青山区轨道交通12号线青山段红卫路片房屋征收项目征收补偿方案.docx

青山区轨道交通12号线（青山段）红卫路片房屋征收项目征收补偿方案为实施交通基础设施建设，根据国有土地上房屋征收与补 偿条例（国务院令第590号）等相关法律法规规定，青山区人 民政府对青山区轨道交通12号线（青山段）红卫路片房屋征收 项目国有土地上的房屋实施征收。该项目经国家发展改革委立项 批复（发改基础2018） 1915号），已在武汉市自然资源和规 划局办理建设项目选址意见书（武规选2019） 158号）。为依 法实施房屋征收补偿工作，保障被征收人、公有房屋承租人的合 法权益，现制定该项目征收补偿方案。一、法律依据（一）国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和I国务院令第590号）（二）湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法（湖北省人民政府令第380号）（三）武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（武汉市人民政府令第234号公布，武汉市人民政府令第275号修订） （四）国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）（五）其他相关法律法规二、基本情况（一）项目名称青山区轨道交通12号线（青山段）红卫路片房屋征收项目。（二）征收目的实施交通基础设施建设。租权共有的房屋建筑面积合并计算）且为被征收人、公有房屋承 租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，可 以给予住房困难补助。补助标准为：建筑面积为40平方米以下 （含40平方米）的，按被征收房屋价值的10%给予补助，建筑 面积每增加1个平方米，补助标准降低0.5%。5 .个人住宅房屋改变用途的补助：征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用 途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补 偿。在武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法公布前（即 2012年12月3日前），住宅已作为商业门面（系指用于商业经 营的一楼门面）使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执 照的，对其实际用于经营面积部分（具有相应资质的测绘单位实 测确定）给予补助，补助标准为同地段类似商业门面与被征收住 宅房屋市场评估价格差额的50%。四、非住宅房屋补偿（一）被征收房屋价值的补偿被征收房屋价值由被征收人、公有房屋承租人选定的房地产 价格评估机构按照评估办法评估，并结合被征收房屋证载建筑面 积和用途确定。（二）直管、自管公有非住宅房屋的补偿被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，房屋征收部门对 被征收人按被征收房屋价值补偿费的30%予以补偿，对公有房 屋承租人按被征收房屋价值补偿费的70%予以补偿。被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门与被征收人签 订房屋产权调换协议，产权调换房屋由原公有房屋承租人承租， 被征收人应与原公有房屋承租人重新订立房屋租赁合同。（三）房屋搬迁的补偿非住宅房屋可恢复使用的设备搬迁补偿费参照同期市场价 格，并由选定的房地产价格评估机构评估确定。选择产权调换的, 按评估确定的搬迁补偿费双倍计算。对无法恢复使用的设备，按购置价扣除折旧后，由选定的房 地产价格评估机构评估计算一次性费用。（四）临时安置的补偿征收办公用房及其他非生产经营性用房，选择房屋产权调换 的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置补偿 费。选择货币补偿的，一次性支付被征收人或者公有房屋承租人 3个月的临时安置补偿费。临时安置补偿费由选定的房地产价格评估机构按照被征收 房屋类似房地产市场租赁价格评估确定，评估时点为房屋征收决 定公告之日。（五）停产停业损失的补偿因征收生产经营性用房造成停产停业，对被征收人或者公有 房屋承租人给予停产停业损失补偿，应当符合下列条件：1 .被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑， 且房屋用途为生产经营性用房；2 .