房地产静态经济测算（实际案例应用）.ppt

偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.静态经济测算伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 1 页页交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明实际案例应用常用的相关分析应用伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 2 页页交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明实际案例应用常用的相关分析应用伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 3 页页静态经济测算概念厘定l什么是静态？l指不考虑货币时间价值，按同一时点计算；l什么是经济测算？l通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估一个项目获利能力的过程；l我们对静态经济测算的理解l即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估项目获利能力的过程。l一般多用于短期开发、以出售产品为主的项目（小型住宅、办公等物业项目）伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 4 页页交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明实际案例应用常用的相关分析应用测算基本流程测算基本内容伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 5 页页测算基本流程测算基本内容静态经济测算操作说明伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 6 页页静态经济测算操作说明项目收入项目成本项目利润=简单的说：具体来看：测算操作基本流程给出项目损益表及衍生估算销售收入估算项目成本明确项目规划设计指标伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 7 页页测算基本内容测算基本流程静态经济测算操作说明伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 8 页页静态经济测算操作说明测算内容基本构成建设指标测算操作基本流程给出项目损益表估算销售收入估算项目成本明确项目规划设计指标序号项目规划指标1用地指标1.1建设用地面积（）1.2容积率1.3限高（m）1.4绿化率（%）2总建筑面积2.1地上建筑面积()2.1.1住宅2.1.2商业2.1.3办公2.1.4配套（会所、学校等）2.2地下建筑面积2.2.1地下人防、设备间面积2.2.2地下车库面积（个数）伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 9 页页静态经济测算操作说明测算内容基本构成销售收入测算操作基本流程给出项目损益表估算销售收入估算项目成本明确项目规划设计指标各物业销售均价各物业销售面积序号项目合计1销售收入（万元）562201.1住宅销售收入（万元）100001.1.1销售面积（）200001.1.2平均售价（元/）50001.1.3销售率（100%）100%1.2车库销售收入（万元）60001.2.1销售个数6001.2.2平均售价（万元/个）101.2.3销售率（%）100%各物业销售率l可售物业：住宅、车位（库）、商业、办公等伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 10 页页静态经济测算操作说明测算内容基本构成项目建设投资项目成本土地增值税企业所得税测算操作基本流程给出项目损益表估算销售收入估算项目成本明确项目规划设计指标伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 11 页页静态经济测算操作说明测算内容基本构成项目建设投资开发成本期间费用销售税费l管理费用l销售费用l财务费用（两税一费）l营业税l城市建设维护税l教育附加费l土地取得成本l前期工程费用l建安工程成本l基础设施费用l开发间接费用项目建设投资项目成本土地增值税企业所得税伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 12 页页静态经济测算操作说明测算内容基本构成土地增值税是一个复杂的计算过程项目建设投资项目成本土地增值税企业所得税计算方式增值额（A）/扣除项目金额(B)计算式200%A60%-B35%注：1、公式中的5%、15%、30%位速算扣除系数；2、增值额=销售收入-土地增值税扣除项目；3、扣除项目金额=房地产开发成本*1.2+房地产开发费用+两税一费l什么是土地增值税？l对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种；l土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额；l我国实行四级超额累进税率；l土地增值税=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 13 页页静态经济测算操作说明l注意各地、不同时期土地增值税政策的不同：l例：北京市定价3万元以上的楼盘土地增值税预缴比例将为原计划的2倍以上，定价5万元的为3倍以上，定价8万元以上的为6倍以上；1.基于任何商业房地产开发项目都是盈利的，因此原则上土地增值税必须交纳，但开发商会想方设法少缴、避缴，我们测算过程中须灵活应用；2.