住宅小区物业服务项目经理考核奖励办法.docx

住宅小区物业服务项目经理考核奖励办法 为进一步加强我区物业项目经理管理，提升住宅小区物业管理服务水平，提升居民的幸福感、获得感和满足感 ，根据*等文件精神，结合*区实际，制定本办法。一、工作目标以不断满足人民群众对美好居住生活的需要为导向，深入践行以人民为中心的发展思想，通过建立健全物业服务项目经理日常动态管理和考核评价机制，全面提升我区住宅小区物业服务能力和文明城市创建水平。二、考核对象本办法所称的项目经理，是指受聘于物业服务企业，担任物业项目负责人职务的管理人员。三、项目经理职责（一）建立以项目经理为首的物业管理服务体系，实行物业服务项目经理负责制；（二）依照物业服务合同的约定和相关政策法规，领导项目团队做好物业管理区域各项管理服务工作；（三）自觉接受社区党组织的领导，主动参与“物居业”三方协同共治，融入社区建设和社会治理。四、项目经理登记推动项目经理管理登记规范化。探索建立项目经理网上登记制度。项目经理经企业委任后，应当于7日内在区级物业管理平台提交个人信息，由区物业管理办公室进行审核登记。项目经理变更的，所属物业服务企业应当督促新任项目经理及时办理信息登记。登记日作为项目经理考核服务期限起始时间。五、项目经理考核（一）考核对象。本区域实行住宅小区（含实际主要用于居住的公寓类项目）物业项目经理季度和年度考核机制。纳入季度考核的对象是指截止考核日，当季一直服务于本住宅小区的项目经理。纳入年度考核的对象是指服务的同个小区期间，全年获得季度考核奖励的项目经理。（二）考核机制。推进建立项目经理考核信息化平台，实现考核信息线上录入和管理。区物业管理办公室负责项目经理考核业务指导、年度考核、资金划拨、平台建设等工作。各街道（镇）负责指导社区和业委会开展季度考核、核实线上考核情况、复核奖励名单等工作。社区和业委会负责核实项目经理信息、具体实施季度考核、形成线上考核结果等工作。相关评价部门应当向区物业管理办公室报送季度内行政处罚等各类不良行为，实施年度考核等工作。（三）考核内容和方式。季度考核采用百分制，由各街道（镇）指导社区会同业委会具体实施。考核时间为每季度最后一个月的20日起至月底。考核内容包括卫生保洁、门岗及进出管理、乱拉线管理、乱堆放管理、停车管理、消防安全管理、电梯安全管理、排水相关设施管理、信息公开、生活垃圾分类、特殊岗位持证上岗、三联单制度、工作配合度、加分项十四项。年度考核采用百分制，由区物业管理办公室负责牵头实施，考核时间为次年的第一季度。年度考核分值由季度考核平均分值（占比30%）、区物业管理办公室年度考核分值（占比40%）、部门（区文明办、公安*分局、区市场监管局、区综合行政执法局、区消防救援大队）年度评价分值（占比30%）三部分组成。（四）考核流程。季度考核由区物业管理办公室在线上平台发起，社区会同业委会根据平台信息核实本辖区物业项目经理基本信息及服务期限，确认符合考核资格后，按照考核标准实施现场考核并经项目经理签字确认形成考核结果存档，同步录入线上平台（考核问题及佐证材料等）。街道（镇）登录平台复核、提交本辖区考核情况和奖励名单。对考核结果与事实明显不符的，应当退回社区重新办理考核。区物业管理办公室汇总，核实形成最终季度考核奖励名单。年度考核由区物业管理办公室会同相关评价部门各自开展考核存档，同步录入线上平台（考核问题及佐证材料等）。形成年度考核初步奖励名单后，区物业管理办公室组织区财政局、相关评价部门召开联席会议，共同确定最终年度考核奖励名单。（五）考核分类。为尽量突出考核的公正性，根据物业管理难度，将全区小区分成三类，I类老旧小区，类无物业专项维修资金小区，类有物业专项维修资金小区。同时设置一定难度系数，其中I类系数为1.05，类系数为1.02，类系数为1，最终季度考核成绩=现场考核得分*难度系数。年度考核成绩不使用难度系数。