港口镇石特股份合作经济联合社“工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docx

港口镇石特股份合作经济联合社“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复 规划条件论证，港口镇人民政府拟对位于福田八路2号的中山 市港口镇石特股份合作经济联合社（下称“石特经联社”）的 工业用地进行改造，由石特经联社自主改造，采取全面改造的 改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于港口镇福田八路2号,北至港口镇迎富一路, 南至广东先行展示制品有限公司，东至港口镇福田八路，西至 用地边界，用地面积0. 5888公顷（5888. 40平方米，折合约 8. 83 亩）o（二）标图入库情况改造地块所在宗地正在办理“三旧”标图入库手续，图斑 编号，图斑面积0. 9825公顷（9825.4平方米，折合约14.74 亩），改造地块用地面积0.5888公顷（5888. 40平方米，折合 约8. 83亩）在上述图斑范围内，全部纳入本次改造范围。（三）权属情况改造涉及的土地已确权，未完善建设用地手续，所有权证 号为中府集有（2013）第号，为土地权利人石特经联社自2003 年5月开始使用。（四）土地现状情况改造地块现状地类为建设用地0. 5888公顷（5888. 40平方 米，折合约8. 83亩），不涉及边角地、夹心地、插花地（下 称“三地”）、其他用地、征地留用地、与原“三旧”用地置 换的“三旧”用地或其他存量建设用地、使用原“三旧”用地 复垦产生的规模或指标的非建设用地等。改造地块现有3栋建筑物，为石特经联社自2003年5月 开始使用，未办理规划报建等手续，现有建筑面积3735平方 米，现状容积率0.63,作工业用途所用。该地块目前已拆除建 筑面积0平方米，改造前年产值为191.79万元（21.72万元/ 亩），年税收为5. 3万元（0.6万元/亩）。改造地块不涉及闲置、抵押、土壤环境潜在监管地块及历 史文化资源要素等情况。改造地块涉及违法使用土地0. 5888公顷（5888. 40平方米, 折合约& 83亩），中山市自然资源局于2023年3月20日对 该违法用地作出行政处罚决定（中山自然资罚字2022第215 号），按非法占用土地面积处以罚款164260元，上述行政处 罚决定均已全部落实到位。（五）规划情况改造主体地块符合土地利用总体规划、经批复规划条件论 证，已纳入市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）。 其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地0. 5888公顷 （5888. 40平方米，折合约8. 83亩）。在港口镇工业用地规 划条件论证（中府函2022）222号）中，一类工业用地0.5888 公顷（5888. 40平方米，折合约8. 83亩）,规划容积率1. 0-3. 5, 建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,生产性建筑高度W50米, 配套设施建筑高度W100米。改造项目位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生 态保护红线等管控要求。二、改造意愿及安置补偿情况（一）改造意愿情况改造范围涉及石特经联社1个权利主体，港口镇人民政府 已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造 情况等事项征询所有权利人改造意愿，下一步并拟组织石特经 联社的居民代表大会三分之二以上居民代表表决。（二）补偿安置情况改造项目为石特经联社自主改造，不涉及安置补偿等情 况。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规 划、经批复规划条件论证管控要求实施建设。该改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方 式，拟由石特经联社作为改造主体实施全面改造。改造后将用 于建设家用电器配件制造产业园，在符合详细规划的基础上， 容积率不小于1.5,总建筑面积不小于8832. 6平方米，不保留 原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录及中 山市“三线一单”生态环境分区管控方案（2023版）中山 市涉挥发性有机物项目环保管理规定。改造后年产值将达到 700万元（79. 28万元/亩），年税收将达到30万元（3. 4万元 /亩）。四、需办理的用地手续根据广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（粤府 令第279号）广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作 指引（2021年版）（粤自然资函（2021） 935号）相关规定, 改造地块符合办理集体土地（农用地）完善转用手续的要求。改造项目范围内0. 5888公顷（5888. 40平方米，折合约 8. 83亩）用地完善转用手续后，依据港口镇工业用地规划条 件论证（中府函2022222号），0. 5888公顷（5888. 40 平方米，折合约8. 83亩）一类工业用地拟采用集体自用方式 按容积率1. 5-3. 5供地给石特经联社。五、资金筹措项目改造成本为1564万元，由改造主体拟投入资金1564 万元，其中自有资金600万元，合作单位投入300万元，银行 借贷400万元，市场融资264万元等。六、开发时序项目开发周期为3年，拟分1期开发。开发时间为2024 年6月30日，竣工时间为2027年6月29日，拟投入资金1564 万元，拟建建筑面积8832. 6平方米，主要实施建设工业厂房。七、实施监管以属地镇街政府与改造主体签订实施的项目监管协议为 准。