2020温州瓯江口东地块项目定位启动会报告汇报版-49P.pptx

温州瓯江口温州瓯江口东东地地块项块项目启目启动动会会报报告告汇报汇报人：屠煜朗人：屠煜朗二二年四月三十日二二年四月三十日浙南区域公司浙南区域公司项项目概况篇目概况篇Part 01目录CONTENTS目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇宗地情况宗地情况项项目目风险筛查风险筛查付款付款节节奏奏市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇宗地情况宗地情况1.1核心核心结论结论：4月月23日日竞竞得，成交得，成交总总价价16.6亿亿，成交楼面价，成交楼面价5243元元/，溢价率，溢价率25.8%。宗地区宗地区位条件位条件1宗地控宗地控规规指指标标21.无无偿偿代代建建规规划划12班幼儿园班幼儿园2.配建政配建政策性住策性住房房36426平方米平方米1.一城一一城一策策4.0深耕型城市深耕型城市2.温州城温州城市市东扩东扩的的战战略重地略重地出出3区域、四至区域、四至温州瓯江口温州瓯江口B-09东东区地区地块块让让面面积积（）（）132688容积率2.5 计容建筑面积（）321425用地性用地性质质商住用地商住比例/限高（m）54米（且住宅24米）建筑密度建筑密度30%（住宅 建筑及其便民 服务设施建筑 密度22%）绿地率35%【装配率】暂无住宅套型中小住宅套型中小套型比例套型比例/经适房、回迁 房、保障房配 建要求/全装修住宅比例要求100%土拍要求土拍要求1、起始价为人民币132000万元，增价幅度为人民币500万元或其整数倍；2、竞拍价达到上限价格198000万元时，转为竞报政策性住房（人才住房）面积的程序，每次竞报面积增幅为200平方米或200平方米的整数倍。其他其他对对决策有决策有 影响的出影响的出让让条条 件件1、B-09c地块兼容零售商业、餐饮部分建筑面积3578平方米且7154平方米；2、B-09c地块无偿代建一处12班幼儿园，用地面积6010平方米，建筑面 积4800平方米；3、B-09h地块兼容零售商业、餐饮部分建筑面积21384平方米；4、B-09h地块配建政策性住房（人才住房）建筑面积36426平方米；5、二星绿建，住宅全装修标准不低于1000元/平方米；目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇宗地情况宗地情况项项目目风险筛查风险筛查付款付款节节奏奏市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇宗地情况宗地情况1.1地地块块南南侧侧S1轻轨轻轨地地块东侧块东侧河流河流地地块块北北侧侧十里十里樱樱花公园花公园地地块块中中间间瓯采路瓯采路北北侧紧邻侧紧邻十里十里樱樱花公园，花公园，现现已开放，有一定景已开放，有一定景观资观资源，源，东侧东侧有河道相有河道相邻邻，西，西侧为侧为城市主干城市主干 道，南道，南侧侧相相邻为邻为空地，地空地，地块块南面直南面直线线500米米为轻轨为轻轨。5地地块块西西侧侧霓翔南路霓翔南路目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇宗地情况宗地情况项项目目风险筛查风险筛查付款付款节节奏奏市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇6序号序号风险项风险项风险风险描述描述可能会可能会导导致的后果致的后果应对预应对预案案进进展情况展情况1高差、堆土有堆土，高差约2m拉长工期处理堆土，平整土地施工单位已进场2地块内部有大 量乔木内部有大量木麻黄以及 少量香樟拉长工期将木麻黄移除，香樟树将有管委会自行 处理已于管委会沟通处理地块内部乔木，目前施工单位已进场，移除废弃乔木3航空管制区地块处于航空管制区，需满足机场净空要求无目前地块规划条件中限高要求已满足净 空研究地块方案排布严格按照规划条件要求 设计项项目目风险筛查风险筛查1.2地地块块周周边边城市界面城市界面较较好，好，地地块块无明无明显显缺陷，缺陷，环环境境较为较为宜居。宜居。