超市建设可行性研究报告.docx

超市建设可行性研究报告什么是可行性报告？可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 可行性研究报告分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。超市建设可行性研究报告随着社会不断地进步，报告的适用范围越来越广泛，报告根据用途的不同也有着不同的类型。相信很多朋友都对写报告感到非常苦恼吧，以下是小编为大家收集的超市建设可行性研究报告，希望能够帮助到大家。超市建设可行性研究报告1第一章项目概况：1、项目名称：建设化五超市可行性研究报告2、项目法人：辽宁鸿利房地产开发集团有限公司3、项目法人代表：李新道4、项目地址：辽宁省丹东市振兴区春五路8（丹东化工五厂院内）5、占地面积：9,000平方米6、建设面积：18,000平方米7、投资估算：5,000万元二、项目单位简介：丹东市鸿利房地产开发有限公司始建于1998年，20xx年6月7日改组为辽宁鸿利房地产开发集团有限公司。总注册资金1.1亿元。集团下设办公室、企划公关部、计划财务部、动迁经营部、工程部、材料供应部、招商部。公司以房地产开发为主业，下属鸿利物业有限公司、鸿利仓储有限公司、鸿利家俱装饰材料有限公司、中韩合资欣杨房地产开发有限公司、东港服装厂等五个子公司。拥有一大批经验丰富的房地产开发、项目管理等方面的人才。集团现有管理人员62人，具有本科学位的31人，大专学历的22人，中专学历的5人。其中，各类专业技术人员34人，其中32 名具有中、高级技术职称。各专业人才配比合理优化，高素质的员工队伍，使鸿利公司蕴藏着巨大的发展潜力。集团以热情诚实的态度、科学规范的管理、高效优质的服务取信于社会。公司开发建设的住宅以其外形设计美观、内部结构实用、小区环境优美、价格定位合理、质量优良可靠而深受消费者的青睐和赞誉。近年来，公司相继承建了一大批有影响的工程项目：“八一新村”、“鸿安新村”、“鸿盛园”等住宅小区，还有“鸿利傢俬城”以及正在建设中的“鸿利公寓”和大型“化五超市”等，同时逐步将开发空间向外埠拓展。在东港市投资兴建了“鸿利仓储气温调节库”、“鸿利综合楼”等项目。20xx年，集团建设开发总投资上亿元，上缴利税近 500万元。第二章项目背景及必要性一、项目背景丹东市座落在辽宁省东南部，地处鸭绿江与黄海、中国和朝鲜半岛的交汇处，是我国最大的边境城市，是东北地区对外开放的重要窗口，具有沿边、沿海的双重优势。丹东市辖两市（县级市）一县三区，即：东港市、凤城市、宽甸满族自治县、振兴区、元宝区和振安区。全市总人口249万人，其中城市人口80万人，除汉族外，还有满、蒙、回、朝鲜等29个少数民族。丹东居于东北亚的地理中心地带，是连接欧亚大陆与朝鲜半岛的交通枢纽。近年来朝鲜对外开放的步伐加快，中国已加入世贸组织，丹东参与国际化竞争已是大势所趋。近来国家民委提出了兴边富民行动，支持和加强我国边境地区、少数民族地区的经济建设，与之相应的建设综合性市场也应逐步发展壮大。因此，兴建高标准的大型超市，必将对丹东地区的经济发展和城市建设起到巨大的促进作用，使丹东成为一个能够参与国际竞争的经济文化中心。二、项目建设的必要性随着我国进一步扩大对外开放和国内市场经济的不断发展，越来越多的国内外人士对丹东的沿江沿海沿边独特的地理位置和良好的投资环境情有独钟，纷纷前来丹东安营扎寨：投资、经商、建厂、居住。原化工五厂地段（项目建设地址）位于丹东市城西，当地人口稠密。为了给招商引资工作提供良好的投资环境，丹东市政府对该地区加大了开发改造的力度。