高档住宅项目市场定位报告.ppt

江宁G86地块市场定位报告XXXXX有限公司新城地产p地块认知p市场分析p客户研究p项目定位p低密度物业研判p商业分析及建议p售楼处、样板间建议研究框架地地 块块 认认 知知本案江宁区政府 5公里新街口15.5公里河西中心16.5公里南站7.5公里禄口机场20公里区位属性本案地处九龙湖板块，区位优越，15-30分钟内可达南京主要的行政、商务及交通中心地块现状西望东毛湖北望南部高压线内部高压线地块拆迁完毕，较为平整，地块内部及南部有高压线，对本案不利周边环境本案北部老居民区东北角十字路口殷巷公寓三号线项目部龙湖文馨苑东毛湖目前区域居住氛围成熟，北部为殷巷老居民区，环境较差金龙路双龙大道诚信大道九竹路规划路四至道路本案本案的道路通达性及便利性都较好，但目前双龙大道、诚信大道修筑地铁，较为拥堵殷巷菜场华润苏果本案南京同仁医院九年制清水亭学校南师附中幼儿园东南大学南师附中周边配套配套设施完善，医疗及教育设施都有较高的知名度交通配套本案百家湖站小龙湾站诚信大道站2.7公里3号线5号线1号线1号南沿线(已通车）3号线（2014年6月通车)5号线（2016年开工)本案目前可借助的公共交通有地铁1号线，距百家湖站2.7公里，达到新街口30分钟，3号线将于2014年6月通车，届时本案直接与地铁连线，大幅提升本案的交通便利度。周边公交站点清水亭站、九竹路占等，有192、东禄线、东铜线、安禄线、安铜线、金秣线、区内16共计8条公交线路，可到达安德门、南京南站、金宝市场、禄口客运站、东山镇等重要交通及商业中心。公共交通便利性较好，未来轨道交通优势明显本案紧靠九龙湖，距百家湖及三山都较近，拥有优越的景观资源景观资源本案凤凰台休闲广场百家湖九龙湖2.7公里指标及规划地块经济指标用地性质二类居住用地出让年限住宅70年用地面积105228.6平米容积率1.0R3.0总建面积315685.8平米建筑密度30%建筑高度100M绿地率30%备注：配建不小于9400平米的24班幼儿园本案开发条件宽松，利于产品规划打造土地价值研判地块区位30分钟内到达全市主要政务、商业、交通中心配套设施生活配套健全，教育及医疗知名度较高周边环境周边居住氛围成熟，唯北部老居民区环境较差交通条件目前道路通达性好，公交系统便利，未来轨道交通优势明显本案属于适宜打造高端物业的优质地块市市 场场 分分 析析板块划分江宁主要分为东山、岔路口、三山百家湖、科学园及九龙湖板块江宁区域板块发展演变江宁大板块发展较早的成熟板块宜居的百家湖板块优美的三山板块核心的东山板块具爆发力九龙湖板块 成熟的岔路口板块山水人文、产业导向的科学园板块养生的麒麟汤山板块江宁三山板块东山板块百家湖板块岔路口板块江宁大板块的新格局大江宁主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎已类主城化近城/环境/地铁/凤凰港中心商业规划高端配套、环境改善老市镇/繁华/地缘人口自我中心化辐射1、岔路口板块2、百家湖板块3、三山板块4、东山板块5、九龙湖板块6、汤山麒麟板块7、科学园板块近城/山水/大学城/别墅聚居地山水人文、环境改善板块能级现状板块特征大牌开发商云集/九龙湖生态/地铁3号线大牌区域撬动温泉养生/受仙林辐射/弱配套度假型主导产业导向/方山/大学城/地铁/弱配套价格挤压+升级改善板块能级划分九龙湖板块后来居上，具有较大的潜力打造成宜居的高档住宅板块江宁从刚需走向改善，刚需边缘化，核心区域价值不断上升l2010年江宁一波火热的土地出让潮，催生了次年保利、银城、天正和中粮等品牌项目的相继入市。2012年，当江宁改善日渐成熟时，万达、五矿和雅居乐三大高端项目伺机入市，成为今年江宁大平层等高端公寓项目拓荒者。l然而，2011年2012年上半段，江宁几大核心板块土地市场遭遇瓶颈，土地出让的低迷也直接影响了2013年江宁板块的整体上市量。l2013年的江宁将是老面孔亮相的年份，几大难产的项目将正式出击市场。其中万通接手锋尚牛首山项目后将打造江宁高端别墅，南京本土名企翠屏国际将迎来九溪诚园和紫气云谷两大项目的亮相，据悉这两大项目都将主攻改善。l值得一提的是，2012年12月以来随着朗诗、保利进驻使江宁，核心区域终于不再孤单，但这可能不会对2013年上市量产生大的影响。江宁板块格局变化l江宁板块全年上市18570套，环比上升33.8%，成交19928套，环比上升127.3%，成交均价10158元/平米，环比下降0.3%（2011年上市13876套，成交8767套，成交均价10191元/平米）。