第十五章转移使用权的合同.pptx
第十五章第十五章 转移使转移使用权的合同用权的合同自然人借款合同；租赁自然人借款合同；租赁合同合同v合同法合同法v第第210条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。款时生效。v第第211条自然人之间的借款合同对支付利息没条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。v自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。v第一节第一节 自然人借款合同自然人借款合同v 1.自然人之间的借款合同属于实践合同。自然人之间的借款合同属于实践合同。v合同自贷款人提供借款时生效。合同自贷款人提供借款时生效。v因此，贷款人不支付借款的，借款人不得主张违约因此，贷款人不支付借款的，借款人不得主张违约责任。责任。v 2.自然人之间的借款合同既可为有偿，亦可为无自然人之间的借款合同既可为有偿，亦可为无偿。偿。v 3、自然人借款、自然人借款为转让货币所有权的合同；为转让货币所有权的合同；v约定利息的，不得超过银行同期同类约定利息的，不得超过银行同期同类“贷贷款利率款利率”的的4倍。超过部分无效。倍。超过部分无效。v没有约定利息的，视为不支付利息。没有约定利息的，视为不支付利息。v借款人未按照约定的期限返还借款的，无借款人未按照约定的期限返还借款的，无论借款合同是否约定了利息，自迟延之日起，论借款合同是否约定了利息，自迟延之日起，借款人都应当支付借款人都应当支付“逾期利息逾期利息”。v(2003-3-45)公民甲与乙书面约定甲向乙借款公民甲与乙书面约定甲向乙借款5万元，万元，未约定利息，也未约定还款期限。下列说法哪些是未约定利息，也未约定还款期限。下列说法哪些是正确的正确的?vA.借款合同自乙向甲提供借款时生效借款合同自乙向甲提供借款时生效v B.乙有权随时要求甲返还借款乙有权随时要求甲返还借款v C.乙可以要求甲按银行同期同类贷款利率支付利息乙可以要求甲按银行同期同类贷款利率支付利息v D.经乙催告，甲仍不还款，乙有权主张逾期利息经乙催告，甲仍不还款，乙有权主张逾期利息v答案：答案：ABDv第二节第二节 租赁合同租赁合同v一、概念与特征一、概念与特征v是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其特征如下：承租人支付租金的合同。其特征如下：1 1，其为转移租赁物使用收益权的合同。，其为转移租赁物使用收益权的合同。2 2，其为双务、有偿合同；，其为双务、有偿合同；3 3、其为诺成合同。、其为诺成合同。v二、种类二、种类v（一）依标的物不同（一）依标的物不同1 1，动产租赁；，动产租赁；2 2，不动产租赁。，不动产租赁。v（二）依法律是否有特殊规定（二）依法律是否有特殊规定1 1，一般租赁；，一般租赁；2 2，特殊租赁。，特殊租赁。v（三）依其期限是否确定（三）依其期限是否确定1 1，定期；，定期；2 2，不定期。当事人可随时解除合同。，不定期。当事人可随时解除合同。无论定期与不定期，均不得超过无论定期与不定期，均不得超过2020年。年。v（四）依期限之长短（四）依期限之长短1 1，短期（，短期（6 6个月内）个月内）2 2，长期（，长期（6 6个月以上）个月以上）长期租赁合同应书面形式。长期租赁合同应书面形式。未采书面形式的，视为不定期租赁。未采书面形式的，视为不定期租赁。v三、当事人的权利与义务三、当事人的权利与义务v（一）出租人的义务（一）出租人的义务1.1.交付出租物交付出租物2.2.在租赁期间保持租赁物符合约定用途在租赁期间保持租赁物符合约定用途负责出租物的维修负责出租物的维修,如果承租人维修的如果承租人维修的,出租人出租人应承担维修费用应承担维修费用3.3.瑕疵担保瑕疵担保如有瑕疵致承租人不能依约使用收益时如有瑕疵致承租人不能依约使用收益时,承租人有权解除合同承租人有权解除合同v（二）承租人的义务（二）承租人的义务1 1、支付租金、支付租金（合同法第（合同法第226条）条）2 2、按照约定的方法使用租赁物、按照约定的方法使用租赁物（合同法第（合同法第219条）条）3 3、妥善保管租赁物、妥善保管租赁物（合同法第（合同法第222条）条）4 4、不得擅自发送和增设他物、不得擅自发送和增设他物（合同法第（合同法第223条）条）5 5、通知义务、通知义务（1 1）租赁物有修理、防止危害的必要时；）租赁物有修理、防止危害的必要时；（2 2）其他信用证诚实信用原则应该通知的事由。）其他信用证诚实信用原则应该通知的事由。