出去上述方法，还有“预缴清算”方法的应用（多为动态测算时），即每会计周期按照销售收入的2-5%不等的比例预缴，项目结算时按实际发生额清缴土地增值税还可能随不同地方政策变化而变化项目建设投资项目成本土地增值税企业所得税测算内容基本构成伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 14 页页静态经济测算操作说明测算内容基本构成企业所得税一般企业所得税按25%记取项目建设投资项目成本土地增值税企业所得税伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 15 页页静态经济测算操作说明测算内容基本构成测算操作基本流程给出项目损益表估算销售收入估算项目成本明确项目规划设计指标序号项目说明1销售收入链接销售收入表2开发成本开发期间费用外的投资项目3开发期间费用管理费、财务费、销售费用等4销售税金及附加销售收入5.5%，链接即可5土地增值税见土地增值税表6利润总额此表内项目：1-2-3-4-57所得税利润总额的25%8净利润利润总额-所得税税前成本利润率利润总额/总投资税后成本利润率净利润/总投资伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 16 页页交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明实际案例应用常用的相关分析应用伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 17 页页实际案例应用明确基础指标序号项目规划指标1用地指标1.1建设用地面积（）429121.2容积率1.52总建筑面积868882.1地上建筑面积643682.1.1住宅()631802.1.2商业配套（）2.1.3配套学校2.1.4会所面积11882.2地下建筑面积225202.2.1地下人防、设备间面积02.2.2地下车库面积133202.2.3下跃面积92002.3可售部分2.3.1住宅面积723802.3.2商业面积2.3.3车库个数444l根据项目用地指标和规划设计方案，明确项目的规划指标：l用地指标：占地面积等；l建筑面积：区分地上、地下及不同业态；l可售产品：区分住宅、商业、车库等具体物业类型伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 18 页页实际案例应用测算销售收入l根据各业态可售面积和项目的价格定位，计算项目的总销售收入：l住宅收入=可售面积X售价l车位收入=可售个数X售价l关于价格：通常采用市场比较定价法序号项项目目合计1销售收入（万元）562201.1住宅销售收入（万元）517801.1.1销售面积（）723801.1.2平均售价（元/）71541.1.3销售率（100%）100%1.2车库销售收入（万元）44401.2.1销售个数4441.2.2平均售价（万元/个）101.2.3销售率（%）100%伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 19 页页实际案例应用项目总投资：土地成本l土地成本一般按(土地成交价+税费）计算：l按实际成交价格计算;l土地契税:按土地成交款的3%。l亦有补交政府土地收益情况：因增加地上建筑面积、地下经营性面积及改变土地用途需要补交的政府土地收益，按实际发生额计算；序号项目名称计算方法计算基数单价(元/)金额(万元）一土地成本132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.3契税土地成交价格3%128743%386二前期工程费建安工程费的3%14850446三建安工程费148503.1地上建筑面积建筑面积*单价643681600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320200026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四基础设施费用28114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价64372001294.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019500751五开发间接费用（不可预见费）（一四之和）3%313663.0%941六开发期间费用39126.1管理费用（一五之和）3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额4653612566.3销售费用销售收入3%562203.0%1687七销售税费销售收入5.5%562205.5%3092八项目总投资（一七）之和39312伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 20 页页实际案例应用项目总投资：前期工程费l前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出，按建安工程费的3%左右计算:l可研及顾问费：建筑工程费的0.1%左右l勘察费：建安工程费的0.1%左右l设计费：建安工程费的1%3%l临时水、电、路、场地平整等：建安工程费的1%。序号项目名称计算方法计算基数单价(元/)金额(万元）一土地成本132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.2契税土地成交价格3%128743%386二前期工程费建安工程费的3%14850446三建安工程费148503.1地上建筑面积建筑面积*单价643681600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320200026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四基础设施费用28114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价64372001294.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019500751五开发间接费用（不可预见费）（一四之和）3%313663.0%941六开发期间费用39126.1管理费用（一五之和）3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额4653612566.3销售费用销售收入3%562203.0%1687七销售税费销售收入5.5%562205.5%3092八项目总投资（一七）之和39312伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 21 页页实际案例应用项目总投资：建安工程费l建安工程费用包括土建工程、安装工程及装修工程，按建筑面积X单方造价计算，如下表：不同类型建筑单方造价（元/平方米）独栋、联排、叠拼20002500普通板楼（砖混结构、不带电梯）18002000高标准板楼（框剪结构、带电梯）25002800高层板楼、点式塔楼28003000高层塔楼30003500住宅下底商20002200购物中心、超市等（含装修）40004500中档写字楼标准（含装修）38004200高标准、星级写字楼（含装修）60008000车库、人防、设备等30003200序号项目名称计算方法计算基数单价(元/)金额(万元）一土地成本132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.2契税土地成交价格3%128743%386二前期工程费建安工程费的3%14850446三建安工程费148503.1地上建筑面积建筑面积*单价643681600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320200026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四基础设施费用28114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价64372001294.