化五超市的开发建设，不仅方便了周围群众，也是整个城市总体规划的要求，会有力促进城市经济文化的快速发展。（一）有利于改善该地区的基础设施状况该项目地理位置处于丹东市人口稠密段，三公里内有住户十万余户，人口四十余万。有丹东市大型中心医院四座，有中学、高中和专科学校等五所。原来该地段的住户购物时要走十几里，周边没有大型购物商场和超市，现有的商业市场和网点的设施简陋，配套设施条件很差，严重阻碍了这一地区商业朝着规模化和规范化发展。因此，该项目的建设，对改善城市基础设施、拉动城市空间、提高丹东对外开放的知名度起着极为重要的作用。（二）、有利于改善我市的边境城市形象该项目的建设，按高标准、高起点的原则进行设计的，不但美化了环境、提高居民的生活质量、还能在我市的对外交流中树立我市良好的边境城市形象，为招商引资、发展旅游业提供良好条件。因此，该项目对促进该地区的经济发展、改变城市形象、提高丹东对外开放的知名度，起着积极的作用。第三章地址论证及自然条件一、地址论证化五超市南起丹东市青年大街，北至人民路，东起春四路，西至春五路。丹东地质构造为火成岩之岩座，从结构上来看，变质岩及沉积岩局部断裂和错动会有的，但未发现有较大的破碎带及影响建筑物安全的物理地质现象。丹东地区属地震比较活跃的地带，地震裂度为7度，施工区段位于市内，该项目工程为抗震设访等级。二、自然条件1、温度：全年最高气温34.3摄氏度，最低气温28摄氏度，年平均气温8.5摄氏度；2、年结冰期：142天；3、最大冻土层：1.0米；4、降水：日最大积雪310毫米，年最大降水量1400毫米；流域内多年平均降水量8001200毫米；年内降水量分配不均；5、风速成（M/S）：全年平均3.2/秒，最大28米/秒；6、日照：全年日照时间为2592.9小时；7、地下水位深度：0.330.75米第四章建设内容及建设工期一、建设内容：化五超市：项目总占地面积9,000平方米，三层使用面积为18,000平方米，以大型超市为主。二、建设工期该项目建设工期为六个月。第五章投资估算及资金筹措一、投资估算：项目总投资额5,000万元，各项投资如下：建筑工程费3,575万元补偿费229万元公用设施配套费660万元其它费用344万元不可预见费用192万元（具体详见总投资估算表）二、资金筹措：项目所需资金5,000万元，由企业全部自筹。第六章项目法人组织方案该项目根据国家计委关于实施建设项目法人责任制暂行规定的通知精神，由项目法人组建成项目建设领导班子，对项目的策划、资金筹措、建设实施、质量保证、债务偿还、竣工验收等实行全过程负责，并对项目承担风险责任和法律责任。项目法人名称：辽宁鸿利房地产开发集团有限公司项目法人代表：李新道项目组织方案：附件第七章市场预测一、中国超市产业发展趋势超市产业是国民经济一个重要窗口，它直接反映经济发展的水平与人民群众的购买力，它的发展与繁荣同整个经济的走势密切相关。近年来，超市产业发展迅速，国外许多著名超市品牌纷纷以连锁方式入资中国各大城市，这是由整个经济的趋势所决定的。在经历了90年代末期亚洲经济危机以后，我国经济逐步走向回升，这大大激发了零售市场，也增强了对未来零售市场的信心。最近，国家采取了一系列扩大内需，增加投资的政策，超市零售业更受益匪浅，国家从政策资金方面均给予大力支持。国民经济水平的不断发展和居民生活水平的提高更刺激了零售业的发展。超市零售业在我国属新兴产业，潜力十分巨大。我国正处在继续完善市场经济体制过程中，通过不断培育和规范零售业市场，使该产业已走上健康发展的道路。经过近年来的摸索，我国的超市零售业已初具规模，但从数量和质量上还有待进一步提高。因而，具有广阔的发展前景。