地地块块内部有堆土，且有大量内部有堆土，且有大量乔乔木和植被，已木和植被，已组织组织迁移。迁移。地勘地勘单单位已于位已于4月月29日日进场进场勘探。勘探。目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇宗地情况宗地情况项项目目风险筛查风险筛查付款付款节节奏奏市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇付款付款节节奏奏1.3交地交地 时间时间2019年年8月月12日前日前保保证证金付金付 款款时间时间2020年年4月月21日日出出让让底价底价成交价成交价溢价率溢价率总总价（价（亿亿元）元）13.亿亿16.6亿亿25.8%楼面价（元楼面价（元/）4107元元/平平5243元元/平平首笔土地款支付：首笔土地款支付：56600万万2020年年6月月12日前日前土地款尾款：土地款尾款：83000万元万元2020年年8月月12日前日前核心核心结论结论：地：地块应块应于于国国有建有建设设用地用地使使用用权权出出让让合合同同签签订订后后1个个月月内内缴缴纳纳竞竞得价得价 款的款的50%(含定金含定金)，3个个月内月内全全额缴额缴清清竞竞得得价价款。款。付款付款节节奏奏2020年年5月月13日日签订签订土地土地出出让让合同合同7市市场环场环境篇境篇Part 02目录CONTENTS目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇1GDP和和经济经济增速增速2人口和城人口和城镇镇化率化率3产业结产业结构和代表企构和代表企业业1.温州全温州全市常住人市常住人口口930万万，其中洞，其中洞头头区区 人口人口10.35万，万，规规划划90万人口。万人口。2.温州城温州城镇镇化化率率70.5%，保持保持较较高水平高水平1.2019年年三三产结产结构构2.4 39.6 58.02.第二第第二第三三产业产业保持高比重保持高比重发发展展，产业势头产业势头强强劲劲1.2019年年温州温州GDP 6606亿亿，增速，增速8.2%，全省第全省第三，全国第三十名。三，全国第三十名。产业产业布局：布局：至2019年末已拥有70个中国驰名 商标，获得46个国家级生产基地称号，拥有 24个省级专业商标品牌基地，6个市级专业商 标品牌基地。代表企代表企业业：正泰 德力西 天正 人民电器 长城 电器 环宇 兴乐 华峰 中油华电 华通机电 奥 康 报喜鸟1379732703 70153812%11%6%816 800 739%2 76913%18%11%7%12%7%8%6594%9%14%19%22001900160013001000700400471100-200 乐清市 鹿城区 瑞安市 龙湾区 瓯海区 苍南县 平阳县 永嘉县 泰顺县 洞头区 文成县 -1%2019温州市各市区GDP2019年GDP增速71.5194.3110.35142.35 143.1282.9424.4280.2725.57125.22120100806040200140 124.94160鹿城区 龙湾区 瓯海区 洞头区 乐清市 瑞安市 永嘉县 文成县 平阳县 泰顺县 苍南县2019温州各区市常住人口2527 2925 33513650 4004 4303 4620 50455411 6006 66066.80%15.70%15%9%9.70%9.20%7.40%7.30%7.30%10.99%9.99%-3.00%2.00%7.00%12.00%17.00%-100010003000500070009000温州GDP（亿元）温州增速 90291191691992292593069.3%68.3%69.5%69.8%69.8%70.5%68.0%67.0%69.0%70.0%71.0%940930920910900890880温州历年常住人口及城镇化率70.1%2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年常驻人口城镇化率0204060801001202019年温州市历年产业结构2014年2015年2016年2017年2018年一产比例二产比例三产比例核心核心结论结论：温州位列全国百：温州位列全国百强强城市排行城市排行35位。