《民法典》担保制度司法解释解读--不动产抵押1.pptx

XXX目录目录CONTENTSCONTENTS010203未办理抵押登记的民事责任登记与合同记载不一致以违法建筑物抵押合同效力04划拨土地使用权及建筑物抵押05房地一体抵押未办理抵押登记的民事责任未办理抵押登记的民事责任0101第四十六条 不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。1、合同效力与物权登记效力的区分。民法典第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”2、抵押合同生效后抵押人有义务协助办理抵押权登记。在抵押合同已经生效之后，抵押合同的当事人就应当按照约定全面履行自己的义务。对于抵押人而言，协助债权人申请抵押权登记是其最主要的义务，如果其违反抵押合同的约定，不履行合同义务，则应当承担继续履行等违约责任（民法典第577条），债权人有权诉请法院或者仲裁机构要求其履行该义务。九民会纪要第60条第1句规定：“不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。”民法典担保制度解释本条第1款重申此点，该款规定：“不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。”3、抵押合同生效后未办理抵押权登记时抵押人的民事责任。在抵押合同生效后，如果最终因为没有办理抵押权登记，而给债权人造成损害的，抵押人是否要承担赔偿责任以及如何承担赔偿责任，值得研究。九民会纪要第60条第2句规定：“因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。”这一规定将抵押物灭失导致抵押权登记无法办理给债权人造成的损害也归责于抵押人，没有考虑到抵押人对于抵押物毁损或灭失可能并无过错的情形。例如，在抵押权登记办理之前，因为第三人的侵权行为或者政府的征收行为，从而导致抵押权登记无法办理，此时如果要求抵押人对因此给债权人造成的损害也承担赔偿责任，显然是不妥当的。民法典担保制度解释本条考虑到了这种情形，分别在第2款和第3款区分了造成抵押权不能登记的原因是否归责于抵押人而作出了相应的规定。其一，不可归责于抵押人自身的原因导致不能办理登记。债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。其二，因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院应予支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。所谓“抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围”，是指如果抵押权已经成立即办理了不动产抵押权登记的，抵押人应当承担的担保责任范围，该范围可能有约定，也可能没有约定即适用法律规定的担保范围。担保范围大于抵押不动产的价值时，以抵押不动产的价值为限；担保范围小于抵押不动产的价值时，以担保范围为限。登记与合同记载不一致登记与合同记载不一致0202第四十七条 不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。1、不动产抵押权采取登记生效要件主义。民法典第402条规定,以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。所谓“抵押权自登记时设立”是指，只有在办理登记之后，当事人通过订立抵押合同所旨在达到的法律效果方出现，即抵押权才能产生。没有登记，则抵押权不产生。这就是登记生效要件主义。2、不动产登记簿具有推定效力与公信效力。民法典第216条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”民法典第311条统一规定了不动产与动产的善意取得。3、抵押权登记时不动产登记簿的记载与抵押合同的约定不一致。当事人在抵押合同约定的抵押财产与登记簿记载的抵押财产以及担保范围在绝大多数时候是不会出现不一致的情形。但是，在有些情形，因为不动产所有权或使用权的首次登记不完整或不准确等原因，也可能出现抵押合同约定的抵押财产与登记簿记载的抵押财产不一致的情形。民法典担保制度解释本条之规定，不动产登记簿就被担保的债权范围、抵押财产等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定被担保的债权范围、抵押财产。以违法建筑物抵押合同效力以违法建筑物抵押合同效力0303第四十九条 以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。抵押合同无效的法律后果，依照本解释第十七条的有关规定处理。当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。1、违法建筑物不能申请房屋抵押权首次登记。依据城乡规划法建筑法建设工程质量管理条例等法律、行政法规，“违法建筑物”主要是指存在以下情形之一的建筑物：（1）未取得建设工程规划许可证进行建设的建筑物。（2）或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物。（3）在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的建筑物；（4）未经批准进行临时建设的建设工程、未按照批准内容进行临时建设的以及临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。2、以违法建筑物抵押时抵押合同的效力。由于违法建筑物不能办理房屋所有权首次登记，更无法申请房屋抵押权的首次登记。故此，依据民法典担保制度解释本条第1款规定，以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效。