江宁价格稳中有升，成交环比上升1.27倍2012年江宁区上市、销售套数及均价走势江宁区成交房源面积比例分配表l江宁区住宅成交面积分布显示，从主力成交面积区间看，80-90平米占21.3%，高于全市平均水平0.8个百分点，90-100平米占15.1%，100-120平米占19.2%，120-144平米占据11.9%。90-144平米占据45.2%，低于全市7.3个百分点。90平米以下占49.5%，改善型房源崛起楼盘名称开发公司总建（万平米）容积率物业类型面积（平米）报价（元/平米）装修情况自有配套物业公司左邻右里南京中浙房地产301.58住宅、商业97/9813000毛坯少量小高层酒店式公寓及沿街商铺江鸿物业岔路口板块在经过了蓬勃的发展之后，供应萎缩，在售楼盘屈指可数楼盘名称开盘时间已推套数可售套数月均去化套数已推量（万平米）已售量（万平米）月去化量（万平米）年去化量（万平米）可售量（万平米）待开发体量（万平米）左邻右里2005-103286605313023.50.273.246.50产品特征:实用型大众化物业，中小户型为市场主流资源分析:自然资源缺乏，公共交通便捷，是板块最大的竞争力价格特征:目前均价已达13000元/发展趋势:后续土地储备不多，供应量逐渐减少，逐渐与市区融合楼盘名称开发公司总建（万平米）容积率物业类型面积 （平米）报价（元/平米）装修情况自有配套物业公司武夷水岸家园武夷地产22.51.399住宅84/120/1249000毛坯幼儿园/托老所/底商南京青和物业天鹅湖花园南京银安20.51.3住宅84/90/1249900毛坯幼儿园/底商南京银安地产世纪东山花园高成地产231.5住宅93-1279500毛坯幼儿园/底商常州高成物业上善居南京晨曦102.0住宅85/90/1139600毛坯底商南京仁源物业尚逸华府爱涛置业11.51.699住宅87/10213500精装会所爱涛物业绿地紫峰公馆绿地18.32.0住宅88/9312600毛坯会所长城物业香江豪庭红豆置业7.62.2住宅89/125/13712300毛坯商业无锡红豆物业枫林湾建仁置业4.51.99住宅80/99/12513300毛坯底商明月物业江宁万达广场万达11.12.2城市综合体40-29018000精装五星级酒店、甲级写字楼、城市商业街万达商业管理公司东山板块江宁片区发展最早、最成熟的房地产板块资源分析：自然资源缺乏但公共交通便利，生活配套设施完善。产品特征：主力户型80-90、120平米，价格差异较大，涨幅较快。发展趋势：东山片区的住宅及商业成熟度远远高于其他片区，板块内土地资源有限，板块开发已近尾声，逐步向科技园片区延伸，供应量的减少及配套的不断完善，促使价格上涨较快东山板块去化楼盘名称开盘时间已推套数可售套数已售套数月均去化套数已推量（万平米）已售量（万平米）月去化量（万平米）年去化量（万平米）可售量（万平米）待开发体量（万平米）武夷水岸家园2009.1178711316743522180.384.5040天鹅湖花园2008.912888312052418.8140.273.294.81.7世纪东山花园2006.11268365120322823220.313.6710上善居2010.1057413943517650.192.3113.5尚逸华府2011.91541252922.31.90.131.520.48.7绿地紫峰公馆2011.10156217913839916.3151.0712.861.32香江豪庭2012.12731558580.750.60.607.200.156.75枫林湾2013.1299902092094.53.23.2038.401.30江宁万达广场2012.61325775113.81.450.212.492.354合计8552145271003097.4581.150.354.1416.326.65主要在售项目可售住宅1400余套，待开发体量较小。