位。2019年全市年全市GDP 6606亿亿，增速，增速8.2%；全市常住人全市常住人 口口为为930万人，其中万人，其中户户籍籍总总人口人口832.4万人，第二第三万人，第二第三产业产业保持高比重保持高比重发发展，展，产业势头产业势头强强劲劲。9城市城市经济经济2.2目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇10政策政策环环境境2.2核心核心结论结论：无限售：无限售/限价限价/限限贷贷政策。政策。预预售条件售条件为为工程形象工程形象进进度达到正度达到正负负零或投零或投资额资额达达到到25%（当前疫情影响下）。（当前疫情影响下）。贷贷款利率挂款利率挂钩钩LPR，2020年年4月月5年期年期LPR为为4.65%，温州首套利率上浮温州首套利率上浮10%，对对促促进销进销售售有一定正面影响。有一定正面影响。政策市政策市场场核心内容核心内容限限购购政策政策无限售政策限售政策无限价政策限价政策无首付首付/贷贷款利率款利率首套房首付标准30%，贷款利率挂钩LPR资资金金监监管管预售资金监管较严，按照工程造价清册的130%进行监管预预售条件售条件工程形象进度达到正负零，投资额达到25%（当前疫情影响下）（当前疫情影响下）放款条件放款条件工程结顶目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇市市场场分析分析-区域区域视视角角2.3核心核心结论结论：板：板块块广广义义存量存量约约124万（包括本案万（包括本案32万万），狭），狭义库义库存存仅仅存存7.6万万，狭，狭义义去化周期去化周期 仅仅2个月个月（2019年月均成交量年月均成交量3万）；万）；成交均价：成交均价：呈呈现现逐年上升逐年上升态势态势，年度均价上，年度均价上涨约涨约11%，2019年三、四季度板年三、四季度板块块均价达均价达13200-13500元元/。2020年以来板年以来板块块内无在售房源，部分内无在售房源，部分顶顶底底库库存去化存去化导导致量价回落。致量价回落。1.2019年年TOP1近近25亿亿，第二名近第二名近23亿亿，为为板板块块 内内产值产值贡贡献的献的绝对绝对主力；主力；2.2018年年板板块仅单块仅单个个项项目在售，目在售，产值约产值约45.7亿亿。2019年年板板块块项项目目备备案案表表现现项项目目套数套数面面积积（）（）金金额额（亿亿）瓯江瓯江公元公元上上城城165918761724.78瓯江瓯江国国际际新新城城东东樾府樾府122615944922.75瓯江瓯江九九珑珑湖湖448525587.83瓯江瓯江国国际际新新城城81101131.222018年年板板块块项项目目备备案案表表现现项项目目套数套数面面积积（）（）金金额额（亿亿）瓯江瓯江国国际际新新城城353638684545.691.72.91.74.32.57.32.00.78.71.01.92.00.30.00.30.212599121091244712717134391301813578 1356413432 13412 1340813134 13210110001150012000125001300013500140000.02.04.06.08.010.012.02019.01-2020.04 灵昆板块高层住宅月度量价走势供应量（万）成交量（万）11均价（元/）瓯江国际新城2017年底首推，至2018年底前无其他楼盘 在售。2018年全年高层住宅供应31.2万，去化37.2万；2019年九珑湖、公元上城、瓯江国际新城三个项目 在售，住宅供应38.2万，成交36.6万。目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇市市场场分析分析-城市城市视视角角2.3核心核心结论结论：现阶现阶段温州土拍市段温州土拍市场场火火热热，部分板，部分板块块成交楼面价成交楼面价较较2020年初上年初上涨涨了了1000-4300元元/。投投资资性客性客户户和和刚刚需客需客户户受价格受价格挤压挤压，向低价板，向低价板块块流流动动。本案入市。本案入市时时，温州主城区域，温州主城区域单单价低价低于于2万万/的的仅仅灵昆、灵昆、经经开区、仰开区、仰义义、高、高铁铁新城板新城板块块。