二、超市产业发展的有利时机据有关统计资料预测，未来50年零售业将是最具发展潜力的产业之一，随着我国经济水平的不断提高，零售业也必定有着更大的发展机遇。目前，人们收入和生活水平正日益提高，居民家庭中的.吃、住、用、行中的两项“吃”、“用”都将从零售业中获取，在居民的消费当中占相当的比重，随着人们追求生活质量观念的提高，这一消费比重将继续增大。近年来，随着人们工作和生活节奏的加快，越来越多的选择品种齐全、质量可靠、交通方便、环境优雅的购物场所，而大型超市正适应了人们的这一要求。从目前的消费群体来看，年青人的消费占较大比例，而超市集购物、休闲、娱乐为一体，是大多数年青人首选的购物场所。现代人的消费观念已发生巨大变化，超市的经营为消费者提供了良好的文化氛围，吸引更多的消费群体选择这一购物方式。随着人们消费观念的不断成熟和零售市场的进一步发育，超市产业在我国必将有着良好的机遇。三、建筑材料价格因素本项目建设工期为六个月，建筑材料价格变化幅度不大，成本费用基本在预算之内。四、丹东市超市产业现状截止20xx年6月末，丹东市区共有大、中型超市3家，且全部集中在城市东部地区，超市密度大大低于沈阳、大连、鞍山等周边城市，不能满足当地居民的购物需求，因而该超市建设有相当可行性。超市建设可行性研究报告2第一章项目概况1、建设项目名称：xxxxx农贸超市市场2、项目承办单位：3、项目负责人：4、建设地址：内容：建设规模为占地5亩建筑面积为4000平方米的集农产品、小商品为一体的农贸市场建一座4000平方米，底层为停车场、二层为农贸市场。5、项目进展情况：项目所需水泥、砂石料等建材已经购备。已经具备了供水、供电、通讯设施等基础条件。6、项目功能：农贸市场是按照优质农产品（无公害、绿色、有机）的要求和标准进行生产、加工、储运和包装，以品牌的形式进入现代市场销售的一种现代农业经营模式。它是农产品销售的一种先进业态，是农业产业化的一种最新形式，也是现代农业发展的重要方式。研究农业发展的趋势和方向，提出发展的思路和对策，对经济欠发达地区尤其是传统农业地区现代农业的发展具有重大的理论意义和现实意义。第二章项目建设的理由和必要性1、行业发展的现状及必要性泥泞不堪的地面，夹杂着腥臭的气息，高声叫卖的摊贩?曾几何时，传统的农贸市场，在人们的心目中成了脏乱差的代名词。农改超，即建设农贸超市，将逐步改变这种低层次的商业态势。就在近一两年，蔬菜、鲜肉、水产等菜篮子商品纷纷进入一些超市。整洁的包装、品牌化的农产品、加上大商场的购物环境，令消费者大开眼界原来买菜也可以这么优雅！农贸市场逐步取代了马路菜摊，其丰富的商品、灵活的经营，使农贸市场成为居民购买菜篮子商品的主要场所。随着经济的发展和人们生活质量的提高，消费者开始对市场提出了更高的要求：结算最好一条龙，东西要百分百让人放心，环境可否更好一些，净菜可否上市? 而就管理而言，原有的农贸市场摊位多，进货渠道广而杂，规范化管理难度很大，因而，对农贸市场进行改革势在必行。据了解，目前在发达国家，80的肉菜等新鲜菜篮子商品均来自超市。超市以其干净卫生的购物环境、安全放心的商品品质及配送渠道，正被越来越多的市民所认可。因此我们应该看到，农改超是大势所趋。目前农产品的营销业态正悄然进行着变革，一些品牌蔬菜已开始进入超市，与传统农贸市场争夺客源。同时，批发型的农贸市场上出现了不少配送网点。一些农贸市场内设立的放心肉、品牌蔬菜专柜，越来越受到人们的青睐。这些其实都是市场需求对农贸市场改革发出的信号。xx镇全镇总面积为202平方公里，辖36个行政村、130个自村，总人口万人，是古田东部的山区农业大镇、交通重镇、商贸重镇，为彼邻乡镇村货物集散地。xx镇原有旧街区的农贸市场建于上世纪八十年代末，面积小、规模小，而且离下安章开发区比较远，已经不适应现在的市场需求。