在抵押合同无效时，其法律后果，依照民法典担保制度解释第十七条的有关规定处理。但是，如果当事人在一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的，即违法建筑物的违法情形消除，如补办相应的规范手续，成为合法建筑，此时，抵押合同有效。抵押人应当按照抵押合同的约定协助债权人办理房屋抵押权的首次登记。这一规定也有利于减少合同无效的情形，更好的发挥鼓励交易的功能。3、民法典担保制度解释本条第2款规定，当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。因为在我国法上，土地和建筑物是两个独立的不动产，当事人如果已经取得了建设用地使用权，则该权利是其合法财产，当然可以抵押，即便土地上存在违法建筑物，也不会导致其失去建设用地使用权，更不能因此而认定建设用地使用权抵押合同无效。至于建设用地使用权抵押后，因实现抵押权而需要拍卖变卖时，应当将建设用地使用权及其上的违法建筑物一并处分，对于违法建筑物按现状加以拍卖，适用最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知第2条的规定。划拨土地使用权及建筑物抵押划拨土地使用权及建筑物抵押0404第五十条 抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，参照前款有关规定处理。1、民法典担保制度解释本条第2款规定：“当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，参照前款有关规定处理。”2、划拨土地上的建筑物的抵押。虽然对于单纯的划拨建设用地使用权的抵押权的设立究竟需要履行何种程序，目前暂无明确的规定。但是，实践中经常发生的是以当事人以划拨建设用地使用权上的房屋等建筑物进行抵押，对于此种抵押是否有效，存在不同的观点。民法典担保制度解释本条第1款，抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。房地一体抵押房地一体抵押0505第五十一条 当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。1、我国法上的房地一致原则。民法典第356条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第357条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”2、房屋与建设用地使用权一并抵押。民法典第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”民法典第397条第2款规定的“未抵押的财产视为一并抵押”意味着，无论是以建筑物及其占用范围内的建设用地使用权单独抵押还是分别抵押，未抵押的财产都视为一并抵押。申言之，单独以建筑物设定的抵押权是有效的，但是其效力及于建筑物占用范围内的土地使用权及其他附着物；单独以土地使用权设定的抵押权也是有效的，其效力同样及于土地上的建筑物及其他附着物。九民会纪要第61条规定：“根据物权法第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于房地一体规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照物权法第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。应予注意的是，根据物权法第200条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。”民法典担保制度解释延续了全国法院民商事审判工作会议纪要上述规定。依据本条第3款，抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。3、建设用地使用权抵押后新增建筑物不为抵押权效力所及。依据民法典第344条，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。民法典第353条规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。故此，建设用地使用权人当然可以将尚未建造建筑物的建设用地使用权进行抵押（即俗称的光地抵押），也可以在土地上建造建筑物后将土地和房屋即房地一并抵押。在抵押人以尚无房屋等建筑物的建设用地使用权抵押后,如果抵押人又在该土地上建造了房屋等建筑物,无论该建筑物是已经建造完毕的还是正在建造的，新增的建筑物都不属于抵押财产，不为抵押权效力所及。否则，如果抵押权的效力及于建设用地使用权抵押权设立后土地上新增的建筑物，显然是抵押权人无端扩张了抵押财产，获得了更好的好处，对于抵押人和抵押人的普通债权等都是不利的。民法典第417条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”民法典担保制度解释本条第1款对此作出了更具体的规定：“当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。”4、在建建筑物抵押中抵押财产的范围。民法典第395条第1款第5项规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。民法典第402条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。我国法上，在建建筑物抵押时抵押财产的范围限于已经建造完成的部分。民法典担保制度解释本条第2款规定：“当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。”XXX