2022年房地产营销策划书汇编15篇.docx

2022年房地产营销策划书汇编15篇房地产营销策划书汇编15篇时间过得真快，一段时间的工作已经告一段落了，我们又有了新的工作内容和新的工作目标这时候非常有必需要写一份策划书了。那么你知道策划书如何写吗？下面是我细心整理的房地产营销策划书，欢迎阅读与保藏。房地产营销策划书1一、活动目的1、针对目前销售的进展状况，了解到股东实惠卡未完全发放到位，为了进一步充分挖掘集团内部客户资源。2、以项目本身的特色加大宣扬，扩大品牌知名度和影响力，吸引更多的市场目光。3、快速积累新客户，为项目的开盘作前期酝酿，加快口碑传播，争取更多关注，促进销售。二、活动时间单位定点宣扬：xx月xx日xx月xx日团购促销时间：xx月xx日xx月xx日三、活动目的1、增加小区的知名度。2、制造营销气氛，最大化的去化二期剩余房源。3、增加三期A1号楼的认筹数量，树立三期项目形象，为开盘奠定好基础。四、活动主题主题一：“国庆豪情盛典，舞动黄金海岸”主题二：“欢庆国庆之喜，领会黄金真情”主题三：“活力黄金周，超值实惠7天乐”五、活动内容1、黄金周每天推出8套特价房（主要以二期特惠房源及G9一口价房源为主）。2、活动期间购房一次性付款96折，银行按揭98折，但对外统一为一次性付款97折，银行按揭99折，销售部视状况确定是否赐予一个点折扣（特价房除外）。3、活动期间，每天豪礼相送，凡是国庆期间到访的客户均有机会参加抽奖，每天开奖两次（上午、下午各一次，视现场气氛而定），凡是签约客户均可获赠电饭煲一个，多买多赠抽奖奖项设置：一等奖：电饭煲两名（每天供应两台）二等奖：台历三名三等奖：购物袋若干六、宣扬方式1、通过网络宣扬2、短信（短信定于xx月xx日、xx月xx日每天两万条信息）3、报纸广告4、国庆宣扬易拉宝5、户外演出一场或花车游行3天七、现场包装室外：1、横幅：0.7x10米x2条2、国庆抽奖礼品的堆放3、气球装饰：大门、礼品区4、吊旗5、易拉宝展示房地产营销策划书2由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也非常火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创建一种新产品（如规划设计方面的独特性）；供应一种服务模式（如管家式的物业服务）；提倡一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。一、将来发展趋势一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注意对品牌的培育与利用。因此应注意对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和特性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸yin，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增加；各种不同类型的消费者对楼盘的选择渐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“特性化”，会更加考虑自己的心理需求，找寻更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为将来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满意不同类型消费需求的消费群；“设计时代”起先回来，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必需以其特性化和特色需求也在市场占据一席之地。在将来的发展过程中，将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求干净（对光线、绿化、自然气配备等）；追求安静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的状况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源？如何依据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉？如何接着建立自己独特的品牌特性，突破强劲对手的包围，在市场上接着掀起一股新的旋风？如何适应“个人置业时代”的新趋势？这些都迫使开发商须要进行系统的全程营销策划。二、房地产全程营销策划一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应当策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣扬、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都须要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。依据不同的环节有针对性的绽开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘状况，围绕促销策略等等。二是创新为赢。在整个策划过程中均应当进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣扬、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣扬和定位上，利用消费者新奇、虚伪等心理。如关注小孩教化、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细微环节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。三是塑造差异。差异化能够创建竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃命设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新奇性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要擅长整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应当组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品尝等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，依据消费形态和楼盘实际状况，找寻相应的目标消费群体，同时要擅长培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，给予产品更加簇新的形象，从而保持品牌的簇新感。总之，将来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、好用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物便利，使房子成为有文化气息的房子，成为有创建力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时依据目标消费群的特性，协作产品的特点，使广告投入针对性更强更干脆。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。房地产营销策划书3随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的改变，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，起先以市场和消费者的需求为产品生产的动身点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色调的推销观念，转而依据市场需求和市场需求的改变进行市场营销活动。企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的改变。在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济状况、而且要考虑地产开发项目四周的市场状况和区位状况。