XX物业管理公司前期介入的主要工作内容.docx

XX物业管理公司前期介入的主要工作内容一、方案设计阶段的前期介入工作：（-）设备房设计：1）中控室1 .中控室和消防限制室合二为一。2 .具备自然采光和通风。3 .位置宜设置在小区相对居中位置。4 .大型社区中控室数量宜设为一个，如必需设为多个时，应设置一个总中控室, 其他中控室信号联网至总中控室内。5 .地面采纳抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数 量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建立标准，丰要景观设施（如水体） 大小，小区安防设施及标准等。2）配电室、发电机室、大型空调机房1 .配电室、发电机房宜居中设置，限制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的 影响。2 .不应设置在建筑的最底层，必需设置时其房间地面应高出房外300mm以.匕 或采 纳更平安的防洪防水措施。3 .其他设备房依据设计，有噪音和振动影响居民的设备房，应远离居民区，或采纳减 震降噪措施。4 .商业配电室，冷冻站设置独市值班室。5 .通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。6 .配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。7 .强、弱电水井采纳通开钥匙。8 .除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。9 .底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采纳防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对全部缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备 设施带来的损坏。（二）建筑强电部分：1）修理、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量1 .修理电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220Vl6A五孔检修插座； 主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容 量大小应依据位置优势来确定，一般为380V 10-30kwo2 .公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内：围墙照明线缆敷设及转线并不 宜设置在围墙外。3 .公用电缆井不能面对商铺内开门。4 .计量表的标示：应采纳防脱落、防掉色的材料制作。2）建筑光彩照明1. I、光彩照明安装位置及方式、容量、限制回路、灯具样式及对客户影响的建议2. 2、光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上，利于维护。（三）建筑弱电部分：1）安保人员巡更系统安装：1 .软件实时显示巡更安排执行状况，正常、未到巡更记录（在线巡更）。2 .巡更安排（巡更路途、巡更点、时间可敏捷组合）编辑。3 .软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名或代号等数据。超时、漏点等非正 常信号语音或声光提示，并自动调出非正常信息。4 .软件支持在线巡更点在线检测（巡更点故障软件即时文字、语音提示）。5 .软件数据自动备份/复原、报警记录自动覆盖。2）车管系统安装：1 .软件实时显示车辆进出信息及图片。2 .住宅临时卡由人工收/发卡，出场时固定卡自动开闸，临时卡确认后手动开闸。3 .商业车库设集中收费亭及收费电脑，带司机进出场图像抓拍功能，进口自动取卡、 出口自动吞卡。4 .系统具有语音提示、LED显示、人工图像对比功能。5 .道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带精确平衡系统。6 .出入口有防砸车装置。7 .道闸起杆到启杆完毕W2S,刷卡到启杆完毕W4S。8 . 一卡一车，防重入功能。9 .终端机支持信息处理功能。10 .商业采纳IC卡，住宅卡片采纳EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配1张 /户，别墅2张/户。3）门禁系统安装：1.车管门禁一卡通。2 .软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息。3 .对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收，录入和删除，以及查询持卡人 的相关资料。4 .卡片采纳IC、EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配2张/户，别墅3张/ 户（可采纳10CM近距离卡）。4）背景音乐系统安装：1 .能播放CD、MP3等格式的音乐。2 .调整各分区音量并监听，声音清晰、通透，但不吵人。（四）给排水部分1）消防末端试水装置、阀门位置1 .消防末端放水阀应设在公区有排水的位置。2 .信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域。2）下沉式花园的排水方式建议1.设置有组织排水。2.采纳提排排水时，提排井应设在公共区域，设置超高水位报警信号到中控室。（五）暖通部分1）户式中心空调室外机安装位置1 .安装基座与住宅结构分别，避开共振。2 .应选择在隐藏区域，避开安装在阳台。2）自然气管网安装及预留预埋1 .餐饮商铺自然气调压箱至商铺内的管道安装完成。2 .住宅区的调压箱设置在公共区域，不设置在业主私家花园内。3 .保安宿舍、游泳池、会所设置天燃气表，并配置燃气锅炉。3）管道保温材料1 .空调风管及吊顶内的排烟管采纳离心玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采纳橡塑保温。2 .屋面上的冷却水管采纳橡塑保温，同时用镀锌板做外防护。3 .柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采纳复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温 后用镀锌板做外防护。（六）景观部分1）景观围墙样式（高度及防攀爬）1 .围墙尽量顺直，以削减周界安防设施数量。2 .高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。3 .铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低丁 3mm,顶部有矛尖。4 .实体围墙面层不运用浅色材料2）康体消遣设施1 .