六、奖励标准设置本办法奖励资金保障按照区财权与事权相关体制实行。（一）季度奖励按月累计，标准为800元/人/月。各街道（镇）季度奖励名额按照辖区内考核小区总数动态浮动，但不得超过总数的40%（名额按照小区总数实行四舍五入计算），且与考核分数挂钩：1.考核分数95分(含）以上的，按奖励标准100%奖励；2.考核分数在90分（含）-95分的，按奖励标准70%奖励。3.考核分数在90分以下的，不予奖励。考核分数高于90分（含）的小区超出辖区奖励名额上限的，按照考核小区分值排名先后择优确定。考核分数相同的，按照I类类类顺序确定。4.一名项目经理同时兼任2个住宅小区的，只能按从高原则享受一个小区季度奖励，但不影响2个小区同时入围年度考核；同时兼任3个住宅小区的，不予任何奖励。（二）年度考核奖励设置一、二、三等奖，奖励标准分别为25000元/人、20000元/人、15000元/人。奖励对象为I类、类、类小区年度考核成绩各排名前六名的项目经理，共18个名额（如有成绩并列，取季度考核分数均值较高者）。考核成绩与奖励层级挂钩，其中考核第一名为一等奖，考核第二至三名为二等奖，考核第四至六名为三等奖。以上奖励资金免征个人所得税。七、考核结果运用 （一）项目经理季度考核排名全区同类别住宅小区前10%和后10%的，作为市、区两级物业服务“红黑榜”重要参考依据。其中，项目经理季度考核排名全区同类别住宅小区后10%的，由区物业管理办公室形成通报名单，录入宁波市物业服务信用平台予以信用扣分，同时抄送所在街道（镇）。街道（镇）应采取约谈、通报等方式督促整改。经督促项目经理整改之日起满一个月，同类问题仍整改不到位的，所在街道（镇）可向区物业管理办公室申请该项目经理和相关物业企业纳入当季度物业服务黑榜。（二）项目经理年度考核为三等奖（含）以上的，推荐项目参加各级各类评优评先活动，并在前期物业招投标中给予物业企业适当加分。单个项目信用加分为1分，仅限通报当年使用。（三）对全年季度考核分值均低于80分的住宅小区，所在街道（镇）应当抄告小区业委会，建议更换项目经理。对全年季度考核分值均低于70分的住宅小区，所在街道（镇）应当抄告小区业委会，建议组织召开业主大会重新选聘物业企业。八、奖励资金发放季度、年度资金下达前由区住建局形成奖励文件。季度考核奖励资金由区住建局下达到街道（镇）。街道（镇）拨付至社区后，由社区银行转账方式发放到项目经理个人。社区发放时，应经项目经理本人签字确认，建立奖励资金发放单存档。年度考核奖励资金由区住建局直接发放至获奖个人。区住建局对获得年度奖励的项目经理给予荣誉证书等物质奖励，并可视情召开表彰大会，相关经费由物业管理行业发展资金支出。九、一票否决情形服务项目或项目经理个人涉及下列不良行为情形之一的，取消项目经理当季度考核奖励资格：（一）列入*区当季度物业服务“黑榜”的；（二）项目经理未按规定在区物业管理平台登记或已登记但实际服务的人员不一致的；（三）同一社区各住宅小区项目经理同一季度考核分值相同且扣分内容相同的；（四）同一住宅小区连续两个季度考核分值相同且扣分内容相同的；（五）物业服务常态化检查中发现问题较多且拒不整改或整改不到位的； （六）物业管理特殊岗位未按照规定持证上岗的；（七）服务项目发生安全事故，经调查认定物业服务企业存在违法违规行为，未履行或未正确全面履行物业服务合同约定职责，负有主体责任的；（八）服务项目的物业企业或项目经理个人被行政处罚或构成犯罪的；（九）服务项目违背社会主义核心价值观或在文明创建国测和省测检查和暗访中被扣分的；（十）服务项目在各类平安小区暗访或检查中存在重大安全隐患且属于物业企业未履职到位的；（十一）因服务项目主要或全部责任，引发信访事件，街道（镇）认为影响社会稳定的；（十二）因服务项目主要或全部责任，被市级及以上新闻媒体曝光，在社会上造成恶劣影响的；（十三）区住建局或街道（镇）认为季度考核存在问题或物业管理失职应当取消奖励的其他情形。