某物业公司工程管理类标准.docx

某物业公司工程管理类标准全套1 .目的建立物业统一的工程管理标准,进一步规范商业管理公司与物业公司服务的工程管理，为后期执行过程中公司考评物业公司的服务及支付费用提供合理依据。2 .范围本规定作为物业委托合同附件适用于合同中规定的服务范围。.管理标准类别服务标准考评标 考考序（分值）准 评评a分 得值分前期1 见开发公司开发合同交付标准见开接收发合同交付标准装修管 2装修前对装修的注意事项及室内的设施布置情况向参照服 05理服务业主进行交底说明务标内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。务标补偿控制手动、自动切换有效。补偿电容壳体无膨胀，准，不 相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。功率因数：不小于 符合不 0.9得分高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接参照服38线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏 务标 无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回 准，不 路标识清楚准确符合不得分39 高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工应能识别参照服各种掉牌信号性质务标准，不 符合不 得分40 酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。参照服电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘 务标 完好无锈蚀。充电状态不允许开盖准，不符合不 得分41 发生停电事故后，在正常时间（特殊困难不超过15参照服分钟)内启动发电机，并至少连续运行4小时务标准，不 符合不 得分42 发电机设备：内燃机、减速箱、启动马达、发电机润 参照服 1滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏；发电机、务标柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异 准，不 常震动；柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合 符合不标准要求；备用柴油量保持在容器容量的80%附近或得分确保电机连续工作8小时的储备量油，在柴油保质期 到期前，应妥善处理储备的柴油；若系水冷式发电机， 冷水箱水量保持在容积的95%以上，四滤应及时更 换；必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月 轮流切换使用；备有符合要求的切换开关装置；发电 机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施；蓄电池组电压保持在24V左右，正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。每两 周启动试运行一次，每次运行时间为30分钟43 高低压配电设备自身温度保持在合理范围内，参照服1(<25 )务标符合不 得分44 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备参照服务标准，不符合不 得分45 电梯运行平稳，开关门灵活，舒适感好，平层准确， 参照服电梯管理(10)轿厢通风，照明良好，从启动到平层皆无异常震动、务标冲击以及异常声响准，不符合不得分46 合格平层状态平层误差在正负2mm以内，轿厢门闭参照服合后的误差不能大于5 mm务标准，不符合不 得分47 门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动 参照服润滑良好务标0.50.50.50.5得分48 限速器动作灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装参照服置正常工作，断绳安全开关的可靠性务标准，不符合不 得分49 供方应有资质，每月检修至少一次，有检修记录登记参照服表务标准，不符合不 得分50 电梯机房地面应铺装或进行油漆，门窗应有防飘雨设参照服施务标准，不符合不 得分51 保持减速器内润滑油清洁和润滑性能，油面高度在油参照服标规定范围内务标得分轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污， 参照服无积水务标准，不 符合不 得分52 继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制 参照服盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电务标准，不 符合不 得分53 铃、对讲，指示灯、照明不缺损,工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误54 盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显参照服务标准，不 符合不 得分55 滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1 mmo间隙应均匀 参照服0.50.50.50.50.50.50.50.5务标 准，不符合不 得分56 缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀参照服务标准，不符合不 得分57 传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或参照服滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠务标准，不符合不 