独立设置的网球、篮球等有平安风险的运动项目，须有效平安防护措施。2 .设施于景观中的健身消遣设施，按每200米半径范围内设置一组且不影响景观和业 主的私密性；地面设置平安地胶，与园区的通道之间用丁步石连接；安装坚固且入 土埋设的构件应做防腐处理；应设置器材运用须知告示牌。3）硬景铺装1 .石材选择：耐脏、防滑2 .花台等外表面材料：不宜采纳涂料或浅色涂料3 .车道及露天停车场：宜采纳沥青路面，如采纳砖铺贴，砖厚度不低于5CM。4 .软景内有人员经过的位置：设汀步石。4）公区设施设备1.位置要求：非业主运用的设备设施（如公区水表、车库通风井、自然气调压箱、配 电箱等）或室外消防栓不能安装在业主产权范围内。四、项目检查及验收阶段：（-）土建部分验收（只针对清水房）：1）房间几何尺寸检查1 .天棚是否平整，误差是否在规范要求内。2 .墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大小头。3 .地面水平度检查是否符合规范要求。2）墙面空鼓裂纹检查1 .墙面空鼓状况检查，并进行修补。2 .裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进行修补。3）门窗安装及成品爱护状况检查1 .检查门窗安装状况，开闭是否平顺，刚好调整。2 .门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，假如超过规范，需进行更换。3 .门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需刚好进行返厂。（二）强电安装部分验收1）强电配电箱安装状况检查1 .配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路状况。2 .配电箱开关排布是否美观，整齐。2）各房间强电安装检查1 .各房间强电是否贯穿，强电穿墙和穿管状况是否规范。2 .插座是否安装美观，电路是否通畅。（三）弱电安装部分验收1）弱电配电箱状况检查1 .弱电配电箱安装位置是否合适，安装是否稳固，有无破损。2 .弱电项目是否齐全，电话、网络、电视等有无漏接。2）户内对讲和安防设备状况检查1 .户内对讲设备是否安装到位，包括位置是否合适，工作是否正常，有无破损。2 .红外感测探头（如有）安装位置是否合适，工作是否正常。3 .紧急报警按钮是否配置到位。（四）给排水部分验收1）蓄水试验及防水测试1 .卫生间15天以上蓄水试验，保证卫生间无渗漏。2 .厨房、阳台等部分局部防水是否处理到位。3 .外端防水测试，重点关注窗框等是否有渗水状况。2）给水管道安装状况1 .给水管道安装是否整齐、美观，管道位置有无拦住其他功能设备。2 .管道接头是否整齐，有无渗漏。3 .入户总阀安装状况检查管道压力测试，有无渗漏等。3）落水管道安装状况1 .地漏安装是否到位，落水是否通畅，重点检查有无建筑垃圾。2 .落水管道安装位置是否合理，尤其是厨房落水管道安装位置是否合适。3 .空调预留冷凝水管安装是否合适。（五）暖通部分验收1）自然气管道安装状况1 .自然气管道安装密闭状况是否到位，有无泄漏，是否有必要的爱护措施。2 .燃气表安装位置是否合适，安装是否规范，是否运转正常，燃气表原始读数记录。2）采暖设备安装状况（如有）1 .暖气安装状况，是否有漏水状况，水路是否通畅。2 .地采暖安装状况，有无渗漏，爱护措施是否到位。（六）景观部分验收1）硬景部分验收1 .小区道路铺装路面是否平整，道路排水施工是否完整。2 .石材部分安装状况检查，石材挂接，拼缝是否符合规范，有无做防水。2）软景部分验收1 .植物种植有无遮挡户内光线。2 .植物保活措施是否到位。3 .绿植搭配和优化建议。3）景观水体部分验收1 .水体循环泵安装状况检查，能否正常工作。2 .水体防水施工是否到位，有无渗水状况。3 .水体有无返碱状况。4）导示系统检查1 .导示标牌是否清晰，能否保证业主找到相应线路。2 .导示牌安装是否到位，有无损坏等。3）设备房墙地面1 .地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采纳防潮腻子、防潮涂料。2 .设备房地面均采纳一般防滑地砖。3 .有水设备房间设置排水沟及铸铁算子。（-）出入口数量确定1 .出入口在满意规划的同时，数量宜偏少。2 .依据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时便利业主出行及消费，带 动商业经营。3 .车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多 个年库宜采纳通道相连，尽可能削减小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库 标准。4 .商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避 开不好找出入口而导致车不入库。5 .形成收水口的组团大门等应设置截水沟。（三）生活、建筑垃圾收集点确定1 .与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。2 .臭气排放不影响住宅和商业。3 .露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。4 .依据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。5 .设置照明、清洁水、排水沟，动力电源依据垃圾箱形式须要而定。6 . 一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM,建 筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。（四）围墙方式的确定1 .围墙尽量顺直，以削减周界安防设施数量。2 .高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。3 .铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm,顶部有矛尖。4 .实体闱端面层不运用浅色材料。5 .不采纳强度较低的围网、栅栏等。（五）人车交通流线的确定1 .宜采纳人车分流。2 .车行宜干脆进入车库。3 .楼栋与车库设置相连通道。（六）配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等1 .项目相对集中位置。2 .独立管理，出入口单独向小区外。3 .面对小区外、水电气单独计量。4 .会所宜办理独立产权，商业性质。（七）物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定1 .管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面对 小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专 用的装修接待室。