一票否决信息采集和认定由区物业管理办公室会同街道（镇）共同实施。十、工作要求项目经理是物业管理服务工作中的关健岗位，加强对项目经理的管理和考核，是提高项目经理履职能力，提升物业服务质量的重要举措，也是物居业协同共治的重要保障。（一）认真组织、严格执行。区物业管理办公室应充分发挥街道（镇）、社区等基层管理力量，会同各相关部门，认真组织安排各项考核工作。各相关主体要落实专人负责，严格按照考核内容和标准以及考核要求执行，公开、公正评价每一名项目经理。（二）加强管理，全面提升。各物业企业应按照工作要求，做好项目经理的委派和信息登记工作，切实加强对项目经理的管理和培训。各住宅小区项目经理要认真履职，不断提高专业知识和技能，按照服务合同约定，努力提升小区管理服务水平。（三）信息公开，接受监督。建立投诉举报受理制度，社区应当于每季度考核工作完成后在小区显著位置公示考核结果，进一步保障广大业主知情权。区物业管理办公室应当在完成年度考核后，向社会公布奖励名单，接受社会监督。本办法由*区住房和城乡建设局负责解释。本办法自2024年1月1日起施行。原*区住宅小区物业服务项目经理考核奖励暂行办法(北区建201993号)文件同时废止。附件：1.物业服务项目经理重点工作季度考核标准（社区）2.物业服务项目经理重点工作年度考核标准（区物业办）3.物业服务项目经理重点工作年度评价标准（各部门） 20 附件1物业服务项目经理重点工作季度考核标准（社区）类别考核内容评分细则得分卫生保洁（10分）小区整体环境整洁，实行动态保洁，绿化带等区域无卫生死角，无乱张贴、乱涂写、乱刻画等。符合10分。每发现一处卫生问题扣0.2分。门岗及进出管理(5分)门岗整洁干净，门卫服装统一，用语文明礼貌。不得出现抽烟、随地乱扔烟蒂行为。认真做好人员和车辆进出管理工作。符合5分。每发现1处不符扣0.5分。出现私自收取停车费不得分。乱拉线管理（5分）楼道等区域无电瓶车私拉线充电、乱拉线晾晒等现象。符合5分。每发现1处不符扣2分。乱堆放管理（5分）楼道等公共区域内无乱堆乱放现象。发现乱堆放的，督促业主及时清理。符合5分。发现乱堆放且无劝阻记录的扣0.3分/起。停车管理（5分）无压占绿化带、占用、堵塞、封闭消防通道、私设停车桩和随意占用公共车位、非划线区域内停放等各类乱停车现象。符合3分。乱停车且无劝阻记录的扣0.3分/起。做好僵尸车信息排摸登记，及时上报社区和街道。符合2分。发现僵尸车且无登记信息的扣0.5分/车次。消防安全管理（10分）落实“楼长制”并在建筑醒目位置公示；消防车通道、疏散通道保持畅通；电动自行车停放规范有序；定期开展消防演练和培训；消防设施设备运行良好。符合10分。每发现1处不符扣2分。电梯安全管理（5分）电梯照明、五方通话、楼层按钮完好、警示标志齐全；轿厢保持清洁；制定电梯事故各项应急预案；轿厢张贴有效的安全使用许可证；电梯设施设备运行良好。符合5分。每发现1处不符扣2分。类别考核内容评分细则得分排水相关设施管理（5分）排水设施养护得当，运行良好。化粪池、窨井等无淤积、堵塞、冒出现象。符合5分。存在淤积、堵塞、冒出或设施未养护到位的不得分。信息公开（10分）根据宁波市住宅小区物业管理条例五十五条规定，做好营业执照、负责人基本情况、服务事项和标准、收费标准和方式、外包单位等内容的信息更新。符合10分。未公开或更新不及时不得分。生活垃圾分类（10分）根据区、街道工作要求并结合社区实际需要，对物业垃圾分类工作和履职情况进行考核。设置优秀、良好、合格、不合格四个档次。分别赋分10分、8分、6分、0分。未纳入垃圾分类考核新建小区的得基础分6分。如考核结果与市、区垃圾分类办或街道考核检查情况差异较大的，可列入一票否决情形。特殊岗位持证上岗（5分）从事门卫安保岗、电力、消防管理等特殊岗位的人员取得相应的职业资格证书且公示在规定区域内，如保安员证、电工证（高压、低压等）、消防设施操作员证、电梯安全管理员证（20台电梯以上需持证）等。