房地产策划是一个浩大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不行，亲密联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场状况；在投资分析阶段，要预知将来开发的成本、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预料将来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的须要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导；二是房地产策划要随市场的改变而改变；三是房地产策划要造就市场、创建市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持肯定稳定性的同时，依据其市场环境的改变，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发胜利保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，须要经过市场调研、项目选址、投资探讨、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参加项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占据市场。目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创建更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析：案例：天河花园1、市场分析1.1、区域市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147。77平方公里，人口41。8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速马路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州闻名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。1.2、定向市场分析员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。旁边工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，渐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。1.3、项目分析1、项目名称：海景中心2、项目规模：由2幢28层组成3、推售状况：现推都景轩，海都轩的728层4、宣扬主题：只交一成，即做业主5、价格：40765598元/m2，均价4708元/m26、装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）7、优劣势分析优势分析1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家足够的信念。2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通非常便利；4、项目以准现楼发售，增加买家信念。5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等；（2）劣势分析1、珠江新城配套设施仍旧未成熟，发展尚须时日。2、竞争对手的广告宣扬及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理；1.4、竞争对手资料分析对手一1、项目名称：侨颖苑2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成3、推售状况：现推C栋C1C4梯的312层，B2栋的212层4、宣扬主题：新天河、新市民、新文化5、价格：44815145元/m2，均价4655元/m26、优劣势分析优势分析该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住；价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；位于内街，可避开主干道噪音及空气污染影响，但亦可便利出入主干道，属旺中带静，有肯定的升值潜力；劣势分析周边外来人口较多，人流困难，治安环境较差，影响买家购买心理；楼盘四周环境欠佳，影响楼盘档次；户型设计一般，凸柱位较多，影响运用率；对手二1、项目名称：紫林居2、项目规模：由3幢连体9层组成3、推售状况：现推CH座的39层4、宣扬主题：品尝家在公园旁的舒适与休闲5、价格：45116208元/m2，均价5320元/m26、优劣势分析优势分析该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境美丽，易于吸引买家购买；邻近交通主干道黄埔大道，交通异样便利；该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；劣势分析该楼盘部分单位靠近公路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售；周边外来人员多，且时常有治安事务发生，影响买家入住信念；户型设计上有肯定的不足，有凸柱现象；1.5、项目周边配套状况1、社区配套高校：暨南高校、华师大、民族学院、广州市环境爱护学校中学：四十四中学、华师大附中、天华中学小学：昌乐小学银行：中国建设银行康体：天河体育中心、羽毛球馆1.6、项目企划思路由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得胜利重点。我们得企划思路：1、充分利用先天优越的交通环境项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"，塑造独特的品牌形象。2、把握市场需求，迎合买家心理随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否胜利的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。4、体现"以人为本"的经营理念面对多元化的目标客户，我们必需抓住人的特点，规划设计更加"人性化"。2、项目市场定位2.1市场定位员村旁边的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说"一路之隔，楼价翻一番。"所以，本项目的区域划归应与珠江新城将来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场状况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"。以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样的目标，必需须要合适的规划及硬件协作。在下述项目建议中会逐一阐述。2.2、项目形象定位在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种"既享有成熟小区环境，又座拥将来新城中心"的双重"抵买"价值。初步供应以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区，宜商宜住精品公寓典范最终一期精品。通过上述的形象定位，给本案给予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。2.3、目标客户定位作为广州新城区之一的天河区员村，其购房客户群有较为特别的一面。以此概念，整个新地区（从东山黄埔）的客户都是本项目客户。依据实际状况，我们又可将这部分客户群定向细分如下：1、区内的买家分析：员村旁边区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。对于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。2、区域居民的子辈分析：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满意其生活须要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照看老人，又能享受独立居住的自由便利。3、区域居民的亲属、挚友分析：此类客户受该区域的亲属、挚友的口碑宣扬，对小区憧憬，同时在此地置业，便利于同自己亲属、挚友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。