其中灵昆板其中灵昆板块块凭借城市交凭借城市交汇汇点的地理点的地理优势优势和和规规划利好，划利好，未来居住、投未来居住、投资资价价值值更高。更高。七都板七都板块块鞋都板鞋都板块块广化广化 板板块块滨滨江板江板块块市中心板市中心板块块上陡上陡门门 板板块块瞿溪板瞿溪板块块景新板景新板块块南塘板南塘板块块南浦板南浦板 块块新新 城城板板生生态态园园 板板块块潘潘桥镇桥镇南湖板南湖板块块瓯海中心区瓯海中心区湿地板湿地板块块茶山板茶山板块块龙龙湾老城区板湾老城区板块块瑶溪北瑶溪北状元状元灵昆板灵昆板块块龙龙 湾湾 中中 心心 板板 块块滨滨江江CBD（鹿城）鹿城）瑶溪南瑶溪南中央中央绿绿块块轴轴（鹿城）（鹿城）蒲州（蒲州（鹿鹿城）城）牛山板牛山板块块（瓯海）（瓯海）牛山板牛山板块块梧田板梧田板块块（鹿城）（鹿城）蒲州（蒲州（龙龙湾）湾）滨滨江江CBD（龙龙湾）湾）中央中央绿轴绿轴（瓯海）（瓯海）板板块块均价均价3万万板板块块均价均价2-3万万板板块块均价均价1.5-2万万无成交无成交板板块块均价均价1-1.5万万乐清翁垟镇乐清黄华镇高高铁铁新城新城高高铁铁新新横横屿屿板板城城块块18500-19000元元/经济经济开开发发区区板板空港新区板空港新区板块块块块12900-13500元元经经开区板开区板块块/平平仰仰义义板板块块12500-双双屿屿板板块块15500H元元/平平郭溪板郭溪板块块灵昆板灵昆板块块13200-14200元元/平平板块均价（元）上陡门板块43968中央绿轴板块（瓯海）39022市中心板块39238南浦板块38407中央绿轴板块（鹿城）37453新城板块36630滨江CBD板块（鹿城）34085南塘板块33417蒲州板块（鹿城）33326蒲州板块（龙湾）29251双屿板块28559滨江CBD板块（龙湾）27530龙湾中心板块26159南湖板块25636龙湾老城区24995梧田板块23721景新板块23721滨江板块23321七都区板块22796牛山板块（瓯海）22645瓯海中心区22290茶山板块20073瑶溪北19675瑶溪南19433高铁新城板块18869灵昆板块13268经开区13252空港新区1299312目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇13市市场场分析分析-城市城市视视角角2.3温州主城温州主城80以以 下下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-180180-200200以上以上合合计计高高层层交叉分析交叉分析100万以下万以下7301231894764266121101190100-150万万621275236511151298382901932016612150-200万万1282718834699021500134711091145625200-250万万02046871379649694400312220154083250-300万万01711022737132510458529106244355300-350万万12167135700979132602012112219350-400万万083142560930941831231566400-450万万3944461413310764834450-500万万05142229868127921500-550万万17336160130258532550-600万万8149143253422570600万万-650万万4183143691400650万万-700万万12979872198700万以上万以上176339383898合合计计9211879419542823786514656901140792109561246530003同期新增供同期新增供应应9801809380352503744521058501266970116757448431107供求比供求比1.060.960.911.230.991.011.031.111.221.070.941.041.04库库存套数存套数73331390716881451181727811231542104652869713734去化周期去化周期9.62.02.64.74.64.25.913.08.211.510.418.05.5均价均价136171522915549199981644719428225542612433361331263757937030216842019年温州主城区年温州主城区总总价价100-200万以内成交万以内成交1.1万套万套，150亿亿，占全市成交量，占全市成交量30%。