6 6、返还租赁物、返还租赁物v四、一房数租四、一房数租v城镇房屋租赁合同解释城镇房屋租赁合同解释v 第六条第六条出租人就同一房屋订立数份租出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人定履行合同的承租人:v v(一一)已经合法占有租赁房屋的已经合法占有租赁房屋的;v(二二)已经办理登记备案手续的已经办理登记备案手续的;v(三三)合同成立在先的。合同成立在先的。v 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。v【例】甲分别于【例】甲分别于3月月1日、日、3月月5日、日、3月月10日与乙、丙、丁签日与乙、丙、丁签订了出租某套房屋的书面合同，但均未交付房屋。丁于订了出租某套房屋的书面合同，但均未交付房屋。丁于3月月12日办理了房屋租赁登记备案手续。丙闻知后，从甲妻处骗日办理了房屋租赁登记备案手续。丙闻知后，从甲妻处骗得房屋钥匙，与得房屋钥匙，与3月月15日搬入居住。四人因此发生争执，诉日搬入居住。四人因此发生争执，诉至法院。下列判断正确的是至法院。下列判断正确的是:v A.甲与乙、甲与丙的租赁合同因未登记备案而无效甲与乙、甲与丙的租赁合同因未登记备案而无效v B.丙有权拒绝返还房屋，因其已占有房屋丙有权拒绝返还房屋，因其已占有房屋v C.乙有权请求甲交付房屋，因其租赁合同成立在先乙有权请求甲交付房屋，因其租赁合同成立在先v D.丁有权请求甲交付房屋，因其租赁合同已登记丁有权请求甲交付房屋，因其租赁合同已登记v答案答案Dv五、房屋租赁合同的法定承受五、房屋租赁合同的法定承受v合同法合同法v 第第234条条承租人在房屋租赁期间死亡承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。合同租赁该房屋。v与承租人生前共同居住的人享有此项权利的构成要与承租人生前共同居住的人享有此项权利的构成要件是：件是：v仅限于房屋租赁合同；仅限于房屋租赁合同；v承租人于租赁期间届满前死亡、被宣告死亡或者承租人于租赁期间届满前死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪；被宣告失踪；v主张依照原租赁合同继续租赁该房屋者必须是与主张依照原租赁合同继续租赁该房屋者必须是与承租人生前共同居住人，是否承租人的近亲属或者承租人生前共同居住人，是否承租人的近亲属或者法定继承人，在所不问。法定继承人，在所不问。v城镇房屋租赁合同解释城镇房屋租赁合同解释v 第第19条条承租人租赁房屋用于以个体工承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡，宣告失踪或者宣告死亡，人在租赁期间死亡，宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。v与承租人生前共同经营的人享有此项权利的与承租人生前共同经营的人享有此项权利的构成要件是：构成要件是：v仅限于房屋租赁合同；仅限于房屋租赁合同；v承租人于租赁期间届满前死亡、被宣告死承租人于租赁期间届满前死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪；亡或者被宣告失踪；v承租人将租赁的房屋用于合伙经营或者家承租人将租赁的房屋用于合伙经营或者家庭经营；庭经营；v主张依照原租赁合同继续租赁该房屋者必主张依照原租赁合同继续租赁该房屋者必须是与承租人生前共同经营的合伙人或者个须是与承租人生前共同经营的合伙人或者个体工商户的共同经营者。体工商户的共同经营者。v【例】甲因与乙结婚需要住房，甲和潘某达成协议，【例】甲因与乙结婚需要住房，甲和潘某达成协议，甲承租潘某的某套房屋二年。半年后，甲因意外死甲承租潘某的某套房屋二年。半年后，甲因意外死亡，乙伤心欲绝回娘家住了一年。一年后，乙回来亡，乙伤心欲绝回娘家住了一年。一年后，乙回来后发现，丙居住在甲租赁的房屋中。原来，甲生前后发现，丙居住在甲租赁的房屋中。原来，甲生前曾向丙借钱，双方书面约定，如甲届期不能还款，曾向丙借钱，双方书面约定，如甲届期不能还款，丙有权居住甲租赁的潘某的房屋。丙因甲未能如期丙有权居住甲租赁的潘某的房屋。丙因甲未能如期还款，向潘某出示书面约定后，潘某将备用钥匙交还款，向潘某出示书面约定后，潘某将备用钥匙交给丙，丙搬入居住，且将甲、乙的东西搬出。给丙，丙搬入居住，且将甲、乙的东西搬出。v此例中此例中:v甲死亡后，作为与其生前共同居住的人，甲死亡后，作为与其生前共同居住的人，乙法定承受该租赁合同，即乙当然成为承租乙法定承受该租赁合同，即乙当然成为承租人。人。v基于乙之承租人地位，乙虽回娘家居住一基于乙之承租人地位，乙虽回娘家居住一年，但依照此法律关系，乙为房屋的直接占年，但依照此法律关系，乙为房屋的直接占有人。有人。v丙住进该房屋具有正道理由，但丙采取的丙住进该房屋具有正道理由，但丙采取的方式不对，丙侵占了乙对房屋的占有，乙有方式不对，丙侵占了乙对房屋的占有，乙有权依照物权法第权依照物权法第245条之规定对丙行使占条之规定对丙行使占有回复请求权。