得分58 钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距 参照服内最大断丝数不允许超过32根，不允许钢丝绳表面务标有较大的磨损或锈蚀，磨损的钢丝绳直径不得小于原准，不直径90%符合不得分务标用手将门拨开准，不符合不 得分60 物业公司应制订相关的应急预案，如：电梯困人、发 参照服生火灾、自然灾害等务标准，不符合不 得分61 电梯机房应有通风降温设施，温度保持在22 - 30度参照服之间，无机房电梯底坑的防水与排水的控制措施到位务标准，不符合不 得分62 运行出现故障后，有电梯上岗证或具备救援知识的人参照服员，应在15分钟内到达现场做相应的救援处理务标准，不符合不 得分0.50.50.50.563 水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正参照服给排水系统管理(10)常机密封泄漏应小于3滴/分，填料密封泄漏应小于 务标 10滴/分。)润滑油箱内不能混入水分，油位在油标 准，不 范围内，具体操作参考水泵说明书符合不得分64 设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动 参照服 作灵敏可靠。水池、水箱按规定时间进行清洗及水质 务标 检测,各常用阀门经常清洗、保养和阀门与管道及连接 准，不 件的紧固检查。符合不得分65 限水、停水按规定时间通知用户。对紧急停电停水突 参照服发事件处理应具有有效预案务标准，不符合不 得分66 供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。重要管道 参照服上的压力仪表每年定期进行校验务标准，不符合不 得分67 下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积，地 参照服下各雨、污水井室定期检查并清理，地下各给水井室、务标 消防阀门井室处阀门定期检查并保养。准，不符合不 得分68 污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管 参照服 线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，务标 平时转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示 准，不 灯完好。电机运行电流小于额定值符合不0.50.5得分69 日常巡查四小时一次，用水高峰时每两小时巡查一参照服次，并做好相应记录务标准，不符合不得分70 常用的污水泵要建立巡查制度，保障不返水，不空转，参照服避免污染环境与浪费电能务标准，不符合不得分务标盖等相应措施保障安全准，不符合不 得分72 建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查计划，外委 参照服或部分外委工作计划务标准，不符合不 得分73 水泵房有报警设施，防止爆管（如不易安装，可增设 参照服闭监控，24小时实施有效监控）务标准，不符合不 得分74 有排水沟和防溢水设施参照服务标准，不符合不 得分0.50.50.50.575 在通气口和溢流口安装防虫网。有条件的情况下，生 参照服得分0.50.5配合工程部、运营部与商家完成商户的交接工作参照服务标准，不 符合不 得分物管公司根据项目的具体情况制订装修人员及物料是否按进出的路线及时间照规定执行每日必须对装修现场进行巡查，涉及结构或政府要求 是否做 申报内容，必须由商户提供申报结果。违规装修情况 好巡查 必须及时告知商管公司并做好证据保留工作记录表登记商户临时用电、用水、用气的管理符合物业管理规范 是否存在违规操作每月固定时间对商户用电、用水数据进行记录并报商及时率管公司（含非装修期）及准确活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置，管线务标上有流水方向指示准，不符合不 得分76 每星期各泵轮换使用一次参照服务标准，不 符合不 得分77 做好日常维保记录和人员进出登记参照服务标准，不 符合不 得分78 生活水泵房水箱间维修保养要注意油漆，涂料，稀料、 参照服焊接等对水的污染，要有相应的通风措施确保安全务标准，不 符合不 得分系统管理（6）数据完整、手动按钮灵活有效，闸杆转轴润滑转动良 务标好，闸杆水平，反光纸完好、道闸机坐固定稳固准，不符合不 得分监控摄像机：内外部清洁无尘，云台转动灵活，焦距、 参照服 光圈、方向、测量电源电压正常，安装牢固，录像画 务标 面清晰；画面切换稳定准，不符合不 得分81 每星期按监控镜头数量的5%抽检试验，重点位置（机 参照服 房、仓库、电房等）监控镜头要全面检验务标准，不 符合不 得分82 周界防越报警系统（如有）：红外线接收、发送效果 参照服 良好，功能正常；报警主机运行正常、操作键盘布撤 务标 防正常、线缆标识清楚、电源变压器防水处理良好。 准，不 探测器清洁、安装牢固符合不得分采集底座显示正常，采集数据正常务标准，不符合不 得分参照服务标准，不符合不得分参照服务标准，不符合不得分参照服务标准，不符合不得分“背景音乐及广播系统：各类声源设备按钮及指示灯工作正常，功能良好、话筒切换正常，联接可靠、扬 声器声音清晰，无沙哑及无声等不正常现象85 按照保养计划对电脑进行维护。根据电脑的实际情况与使用情况，对重要部位(机房、仓库、电房等)的 录制硬盘进行调整，如有必要可以增容或者部分内容 的单独存储86 消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防消防系专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录，消防控统管理制中心专人值班，监控区域内各项消防状态，发现异(1°)常情况及时上报并做好记录，消防控制中心值班人员需培训后方可上岗。