有合法有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经 营场所）为被征收房屋。具备前述条件的，房屋征收部门给予被征收人或者公有房屋 承租人被征收房屋价值5%的补偿。被征收人或者公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被 征收房屋价值5%的，应向房屋征收部门提供房屋被征收前3年 的效益情况等证明材料，由该项目选定的房地产价格评估机构对 停产停业损失进行评估，并按评估结果予以补偿。选择货币补偿 的，停产停业期限按照6个月计算。五、奖励（一）个人住宅房屋搬迁进度奖励1 ,被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿方式的搬迁进 度奖励：自房屋征收评估结果公布之日起，60日内被征收人、公有 房屋承租人签订征收补偿协议并上交房屋权属证书且按期搬迁 的，给予被征收房屋价值10%的奖励，不足40000元的按40000 元计算；第61日至征收签约期限截止履行完毕前述义务的，给 予被征收房屋价值5%的奖励，不足20000元的按20000元计算。 超过征收签约期限的不予奖励。2 .被征收人、公有房屋承租人选择产权调换方式的搬迁进 度奖励：自房屋征收评估结果公布之日起，60日内被征收人、公有 房屋承租人签订征收补偿协议并上交房屋权属证书且按期搬迁 的，给予被征收房屋价值2%的奖励；第61日至征收签约期限 截止履行完毕前述义务的，给予被征收房屋价值1%的奖励。超 过征收签约期限的不予奖励。（二）非住宅搬迁奖励被征收房屋建筑面积（包括未经登记建筑）小于1000以的, 奖励人民币20000元/户；被征收房屋建筑面积大于等于1000 m2 小于2000后的，奖励人民币40000元/户；被征收房屋建筑面积 大于等于2000疔小于5000 nV的，奖励人民币80000元/户；被 征收房屋建筑面积大于等于5000球的，奖励人民币160000元/户。六、其他事项（一）本方案未尽事宜按照国家及武汉市有关政策执行（二）本方案由武汉市青山区城区改造更新局负责解释附件：青山区轨道交通12号线（青山段）红卫路片房屋 征收项目未经登记建筑征收补偿细则青山区人民政府2020年12月15日青山区轨道交通12号线（青山段）红卫路片房屋征收项目未经登记建筑征收补偿细则根据国有土地上房屋征收与补偿条例、湖北省国有土 地上房屋征收与补偿实施办法、武汉市国有土地上房屋征收 与补偿实施办法、武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指 引、武汉市国有土地上房屋征收涉及历史遗留未经登记建筑 补偿指导意见等相关规定，结合该项目实际，制定本细则。第一条未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的 房屋。第二条由个人建造的未经登记建筑权利人提出认定申请， 提交有关未经登记建筑建造资料，并经两位以上有完全民事行为 能力的相邻关系人证明，报街道核实，街道依据申请核查有关资 料，确定未经登记建筑建造年限。第三条取得建设工程规划许可证且按照许可内容建设的未 经登记建筑，可认定为未经登记的合法建筑，按照合法建筑补偿 标准给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减 免政策。原房屋有合法房屋权属证书，拆除改建后的房屋未经登记， 改建后的房屋建筑面积与原证载面积一致的部分，可认定为未经 登记的合法建筑，按照合法建筑补偿标准给予补偿，并给予相应 的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策。四条2004年9月20日以前，未取得建设工程规划许可证建设的历史遗留未经登记建筑，或者未按照许可内容建设的超出 部分,对实际用途为非商业用途的，经认定后，按照下列标准给予 补偿，并给予相应的补助、奖励:（一）1991年7月3日之前建成的，按照不超过房屋实际用途 价值的95%给予补偿；（二）1991年7月4日至2001年H月1日期间建成的，按照 不超过房屋实际用途价值的90%给予补偿；（三）2001年H月2日至2004年9月20日期间建成的，按 照不超过房屋实际用途价值的85%给予补偿。第五条2004年9月20日以前，未取得建设工程规划许可证建设的历史遗留未经登记建筑，或者未按照许可内容建设的超出 部分,对实际用途为商业用途的个人房屋，经认定后，按照下列标 准给予补偿,并给予相应的补助、奖励：（一）1991年7月3日之前建成的，按照不超过住宅用途价值 的95%给予补偿;（二）1991年7月4日至2001年11月1日期间建成的，按照 不超过住宅用途价值的90%给予补偿；（三）2001年H月2日至2004年9月20日期间建成的，按 照不超过住宅用途价值的85%给予补偿。