有回复请求权。v丙请求住进该房屋的要求应当另行依照法丙请求住进该房屋的要求应当另行依照法律程序通过公力救济方式解决。律程序通过公力救济方式解决。v五、租赁合同中当事人的法定解除权五、租赁合同中当事人的法定解除权v 租赁合同属于继续性合同，特别强调当事人之间租赁合同属于继续性合同，特别强调当事人之间的信赖关系。的信赖关系。v与此相适应，合同法对租赁合同规定了较多的法定与此相适应，合同法对租赁合同规定了较多的法定解除权，使得双方或一方在法定情形得解除租赁合解除权，使得双方或一方在法定情形得解除租赁合同，具体而言：同，具体而言：v1.不定期租赁合同，双方当事人均享有任意解除权。不定期租赁合同，双方当事人均享有任意解除权。v v2.出租人的法定解除权：出租人的法定解除权：v承租人未按照约定的方法或者租赁物的性承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的质使用租赁物，致使租赁物受到损失的（合同法第（合同法第219条）；条）；v房屋租赁合同中，承租人擅自变动房屋建房屋租赁合同中，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的（城镇房的合理期限内仍不予恢复原状的（城镇房屋租赁合同解释第屋租赁合同解释第7条）；条）；v承租人未经出租人同意擅自转租的（但出承租人未经出租人同意擅自转租的（但出租人知道或者应当知道擅自转租之日起租人知道或者应当知道擅自转租之日起6个月个月未提出异议的，解除权消灭）（合同法未提出异议的，解除权消灭）（合同法第第224条、城镇房屋租赁合同解释第条、城镇房屋租赁合同解释第16条）；条）；v承租人无正当理由未支付或者迟延支付租承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告后在合理期间内仍未支付金，经出租人催告后在合理期间内仍未支付的（合同法第的（合同法第227条）。条）。v3.承租人的法定解除权：承租人的法定解除权：v因不可归责于承租人的事由，致使租赁物因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的（合同法第的的（合同法第231条）；条）；v租赁物危及承租人的安全或者健康的，即租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的（合同法第格的（合同法第233条；条；v出租人就同一房屋订立数份有效的租赁合出租人就同一房屋订立数份有效的租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同，不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同（城镇房屋租赁合同解释第同（城镇房屋租赁合同解释第6条）；条）；v房屋租赁合同中，因下列三种情形之一，房屋租赁合同中，因下列三种情形之一，导致租赁房屋无法使用的：导致租赁房屋无法使用的：v（a）租赁房屋被依法查封的；）租赁房屋被依法查封的；v（b）租赁房屋权属有争议的；）租赁房屋权属有争议的；v（c）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的（城镇房屋租房屋使用条件强制性规定的（城镇房屋租赁合同解释第赁合同解释第8条）。条）。v六、买卖不破租赁六、买卖不破租赁v合同法合同法v 第第229条条租赁物在租赁期间发生所有租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。权变动的，不影响租赁合同的效力。v买卖不破租赁买卖不破租赁v指租赁物在租赁期间发生所有权变动，由取指租赁物在租赁期间发生所有权变动，由取得租赁物所有权的人取代原出租人的地位成得租赁物所有权的人取代原出租人的地位成为新的出租人，租赁合同的内容维持不变。为新的出租人，租赁合同的内容维持不变。v买卖不破租赁制度不仅适用于不动产租赁合买卖不破租赁制度不仅适用于不动产租赁合同，也适用于动产租赁合同。同，也适用于动产租赁合同。v买卖不破租赁的构成要件：买卖不破租赁的构成要件：v租赁合同有效。租赁合同有效。v租赁期间内，租赁物的所有权发生变动，租赁期间内，租赁物的所有权发生变动，如因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、如因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并发生所有权变动。企业合并发生所有权变动。