灵昆板灵昆板块块2019年年 此此总总价段需求旺盛，成交价段需求旺盛，成交36.6万万，销销售金售金额额47亿亿，占，占该该价位段成交量价位段成交量31%，全市成交量全市成交量10%。板板块块名名称称价格区价格区间间典型典型项项目目20年供年供应应情情况况与本案与本案对标对标仰仰义义板板 块块12500-15500元元/平平阳光100 阿尔勒15万方交通差 无长期规划高高铁铁新新城板城板块块18500-19500元元/愉景 公馆 万科翡 翠天地20万方价格高投资属性弱经济经济开开 发发区板区板 块块12900-13500元元/平平德信翡丽云堤30万方竞争力持平供应少灵昆灵昆岛岛 板板块块13200-14200元元/平平公园上 城世茂50万方瓯江国际新城2017年底首推，至2018年底前无其他楼盘在售。2018年全年高层住宅供应31.2万，去化37.2 万；2019年九珑湖、公元上城、瓯江国际新城三个项目在售，住宅供应38.2万，成交36.6万。目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇土地价土地价值值分析分析2.4核心核心结论结论：市政府重点打造生：市政府重点打造生态态宜居新城、新中心，城市重点宜居新城、新中心，城市重点发发展区域展区域，板板块规块规划容划容纳纳90万人口，万人口，产业产业和板和板块块价价值驱动值驱动，对对比比竞竞品更靠近住宅核心区，升品更靠近住宅核心区，升值值潜力大。潜力大。城市道路：城市道路：依托沈海高速（甬台温高速复依托沈海高速（甬台温高速复线线）和）和S1（已开（已开通）、通）、S2（预计预计2020年开通）年开通）轨轨交开通交开通缩缩短与短与都市中心和副城区的通勤距离都市中心和副城区的通勤距离产业产业利好：利好：以智能制造和以智能制造和现现代商代商贸贸服服务为务为主主 导产业导产业。其中智能制造聚焦新能源、新能源。其中智能制造聚焦新能源、新能源 汽汽车车、新材料、智能装、新材料、智能装备备以及以及现现有上下游有上下游产产 业业配套；商配套；商贸贸物流聚焦模式物流聚焦模式创创新、跨境融合新、跨境融合 以及物以及物联联网、大数据等网、大数据等现现代商代商业业技技术术的运用，的运用，灵昆板灵昆板块规块规划容划容纳纳90万人口万人口（79万就万就业业）温州向温州向东发东发展，板展，板块块高高速速发发展展1交通便利，通达性佳，交通便利，通达性佳，产产业发业发展展利好利好22公里内，文体休公里内，文体休闲闲和行和行政政配套配套强强势势对对比比竞竞品，教育和商品，教育和商业业配配套偏弱套偏弱4项项目目地段地段交通交通配套配套教育教育外部景外部景观观我司项目三横三纵强，S1轻 轨商业、景观外国语、护 士学校十里樱花园 新月公园九珑湖项目较弱弱弱略弱弱中商泛华文旅发 展较弱较弱略弱略强略弱世茂地块较弱较弱略弱略强略弱旭辉项目较弱弱略弱略弱略弱项项目比目比较优势较优势项项目比目比较较劣劣势势1公公里里范范围围内内有有邻邻里里中中心心（在在建建）、新新 月月公公园园、十十里里樱樱花花园园等等商商业业生生活活配配套套，距离距离S1线线瓯江口站瓯江口站约约600米，更宜居米，更宜居教育、医教育、医疗疗配套略弱配套略弱类类型型序号序号配套名称配套名称商商业业生活生活1邻邻里中心里中心2德亨德亨瓯江口新瓯江口新时时代广代广场场（在建）（在建）文体休文体休闲闲1新月公园新月公园2十里十里樱樱花公园花公园教育教育1国国际际双双语语学校学校（在建）（在建）2温州外国温州外国语语学校学校3温州温州护护士学校士学校医医疗疗1温州医科大学附二医温州医科大学附二医314目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇竞竞品品现现状分析状分析-板板块视块视角角2.5核心核心结论结论：相比：相比较较同同为为温州价格洼地、投温州价格洼地、投资资客占比客占比较较大的大的经经开区，空港新区，灵昆板开区，空港新区，灵昆板块规块规划划层层 级级更高、投更高、投资资客客户户支付能力更高。