转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。 务标消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压 准，不力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常符合不得分88 消防泵每星期试运行一次参照服务标准，不符合不 得分89 喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器 参照服清洁并定期对外观进行检查，同时按比例进行抽检务标准，不符合不 得分90 消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各 参照服种模块处在良好工作状态，有联动测试记录。设施功 务标能完备无损坏准，不符合不 得分准，不符合不 得分93 消防系统应保持状态良好，监控室内有自动改手动切参照服换按钮务标准，不符合不 得分94 定期对消防栓进行末端压力检查，以确保在正常值内参照服务标准，不符合不 得分95 卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序参照服正确务标准，不符合不 得分务标设施准，不 符合不 得分空调系统管理97 冷却塔内填料5年进行更换一次，冷却塔噪音小于63 参照服分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转 务标 动部位无异响做好定期检修并记录，冷却水、冷冻水准，不的年检测报告齐全符合不得分98 风机末端整体设备等至少半年进行维保一次；中央空参照服调新、回风机组过滤网至少每月清洗两次务标准，不 符合不 得分"冷却塔设备、冷水机组设备、电机、水泵严格按说明 参照服书进行操作，换季启动机组时，需对冷水机组进行调 务标 试，并按操作流程进行操作，（冬季结冰地区需要有 准，不 防冻措施）符合不得分出参数应与冷水机组要求相匹配务标准，不符合不 得分101 房屋主体承重结构部位无变形、裂缝、腐蚀现象参照服务标房屋本体及附属设施管理(10)准，不符合不 得分102 每年3-5月为防雷系统年检：房屋本体的防雷设施接参照服地电阻值不大于1欧姆，引下线、屋顶避雷网线、中 务标性点接地，设备层的避雷带、网的无脱焊，如有生锈，准，不用银粉修复符合不得分0.5103 空置房水电控制阀门应处于关闭状态参照服务标准，不符合不 得分准，不 符合不 得分105 室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，参照服外墙装饰无破损务标准，不 符合不 得分106 屋面排水与地面雨水井通畅，日常每周巡检一次，每 参照服 年雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进 务标 行屋面防水与地面雨水井情况的检查并记录和统计准，不符合不 得分107 项目内导示标志完好无损参照服务标 准，不 符合不 得分109110111准，不符合不得分儿童活动场所和娱乐设施无安全隐患，油漆无脱落，参照服环境清洁，色彩活跃，物品整齐务标准，不符合不得分根据实际季节、气候、时间对水景观的控制开放参照服务标准，不符合不得分所有钢构、栏杆、井盖等铁制品每半年油漆一次，保 参照服证鲜亮务标准，不符合不得分准，不符合不 得分113 操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的参照服娱乐设施，应设置使用说明，做好相应的安全警示务标准，不符合不 得分0.5114 活动区域配备的开放说明、设施使用说明、温馨提示参照服务标准，不符合不0.5得分115 景观照明根据商管公司的规定时间对景观照明的控参照服116制开放，室外用电必须保障漏电保护完好，无破损线务标路，尽量使用安全电压准，不符合不得分遗留工程处理(2)8 遗留工程与施工单位的对接与跟进，发现问题30分确认是钟内上报甲方并通知施工单位处理否处理及时9 对重大遗留工程提出可行性解决方案是否提出解决 方案10 每周形成系统性的跟进报告报商业管理公司参照服务标准，不 符合不 得分资料设备台帐(2)11 建立设施设备台帐参照服务标准，不 符合不 得分12 所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡，参照服 贴于或悬挂于设备上；由于部分设备无法张贴设备 务标 卡如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可 准，不以在附近醒目位置粘贴予以标识符合不面图与例图，注明相关数据，如长、宽、高、厚、线务标加建改路的距离、图例等准，不造管理符合不(3)得分118技术交底：需要说明施工细节，重要位置的相关要求,参照服注意事项，施工工艺，相关材料标准，任何工程要求务标119120前提是符合行业、国家、安全标准等相关规定特殊工程需要对重要部分的材料封存，如瓷砖、板材、管材、涂料、石材等材料新工艺新材料必须符合相关规定，如使用标准，安全标准，环保标准及行业、国家标准准，不符合不得分参照服务标准，不符合不得分参照服务标准，不符合不得分质保金退付管理（3）务标准，不 符合不得分参照服务标准，不 符合不得分参照服务标准，不 符合不得分参照服务标准，不 符合不得分器仪表生产检验合格证；并按照相应仪器仪表使用规定定期管理由公司指定部门送专业机构检验，出具检验报告结果，并有效标识122 对于公司和专业机构均无法检定的专用仪器仪表（设备），由提供仪器的供货商按公司规定的检定周期出 具证明材料123 受检合格的仪器仪表作好受控标识；不合格的仪器仪表（设备）外送专业机构调校、修理或予以报废处理, 并予以记录存档在接到退付质保金申请后立即以公告、短信、电话的 形式告知服务区域内的业主，让业主半个月内来报修, 公告要照相，电话要有电话通话记录、时间、通知的 电话号码、被通知人的姓名以及意见126维修家政服务（5）准，不符合不得分组织专业维修人员仔细排查相关项目，是否百分百没参照服遗留问题，如果存在隐患问题，立即提出整改，合格 务标为止，即将出现的问题需要施工方整改或者预留风险金准，不符合不得分127 退付质保金应由各管理处工程主管、客户服务主管及 参照服项目负责人签字后物业公司才进行签字。