v买卖不破租赁的除外情形：买卖不破租赁的除外情形：v在下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则：在下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则：租赁物被没收、征收的；租赁物被没收、征收的；v房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；实现抵押权发生所有权变动的；v房屋在出租前已被人民法院依法查封的。房屋在出租前已被人民法院依法查封的。v买卖不破租赁规则的效力买卖不破租赁规则的效力v 在买卖不破租赁场合，由新的所有权人法在买卖不破租赁场合，由新的所有权人法定承受原租赁合同的权利与义务，与承租人定承受原租赁合同的权利与义务，与承租人形成租赁关系，租赁合同内容（期限、租金形成租赁关系，租赁合同内容（期限、租金等）维持原约定不变。等）维持原约定不变。v城镇房屋租赁合同解释城镇房屋租赁合同解释v 第第20条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外另有约定的除外:v (一一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的现抵押权发生所有权变动的;v (二二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。房屋在出租前已被人民法院依法查封的。v物权法物权法v 第第190条条订立抵押合同前抵押财产已订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。不得对抗已登记的抵押权。v【例】张小五以自有的一套房屋作抵押向银行借款【例】张小五以自有的一套房屋作抵押向银行借款60万，万，双方签署了抵押合同并办理了抵押登记。不久，张小五隐瞒双方签署了抵押合同并办理了抵押登记。不久，张小五隐瞒房屋已经设定抵押的事实将房屋出租给了不知情的王小六。房屋已经设定抵押的事实将房屋出租给了不知情的王小六。租赁期限内，银行实现抵押权，该房屋由阮小七通过拍卖取租赁期限内，银行实现抵押权，该房屋由阮小七通过拍卖取得。下列选项中错误的是得。下列选项中错误的是:v A.租赁合同自始无效租赁合同自始无效v B.租赁合同效力未定租赁合同效力未定v C.阮小七仍受租赁合同约束阮小七仍受租赁合同约束v D.阮小七不受租赁合同约束阮小七不受租赁合同约束v v【答案】ABCv【例】甲将自己的一辆汽车抵押给乙，但一直没有办理抵押【例】甲将自己的一辆汽车抵押给乙，但一直没有办理抵押登记。此后，甲又将该车出租给不知情的丙，租赁登记。此后，甲又将该车出租给不知情的丙，租赁5年，双年，双方签订了书面租赁合同。半年后乙行使抵押权拍卖汽车，被方签订了书面租赁合同。半年后乙行使抵押权拍卖汽车，被丁购得。下列表述错误的是：丁购得。下列表述错误的是：v A.丙可主张因未办理抵押登记，乙对汽车无抵押权，丁不丙可主张因未办理抵押登记，乙对汽车无抵押权，丁不能取得汽车所有权能取得汽车所有权v B.丙可主张甲出卖时未通知自己，侵害了自己的优先购买丙可主张甲出卖时未通知自己，侵害了自己的优先购买权，要求甲承担赔偿责任权，要求甲承担赔偿责任v C.丁有权基于其所有权，对丙行使返还原物请求权丁有权基于其所有权，对丙行使返还原物请求权v D.丁有权任意解除租赁合同，并要求丙返还汽车丁有权任意解除租赁合同，并要求丙返还汽车v v【答案】【答案】ABCDv七、房屋承租人的优先购买权七、房屋承租人的优先购买权v合同法合同法v 第第230条条出租人出卖租赁房屋的，应出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。租人享有以同等条件优先购买的权利。v城镇房屋租赁合同解释城镇房屋租赁合同解释v 第第21条条出租人出卖租赁房屋未在合理出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。人民法院不予支持。v第第22条条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。予支持。v 第第23条条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。v v第第24条条具有下列情形之一，承租人主张优先购具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持买房屋的，人民法院不予支持:v (一一)房屋共有人行使优先购买权的房屋共有人行使优先购买权的;v (二二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的外孙子女的;v (二二)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。