土地评估技术服务方案范本.docx

技术效劳案（招标单位名称）采用公开招标的式确定土地评估效劳 单位。我公司拟投标，为了规入围后我公司参预的具体宗地 评估工程的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务， 保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合省、市相关 要求，结合市土地收储中心估价对象的实际情况，特制订本 案。一、公司情况简介我公司具备从事全国围的土地评估业务的资质的机构， 自公司成立以来向来从事涉及土地出让、转让、土地划拨、 企业改制等地价评估工作，目前已经充分掌握了省大局部地 区的土地、房地产交易资料，对省土地市场的现状特点、开 展规律有较为全面的了解。本公司具体负责该工程评估工程的负责人和土地估价 师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师， 从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制工程的评估工 作，非但理论功底扎实、实践经历丰富，而且对*省，特别 是*、*、*涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、 办理流程有充分的了解，彻底有能力为委托提供高质量、高 效率的效劳。二、工作思路和措施一成立工程小组，明确评估人员、业务流程及岗位职责根据工程特点，本公司拟安排公司评估副经理*作为工 程负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经历 的土地估价师成立工程小组，负责具体工程的组织实施详 见下表。工程实施主要人员情况职责*执业资格从业时间工程负责人*注册土地估价师5年总估价师*注册土地估价师5年小组成员*注册土地估价师10年小组成员*注册土地估价师4年小组成员*注册土地估价师5年小组成员*注册土地估价师5年小组成员*注册土地估价师1()年本公司宗地评估工程依据中华人民国标准”城镇土地估 价规程"（GB/T185082001、中华人民国标准”城镇土地 分等定级规程"（CB/T185072001）、中华人民国标准”土 地利用现状分类”GB/T210102022）、”协议出让国有 土地使用权规定”（国土资源部第21号、”划拨土地使用权管 理暂行方法” 土地管理局第1号及委托提供的有关估价对 象的资料包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和 配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务， 之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤：1 .明确评估的根本领项。容主要包括估价对象（权属、用途、面积等、估价目的、基准日、价格类型、估价日期 等；2 .拟定估价作业方案；3 .采集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价 技术法；4 .选择适宜的估价法，确定相关的技术参数，确定试算 价格；5 .初算结果工程负责人自检，并将自检结果交于工程经 理会议讨论；6 .工程小组会议讨论结果报负责人审核，总估价师审核 评估报告书是否符合合法性原则，委托的委托依据、所提供 的文件、材料是否充分可靠，以及评估过程是否符合“城镇土 地估价规程”的要求，评估结果是否客观、公正、科学、可行， 审核通过的技术总负责人签署审核意见；7 .确定估价结果；8 .撰写估价技术报告及估价结果报告初稿；9 .报告初稿提交审核小组审核；10.经审核过的报告提交委托。（二）工程工作进度安排市土地储藏中心土地评估工程的完成日期，按照正常情 况，我公司承诺5个工作日完成，如果委托有其他特殊情况 需要加快进度的，在保证成果质量的前提下，我承诺全力配合保证不影响委托需求。普通情况下，具体工作进度安排如下：收到委托作业通知后：第1天明确估价根本领项、拟定作业方案、完成现场踏勘、 估价对象资料采集、边房地产市场情况和上地利用情况调 查；第2天分析整理相关资料，选定适合法试算价格；第3天土地评估公司部发展三级审核，确定测算价格；第4天撰写估价报告并自审；第5天审核报告，装订成果，提供成果给委托。三、本次效劳的主要问题、重点及难点一）工程主要问题一面，本工程需要坚持实地踏勘，调查待估宗地边围实 际市场资料；需要以当地通过验收的基准地价作为评估的根 底和参考；需要坚持以当地地价动态监测结果作为评估的重 要参考；需要选取足够数量的成交案例，确保待估宗地价格 能符合实际水平；需要结合当地宏观经济走向与整体经济开 展趋势。