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019500751五开发间接费用（不可预见费）（一四之和）3%313663.0%941六开发期间费用39126.1管理费用（一五之和）3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额4653612566.3销售费用销售收入3%562203.0%1687七销售税费销售收入5.5%562205.5%3092八项目总投资（一七）之和39312伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 22 页页实际案例应用项目总投资：基础设施费l基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出，按市政费用+道路费用+绿化费用计算：l市政费用：按地上建筑面积X单方造价（200-300元/）计算；l道路费用：按道路占地面积（总用地面积*15%）X单方造价（200元/）；l绿化费用：按绿地占地面积(总用地面积*（1-建筑密度）-道路占地面积)X单方造价(300-500元/)序号项目名称计算方法计算基数单价(元/)金额(万元）一土地成本132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.2契税土地成交价格3%128743%386二前期工程费建安工程费的3%14850446三建安工程费148503.1地上建筑面积建筑面积*单价643681600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320200026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四基础设施费用28114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价64372001294.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019500751五开发间接费用（不可预见费）（一四之和）3%313663.0%941六开发期间费用39126.1管理费用（一五之和）3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额4653612566.3销售费用销售收入3%562203.0%1687七销售税费销售收入5.5%562205.5%3092八项目总投资（一七）之和39312伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 23 页页实际案例应用项目总投资：开发期间费l开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，习惯按（前期费用+建安成本+基础设施+配套设施）X3%计算序号项目名称计算方法计算基数单价(元/)金额(万元）一土地成本132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.2契税土地成交价格3%128743%386二前期工程费建安工程费的3%14850446三建安工程费148503.1地上建筑面积建筑面积*单价643681600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320200026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四基础设施费用28114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价64372001294.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019500751五开发间接费用（不可预见费）（一四之和）3%313663.0%941六开发期间费用39126.1管理费用（一五之和）3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额4653612566.3销售费用销售收入3%562203.0%1687七销售税费销售收入5.5%562205.5%3092八项目总投资（一七）之和39312伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 24 页页实际案例应用项目总投资：开发期间费l销售费用：指企业在销售住宅、商业等商品过程中发生的各项费用，包括项目宣传推广费用、销售人员工资等，一般按销售收入的3%-4%计算；l管理费用：指企业行政管理部门为组织和管理房地产开发而发生的各项费用，包括人员工资、业务招待费、办公费等，按扣除土地成本后的开发成本的X3%计算；l财务费用：指开发企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息支出及相关手续费等，按实际发生额计算（一般按项目滚动开发的方式确定融资规模和费用，还需要深入探讨.）序号项目名称计算方法计算基数单价(元/)金额(万元）一土地成本132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.2契税土地成交价格3%128743%386二前期工程费建安工程费的3%14850446三建安工程费148503.1地上建筑面积建筑面积*单价643681600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320200026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四基础设施费用28114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价64372001294.