对认定为历史遗留未经登记建筑且实际作为商业门面使用 的个人房屋，按照历史遗留未经登记建筑住宅用途房屋的价值给 予补偿。在武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法公布 前（即2012年12月3日前），历史遗留未经登记建筑住宅用途 房屋已作为商业门面（系指用于商业经营的一楼门面）使用，且 以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营 部分（具有相应资质的测绘单位实测确定）给予补助，补助标准 为同地段类似商业门面与历史遗留未经登记建筑住宅用途房屋 市场评估价格差额的50%o第六条2004年9月20日以前，未取得建设工程规划许可证 建设的历史遗留未经登记建筑，或者未按照许可内容建设的超出 部分,对实际用途为商业用途的单位房屋，经认定后，按照下列标 准给予补偿，并给予相应的补助、奖励：（一）1991年7月3日之前建成的，按照不超过办公用途价值 的95%给予补偿；（二）1991年7月4日至2001年11月1日期间建成的，按照 不超过办公用途价值的90%给予补偿；（三）2001年11月2日至2004年9月20日期间建成的，按 照不超过办公用途价值的85%给予补偿。对认定为历史遗留未经登记建筑且实际作为商业门面使用 的单位房屋，按照历史遗留办公用途房屋的价值给予补偿，在武 汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法公布前（即2012年 12月3日前），被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途 作为商业门面（系指用于商业经营的一楼门面）使用，且以该房 屋为注册地址办理了工商营业执照的，若改变用途部分房屋实际 价值高于办公用途房屋价值的，对其实际用于经营的部分按两者 价差的30%给予补助。第七条 原房屋有合法房屋权属证书，2004年9月20日以前 拆除改建，改建后的房屋未经登记，改建后的房屋建筑面积超出 原证载面积的部分,参照本细则第四条、第五条、第六条执行。第八条历史遗留未经登记建筑征收补助、奖励需要以被征 收房屋价值为基数计算的，按照本细则标准确定的被征收房屋价 值实际补偿数额为基数计算。补偿中需要以被征收房屋面积为基 数计算的，按照本细则确定的打折后面积为基数计算。第九条2004年9月20日以后，未取得建设工程规划许可证 建成的未经登记建筑，或者未按照许可内容建设的超出部分，不 予补偿。原有房屋有合法房屋权属证书，2004年9月20日以后拆除 改建，改建后的房屋未经登记，改建后的房屋建筑面积超出原证 载面积的部分，不予补偿。第十条 对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不 予补偿。第十一条符合前述规定的未经登记建筑，其未经登记建筑 权利人应配合征收部门进行调查、认定工作。因未经登记建筑权 利人的不配合，导致房屋征收部门未能完成对未经登记建筑的调 查、认定工作的，相应后果由未经登记建筑权利人自行承担。（三）征收范围青山区和平大道以北、沿园林路两侧沿线（详见征收范围 图）。（四）调查概况该项目占地面积约18732.34平方米（最终以实测为准）， 征收总户数约195户、征收房屋建筑面积约22294. 52平方米（具 体数据均以审计结果为准）。（五）房屋征收部门武汉市青山区城区改造更新局。（六）房屋征收实施单位武汉市青山区人民政府红卫路街办事处。（七）被征收人和公有房屋承租人被征收人是指被征收房屋的所有权人。公有房屋承租人是指与公有房屋的产权人或者管理人建立 租赁关系，并执行政府规定标准租金的直管公房和自管公房承租 人，公共租赁住房、廉租住房的承租人除外。（八）被征收房屋建筑面积和房屋用途的认定被征收房屋的建筑面积和房屋用途以不动产登记机构颁发 的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房 屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房 屋登记簿为准。（九）征收签约期限该项目征收签约期限为3个月，自被征收房屋评估结果公布 之日起计算。三、住宅房屋补偿（一）补偿方式和被征收房屋价值补偿被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。征 收公有住宅房屋，补偿方式由公有房屋承租人选择。被征收房屋和产权调换房屋的价值由依法选定的房地产价 格评估机构评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。