未明确表示购买的。v (四四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。续的。v房屋承租人的优先购买权房屋承租人的优先购买权v指房屋租赁合同的出租人将租赁的房屋出卖指房屋租赁合同的出租人将租赁的房屋出卖给第三人时，承租人享有以同等条件优先购给第三人时，承租人享有以同等条件优先购买该房屋的法定优先权。买该房屋的法定优先权。v合同法第合同法第230条规定了房屋承租人的优先条规定了房屋承租人的优先购买权，城镇房屋租赁合同解释予以细购买权，城镇房屋租赁合同解释予以细化。化。v房屋承租人优先购买权的性质房屋承租人优先购买权的性质“强制缔强制缔约请求权约请求权”。v根据该制度，出租人向第三人出卖租赁的房根据该制度，出租人向第三人出卖租赁的房屋时，应当提前屋时，应当提前15天通知承租人，承租人享天通知承租人，承租人享有强制缔约请求权，出租人无正当理由不得有强制缔约请求权，出租人无正当理由不得拒绝承诺，并以与第三人同等的条件与承租拒绝承诺，并以与第三人同等的条件与承租人订立房屋买卖合同。人订立房屋买卖合同。v房屋承租人优先购买权的效力房屋承租人优先购买权的效力v（a）出租人出卖租赁房屋的，应提前）出租人出卖租赁房屋的，应提前15天通天通知承租人（城镇房屋租赁合同解释第知承租人（城镇房屋租赁合同解释第24条）；条）；v（b）承租人享有以与第三人同等条件购买该）承租人享有以与第三人同等条件购买该房屋的强制缔约请求权。房屋的强制缔约请求权。v需要注意的是：需要注意的是：v民通意见第民通意见第118条规定：条规定：“出租人出卖出出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效法院宣告该房屋买卖无效”。v但是，最高人民法院已于但是，最高人民法院已于2008年年12月废止该月废止该规定。规定。v优先购买权遭受侵害的救济优先购买权遭受侵害的救济v 城镇房屋租赁合同解释第城镇房屋租赁合同解释第21条规定：条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。不予支持。”v例甲将自己的房屋出租给乙，租期三年。半年例甲将自己的房屋出租给乙，租期三年。半年后，甲未告知乙，以后，甲未告知乙，以20万元的价格将该房屋出卖给万元的价格将该房屋出卖给丙。丙。v此例中：此例中：v 乙无权请求宣告甲、丙间的买卖合同无效。甲、乙无权请求宣告甲、丙间的买卖合同无效。甲、丙间的买卖合同如无法定效力瑕疵，应为有效的买丙间的买卖合同如无法定效力瑕疵，应为有效的买卖合同。卖合同。v 如果已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋如果已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋时为善意（即不知房屋已经出租），则乙不享有优时为善意（即不知房屋已经出租），则乙不享有优先购买权；乙有权请求甲承担损害赔偿责任。先购买权；乙有权请求甲承担损害赔偿责任。v如果尚未给丙办理过户登记，乙依然享有如果尚未给丙办理过户登记，乙依然享有优先购买权，可自知道之日起合理期间内优先购买权，可自知道之日起合理期间内（应为（应为15天）请求甲以同等条件与自己订立天）请求甲以同等条件与自己订立房屋买卖合同，并优先于丙取得房屋所有权。房屋买卖合同，并优先于丙取得房屋所有权。此时，存在两个有效的房屋买卖合同，丙因此时，存在两个有效的房屋买卖合同，丙因不能取得房屋所有权，有权请求甲承担违约不能取得房屋所有权，有权请求甲承担违约责任。责任。v房屋承租人优先购买权的构成要件房屋承租人优先购买权的构成要件v（1）租赁合同为房屋租赁合同。）租赁合同为房屋租赁合同。v其他租赁合同的承租人不享有优先购买权。其他租赁合同的承租人不享有优先购买权。v（2）租赁期间，出租人向第三人出卖租赁的房屋。）租赁期间，出租人向第三人出卖租赁的房屋。v对此注意三点：对此注意三点：v仅限于出卖。出租人赠与、互易或者房屋被征收、仅限于出卖。出租人赠与、互易或者房屋被征收、没收后出卖的，承租人无优先购买权。没收后出卖的，承租人无优先购买权。v房屋被抵押，出租人与抵押权人协议折价、变卖房屋被抵押，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，承租人享有优先购买权（城租赁房屋偿还债务，承租人享有优先购买权（城镇房屋租赁合同解释第镇房屋租赁合同解释第22条）。条）。v需要注意的是：需要注意的是：v由于只要出租人的购买条件与第三人（或抵押权人）由于只要出租人的购买条件与第三人（或抵押权人）相同，承租人的优先购买权与抵押权就不会发生冲相同，承租人的优先购买权与抵押权就不会发生冲突，因此无论抵押权设立于租赁合同之前或之后，突，因此无论抵押权设立于租赁合同之前或之后，承租人均有优先购买权。