4、外来人口在该地置业分析：此类在该区域中占主流，他们注意本案的综合素养，四周的自然环境以及四周的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。2.4、目标市场细分针对目标客户的状况，敝司将目标市场细分如下：1、购买阶层1）自用：大众市民（含拆迁户），有实力而又的确希望置业的。2）安居保值：高薪收入阶层。3）换屋安排：不满现时居住条件且有实力供屋的人士，房改房的原居者。4）投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。2、年龄层次：中青年人为主（3050岁）3、家庭结构：三五口之家为主2.5、目标客户市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就敝司合作的市场调查公司对广州楼市的调查分析，天河区大部份的消费者，最可接受的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可接受的房价为45万到60万，能够接受60万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为1560万元这一阶段，如图示：3、销售策略建议3.1、市场气氛培育敝司建议在现阶段利用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，详细操作内容包括：1、硬件塑造告知性工地展示应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。户外广告设置户外广告设置能增加项目的认知实力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。设置精致的示范单位和样板房通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。2、软性宣扬为区域造势通过报纸软性文章，详述天河区府搬迁后为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟识的生活环境打动买家的心，挽回不断外流的区域客源。为本案住宅造势目的：把市场的留意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。为楼盘造势形式一：软性广告宣扬；把区府搬迁，城市东移，城市新中轴线的成型、九运会实行等所带来的利好因素向市场传达。形式二：置业调查问卷，以抽奖的形式向中奖买家供应额外折扣或现金嘉奖。同时，留住部分打算置业的买家。3.2、促销手段建议1、增加销售点敝司建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在宏城广场、设促销点，并设专车接送睇楼，以加强楼盘销售网点的联合促销力。2、大型展销会选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。3、潜在客户开发利用敝司原有广袤的一手及二手客户资料，通过主动联络推销方式，增加项目的客户来源。同时，应发感谢信给首期业主，并实行措施对旧业主胜利介绍买家（以签契约为准）赐予嘉奖，从而开发旧客资源。4、供应额外实惠展销会期间供应额外折扣及实惠，可以促使客户尽快交易，降低成交风险。依据项目的实际状况，建议如下：赠送一年管理费针对工薪族的置业心态，既加强他们对物业管理的信念，又能赐予客户一种实惠的感觉，有效促进成交赠送一年天河公园门票提示潜在买家项目邻近天河公园，生活环境舒适。此举将置业的大事与生活中的小节有机地联系在一起，令客户联想起项目周边康体配套优势。3.3、付款方式建议针对区域内楼盘的付款方式过于单一，应向买家供应较轻松的付款方式以扩展买家层面，增加其超前入市的可能性。同时，依据最新的广东省商品房预售管理条例建议项目的付款方式建议如下：付款方式手续一次付款特惠按揭实惠按揭付款超轻松按揭付款折扣88折9折91折93折签认购书时付定金10000签认购书七天内（扣除定金）30%10%即办理最高七成三十年银行按揭10%即办理最高七成三十年银行按揭30%（扣除定金）发展商供应24个月免息分期即办理最高七成三十年银行按揭一个月35%10%二个月30%三个月10%办好房地产证七天内5%4、宣扬策略建议在本项目推出前投放肯定量的软性广告，向市场营造一种"我们推出的不仅是一幢高尚住宅，更是一种高品位的生活模式和身份象征"的概念，待项目推出市场后更以这一概念，通过强有力的立体广告效应，创建浓烈的市场气氛，以达到志向的销售业绩。4.1、媒体选择建议广州日报广州及珠江三角洲地区最大型的报纸之一，是广州首选的地产广告媒体。羊城晚报全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报协作可以形成极佳的广告效果。广州电台一、二台、城市之声电台、音乐电台。价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的相识度。户外广告和指示路牌在楼盘旁边做指示路牌巴士车身广告楼盘工地周边围墙广告4.2、宣扬主题本次广告提案将表现敝司对海景中心的理解和广告建议，旨在精确体现本项目的整体优势及项目特色，使之能在短时间内建立起本项目的品牌形象，扩大其知名度。并通过一系列新奇而有创意的广告策划，激起消费者对本项目的剧烈关注，促使消费者产生购买行动。竞争对手分析高质素的物业在现今的广州房地产市场当中，竞争日趋激烈：从风格独特的设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。海景中心所在的黄埔大道中，其市场竞争早已于早年起先。主要竞争对手有天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项，由于上述楼盘的宣扬力度略优本案，在市场上已略占优势。而对本项目构成压力。短期内建立具有独特特性的项目品牌形象，锁定目标客户群，引起消费者的凝视，促使消费者作出购买行动。房地产营销策划书4房地产营销策划是一项系统工程，它统筹全部房地产销售及宣扬推广工作。是房地产开发商为了取得志向的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定安排并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。想要搞得胜利，必需具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。一、 房地产营销策划的原则房地产营销策划的原则营销是一项困难的系统工程，在房地产营销实践中，有许多的规则和原则是必需要把握的。但是其中我们最须要把握的以下三大原则。1、营销策划必需从客户和市场须要动身策划人从客户动身，综合分析，投其所好，才能打动他们，夺得更多的市场。2、始终保持整体营销的观念营销策划讲究的是创意，因此，策划的灵感与创意肯定要忠实于总的主题。这就要求策划的各个细微环节环环相扣，在尽量四平八稳的前提下统筹支配，要规范布局、相互协调，目的一样，实现营销的整体性。3、营销策划与销售紧密呼应营销策划的最终工作就是销售策划，因此，销售也应当纳入统一的总体策划思路中去。市场与信息的改变是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，紧密呼应，这才是真正负责且科学的营销思维方式。二、 房地产营销策划的特点房地产开发企业的面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的须要，从而促进商品房的销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发首先强调“以人为本”的营销策划。房地产营销是各种理念的复合理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括：1、人性理念，房地产营销首先要讲求“以人为本”，中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念供应了坚实的文化基础。2、生态理念，近代以来，地球环境污染加重，客观上了要求房地产开发必需树立起可持续发展生态理念。3、智能理念，人类科技水平的快速发展使房地产开发渐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向了多元化，供应给了人们更加多的服务。4、投资理念，投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。三、房地产营销策划的主要种类1、房地产投资营销：房地产投资分析是全程营销的起点，是房地产开发的关键，透过细致的市场调查。