月均去化为所有项目累计销售时间平均值，代表单体项目月均平均去化速度楼盘名称开发公司总建（万平米）容积率物业类型面积（平米）报价（元/平米）装修情况自有配套物业公司武夷绿洲南京武宁房地产56.41.4住宅、商业110/14210000毛坯幼儿园/社区中心/商业南京阳光物业天泽苑南京天富房地产251.0住宅、别墅86/12211000毛坯幼儿园/社区中心/商业南京舒朗置业文鼎雅苑江宁科学园蓝天房地产14.51.993住宅、公寓86/888800毛坯社区中心/商业南京隆鑫物业保利梧桐语保利地产45.72.1住宅91/11710279毛坯幼儿园、基层社区中心保利物业万裕龙庭水岸万裕地产35.71.35住宅、别墅1269200毛坯会所万裕物业骋望骊都南京骋望置业161.599住宅108/14011000精装会所/游泳馆/幼儿园/菜场三琦物业公司五矿九玺台五矿投资18.21.02住宅、别墅360楼王2层/220楼王平墅/195+86叠墅15000毛坯会所/科学园板块从高新产业基地逐渐向宜居生活片区转变，是未来江宁区重点打造片区之一。产品特征:刚需、首改及别墅产品相结合，单个项目体量较大。主力面积80-90、110、120以上，普通住宅10000-11000/资源分析:南京最大的山体公园-方山公园发展趋势:目前刚需盘是区域的主要特征，随着品牌开发商的进驻打造，项目逐渐走上品质之路。科学园板块去化楼盘名称开盘时间已推套数可售套数已售套数月均去化套数已推量（万平米）已售量（万平米）月去化量（万平米）年去化量（万平米）可售量（万平米）待开发体量（万平米）武夷绿洲2004.1526651147555056.450.70.536.345.70天泽苑2007.51015357658111580.131.6079文鼎雅苑2010.511412611153711.511.40.384.560.13保利梧桐语2011.12125520010558113.2100.779.233.232.5万裕龙庭水岸2010.967312661258.66.20.242.862.427.1骋望骊都2011.4106253852426166.40.323.849.60五矿九玺台2012.120446158536.63.41.1313.603.211.6合计106161690892636127.396.10.394.6531.283.2主要在售项目可售住宅1600余套，未开发体量较大月均去化为所有项目累计销售时间平均值，代表单体项目月均平均去化速度楼盘名称开发公司总建（万平米）容积率物业类型面积 （平米）报价（元/平米）装修情况自有配套物业公司托乐嘉花园南京筑诚置业发展有限公司741.67住宅、商业87/10414000精装(ihome)毛坯幼儿园/底商爱涛物业瑞鸿名邸南京景山置业有限公司6.83住宅100/13013000毛坯会所南京景枫物业管理有限公司青春水岸家园南京同曦房地产开发有限公司7.22.2住宅74/85/10113500毛坯底商南京同曦物业有限公司高尔夫国际花园高尔夫（南京）房地产有限公司212.2住宅、商业161/167/18611350毛坯会所/商业街铭源物业中航樾府南京峻景房地产开发有限公司29.21.5住宅84/92/11713500-15000精装修幼儿园/底商中航物业管理有限公司三山百家湖板块高档、低密度居住区产品特征:主力面积80-100、130以上，价格住宅13000-15000元/左右资源分析:将军山、翠屏山、韩府山、秦淮河良好的自然环境独具魅力，但生活配套设施缺乏发展趋势:，配套日益完善，依托凤凰港、同曦鸣城等大型商业项目，依托三山、百家湖的景观资源成为中高档休闲景观居住区。三山百家湖板块去化楼盘名称开盘时间已推套数可售套数已售套数月均去化套数已推量（万平米）已售量（万平米）月去化量（万平米）年去化量（万平米）可售量（万平米）待开发体量（万平米）托乐嘉花园2004.104999121037893940360.384.5043瑞鸿名邸2009.1250488416126.83.40.091.133.40青春水岸家园2012.64061539122420.111.3323.2高尔夫国际花园2006.912222949282615110.313.6745中航樾府2012.7125014123620611.210.91.8221.800.318合计838116216760357763.30.333.9613.729.2主要在售项目可售住宅1600余套，待开发体量较小。