2 .工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下 或架空层，依据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。3 .保安用房需有采光条件，依据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜, 对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。4 .过渡性物业用房位置依据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理运用须 要。5 .预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。（八）保洁间、公共卫牛间、确定1）公用卫生间：1 .高层公寓楼在一层设置。2 .每组团设置。3 .社区商业依据服务半径考虑。4 .商业每层设置一组（考虑服务半径，以12（）米为宜，平街层不设置）5 .出入口门岗旁边无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。6 .集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。2）保洁间：1 .高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。2 .花园洋房每个组团设置。3 .别墅每组团设置。4 .商业每层设置（考虑服务半径，以12（）米为宜）。5 .社区商业依据服务半径考虑。6 .面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。二、施工图设计阶段：（一）土建部分（只针对清水房）：1）车库图纸设计部分建议1 .出入口车道a）长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与 车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。b）木坡度28%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采纳双组分改性树脂刚玉混合 防滑减震材料。2 .车库排水沟c）排水沟采纳混凝土浇筑，高分子合成材料水算子。3 .管沟防返水d）与设备房相连的管沟应采纳防渗水和返水措施。4 .车库雨污井、提排e）车采纳防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主 产权范围内）f）提排泵坑盖采纳轻质材料；必需采纳水泥盖的提排井盖应利于便利开启，重量 不得超过5（）kg,且应设置提升着力挂件（或孔）。g）深度大于1.2米的必需设计爬梯。5 .进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。6 .出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标 示（双行道在卷帘门两边均应设置）。7 .关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）。8 .车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避开对住户影响。2）设备房平而布置1 .便利修理及日常保养。2 .配电房位置不影响住宅。3 .重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必需设置 在最底层时，设备房地面应高出房间外300mm-500mm左右。3）管井及楼层设备间1 .管井及设备间的检修通道应设在公共区域。2 .管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结 露现象造成的墙面返潮至户内）。（二）建筑强电部分：1）光源选择及限制回路：1 .光源选择及限制见附件。2 .楼道灯具安装距地面应低于3米；3 .公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于修理；4 .红外感应开关（延时时间60180s可调,感应距离3米,感应角度115度）2）发电机电源供电范围：1.发电机：h）保障性负荷：一般电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照 明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电 话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50%、部分大型商铺的备 用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。i）主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性 负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。2 . UPS电源：中控室及安防系统满意24小时运用。3 .应急灯盒：设备房设应急灯。4 .发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时 3分钟停止。5 .集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。（三）建筑弱电部分：3）户内对讲门机：1 .主干线IP到单元/单元进户为总线。2 .信息发布功能。3 .各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。4 .对讲话机断线、短路,断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。5 .蓄电池满意户内对讲及报警停电后接着运用24小时。6 .信号分支器具有隔离爱护功能。7 .对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满意修理替代运用。8 .系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。4）户内报警：1 .软件即时（延时W2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。2 .报警时弹出户内相关信息。3 .户内报警限制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。4 .软件支持报警限制器在线检测（限制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声 音提示）。