1 .货币补偿：被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，房屋征收部门按 被征收房屋价值向被征收人、公有房屋承租人支付货币补偿费。被征收房屋价值补偿费=被征收房屋建筑面积（证载建筑面 积+经认定为合法住宅建筑面积+经认定为历史遗留未经登记 建筑打折后的建筑面积）X被征收房屋评估单价。2 .房屋产权调换：（1）被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，由 房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人结算被征 收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。（2）被征收人选择产权调换的，给予建筑面积补助，补助 标准为被征收房屋建筑面积的12%。建筑面积补助费=被征收房屋建筑面积（证载建筑面积+经 认定为合法住宅建筑面积+经认定为历史遗留未经登记建筑打 折后的建筑面积）X12%X产权调换房结算单价（如产权调换房 单价低于被征收房屋评估价，按被征收房屋评估价计算）。（3）产权调换房选房原则：征收个人住宅房屋、公有住宅房屋，依据被征收房屋所有权 证，按照“一证一套”（产权共有的视为“一证”）选取产权调 换房屋，本着先签约、先搬迂、先选房的原则确定选房顺序，产 权调换房安置面积就近靠档。（4）产权调换房源：该项目产权调换房源为金科城和城投秀水青城。金科城该产权调换房源位于青山区友谊大道与仁和路交汇处的洪 山区大洲村（K2地块），共有60套，户型为三室二厅和四室二 厅，建筑面积约为112平方米至142平方米（最终以房屋管理部 门实测为准），交房期预计为2020年12月30日，交房标准为 毛坯房，结算均价为17900元/平方米。被征收户安置面积=被征收房屋建筑面积（证载建筑面积十 经认定为合法住宅建筑面积+经认定为历史遗留未经登记建筑 打折后的建筑面积）+被征收房屋建筑面积（证载建筑面积+经 认定为合法住宅建筑面积+经认定为历史遗留未经登记建筑打 折后的建筑面积）X12%。个人住宅房屋被征收人选择金科城项目产权调换房的，给予 产权调换房补助，补助标准为1500元/平方米。产权调换房补助费=被征收房屋证载建筑面积X补助标准城投秀水青城该产权调换房源位于青山区和平大道与建设十一路交汇处， 共有40套，户型为二室二厅，建筑面积约为106. 40平方米（最 终以房屋管理部门实测为准），交房期预计为2021年11月，交 房标准为毛坯房，结算均价为12800元/平方米。被征收户安置面积=被征收房屋建筑面积（证载建筑面积十 经认定为合法住宅建筑面积+经认定为历史遗留未经登记建筑 打折后的建筑面积）+被征收房屋建筑面积（证载建筑面积+经 认定为合法住宅建筑面积+经认定为历史遗留未经登记建筑打 折后的建筑面积）X12%。3 .货币补充性房源：该项目货币补充性房源为融创临江府，位于青山区建设四路 以东、武九铁路生态长廊以南、和平公园以西及以北，共有30 套，户型为三室二厅，建筑面积约为95平方米至H9平方米（最 终以房屋管理部门实测为准），交房标准为毛坯房，结算均价为 18600元/平方米。个人住宅房屋被征收人选择以上补充性房源的，按照货币方 式补偿，给予3个月临时安置补偿费。（二）直管、自管公有住宅房屋补偿征收公有住宅房屋，公有房屋承租人可以获得征收补偿，符 合房改条件的，应当先进行房改，房屋征收部门对房改后的所有 权人进行征收补偿，并与所有权人签订房屋征收补偿协议；不符 合房改条件的，补偿方式和标准如下：1 .公有房屋承租人选择货币补偿：公有房屋承租人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收 人按被征收房屋价值补偿费的10%给予补偿，对公有房屋承租 人（凭武汉市公有房屋住宅租约或产权单位确权证明）按被 征收房屋价值补偿费的90%给予补偿。房屋征收部门与被征收 人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。2 .公有房屋承租人选择房屋产权调换：公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门与被征 收人签订房屋产权调换协议，被征收人与公有房屋承租人签订房 屋租赁协议，继续保持租赁关系。（三）住宅房屋搬迁补偿给予被征收人、公有房屋承租人搬迁费1600元/户。（四）住宅房屋临时安置补偿临时安置补偿费由选定的房地产价格评估机构按照被征收 房屋类似房地产市场租赁价格评估确定，评估时点为房屋征收决 定公告之日。