月均去化为所有项目累计销售时间平均值，代表单体项目月均平均去化速度九龙湖板块殷华街清水亭路双龙大道秦淮河牛首河小龙湾站本案九龙湖3号线建设中中粮彩云居万科金域蓝湾藏龙御景中冶天成骏景华庭银城千花溪王子公馆颐和南园保利地块朗诗地块楼盘名称开发公司总建（万平米）容积率物业类型面积 （平米）报价（元/平米）装修情况自有配套物业公司骏景华庭江城房地产121.8高层82-87/103/118/13411000毛坯会所、幼儿园南京舒朗置业中粮彩云居中粮地产7.51.7高层54/76/97/122/15812800（公寓）精装1500社区底商、会所中粮物业万科金域蓝湾万科地产54.42高层、洋房78/90/12814000精装1500运动会所、社区中心、公园、幼儿园、净菜市场和商业街万科物业藏龙御景雅居乐地产30.82高层134、183、214、251、33017000134精装3500183-330精装5000会所雅居乐物业颐和南园中粮地产350.59联排、小高层214-27814000-16000毛坯会所北京宝景中冶天城中冶集团11.42高层88/92/101/12710900毛坯社区底商南京亚东物业王子公馆江苏宝润置业61.8小高层83/98/11412011000毛坯/银城物业银城千花溪南京银城地产5.82小高层64/86/98/123/158售空毛坯底商银城物业九龙湖板新兴房地产板块，大牌云集、势头迅猛产品特征:产品线丰富，主力面积80-90、97-115、150及大面积180以上，价格住宅11000-14000、17000元/资源分析:九龙湖公园、同仁医院、南师附中，医疗、教育、景观均占据优势发展趋势:，配套日益完善，品牌开发商进驻，高端物业不断涌现，未来成为高档居住区。九龙湖板块去化楼盘名称开盘时间已推套数可售套数已售套数月均去化套数已推量（万平米）已售量（万平米）月去化量（万平米）年去化量（万平米）可售量（万平米）待开发体量（万平米）同仁康桥水岸2007.1114593814212314.614.60.22.90.00万科金域蓝湾2010.4361978428358636.228.50.910.47.724.4中粮彩云居2011.4827173654338.35.30.33.23.00中冶天城2011.03875406469228.84.30.22.54.50王子公馆2011.12343182161123.41.490.11.41.94银城千花溪2011.1242115406313.33.120.22.90.20骏景华庭2010.1045994365144.63.60.11.71.05合计8003169263113479.1260.910.33.918.2133.4月均去化34套，在售项目多近尾声，但单体项目仍有较大未开发量。月均去化为所有项目累计销售时间平均值，代表单体项目月均平均去化速度藏龙御景中航樾府万科金域蓝湾万达公馆基于价格、面积、品牌的综合考量，选择四个项目作为参考分析项目价格推盘时间户型面积已推套数供应比例已售套数销售率月均去化万达公馆180002012-6-243/22202216.7%22100.0%2.83/22606650.0%2436.4%3.03/22904433.3%1125.0%1.4合计132100.0%5743.2%7.1藏龙御景170002012-11-183/21335416.6%2240.7%7.33/21395416.6%4481.5%14.74/21825416.6%3259.3%10.75/22185416.6%1018.5%3.35/22505416.6%4379.6%14.35/23275617.2%610.7%2.0合计326100.0%15748.2%52.3万科金域蓝湾140002012-12-203/2876418.9%6398.4%63.02012-9-203/29018253.7%17495.6%43.53/21176218.3%65104.8%16.32012-12-204/2129319.1%516.1%5.0合计339100.0%30790.6%76.8中航樾府13500-150002012-11-25复式92278.3%2696.3%8.7993410.5%34100.0%11.31174413.5%44100.0%14.71/2738827.1%8798.9%29.02/2848827.1%88100.0%29.32/2964413.5%44100.0%14.7合计325100.0%32399.4%107.7从各个面积段来看，改善类产品去化较好未来潜在竞争保利地块朗诗地块东洲地块本案地块编号地块坐落用地性质挂牌价格(万元)成交价格(万元)竞得者容积率实际出让面积总建(平米）楼面价（元/平米）NO.2012G75江宁开发区天元路以南、秦淮河以西地块二类居住用地95500152000南京朗诗和南京乾朗1.0R3.070757.3212271.97161NO.2012G76江宁开发区天元路以北、庄排路以西地块住宅混合用地1860029500南京东洲房地产1.0R2.515801.839504.57468NO.2012G87江宁区双龙大道以西、同仁医院以东二号地块二类居住用地138400232000保利地产1.0R3.2113483.43631346388朗诗小龙湾地块在规划上与本案类似，且位置更为优越，根据朗诗的产品系列，必然也是高端路线。