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019500751五开发间接费用（不可预见费）（一四之和）3%313663.0%941六开发期间费用39126.1管理费用（一五之和）3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额4653612566.3销售费用销售收入3%562203.0%1687七销售税费销售收入5.5%562205.5%3092八项目总投资（一七）之和39312伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 25 页页实际案例应用项目总投资：销售税费l“两税一费”，包括营业税、城市维护建设税及教育附加费，按销售收入的5.5计算：l其中营业税为销售收入的5.0；l城市建设维护税为营业税的7.0；l教育费附加为营业税的3.0序号项目名称计算方法计算基数单价(元/)金额(万元）一土地成本132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.2契税土地成交价格3%128743%386二前期工程费建安工程费的3%14850446三建安工程费148503.1地上建筑面积建筑面积*单价643681600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320200026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四基础设施费用28114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价64372001294.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019500751五开发间接费用（不可预见费）（一四之和）3%313663.0%941六开发期间费用39126.1管理费用（一五之和）3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额4653612566.3销售费用销售收入3%562203.0%1687七销售税费销售收入5.5%562205.5%3092八项目总投资（一七）之和39312伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 26 页页实际案例应用计算土地增值税序号项目金额计算方法1项目开发成本323072开发期间费用39123销售税费30924销售收入562205利润16908(4)-(1)-(2)-(3)6销售利润率30.07%(5)/(4)7投资利润率43.01%(5)/(1)+(2)+(3)8成本利润率52.34%(5)/(1)9扣除项目金额45773(1)*1.2+(2)+(3)10增值额10447(4)-(9)11增值额占扣除部分的比例22.82%(10)/(9)12增值税适用税率30.00%13速算扣除系数0.00%14增值税应纳税额3134(10)*(12)-(9)*(13)15扣除增值税后的利润13774(5)-(14)16扣除增值税后的成本利润率42.63%(15)/(1)l采用静态测算常用方法；l增值额占扣除部分的比例小于50%，因此适用税率为30%，速算扣除系数为0伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 27 页页实际案例应用给出项目损益表序号项目合计1销售收入56,2202开发成本32,3073开发期间费用3,9124销售税金及附加3,0925土地增值税3,1346利润总额13,7747所得税3,4448净利润10,331税前成本利润率=利润总额/总投资=35%税后成本利润率=净利润/总投资=26%l利润总额=销售收入-开发成本-期间费用-销售税金-土地增值税l净利润=利润总额-所得税=利润总额（1-25%）l税前投资利润率=利润总额/总投资l税后投资利润率=净利润/总投资伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 28 页页实际案例应用小结l一种工具、方法，帮助我们从经济角度判定一个方案的可行度；l实际应用中，基本的经济指标结果并不是测算的全部成果，在基本测算结果的基础之上，还可以从多个角度寻找衍生的应用伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 29 页页交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明实际案例应用常用的相关分析应用伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 30 页页实际案例应用敏感性分析l指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法；分单因素和多因素分析，一般多用单因素即可l若某参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素；lY=ax+b，比较a的绝对值，如下，销售价格相对建安成本为项目的敏感性因素伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 31 页页实际案例应用临界点（一）销售价格变动率-55%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%销售价格720080009600112001280014400160001760019200收益率10%14%21%27%32%37%42%45%49%建安成本变动率-20%-10%0%10%20%30%40%50%100%建安成本320036004000440048005200560060008000收益率47%44%42%39%37%34%32%30%21%l通过正向测算过程，得到收益率水平，通过寻找临界点，探寻某一要素的变动导致项目收益水平的变化程度，得到该因素较为合理的变动区间，对项目可控的正向推导应用伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 32 页页实际案例应用临界点（二）土地价格（亩/万元）120130140150160170180190200210220230240售价（元平米）4869499851285258538855185648577859076037616762976427l通过正向测算过程，得到收益率水平，假定一定的收益率，反推不同产品售价所支撑的土地价格反向应用（反推地价）伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 33 页页实际案例应用容积率的合理水平l同一项目的不同容积率下的产品不一样，进而相应价格、成本、收益水平都会不同，通过测算，可以得到就某一项目而言，较为合理的容积率水平Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved感谢各位领导和同学！我们共同学习与进步！