另一面，估价对象的描述容易浮现的问题主要有遗漏关 键信息、提供信息不全、描述先后矛盾、缺少必要图件和照 片。在评估报告对估价对象的描述必须做到准确、清晰、完 整。影响因素表述中容易犯的错误主要有影响因素选取错误、引用数据旧、分析缺乏针对性、分析与评估作价脱节。 为防止浮现类似的错误，需要做到全面、及时、到位，与估 价对象的关联性强，平时做好数据的采集积累，关注市场变 化。特殊事项披露容易遗漏的主要有实物、使用和产权面存 在的瑕疵；影响履行正常评估程序的事项；特殊的资料来源； 重要的假设前提；特殊的处理法；利益冲突、提供相关匡助 的机构和人员；报告成立的条件及法律效力。对特殊事项的 披露要注意如实、恰当、必要。二工程重点及难点工程重点及难点在于技术路线确实定，各种参数的选 择。根据”城镇土地估价规程”，宗地地价评估的技术途径是 利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益复原法、剩余 法、本钱逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。估价 法的选择要根据估价目的、估价对象所在的区域条件和估价 对象的具体利用条件，选择适宜的估价法发展评估。根据当 地城市资源保障能力、当前社会经济开展水平以及房产、地 产市场的发育水平，考虑到估价目的，对于不同用途估价对 象的首选估价法按以下顺序发展：1 .商服用地采用收益复原法、市场比较法、剩余法、基 准地价系数修正法评估；2 .城镇住宅用地可采用市场比较法、假设开辟法、基准地价系数修正法评估;3 .工业用地采用基准地价系数修正法、市场比较法、本 钱逼近法评估；4 .其他地类采用基准地价系数修正法、市场比较法、本 钱法评估。以上法为通常情况所用的测算法，在具体工程评估中， 根据宗地具体状况、估价目的对各估价法发展合用性分析， 总体原则就是法要适合估价对象的客观存在情况。按照“城镇土地估价规程”要求，每一个估价工程应当至 少选择两种以上法，考虑到涉及政府收益评估的复杂性， 具体评估工程要根据估价对象的具体利用式选择适合的法。四、预期目标以及相关保障一）预期目标我公司自成立以来，向来从事地价评估工作，并屡次参 与全省围的各种类型宗地评估工程，积累了丰富的地价资料 和地价评估经历，具有较强的组织协调能力和较高的专业技 术水平，能够保证高效率、高质量完成委托的宗地评估业务； 并且能够充分应用各项根抵业务成果，保证估价结果的客 观、真实。因此，公司土地评估预期要实现宗地评估工程成 果到达优良等级的目标。（二）效劳质量保证承诺关于效劳质量，我对所提供的效劳提供如下质量保证承诺:1 .我公司保证积极配合贵单位，抽调最优秀、最专业的 专业技术人员开展工作，确保认真、负责、准确、及时的完 成贵单位交付我们的工作。2 .我公司在本工程实施过程中明确分工、明确责任、层 层审核把关，并格实行责任追究制。3 .评估符合、地及现行的法律法规，满足”中华人民国资 产评估法”及招标人的要求，保证通过报批取得相关批复。4 .因我公司原因造成相关成果错漏或者存在质量不达标 情况，我公司自愿承担相应责任。5 .服从招标人日常管理、年度考核。与招标严密联系， 成立专门工程组，提供招标单位有关人员通讯式，24小时通 讯畅通。6 .不泄露有关工程信息资料、施工过程信息及其他应予 *的信息。7 .格遵守职业道德、行业准则及有关法律法规。格按合 同约定收费，承诺不收取其他不合理费用。8 .确保合同履约率达百分之百，时改进效劳中存在的缺 占O/、。9 .因我公司效劳不到位造成评估工作浮现问题的，我公 司自愿承担相应责任。10 .单个工程的效劳期限以招标人实际要求为准。我公司 格履行签订合同，保障工作限期完成评估工作。11 .不将工程业务转包或者分包，不越级或者超围承接相关业务。12 .因我公司原因导致工作限期未完成评估工作，我公司 自愿承担相应后果。13 .我公司对贵单位提出的质疑发展解释、答疑。对贵提 出的技术问题发展免费咨询。认真做好贵提出的复核工作。 后续效劳工作中，安排好与贵相关事宜的对接工作。因我公 司原因导致评估效劳工作后续效劳滞后或者不到位，我公司 自愿承担相关后果。三）应急保障能力公司进一步完善了叫*土地评估应急预案”，并按要求定 期演练。同时，按要求成立了由总经理*任组长、副总经理 *任副组长的土地评估应急保障小组。办公室主任负责后勤 保障、市场部经理负责通讯联络、测绘部经理负责现场控制、 鉴定检测部经理负责安全保障、评估部经理负责技术和法规 支持、其余部门负责人随时待遣，每部门安排两人参加应急 小组，相关人员确保24小时通讯畅通。公司土地评估一旦发生紧急情况，即将按程序启动应急 预案，进入应急管理，充分确保涉事人员生命财产安全，确 保涉事单位合法利益不受损失，确保土地评估工作顺利开 展。