支付能力更高。2020年板年板块块集中供集中供应应，可争，可争夺夺供供应应短缺的短缺的经经开区板开区板块块流量流量 和上游板和上游板块块土地价格上土地价格上涨导涨导致的外溢流量。致的外溢流量。经开区板块空港新区板块灵昆板块经开区板块（同价格水平板块）目前三个目前三个项项目在售，待售目在售，待售项项目三个目三个 产业产业成熟，配套健全，居住成熟，配套健全，居住环环境一般境一般客户构成：瑞安的乡镇及龙湾地区投资客群为主，地缘、业缘的 刚需首改客户为辅，落户温州的新温州人为补充2019年高层住宅均价：13028元/高层住宅流速水平：4.96万方/月空港新区板块（下游板块）目前目前仅仅温州宝温州宝龙龙广广场单场单个个项项目在售目在售位置位置较远较远，仅仅依靠周依靠周边产业认边产业认可可带带动动，配，配套套弱，弱，规规划一般划一般客户构成：投资客为主，为鹿城、龙湾、瑞安客群；地缘、业缘客户为辅 2019年高层住宅均价：13028元/高层住宅流速水平：0.96万方/月老城区板块（上游板块）目前国目前国宾宾府在售，待售府在售，待售项项目两个目两个为龙为龙湾区政府所在板湾区政府所在板块块，配套配套成成熟，熟，人人口密口密度度大大客户构成：投资客为主，为鹿城、龙湾、乐清、瑞安客群；地缘、业缘客户为辅2019年高层住宅均价：24770元/（中梁国宾府）高层住宅流速水平：0.99万方/月江苏银城2020年4月拿地 楼面价13944元/平老上上城区游游板块板板块块同价格同价格 水平板水平板 块块15目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇竞竞品品现现状分析状分析-板板块块内内竞竞争格局争格局2.5灵昆板灵昆板块竞块竞品量价分析品量价分析20类类型型序号序号项项目名称目名称可售可售体量体量（万方）（万方）已售体量已售体量存量存量首开日首开日 期期整整盘盘月均流速月均流速高高层层 全装价全装价全装全装标标准准（万方）（万方）（万方）（万方）（）（）在售在售1瓯江公元上城19.5618.870.692019年1月20日15725131561500、2500、30002瓯江九珑湖13.575.967.612019年9月14日13244132071500、2000、25003瓯江国际新城41.0440.20.842017年12月30日23647111931000、13004瓯江国际新城 东樾府16.515.970.532019年6月26日26617133041300、1500合合计计90.67819.67待上市待上市1旭辉A-02b地 块8.3008.32020年8月/2中商文旅地块20.23020.23待定/3世茂E-16-03地 块23.33023.332020年7月/4B-09东区地块30.30030.302020年9月5B-09西区地块41.56041.562020年9月合合计计123.720.00123.72目前在售目前在售仅仅瓯江九瓯江九珑珑湖，截至湖，截至3月月31日，存量日，存量为为7.6万万，预计预计本案入市本案入市时该项时该项目已基本售罄；目已基本售罄；未来本案的直接未来本案的直接竞竞品品为为旭旭辉辉、世茂、中商文旅及美的、世茂、中商文旅及美的获获取的相取的相邻邻地地块块；价格方面：未来本案价格价格方面：未来本案价格应对标应对标世茂地世茂地块块和美的地和美的地块块，叠加，叠加现阶现阶段温州土地市段温州土地市场场“面粉面粉涨涨价价“，本年拿地本年拿地项项目首开目首开预预期价格期价格为为14000元元/-14500元元/。