应扣除代付 务标的整改费用准，不符合不得分0.5128 维修人员接单后，检查整理仪容仪表，根据维修内容，参照服做好相关材料工具准备，30分钟内到场，不能在较短务标时间内到达的，需由客户服务部知会客户，并约定时准，不间符合不得分129 工完场清，物品回位，垃圾装袋带走参照服0.5准，不 符合不 得分0.5130 完成维修工作后应主动请客户检查，客户满意后，请 参照服客户在维修服务单上签名确认及服务意见。并把维修 务标 单按照填写规定返回客服中心登记回访准，不符合不 得分131 维修人员入户维修时，不可与业户聊天和打听业户隐参照服私，禁止收取业户钱物，不得泄露公司任何机密务标准，不符合不 得分132 维修或更换贵重物件时，应得到高屋领导同意，并与 参照服业主签订相关协议务标准，不符合不 得分133 经现场检查，发现无法即时维修的应与业户讲明情参照服况，根据实际情况汇报客服中心与工程主管或维修班长制表：审核：批准:得分节能降 13在不影响设备功能正常使用的情况下，由甲方审核， 参照服耗乙方监管施工单位完成节能降耗改造工程务标准，不 符合不 得分14 公共区域走廊、公共场所、办公室内等区域的水电控 是否存制开启时间严格按照规定执行，严禁浪费一水一电在因管理不佳 的浪费15 公共区域用水（保洁、绿化、宿舍、食堂等用水）合 是否存 理化控制在因管理不到 位的浪 费16 定期（每月）递交合理化节能降耗建议是否存在因管 理不到 位的浪 费维养计划设备房“物业公司应根据具体情况建立节能降耗制度，并进 参照服行落实务标准，不符合不 得分18 制订各类设施设备的年度维修保养计划并严格执行，随时抽保留记录查计划及记录 表口 维修保养计划应包括：供配电系统、弱电系统、给排 参照服水系统、空调系统、消防系统、房屋本体及附属设施、 务标电梯、计量仪器、水景（水系）、游泳池、停车场等 准，不符合不得分20 设备房内外应有相应的标识，按照公司统一标准制作 参照服务标准，不符合不得分0.5现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录参照服 21管理完整。相关管理制度上墙，值班人员有效操作证件的务标(8)复印件需张贴上墙准，不符合不 得分22配备足够的灭火器和应急灯，通风良好参照服务标准，不 符合不 得分设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态 参照服 23标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、务标部件要有警告标识准，不符合不 得分各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常，无 参照服 24跑、冒、滴、漏现象，责任人明确务标准，不 符合不 得分设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该参照服设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，务标以保证重要设备的使用准，不符合不 得分26 重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发 参照服电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）务标 应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，准，不设备房内环境温度应保持在30摄氏度以下，相对湿符合不度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀，上 得分 述设备间配备2个以上2公斤手提式灭火器和1个应 急照明灯27 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无参照服关的物品务标准，不符合不0.5得分28 设备房内应有外来人员登记制度参照服务标准，不符合不得分29 水电表按照与商户的约定进行抄录，注意观察水电异水电抄动的状况表记录表的准 时率30 噪音污染严重的设备应采用防噪设施参照服务标准，不符合不 得分31 设备房钥匙由物管公司专人负责管理参照服务标准，不符合不 得分32 一般型用电（住宅、一般商铺）负荷的总配电房的配参照服电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于较大用电务标（人人乐等）负荷的总配电房的配电设备每日至少须准，不四次并记录。大型用电（电影院）负荷的总配电房的符合不配电设备每两小时须巡检并记录得分33 管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整参照服准，不供配电符合不系统管得分理（12）34 高压配电室需要有高压操作工具与高压操作保护设参照服施务标准，不 符合不 得分公共区域的管井门、箱柜门须处于锁闭状态并配有设参照服 35备标识、警示标识。临时取电必须穿管、作出警示防 务标护要求准，不符合不 得分36 动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，参照服指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆务标准，不 符合不 得分37 电容补偿柜功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜参照服