商业项目规划-前期研究重点.ppt

商业项目开发前期规划商业项目开发前期规划2商业项目的前期规划和整体思路铺排 将是成功的基础！31、项目定位项目定位一个商业项目的商业定位很关键，是社区型定位，还是区域型定位，将会对商业项目产生很大的影响！4科学定位 剖析商业客流市场细分确定目标市场按目标公众特征组合营销手段 由于市场需求和竞争状况的不断变化，商业项目应随机应变，采取新的、科学的市场定位。5差异化特色经营 就目前市场来看，商场数量多，且定位趋同化，因此必须有差异化的特色经营定位。只有突出特色，才能吸引客流。（1）、形成经营品牌和商品上的差异化，目标定位准确（2）、形成主题差异化（3）、形成营销方式和方法差异化、个性化62 2、严谨和深入的市场调查、严谨和深入的市场调查商业项目前期严谨深入的市场调查至关重要性为商业定位服务，找出差异性的元素找准商圈，找准目标市场，避免定位模糊而重新定位为业态组合提供依据市场调查主要有三大块工作：一是消费者调查；二是同类商场业态分布调查；三是商户调查73 3、业态组合、业态组合三大业态的比例：购物、饮食、娱乐业态的比例是以市场作为支撑的，应与目标市场达成一致性，业态组合必须在对区域商业业态深入调查的基础上进行商业项目包揽消费者的贯用手法：业态组合的大而全，在这个基础上我们应该有差异化和取舍需要更加细致的业态规划！业态规划是打造商业地产的关键！894 4、主题定位、主题定位整体上要有个性鲜明的主题，根据主题进行业态组合的协调！商场每层都应该有明确的主题定位！105 5、商业空间、商业空间 商业空间已成为人们的“第三空间”，营造良好的商业空间至关重要，国际、国内成功商场必然营造良好的具有商业氛围的空间，达成商业项目的长久与升值。（1）、舒适性；（2）、体验性；（3）、互动性；（4）、强化认知（包括项目对外名称，场内场外的指引）已建成的商业项目，应该通过良好的内装设计和外立面设计营造良好的商业空间！111213141516176 6、交通组织、交通组织内部交通（汽车时代停车场及停车数量的重要性）外部交通（项目周边交通对项目的影响不容忽视）交通指引（清晰的交通指引让消费者方便找寻）18197 7、连续性的营销推广、连续性的营销推广 销售和招商阶段需要有营销概念的提炼与炒作 商业正常经营期的营销推广 208 8、全程有序的招商、全程有序的招商注重承租户的经营注重承租户的经营 一个成功的商业体（MALL），每个承租户的成功都是互相依赖的，而且会引导其他承租户的成功，这就是共生原理。注重商家素质注重商家素质!(!(一是租金一是租金,二是实力二是实力)注重商家的吸客能力注重商家的吸客能力!219 9、注重商业物业带来的现金流和、注重商业物业带来的现金流和长远的升值潜力长远的升值潜力!商业物业需要确定良好的租售比例，从长远经营和物业升值的角度出发，一般建议不出售！注重物业保（升）值潜力：物业保（升）值潜力是投资者不容忽视的问题，在自有资金与融资比例合理的情况下，自持物业为长期持续发展和稳定现金流提供坚实的基础，这种业态抗风险能力较强，还具有长期保（升）值潜力，存在长期保（升）值机会。22运营团队的专业性运营团队的稳定性运营团队的战略眼光运营团队的国际视野1010、运营团队的重要性、运营团队的重要性23THANKS!