旭辉A-02b地块（楼面价4100元/，竞配2400）瓯江公元上城（全装均价13156元/）中商文旅E街坊地块（楼面价2292元/）世茂E-16-03地块（楼面价5032元/，竞配5600，预计全装售价14500元/）瓯江九珑湖（全装均价13207元/）16西区地块东区地块瓯江国际新城为17年入市项目，整盘均价被前期成交的房源拉低，价格不具备参考性目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇竞竞品品现现状分析状分析-单单个个竞竞品分析品分析2.5-500005000100001500001000020000300004000050000瓯江国际新城东樾府高层供求价走势19年1月 2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 20年1月 2月3月供应面积成交面积交易均价占地面占地面积积143004建面建面171605容容积积率率1.2楼面价楼面价2716元/成交日期成交日期2017.8.10开开盘时间盘时间2019.2.17瓯江国瓯江国际际新城新城东东樾府樾府产产品品 类类型型面面积积段段已取已取证证存存 量（套）量（套）供供应应 套数套数成交成交 套数套数去化率去化率交易均价交易均价（元（元/）平均套平均套总总 价价（万）（万）均价均价（元（元/）高层90-100099100%1159611013304110-120572171699%13258150130-140833632898%13353184瓯江国瓯江国际际新城新城东东樾府樾府（已售罄（已售罄）：2019年年2月首开，首期推月首开，首期推盘盘当月去当月去化化70%，后于后于4月、月、6月、月、9 月加推，当月月加推，当月去化基本在去化基本在85%以上，月均流速以上，月均流速约约16000，共共计计成交成交128195（1051套），套），流量峰流量峰值为值为42044。交易均价。交易均价13304元元/17目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇竞竞品品现现状分析状分析-单单个个竞竞品分析品分析2.5瓯江公元上城瓯江公元上城产产品品 类类型型面面积积段段已取已取证证存存 量（套）量（套）供供应应 套数套数成交成交 套数套数去化率去化率交易均价交易均价（元（元/）平均套平均套总总 价价（万）（万）均价均价（元（元/）高层80-901364663398%1329911813156120-1301464663298%13103159130-1402943240393%1308718220000150001000050000800006000040000200000瓯江公元上城高层供求供应面积成交面积交易均价占地面占地面积积99579建面建面248948容容积积率率2.5楼面价楼面价2317元/成交日期成交日期2018.6.27开开盘时间盘时间2019.1.20瓯江公元上城瓯江公元上城（已售罄）（已售罄）：2019年年1月月20日首开，当月去化日首开，当月去化85%，全年成交，全年成交187617（1659套），月套），月均均15635（138套），流量峰套），流量峰值值37487（322套）套）；该项该项目第五期于目第五期于19年年12月加推，均价月加推，均价13200元元/（全装），当月去化率达到（全装），当月去化率达到90%；小面小面积产积产品溢价能力超品溢价能力超过过大大户户型，型，80-90较较130-140成交均价高成交均价高逾逾200元元/。18竞竞品品现现状分析状分析2.5世茂世茂E-16-03地地块块，预计预计整整盘盘1990套，住宅套，住宅户户型面型面积为积为99，115，125，139，套，套数占比分数占比分别为别为37%，31%，20%，12%。2020年年预计预计推售推售730套。套。19目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇占地面占地面积积82375建面建面238887容容积积率率2.9楼面价楼面价5032元/成交日期成交日期2020.02.27开开盘时间盘时间待定推推盘盘批次批次时间时间面面积积套数套数户户型型第1批20年7月25日4848243497/115/139第2批20年10月24日3335929697/115/1292020年合计81841730第3批21年1月6日3871234097/115/129/139第4批21年3月27日3839834097/115/129/139第5批21年6月5日3950234097/115/129/139第6批21年9月19日2905024097/129/1392021年合计1456621260总计2275031990目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇20竞竞品品现现状分析状分析-对对比分析比分析2.5项项目名称目名称与本案与本案 