保利地块在拿地时间及规划建设上都与本案类似，其销售周期必然与本案冲突。这两幅地块无论在规划、开发周期、品牌及未来的售价都将成为本案的竞争对手。朗诗及保利将成为本案主要的潜在竞争对手客客 户户 研研 究究客户来源区属藏龙御景万达公馆金域蓝湾中航樾府江宁区41%48%50%43%雨花区10%2%27%6%秦淮区33%2%10%11%白下区6%3%6%30%建邺区/22%1%3%下关区/4%/鼓楼区3%16%3%3%栖霞区/玄武区/3%2%/浦口区/六合区/其他1%1%1%1%客户来源分析江宁区客户占据半数，其他区以雨花、白下、秦淮为主藏龙御景客户主要来源于江宁区、秦淮区，其中秦淮区主要为雅居乐花园的老客户。万达公馆客户主要来源于江宁区、建邺区、及鼓楼，看中的是品牌及地段，市区客中老客户占很大部分。万科客户主要来源于江宁区、建邺区、鼓楼为主，市区客中老客户占很大部分。中航客户主要来源于江宁区、白下区，其中白下的金城集团及江宁的南航都是中航下属企业。客户职业分析客户职业藏龙御景万达公馆金域蓝湾中航樾府企业主21%34%1%/企业高管34%27%2%1%企业中层6%/34%10%企业职工/16%52%私营业主20%3%7%5%个体老板/24%21%政府高官14%33%1%/公务员/14%7%其他5%3%1%4%高端改善类客户以企业主、高管、政府高官为主首置、首改类客户以企业中层、企业职工及个体老板为主藏龙御景客户以企业高管、私营业主、企业主及公务员为主要组成部分万达靠近区政府，客户以公务员（多为高级干部）企业主、及企业高管。万科客户以企业中层管理人员及私营业主为主，多来自江宁区的长安福特、摩托罗拉、雨花区如中兴、华为。中航客户以企业员工及企业中层人员为主，其中企业员工多为双职工或老员工子女。客户年龄分析客户年龄藏龙御景万达公馆金域蓝湾中航樾府25岁以下/2%25-30/21%53%30-353%1%53%32%35-4013%9%12%9%40-4553%42%6%3%45-5023%35%6%1%50-557%12%1%/55岁以上1%1%1%/高端改善类客户年龄在40-50岁之间，首置、首改在25-35岁之间家庭构成藏龙御景万达公馆金域蓝湾中航樾府青年一代/11%56%小太阳29%21%56%35%中年之家53%51%23%7%三代同堂17%27%9%1%空巢1%1%1%1%客户家庭结构分析高端改善类客户多为中年之家、部分小太阳，首置、首改类以青年一代、小太阳之家为主客户关注点分析户型、区位、教育配套及价格是客户主要关注点本案客户定位江宁50%雨花、白下、秦淮30%其他城区20%本案客户集中在南京中南部区域，以江宁为主，雨花白下等区域为辅客户构成核心客户补充客户边缘40-45岁以上，财富层，当地社会上层人士，对生活品味要求较高，事业有成，、企业主、政府官员、高管等。25-30岁以上，城市新贵，家庭背景优越，有一定生活品味，工作稳定，收入丰厚。如私企接班人，公务员、干部子弟。35-40岁以上，精英阶层，新经济下的城市精英、中坚力量，如公务员、企事业单位中、高层，私营业主、个体老板等。客户细分核心客户补充客户边缘客户核心客户企业中高层，主要集中在江宁区大型企业，例如摩托罗拉、长安福特；雨花区的中兴、华为等。教师，主要为东南、南航、及江宁大学城的高级讲师、副教授等。江宁本区域私营业主及个体老板，集中在东山老城区及岔路口，义务等主要商圈。有较强的换房需求、对教育、交通、配套较为关注的高支付力的小太阳之家。补充客户江宁、雨花的企业主、高管，这部分客户居住条件稳定，购房需求不迫切，三代同堂、空巢等是这部分客户的特征.边缘客户青年一代、富二代群体以及投资性群体，购买随意性大，来源分散，较难把握。