5 .软件数据自动备份/复原、报警记录自动覆盖。5）监控设备：1 .摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天。2 .能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。3 .报警发生时相关监视视频闪耀提示并同时弹出全屏显示。4 .主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。5 .软件支持按时间、通道查询录像信息。6 .硬盘录像机宜支持全D1录像格式。7 .支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传。8 .支持各类报警、实时及录像信息上传。9 .在第三方电脑运用播放软件能显示地址和录像时间。10 .围墙应设置摄像协助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。11 .中控室监视器选择专业纯平监视器。6）周界报警：1 .报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。2 .围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米。3 .软件即时（延时W2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示。4 .报警时弹出电子地图信息。5 .软件布撤防、旁路防区，软件并有记录。6 .软件支持报警模块在线检测（限制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音 提示）。7 .软件数据自动备份/复原、报警记录自动覆盖。（四）给排水部分1）保洁取水点设置1 .高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。2 . SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。3 .写字楼每层设置。4 .花园洋房每单元首层（或负一层）设置。5 .别鳖在环境中设置（与绿化取水点合用）。6 .车库每层设置保洁取水点，且端柱立面应贴1.2米X 1.2米的瓷砖（100米以内居中 设置，大于100米的车库间距6080米设置，管径不低于20；洋房可以与设置在 负一层的楼栋保洁取水点合用）。7 .水泵房、中控室、中心空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或旁边设 置保洁取水点。2）绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议1 .供水系统采纳环网供水，主管管径不低于DN63;每小环网供水系统覆盖景观面积宜 在2万平米左右。2 .给水管分级限制，小环网之间应连通并设置阀门。3 .采纳成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采纳喷灌方式。（五）景观部分1）水体数量及体量设置1 .水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。2 .水容量大于25立方米应采纳循环系统。大于3 0 0M3,设置水泵房、净化设备；回 水管应设阀门。3 .大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利 用。4 .水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分 钟。5 .泵坑不设在水体内。6 .采纳时钟限制，未设置泵房的水体应集中限制，限制箱结合照明限制箱设在门岗处。2）景观给水设计1 .供水系统采纳环网供水，主管管径不低于DN63。2 .给水管分级限制。3 .采纳成品快速取水点，每5（）米靠路边设置；高边坡地带应采纳喷灌方式；北方地 区均采纳自动喷灌。3）园区排水设计1 .单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放。2 .车库顶板应有两套组织排水，地表水采纳排水沟排放，渗透水（饱和水）采纳盲沟 或地漏形式排放。3 .道路两边的花池必需做防水和组织排水。4）游泳池及配套用房布置1 .对外有经营条件，宜与会所集中设置；周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木 植物。2 .深水区与浅水区分开、游泳池与环境采纳平安分隔。3 .游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4 .泳池四周设置痰槽。5 .采纳系统吸污。6 .更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。三、工程建设阶段：（-）土建部分（只针对清水房）：1）商业及住宅烟道1 .竖向烟道不能直角转弯。2 .烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米。3 .顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。4 .经过住宅卧房、客厅等功能房间时.，应具有隔热、防漏烟功能。5 . 商业烟道不宜设置在共墙上；宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向 截面大的烟道汇合排放。6 .洋房、别墅均设置排烟道。2）空调机安装位置1 .空调位尺寸满意该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。2 .装饰百叶正投影间距宜不低于10cm。（采纳其他形式百叶要利于室外机散热排风）3 .空调位旁边应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬夏季排放的冷凝水）， 空调机位设置地漏，空调搁板做防水且泛水高度不低于10cm,向地漏找坡。4 .空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机位同宽。5 .空调机位设计时应考虑在自有运用权范围内出入安装。（增加的侧回风百叶设置为 可开启的活动门，便利安装和修理）6 .上海地区靠近公共通道的外机位必需距地2.2米设置。7 .分体式空调机位的墙面必需采纳实心砌体，满意空调外机墙面安装的强度。8 .连接内外机的冷媒管长度限制在3米内，最大不得超过4米；（杭州地区必需限 制在3米内）9 .户式中心空调：a）室外主机宜选择顶排风式的机型，避开侧排风对植物和相邻住户的影响；结构 设计时应设计好户内外管线安装通道的预留预埋。b）室外机位必需设置排水接口。c）预留主机安装时的运输通道。d）交付标准安装到位的空调系统，限制器安装在室内。