被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，一次性支付被 征收人或者公有房屋承租人3个月的临时安置补偿费。被征收人、公有房屋承租人选择产权调换的，其临时安置补 偿费从被征收人签约搬迁腾退之日起至产权调换房屋交付时止。 签署补偿协议时约定过渡期限，并按约定的过渡期限预付临时安 置补偿费，交房时多退少补。超过补偿协议约定的过渡期限，产 权调换房屋还未交付的，房屋征收部门按照增加50%的标准支 付临时安置补偿费。征收个人住宅房屋，被征收房屋建筑面积（证载建筑面积十 经认定为合法住宅建筑面积+经认定为历史遗留未经登记建筑 打折后的建筑面积）不足60平方米的，按照建筑面积60平方米 计算临时安置补偿费。（五）房屋附属设施补偿1 ,室内装饰装修的补偿：被征收房屋室内自行装修的补偿，补偿费在400元/肝以内 （含400元/以）的，由房屋征收部门和被征收人、公有房屋承 租人协商确定，协商不成或标准超过400元/肝的，委托该项目 依法选定的房地产价格评估机构评估确定。2.自行封闭阳台和搭建的夹层、假层、暗楼、无烟灶台、吊脚楼、外挑等的补偿:名称补偿标准标准说明自行封闭阳台铝合金材料封闭1000元/个塑钢窗材料封闭1500元/个木窗/铁窗材料封闭700元/个夹层、假层、 居住暗楼工字钢、槽钢、角钢350元/平方米层高VI. 5米，打7折； 无固定楼梯、栏杆，打 8折。面积由项目部确 定，绘在房屋征收验收 单上，项目部盖章。现浇楼板400元/平方米预制楼板250元/平方米方木、圆木200元/平方米非居住暗楼200-400 元/个无烟灶台自行搭建600元/个整体安装800元/个防盗网钢铁材质100元/平方米按展开面积计算，面积 由项目部确定，绘在房 屋征收验收单上，项目 部盖章。不锈钢材质180元/平方米吊脚楼1200元/个外挑800元/个棚子钢材结构120元/平方米面积由具有相应资质的 测绘单位测绘确定。其他结构80元/平方米被征收人、公有房屋承租人不同意按照上述标准补偿的，由该项目选定的房地产价格评估机构评估确定。3 .附属物的补偿：附属物的征收补偿由选定的房地产价格评估机构评估确定。4 .附属设施的补偿：(1)电话移机费：每部216元；(2)有线电视复装费：每户380元；(3)宽带上网：凭报装单据补偿每户308元；(4)电热水器、燃气热水器移机费：每台200元；(5)水表迁移费：独表每块200元，分表每块80元；(6)电表迁移费：独表每块480元，分时电表每块780元, 分表每块100元；(7)空调移机费：窗机每台200元、分体机每台300元、 柜机每台500元；以上7项按打包价3000元进行补偿，超过3000元打包价的 按票据据实结算。(8)太阳能热水器、地暖、水暖设施由评估公司确定补偿 价值。(9)管道煤气迁移费每户：2400元。(六)补助1 .货币补助：征收个人住宅房屋，被征收人、公有房屋承租人选择货币补 偿，按照被征收房屋价值补偿费20%的标准给予货币补助。征 收直管公房、自管公房的货币补助款支付给公有房屋承租人。2 ,保底面积补助：征收个人住宅，建筑面积(证载建筑面积+经认定为合法住 宅建筑面积+经认定为历史遗留未经登记建筑打折后的建筑面 积)不足40平方米(涉及房屋所有权、公有房屋承租权共有的, 房屋建筑面积合并计算)，且为被征收人、公有房屋承租人唯一 住房的，按照40平方米给予征收补偿。公有房屋承租人符合前款条件的，超出被征收房屋建筑面积 部分的货币补偿款由房屋征收部门全部支付给公有房屋承租人。3 .个人住宅房屋生活困难补助：（1）低保困难补助：被征收人、公有房屋承租人或其法定被监护人、直系亲属已 纳入本市城市居民最低生活保障户，按20000元/户给予一次性 补助。（2）重症患者困难补助：被征收人、公有房屋承租人或其法定被监护人、直系亲属经 本市社保部门认定为重症患者，按10000元/人给予一次性补助。（3）残疾困难补助：被征收人、公有房屋承租人或其法定被监护人、直系亲属持 有省（市）残联核发的残疾证，按20000元/人给予一次性补助。 同时对残疾人家庭搬迁费增加50%、临时安置费增加20%。被征收人或公有房屋承租人如符合上述低保、重症、残疾三 项补助条件中的多项，困难补助可累加计算，但每户最高不超过 5万元。（4）失独家庭困难补助：被征收户系失独家庭的，由所在社区出具证明，经街道计生 部门复核后，按10000元/户给予一次性补助。以上直系亲属系指被征收人、公有房屋承租人的配偶、子女 和父母（含配偶父母）。4 .个人住房困难补助：征收个人住宅或者公有住宅房屋，建筑面积（证载建筑面积 十经认定为合法住宅建筑面积+经认定为历史遗留未经登记建 筑打折后的建筑面积）不足60平方米（涉及到房屋所有权、承