客户描述：财富层翟总：51岁，江宁人，文化程度不高，靠做货架起家，目前一家居住在江宁，在江宁及南京已有三套住房、门面数间，儿子即将硕士毕业，对其他投资渠道不太信任，做生意赚来的钱更愿意投资在房产上，目前所从事行业竞争较激烈，房产投资更加稳定，可以留给儿子。客户需求：小区地段要好，要有升值、保值功能，户型要方正，风水要好。目标客群访谈客户描述：精英层李先生，36岁，为摩托罗拉市场部经理，年收入150万左右。在南京已有两套住房，均在城中老小区，想更换环境更好，上班方便，舒适度更高的物业。客户需求：环境要好，交通要便利，配套要好，孩子马上上初中，最好靠名校，房间面积及功能要齐全，要有一定的私密性，价格中等偏上都可以承受。客户描述：新贵层王先生：25岁，大学毕业1年，南京人，父亲为国企高层，家境富裕，目前在南京工作，想有自己的私人空间。穿着随意，梦想有自己的企业。客户需求：小区环境要好，档次要高，面积要够大，价格不是问题，重要是自己喜欢，亲戚朋友过来要有面子。项项 目目 定定 位位幸福圆梦幸福尊享本案区位城市中心城中、城郊结合、郊区城郊结合交通到中心繁华地带10分钟车程，多条公交线到中心繁华地带15-40分钟车程，3条以上公交线30分钟内到达全部主要中心地带，地铁及5条以上公交线配套（教育、医疗、生活）幼儿园到中学一应俱全、部分重点，商业齐全，能买到中高档商品，周围三公里有一级或普通医院幼儿园到中学一应俱全、全部重点，高品质商业配套，周围三公里有二级以上综合医院；普通商业满足生活需要，幼儿园到中学、品质一般；教育欠缺、商业不成熟、较远，周围三公里仅有私人诊所幼儿园到大学齐全，全部重点，部分普通，有大型超市及菜场，周围1公里内有三甲等综合医院城市特色文化、景观周围有中小型公园或广场周围有中小型、大型公园或广场、周围有省市级旅游景点紧靠九龙湖、距百家湖3公里、将军山4公里不利因素排除周围无重大环境污染影响周围无重大环境污染影响周围无重大环境污染影响容积率2-42-4、1.5-2.5、11-3土地规模5公顷5公顷、10公顷、15公顷10公顷客户中高支付力高支付力高支付力本案的条件略高于圆梦系列，与尊享系列比较匹配定位分析项目整体定位区域内改善类产品去化较好。客户土地产品优质地块，宽松的地块指标及集团战略综合考虑地块适合打造尊享类产品线目标客群的改善类需求最大。结合市场情况 充分发挥新城品牌、品质优势，提供尊享类产品项目应打造为有完善生活配套的高品质尊享府邸。通过以上分析，我司建议本案产品面积配比为户型面积配比2房90-10020%2+1房110-12020%3房140-16040%4房180-20020%通过研究低密度产品的供应、去化、库存，分析低密度产品的市场机会及可操作性低密度产品可行性分析低密度产品分布图美之国花园玛斯兰德香山美墅翠海名家园复地朗香颐和南园罗托鲁拉伴山香槟园加州城颐和公馆在售尾盘本案三山板块九龙湖板块方山-大学城板块金域蓝湾五矿九玺台纯别墅类物业产品分析项目名称总建（万）容积率物业类型面积段（）总价段（万元）香山美墅22.781.07独栋4771090-1140双拼352740-840联排235售空玛斯兰德25.860.39双拼219-385售空独栋367-5741500-2300复地朗香130.38独栋460-610780-1025双拼206-350售空联排192-230售空翠海名家园2.030.49独栋721-8402200-2600双拼426售空美之国花园280.56独栋360-6401080-1920双拼305-315762-787联排190-240380-480叠加229366三山板块三山板块项目规模多在20万方以上，物业形态丰富，总价段400-2300万元独栋别墅面积段360-640平米，总价段1100-2300万元，双拼面积段300-420平米，总价段740-840万元，联排面积段190-240平米，总价段380-480万元。项目名称总建（万）物业类别销售时间已推套数可售套数已售套数月均去化套数销售率香山美墅22.78独栋2010-12-28523/60%双拼2010-12-281266/50%联排2006-6-18720724100%玛斯兰德25.86双拼2005-4-8500502100%独栋2005-4-822132189286%复地朗香13独栋2007-2-281144866158%双拼2004-10-110601061100%联排2004-10-113201323.6100%翠海名家园2.03独栋2007-11-24972/22%双拼2007-11-24300301100%美之国花园28独栋2006-12-28512823/45%双拼2006-12-2822517/77%联排2007-10-21186141722.592%叠加2007-10-2114814134291%三山销售情况三山板块各项目共计推出独栋400套，销售283套，库存117套，销售率70%，双拼别墅220套，销售209套，库存11套，销售率95%，联排别墅390套，销售376套，库存14套，销售率,96%。