符合5分。每发现1名未持证上岗的扣1分。三联单制度（10分）建立并落实违法违规行为的巡查发现、劝阻和报告制度（三联单制度），有记录台账。记录齐全清晰得10分，缺失不完整得5分，无记录台账不得分。工作实效（15分）物居业协同共治参与和配合度高，小区和谐稳定。好：10分，较好：8分，一般：5分，差：不得分。业委会满意度，由业委会根据服务合同内容对本季度物业服务履职情况进行评价。无业委会的由社区代替。好：5分，较好：3分，一般：2分，差：不得分。由社区代为上传业委会满意度纸质盖章评价意见。（无业委会由社区代替）类别考核内容评分细则得分加分项（10分）本季度购买电梯综合保险+服务、电梯安装物联网检测或购买消防设施保险+服务或者本季度内保险仍生效。总分5分。电梯参加“物联网”或投保综合保险+服务的，得1分/每部。投保消防设施保险得5分/小区。以投保有效季度计算加分。当季考核投保已到期的不予加分。物业管理获得区级及以上媒体正面报道。总分5分。获得区、市、省级及以上分别加2分、3分、5分。仅在报道当季使用。现场考核得分考核项目考核日期项目经理签字附件2物业服务项目经理重点工作年度考核标准（区物业办）类别考核内容评分细则得分卫生保洁（10分）小区整体环境整洁，实行动态保洁，绿化带等区域无卫生死角，无乱张贴、乱涂写、乱刻画等。符合10分。每发现一处卫生问题扣0.2分。门岗及进出管理(10分)门岗整洁干净，门卫服装统一、用语文明礼貌、不得出现抽烟、随地乱扔烟蒂行为。认真做好人员和车辆进出管理工作。符合10分。每发现1处“三乱”扣0.3分。出现私自收取停车费不得分。乱拉线管理（5分）楼道等区域无电瓶车私拉线充电、乱拉线晾晒等现象。符合5分。每发现1处不符扣2分。乱堆放管理（10分）楼道等公共区域内无乱堆乱放现象。发现乱堆放的，督促业主及时清理。符合10分。发现乱堆放且无劝阻记录的扣0.3分/起。停车管理（5分）无压占绿化带、占用、堵塞、封闭消防通道、私设停车桩和随意占用公共车位、非划线区域内停放等各类乱停车现象。符合3分。乱停车且无劝阻记录的扣0.3分/起。做好僵尸车信息排摸登记，及时上报社区和街道。符合2分。发现僵尸车且无登记信息的扣0.5分/车次。消防安全管理（10分）落实“楼长制”并在建筑醒目位置公示；消防车通道、疏散通道保持畅通；电动自行车停放规范有序；定期开展消防演练和培训；消防设施设备运行良好。符合10分。每发现1处不符扣2分。类别考核内容评分细则得分电梯安全管理（5分）电梯照明、五方通话、楼层按钮完好、警示标志齐全；轿厢保持清洁；制定电梯事故各项应急预案；轿厢张贴有效的安全使用许可证；电梯设施设备运行良好。符合5分。每发现1处不符扣2分。排水相关设施管理（5分）排水设施养护得当，运行良好。化粪池、窨井等无淤积、堵塞、冒出现象。符合5分。存在淤积、堵塞、冒出或设施未养护到位的不得分。信息公开（10分）根据宁波市住宅小区物业管理条例五十五条规定，做好营业执照、负责人基本情况、服务事项和标准、收费标准和方式、外包单位等内容的信息更新。符合10分。未公开或更新不及时不得分。工作配合度（10分）物居业协同共治参与和配合度高，有开展“红色物业”创建。好：5分，较好：3分，一般：2分，差：不得分。物业信访投诉处理及时。无因物业管理问题造成5人以上区级以上部门群体信访。好：5分，较好：3分，一般：2分，有群访事件的不得分。项目经理信用信息（10分）项目经理本年度未被信用扣分、通报或不良行为记录。符合10分。发生信用扣分、通报或不良行为记录扣2分/起,扣完为止。三联单制度（10分）建立并落实违法违规行为的巡查发现、劝阻和报告制度（三联单制度），有记录台账。记录齐全清晰得10分，缺失不完整得5分，无记录台账不得分。