拆迁补偿款与房产评估公司的确定.docx

在拆迁过程中，大家非常关心补偿款的计算问题。拆迁补偿款是怎么算出来的? 一个是房屋的价值、一部分的土地的价值，这两个方面都需要进行评估才能计算 出来，而其他的项目，比如说是两停损失、提前搬家奖励，这些都是政策性的补 偿，是不需要进行评估的，都是直接加进补偿协议中的。其实你的房子到底值多少钱，每个人心中都有一个属于自己的估价，但是，最终 落到拆迁安置补偿协议上的数字和你的心理价位如何达成一致，是需要智慧和方 案的。为什么会存在差距，而且这个差距还会相差的非常悬殊呢?其实这个道理 很简单，就是估价方法不一样造成的。一般来说，被拆迁人通常都是以同区位的 商品房价格来作为自己家的被拆迁房屋的参照的，这样的方法我们姑且称为"市 场比较法"，而评估公司对被拆迁房屋进行评估，得出的结果可能连市场比较法 的零头都赶不上，这是为什么呢?因为评估公司使用的评估方法和我们使用的评 估方法不一样，他们使用的是“成本法"，所以计算出来的数额会非常的低。那 评估公司用成本法来进行评估,被拆迁人的合法利益受到这么大的损失，该怎么 办呢？关于评估公司的选定问题，作为被拆迁人是有权利参与的，而99%的被拆迁人 都不知道，自己可以参与到这个环节中来，导致自己放弃行使这个权利，造成自 己的利益受到损害。这就是我们常讲的信息不对称导致的利益受损。专业的事情是需要交给专业的人去做，但是我们要了解相关的程序，以及和我们 的利益相关的要点，只有知道了这些，才能避免被拆迁方"忽悠"了。我们就来看看法律是怎么规定被拆迁人参与选定评估机构的。法律法规中关于拆 迁中拆迁人或者是征收人选择评估公司的的方式一般：（一）多数人选定;（二）投票 决定;（三）公开摇号。 大家都知道拆迁会有评估程序，而且很多人也收到过所谓的"评估报告"，但是 很少有人知道评估应该按照什么样的程序来进行，评估报告上应该列明哪些项 目。其实拆迁人送达给大家的评估报告，或者评估公司送达给大家的评估报告, 很少有合法的，根据我们长期办理拆迁案件了解到的情况，很多被拆迁人收到的 是一张纸，这张纸是什么?是评估结果报告，很多时候就是一张打印纸，连最起 码的评估公司盖章、评估师的签字都没有。其实评估是一个很复杂的程序，主要 依据就是住建部1999年发的一个房地产估价规范，这个规范是个国家标准, 适用于全国，其他省、市、地区都无权制定估价规范。市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对 这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或 价值的方法。成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。建筑物重置价格法：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水 平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 建筑物重建价格：采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格 水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。基准地价修正法：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基 准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产 生最高价值的使用。为了防止拆迁人蒙被拆迁人，他们嘴里动不动就甩出几个专业名词，你听不懂, 不知道这些名词的含义，他们就利用这种信息不对称来压低被拆迁人的补偿款。