承租人均有优先购买权。v出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖在拍卖5日前通知承租人，承租人享有以最高日前通知承租人，承租人享有以最高应价购买房屋的优先购买权。应价购买房屋的优先购买权。v承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权（城镇房屋租赁合同解释第（城镇房屋租赁合同解释第23条）。条）。vv拍卖中，承租人的优先购买权的保护，有拍卖中，承租人的优先购买权的保护，有“跟价法跟价法”与与“询价法询价法”。最高人民法院关。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第定第16条采用条采用“跟价法跟价法”。v 所谓所谓“跟价法跟价法”，指由法院通知优先购，指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。人一起竞价，实行价高者得。v v所谓所谓“询价法询价法”，指由法院通知优先购买权人到，指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否购买。高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否购买。如果其不愿意购买，则视为放弃优先购买权，拍卖如果其不愿意购买，则视为放弃优先购买权，拍卖房屋即由最高应价者购得。房屋即由最高应价者购得。v如果其愿意购买，则由拍卖师询问最高应价者是否如果其愿意购买，则由拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其表示不愿加价，则拍卖房屋由愿意再加价，如果其表示不愿加价，则拍卖房屋由优先购买权人购得，如果其表示愿意，则在加价后优先购买权人购得，如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。出，拍卖才成交。v（3）承租人能够满足出租人与第三人之间约）承租人能够满足出租人与第三人之间约定的买卖条件。定的买卖条件。v即承租人的购买条件（价款、支付方式、担即承租人的购买条件（价款、支付方式、担保）不得低于第三人。保）不得低于第三人。v v（4）承租人需要在合理期限内行使优先购买）承租人需要在合理期限内行使优先购买权。权。v（a）一般情形下，承租人应自接到通知之日）一般情形下，承租人应自接到通知之日起起15日内行使；期满未行使的，视为放弃优日内行使；期满未行使的，视为放弃优先购买权。先购买权。v（b）拍卖出租房屋的，承租人应自接到通知）拍卖出租房屋的，承租人应自接到通知之日起之日起5日内行使。日内行使。v承租人优先购买权的排除承租人优先购买权的排除v 根据城镇房屋租赁合同解释第根据城镇房屋租赁合同解释第24条的规定，条的规定，在下列四种情形下，承租人不享有优先购买权：在下列四种情形下，承租人不享有优先购买权：v房屋共有人行使优先购买权的（包括按份共有人房屋共有人行使优先购买权的（包括按份共有人依照物权法第依照物权法第101条、共同共有人依照民通条、共同共有人依照民通意见第意见第92条行使优先购买权）。条行使优先购买权）。v出租人将房屋出卖给近亲属（包括配偶、父母、出租人将房屋出卖给近亲属（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）的。孙子女）的。v出租人履行通知义务后，承租人在出租人履行通知义务后，承租人在15日内日内未明确表示购买的。未明确表示购买的。v第三人不知房屋已经出租而善意购买房屋，第三人不知房屋已经出租而善意购买房屋，且已经办理过户登记手续的。且已经办理过户登记手续的。v八、转租八、转租v合同法合同法v 第二百二十四条第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。损失。v承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。v 第二百二十五条第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。v城镇房屋租赁合同解释城镇房屋租赁合同解释v 第十五条第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。v v第十六条第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。v 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。