加分项（10分）年度获得区级以上各类物业创优评先工作。总分5分。项目或项目经理获得区、市、省、国家级物业主管部门创优评先表彰，分别加2分、3分、4分、5分。获得多项表彰的，上限不超过5分。类别考核内容评分细则得分加分项（10分）管理情况良好，年度物业综合服务费收缴率在90%以上（新交付小区第一年收缴率不纳入）。总分5分。年度收缴率90%-95%（不含）的得3分，95%及以上的得5分。现场考核得分考核项目考核日期项目经理签字 附件3物业服务项目经理重点工作年度评价标准（各部门）部门分值评价内容评价标准及分值得分区文明办20按照文明城市测评要求，积极参与文明城市创建，在全国、省、市测评中情况良好。（10分）因创建推进不力被省市通报的，每例扣分5分。在市、区第三方测评中成绩优良。（5分）成绩排名倒数10名或者创建工作严重退步，扣1-2分。市级以上媒体宣传报道。（5分）作为创建亮点报道的，每例加1分；被点名通报的，每例扣1-2分。公安局*分局20积极开展无案小区、无赌小区创建活动，小区人防、物防、技防建设到位。（10分）小区侵财类案件发案数、黄赌警情与前三年发案平均数下降100%得10分。下降10%得1分。积极开展流动人口、出租房屋、户籍人口人在户不在情况信息采集。（5分）小区流动人口、出租房屋、户籍人口人在户不在信息采集率达到100%得5分。每下降一个百分点扣0.1分。积极开展文明养犬、房屋违规出租、严禁燃放烟花爆竹、反诈等宣传劝导。（5分）发现不文明养犬、房屋违规出租、燃放烟花爆竹等问题每起扣0.5分。经物业劝导不听，报告派出所的不予扣分。反诈宣传另行发布细则要求（动态调整），考核未达标的扣0.5分/项。部门分值评价内容评价标准及分值得分区市场监管局20建立特种设备安全管理台账，制定特种设备安全管理制度，落实电梯日常维护管理和对维保单位的监督管理。落实物业主体责任，按要求设置电梯安全总监和安全员，并按职责开展电梯日管控、周排查、月调度。（10分）建立特种设备安全管理台账的，得2分；制定特种设备安全管理制度的，得2分；落实电梯日常维护管理和对维保单位的监督管理的，得2分。按要求设置电梯安全总监和安全员的，得2分；按职责开展日管控、周排查、月调度的，得2分。制定特种设备安全应急救援预案，一年内至少组织开展一次电梯安全应急救援演练，并做好相关记录。（5分）制定特种设备安全应急救援预案的，得2分；一年内组织开展一次及以上电梯安全应急演练的，得2分；做好应急演练相关台账记录的，得1分。不发生特种设备一般及以上事故。（5分）未发生特种设备一般及以上事故得5分，否则不得分。区综合行政执法局20按照季度考核标准做好垃圾分类工作。（6分）居住小区被市分类办季度通报中列入得分60分以下的，扣2分/次；居住小区被区分类办通报列入不合格小区的，扣1分/次。履行市容环境卫生保洁责任。（6分）责任区内存在违反规定搭建、张贴、涂写、刻画、吊挂、堆放物品、暴露垃圾、粪便、污水和引发病媒生物孳生的其他污染源等行为，发现一处通报扣0.2分，发现一处处罚扣0.5分。对违法搭建现象及时制止、报告。（6分）对新增违法搭建现象未及时制止、报告的，发现一处通报扣0.5分，发现一处处罚扣1分。配合执法人员执法，无妨碍、阻挠执法现象。（2分）妨碍阻挠执法人员的，不得分。部门分值评价内容评价标准及分值得分*区消防救援大队20年度未被消防部门处罚。（4分）有被处罚的每次扣2分，有被处罚且未及时整改的每次扣4分，扣完为止。年度无居民举报并经消防部门核实举报属实的事件。（4分）发生一次扣2分，扣完为止。在举报投诉处置过程中物业企业主动作为，消除违法行为和火灾隐患的扣1分。建立消防安全责任制度，四个能力档案台帐。（4分）四个能力档案缺少一项扣1分，扣完为止。消防设施设备保证完整有效。（4分）每损坏一项扣1分，扣完为止。年度未发生火灾。（4分）因物业管理不善导致发生火灾的扣4分。总得分