2、房地产定位营销：营销房地产的关键在于把握市场脉搏，进行精确的市场定位。细致的市场调查数据，是房地产定位的基石，这只是定量分析的起先，所以进行必要的定性分析是相当关键的。3、房地产规划设计营销：房地产规划设计是房地产营销的第三个流程，经过精确的市场定位，依据目标客户群设计相应的房地产。4、房地产形象营销：通过项目的整体包装，以到位的形象营销向消费者传达良好的企业形象、品牌形象。形象设计及包装，良好的企业声誉、过硬的工程质量、完善的物业管理形象，从而确立市场一流的项目形象、打好品牌塑造的基础。四、房地产营销价格策略制订一个合理的价格是非常重要的，一方面要可以让大众接受，另一方面又要满意开发商利润最大化的条件。1、影响房地产价格的因素，归纳起来，主要有以下几类：（1）政治因素：如某次大的政府机构变动，或重大政策性决策出台等都会导致房地产价格较大的涨跌。（2）经济因素：a.物价：物价上涨，投资者预期上涨的心里反映在房地产方面，也造成价格上涨。b. 土地价格：土地是房地产的原料，原来价格的上涨，房屋成品价格也会水涨船高。c.利率：银行利率的提高紧缩对降低买方势头很有效，可刺激房地产的投资。d.货币供应量：当货币供应量增加时，土地价值相对削减，此时若想得到与原来相同的价格的土地，势必要提高价格。e.经济增长率：经济增长快速，表示人民币收放提高，购买力增加，提高房地产价格，反之，则降低.f.人口状态：人口成长率高或人口集中地区，对方地产的需求增加，房价因市场功能而自然提高。(3)自然因素位置：属性优劣不同而有价值的凹凸。地段好，交通便利的地区自然价格就高。面积：土地面积越大，适于整体规划，价格较高,反而因缺其不行而变成奇货可居。地势：平原或地势平坦适用于房屋兴建，产品规划，但若为山坡地、林地、低凹地区。由于开发成本高，平安性低，相应的地价也较低。房地产营销策划书5前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房地产闲置率始终在3040%之间徘徊，现实压力使广阔房地产企业相识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必需了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题探讨。之后，全国大中城市相继绽开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。房地产营销策划的重要环节根据现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不行缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发觉愿望并满意他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。假如没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺当的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。房地产营销策划的最前端房地产开发大致要经验如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资酬劳分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应当说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了详细开发地点与项目之后，在购买土地运用权和开发项目建设过程起先以前须要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。其次，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在前营销房地产开发制胜的密诀一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去仔细做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老阅历得出一些粗造的产品概念”，他事实上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，假如地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今运用权的招投标挂牌出让，土地运用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告知投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设安排分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。房地产企业发展的长远战略前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，干脆关系到将来开发建成的项目是否能够胜利地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过胜利的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业许久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业胜利谋划将来发展的一个有效的、长远的战略。前营销策划工作的误区与问题在我国，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消退，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的状况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又起先升温，20xx年新一轮房地产热的争辩与治理又拉开序幕。尤其是20xx20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率快速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的缘由是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的缘由。其存在的误区与问题主要表现在：重后期推销轻前期营销，舍本逐末。尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣扬等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中干脆做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获得缺乏牢靠的依据，要么是可行性报告的担当者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽搁了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。房地产营销策划书6在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片旺盛，楼房的价格被炒到了历史最高，不过在我看来只不过是虚假的旺盛，果真自从全球金融危机到来之后，我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过好像作用始终不大。房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以许多 地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却须要销售，我做房地产策划工作已经许多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的须要而撰写的，通常包括下列内容：一、研展部分1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（strength）、弱点（weakness）、机会点（opportunist）及存在的问题（threats）。4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必需排列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要排列出定价的理由和随工程