某普通住宅小区物业管理服务的等级标准.docx
某普通住宅小区物业管理服务的等 级标准一级(项目内容与标准)(-)基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明 确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格 证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健 全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报 修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。7根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公 示服务项目与收费价目。3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次， 并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发 现异常及时清掏。4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。3、定期清除绿地杂草、杂物。4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、适时喷洒药物，预防病虫害。三级（项目内容与标准）（一）基本要求L服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明 确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格 证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健 全。5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维 修记录。7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支 情况。8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐 全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修， 属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修 计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报 告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、 玻璃等，定期维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求， 建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人） 的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两 次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共 用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管 部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告 业主委员会和有关主管部门。6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责 的除外）02、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记 录齐全。3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运 行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小 修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及 时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会 或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更 新改造。5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能 发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）协助维护公共秩序1、小区24小时值勤。2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。3、车辆停放有序。4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告 业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部 位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次， 并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现 异常及时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。（六）绿化养护管理1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。2、定期清除绿地杂草、杂物。3、预防花草、树木病虫害使用说明1、本标准为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、 廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场 调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。2、本标准根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低 设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准 越局。3、本标准各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备 维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要 内容组成。本标准以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业 服务合同的双方协商约定。4、选用本标准时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设 备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服 务等级。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支 情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐 全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要 维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编 制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会 提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、 玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求， 建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人） 的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡 查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共 用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管 部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告 业主委员会和有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面小意图,主要路口设有路标。各组团、 栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责 的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维 修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设 施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小 修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及 时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会 或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更 新改造。5、载人电梯24小时正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能 发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）协助维护公共秩序1、小区主出入口 24小时站岗值勤。2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施 的,实施24小时监控。3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告 业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每 日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每 日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1 次。及时清除道路积水、积雪。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检 查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及 时清掏。5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持 观赏效果。4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、定期喷洒药物，预防病虫害。二级(项目内容与标准)(-)基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明 确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验， 验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格 证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健 全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间 到达现场，有报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的， 公示服务项目与收费价目。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支 情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率75%以上。（二）房屋管理1s对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐 全。2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要 维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编 制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会 提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门 窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求， 建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人） 的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日 巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改 共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主 管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告 业主委员会和有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户 有明显标志。（三）共用设施设备维修养护L对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责 的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维 修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设 施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小 修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及 时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会 或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更 新改造。5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能 发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）协助维护公共秩序1、小区主出入口 24小时值勤。2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告 业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每 日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每 月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积 水、积雪。