联排销售最好，独栋，双拼次之,独栋剩余体量较大多数项目销售周期较长，月均去化不明确，销售率为累积销售情况项目名称总建（万）容积率物业类型面积段（）总价段（万元）伴山香槟园4.0870.68联排192-256330-520颐和南园33.590.59叠加141-157200联排214-278340-440独栋314-530880-1500颐和公馆1.220.43独栋311-3771100-1450双拼245-280590-680罗托鲁拉24.480.5独栋338/378845/945双拼262-342470-770联排290464加州城500.49联排320-330430-570独栋420-430800-1200九龙湖-方山板块板块项目规模较大，物业形态多样，总价段400-1500万元独栋别墅面积段310-350平米，总价段800-1500万元，双拼面积段245-342平米，总价段470-690万元，联排面积段190-330平米，总价段330-500万元。项目名称总建（万）物业类别销售时间已推套数可售套数已售套数月均去化套数销售率伴山香槟园4.087联排2010-1-1610087140.514%颐和南园33.59叠加2008-5-2417201727100%联排2007-12-6544425028.392%独栋2008-5-24380381.5100%颐和公馆1.22独栋2006-9-911560.355%双拼2006-9-928127/97%罗托鲁拉24.48独栋2008-10-28202/100%双拼2006-11-1610018821.382%联排2006-11-161103107297%加州城50联排2008-7-19310322785.289%独栋2008-7-19413/75%九龙湖-方山板块销售情况九龙湖-方山板块各项目共计推出独栋55套，销售49套，库存6套，销售率89%，双拼别墅128套，销售109套，库存19套，销售率85%，联排别墅1064套，销售901套，库存164套，销售率84%。联排别墅占据主体市场，去化较快，但后期仍有一定体量从分析可以看出，江宁区的别墅类物业供应量大，总价在400万以上，总体去化较为乐观，但月均去化慢，销售周期长；其中联排供应量最大，去化最好，但库存及后期供应也较大，独栋、双拼去化最慢，其中独栋库存量较大。所以考虑本案情况，不建议打造此类低密度产品。结论以上项目代表的是纯别墅类物业，且开发时间较早，不能确切反映目前的市场现状，所以我们选择含低密度产品的综合类物业及最近开发的项目进行分析万科金域蓝湾洋房联排高层项目地址：江宁区清水亭东路9号开发商：万科地产占地面积：27万平米容积率：2总建面积：54万平米建筑类型：高层、洋房、联排开盘时间：2010年4月主力面积：高层78、87、90、117、129报价：高层：14000元/平方米洋房15500元/平方米联排16500元/平方米混合物业形态，入市时江宁价格标杆，以高价格、高去化引领市场项目名称价格物业类型销售时间面积已推套数已售套数月均去化销售率万科金域蓝湾16500联排2010-9-1276-29735321.291.4%302-32234301.188.2%合计69622.389.9%15500洋房2010-102012-1155、15832322.6100.0%166、16824242100.0%171880.6100.0%183850.462.5%258、260241/4.2%合计9670572.9%低密度产品去化境况联排去化率近9成，洋房去化率7成以上，总体去化率尚可，但去化速度一般未推叠加平墅五矿九玺台项目地址：江宁区科学园弘景大道以南开发商：五矿地产占地面积：17.8万平米容积率：1.02总建面积：18万平米建筑类型：叠加、平墅开盘时间：2012年10月主力面积：平墅213-489，叠加183-281报价：平墅18000元/平方米叠加15000元/平米目前江宁区域最新入市的低密度项目，其开盘销售直接检验了江宁目前低密度物业产品去化的现状。