距离距离土地价格土地价格业态业态面面积积段段交付交付标标准准价格价格流量流量推售推售节节奏奏出清周期出清周期核心核心卖卖点点美的 地块0.03km5259元/住宅+底 商不详全装（1000元/平）待定-待推预计35个月轻轨 大盘世茂 地块2.0km5297元/（竞 配9600）高层住宅97115129139全装（1000元/平）预计1.4万-待推预计16个月品牌、江景旭辉 地块1.7km3878元/（竞 配2400）高层住宅不详全装（1000元/平）待定-待推预计8个月价格中商文 旅项目1.7km2292元/住宅+商 业未规划未定待定-待推预计15个月商业 配套世茂地世茂地块预计块预计于于2020年年7月入市，示范区尚未开放；月入市，示范区尚未开放；旭旭辉辉地地块预计块预计于于2020年年8月入市，示范区尚未开放；月入市，示范区尚未开放；中商文旅目前住宅无中商文旅目前住宅无动动工工计计划，划，预预计计2021年年中入市，考年年中入市，考虑虑其品牌其品牌较较弱，弱，竞竞争力相争力相对对一般。一般。美的地美的地块块与我司与我司项项目同一天拿地，前期筹目同一天拿地，前期筹备阶备阶段。段。项项目占位目占位2.6本案作本案作为为深耕温州主城区首个深耕温州主城区首个项项目，目，需打造需打造流量流量标标杆和杆和竞竞争力争力产产品品满满足投足投资资需求小面需求小面积产积产品快速走量品快速走量，低开低开高高走保走保持持5%年年涨涨幅幅供需两旺，市供需两旺，市场场容量逐年放大；容量逐年放大；价格平价格平稳稳上上涨涨，投投资预资预期期强强烈烈。投投资为资为主，少量主，少量 自主需求自主需求,支付能力支付能力较较强强地地块资块资源均好，源均好，交通交通优势优势明明显显 集中供集中供应应，竞竞争争 加加剧剧21目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇项项目定位描述目定位描述2.6核心核心结论结论：温州：温州东东，城市重点，城市重点发发展新展新兴兴板板块块，产产城融合、城融合、发发展高端展高端产业产业、现现代服代服务业务业（参考（参考苏苏 州工州工业业园区园区）,规规划不断划不断兑现兑现，结结合六大价合六大价值值体系，打造区域体系，打造区域流量流量标标杆。杆。项项目价目价值值体系体系交通体系交通体系人文体系人文体系产业产业体系体系产产品体系品体系配套体系配套体系甬甬 台台 温温 高高 速速 复复 线线S1600m建建S2有有线线瓯瓯 线线江江 灵灵口口 昆昆站站 站站 换换 乘乘，站站在在品牌服品牌服务务体系体系动动省省温温漫漫级级州州文文产产综综旅旅业业合合城城集集保保聚聚税税区区区区外外外外 温温 国国国国 州州 语语语语 护护 小小中中 士士 学学学学 学学校校标标户户准准型型化化设设成成计计 熟熟产产 品品月月邻邻温温 公公里里州州 园 中园 中大大、心心学学 十十（附附 里里在在属属 樱樱建建二二 花花）院院 园园、新新新新 城城 悦悦 物物 业业 服服 务务15龙龙 湾湾 机机 场场状状 元元岙岙分分深深钟钟水水直直港港达达龙龙瑞瑞 湾湾安安 吾吾吾吾 悦悦悦悦 广广广广 场场 场场目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇22潜力区位潜力区位产业产业配套配套立体交通立体交通瓯江口新城省级产业集聚区海陆空三维立体通勤品品质质大大盘盘3000户人居社区项项目定位方向目定位方向未来之城未来之城.国国际际之城之城.人居之城人居之城客客户户定位篇定位篇Part 03目录CONTENTS目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇客客户户流流向向 客客户户描描摹摹 客客户户关注关注产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇客客户户流向流向3.1