作为第三人参加诉讼。v第十七条第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。但转租合同无效的除外。v 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。v v第十八条第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。腾房占有使用费的，人民法院应予支持。v1.转租的概念转租的概念v 转租，指承租人在维持与出租人间租赁合转租，指承租人在维持与出租人间租赁合同的同时，将租赁物的全部或者一部分出租同的同时，将租赁物的全部或者一部分出租给第三人（次承租人）使用收益，第三人向给第三人（次承租人）使用收益，第三人向承租人（转租人）支付租金的行为。承租人（转租人）支付租金的行为。v v转租涉及两个租赁合同（即租赁合同与转租转租涉及两个租赁合同（即租赁合同与转租合同）和三方当事人（即出租人与承租人、合同）和三方当事人（即出租人与承租人、承租人与次承租人、出租人与次承租人）之承租人与次承租人、出租人与次承租人）之间的法律关系。间的法律关系。v经出租人同意的转租为合法转租；经出租人同意的转租为合法转租；v未经出租人同意的转租为非法转租。未经出租人同意的转租为非法转租。v 2.合法转租合法转租v （1）合法转租合同的订立）合法转租合同的订立v 须经出租人同意。须经出租人同意。v同意的意思表示，可明示或默示作出；同意的意思表示，可明示或默示作出；v可事前同意或事后追认；可事前同意或事后追认；v可向承租人作出，亦可向第三人作出。可向承租人作出，亦可向第三人作出。v出租人同意转租的推定。出租人同意转租的推定。v城镇房屋租赁合同解释第城镇房屋租赁合同解释第16条规定，出条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，推定同意转租。个月内未提出异议的，推定同意转租。v转租合同有效，出租人不得再行主张转租合转租合同有效，出租人不得再行主张转租合同无效或者解除与承租人之间租赁合同同无效或者解除与承租人之间租赁合同v超期转租未经出租人同意的，转租合同的超期转租未经出租人同意的，转租合同的超期部分无效。超期部分无效。v城镇房屋租赁合同解释第城镇房屋租赁合同解释第15条的理解：条的理解：v（a）出租人同意转租，但就超期并未同意。）出租人同意转租，但就超期并未同意。v（b）仅超期部分无效，而非转租合同全部无）仅超期部分无效，而非转租合同全部无效。效。v（c）如果租赁合同为不定期租赁合同，则转）如果租赁合同为不定期租赁合同，则转租合同不存在超期转租的问题。租合同不存在超期转租的问题。v（d）超期转租的，如果承租人事后取得了房）超期转租的，如果承租人事后取得了房屋的所有权，或者取得了出租人的追认，或屋的所有权，或者取得了出租人的追认，或者承租人与出租人协议将租赁合同的期限延者承租人与出租人协议将租赁合同的期限延长至超期部分的，超期转租合同自始有效。长至超期部分的，超期转租合同自始有效。v例甲将房屋出租给乙，租期一年，合同约定乙例甲将房屋出租给乙，租期一年，合同约定乙有权转租，但对转租期限没有明确。乙随即将房屋有权转租，但对转租期限没有明确。乙随即将房屋转租给丙，租赁三年。转租给丙，租赁三年。v乙、丙间转租合同的效力如下：乙、丙间转租合同的效力如下：v（a）仅在一年内有效，剩余两年的转租合同无效。）仅在一年内有效，剩余两年的转租合同无效。（b）乙在一审言辞辩论终结前取得房屋所有权的，）乙在一审言辞辩论终结前取得房屋所有权的，转租合同全部有效。转租合同全部有效。v（c）甲事后追认的，转租合同全部有效。）甲事后追认的，转租合同全部有效。v（d）甲、乙协议将原租赁合同的期限延长至三年）甲、乙协议将原租赁合同的期限延长至三年以上的，转租合同全部有效。以上的，转租合同全部有效。v（2）合法转租的法律效果）合法转租的法律效果v 出租人与承租人间的租赁合同继续有效。出租人与承租人间的租赁合同继续有效。v需注意三个问题：需注意三个问题：v第一，次承租人因过错造成租赁物毁损、灭失的，出租人如第一，次承租人因过错造成租赁物毁损、灭失的，出租人如为租赁物的所有权人：为租赁物的所有权人：v（a）出租人有权请求承租人承担无过错的损害赔偿责任；）出租人有权请求承租人承担无过错的损害赔偿责任；v（b）出租人有权请求次承租人承担侵权责任；）出租人有权请求次承租人承担侵权责任；v（c）但根据合同的相对性，出租人无权请求次承租人承担）但根据合同的相对性，出租人无权请求次承租人承担违约责任。违约责任。v第二，出租人有权请求承租人按照约定支付第二，出租人有权请求承租人按照约定支付租金，但无权请求次承租人向自己支付租金。租金，但无权请求次承租