去化情况项目名称价格物业类型销售时间面积已推套数已售套数月均去化销售率五矿九玺台18000平墅2012-10-5467-489972.377.8%386631.050.0%356841.350.0%213、21916134.381.3%合计39279.069.2%15000叠加264-2811027123.769.6%183-192102872985.3%合计2041585277.5%产品总体去化率76%，平墅去化率近七成，月均去化9套，叠加月均去化52套。打造低密度物业体量（万平米）损失总建（万平米）损失总销金额（亿元）反推低密度售价元/平米123.23200024.67.3636800通过测算推导，本案若打造低密度物业，打造体量越大带来的总销损失越大，而低密度产品不能补足这部分损失。从市场来看低密度产品去化较好，有较大的市场需求，但混合类物业的低密度产品去化速度较慢，而去化较好的五矿价格较低，后期体量较大。本案打造低密度产品在经济价值上损失较大，低密度产品不足以弥补容积率上带来的损失。综合以上分析，我司建议本案不适宜打造低密度产品。结论商商 业业 分分 析析东山镇、大学城、百家湖、岔路口四大商圈组成江宁商业市场，本案附近区域尚未形成可辐射性的商圈。百家湖岔路口东山镇大学城大学城3公里九龙湖片区江宁商业板块划分东山镇商业圈分析35地理位置：金箔路、竹山路、上元大街沿线代表商业：1、华意泰富步行街2、万达广场3、金宝批发市场4、金宝装饰城市场定位：中高档次，零售、批发为主消费群体：整个江宁区域及周边乡镇商铺租金：2-10元/平米/天商铺售价：28000-34000元/平米江宁传统中心区域，起步早、规模大、功能齐全、影响最广的商圈。p商业形态齐全，由沿街商铺、大型卖场、批发市场及购物步行街等构成；p涵盖日用品、家电、五金、汽配、建材、餐饮娱乐、休闲等。12竹山路金箔路大学城商圈12地理位置：龙眠大道-大学城沿线代表商业：1、义务商品城2、文鼎广场市场定位：批发零售、餐饮、休闲娱乐消费群体：天景山、大学城师生及居民商铺租金：1.2-3.2元/平米/天商铺售价：38000-42000元/平米（7.9米）交通便利，商业起步晚，成型快，对消费群体依赖性强p义务商品城以批发零售为主，涵盖建材、五金、电子、服装；文鼎广场以品牌零售店、娱乐为主，过于依赖大学城消费群体，节假日冷清。百家湖商业圈分析地理位置：百家湖周边-双龙大道沿线代表商业：1、1912街区2、同曦假日百货3、同曦万尚城市场定位：零售、餐饮、娱乐为主消费群体：百家湖周边居民及企业员工商铺租金：2-3.5元/平米/天商铺售价：28000-30000元/平米12环境、交通最优越商圈，江宁新兴集中性商业中心，定位高，知名度广。312岔路口商业圈分析地理位置：河定桥-双龙大道-岔路口沿线代表商业：1、欧尚超市，2、中驰二手车市场3、顾家百货市场定位：中等档次，零售为主消费群体：以左邻右里、南方花园小区居民为主商铺租金：2.5-3.5元/平米/天商铺售价：20000-23000元/平米321p道路拥挤、环境一般，汽配、五金店较多，人口密度大，商业起步较早，处于零散销售向集中业态过度阶段。31主城进入江宁的门户，起步早，人口密度大，商业主要针对大众消费群体。九龙湖片区商业分析周边商业集中在双龙大道及诚信大道沿线，主要服务于殷巷公寓，档次较低，多为餐饮、人力介绍、发廊、网吧等，仅有华润苏果及鑫海洋百货尚有一定规模。商业定位适合打造服务于本案业主群体的高端商业。本案需求本项目周边商业档次较为低下，以餐饮、零售、美发等满足当地居民生活为主。本案作为区域内高端物业的代表，应具有满足本案客户的对应商业配置。商业现状本案条件本案商业体量较小，规划打造局限性大，不适宜打造辐射性商业。餐饮：55%休闲娱乐：15%零售：15%餐饮类：高档餐饮、特色餐厅（如芳满庭、南京精菜馆等）。休闲娱乐：咖啡吧、红酒坊、棋牌、精品台球室、SPA会所等零售：精品超市、水果店。具体业态配置建议产 品 建 议商业布置建议同时地块南向周边有众多校区，其中南师附中幼儿园也在本地块南侧道路沿线，因此建议幼儿园设置在B地块南侧，使其与周边其他学校形成浓厚的学术氛围。项目规划指标中的幼儿园地块设计建议首先考虑。由于幼儿园的规划对日照的要求较高，综合地块整体考虑，建议幼儿园放置在B地块。幼儿园用地B地块商业布置建议地块北侧为绿化用地，东侧为绿化带及快速道，南侧规