所以有必要在下安章人口集中的开发区建设一个农贸超市，便利开发区及周边村庄人民的生活条件需要。xx镇开展农改超，有其经济基础和社会基础，消费者对消费环境及菜篮子商品的要求不断提高；迫切需要一个全新的农贸超市的出现以全方位的迎合农民的需求，提高农民的生活质量。2、项目的前景分析随着城市改造的纵深发展，以往沿街菜市的简陋情形以及脏乱差的环境都将得到改变，因此，从今年开始，农贸市场用地可作为商业用地的一种全新形式进入了拍卖市场。沿街菜市场升级换代后，无论从环境、市场配置还是市场管理来说都大大上了一个台阶，因此，它不仅仅受到消费者的青睐，对于投资者、经营者也是极大地吸引。据了解，该市场一楼近4000平方米的标准摊位租金在700-800元之间，二楼的标准摊位租金在450-600元之间，在位置口岸较好的区域租金高达1000-1500元左右，业内人士认为，投资者偏爱成熟的市场；另外，这些农贸市场，抓住了机遇，改造也很成功，再加上这些市场本身人流量大，商家经营有利可图。因此，招商应该不是问题。在这块地上开发的农贸市场是有产权的，开发商可以卖产权，也可用于经营，出让经营权，因此经营上较为灵活。第三章项目建设条件1、自然条件及交通地理位置xx镇地处古田县中部偏东，翠屏湖东岸和吉巷、泮洋合称为“小东”，全镇总面积202平方公里，辖36个行政村，130个自然村，总人口万人，镇区是古宁线、福汾线、古屏线交叉点，是古田的东部山区农业大镇、商贸重镇，因海外华侨多，且盛白木耳、柿、桃等而享有闽东第一侨乡、银耳之乡、柿子之乡的美誉。xx镇农贸市场位于xx镇区下安章，市场共有面积4000平方米，是我镇唯一一个综合性质的新型农贸超市。2、人力、资源条件：按照xx镇农贸超市的总体规划要求，农贸市场建在下安章开发区，项目所需水泥、钢材、砂石料运输方便，已具备了供电、供水、通讯设施等基础施工条件。3、社会经济发展状况：XX年，xx镇工农业总产值亿元，比上年同期增长 %,其中工业总产值亿元，增长 %，农业总产值亿元，增长 %，其中规模工业企业2家，农民人均纯收入3672元，全镇财政收入万元。4、建设的软环境：为促进xx镇农贸市场的可持续发展,xx镇农贸市场将进一步加大基础设施建设,因为农贸超市的建设是提高xx镇居民生活质量的关键,故党委,政府非常重视农贸超市的建设,政府部承诺,给予项目配套优惠措施,既土地使用优惠政策,以扶持超市的建设。并成立项目建设领导小组,协助开发商处理建设过程遇到的各种问题。第四章项目方案设计1、方案设计:根据初步测量规划,xx镇农贸超市包括一层农贸市场，二层为小商品、服装、鞋帽市场,每层按作用合理规划为具体一个个符合实际需求的摊位。2、主要技术指标：建一座4000平方米，底层为停车场、二层为农贸市场。3、结构设计：（1）农贸超市内土方开挖及土方运送（2）农贸超市内水,电,通讯设施,气管道铺设（3）地基及主建筑（4）辅助用房（5）设备的安装第五章组织结构和劳动定员1、组织结构：项目立项后,镇政府将专门成立建设领导小组,负责招商引资及项目招投标和工程监督,项目动工后领导小组办公室将与建筑承包商一起合作,监督工程施工质量及工程进度,全面协调施工中遇到的各种问题。2、劳动定员和人员聘用：工程施工上,将严格按照设计要求,聘请相当资质的建筑单位前来施工,严把质量关,控制工程进度,保证工程达标.综合大楼建成后,将聘请资深的物业公司,对农贸超市的卫生日常使用实行管理。第六章建设工期开发区农贸市场先期准备工作为3个月，计划施工期1年6个月争取XX年底完成交付使用。第七章投资估算与资金筹措1、估算依据：（1）项目估算依据省建委颁发的有关福建省建筑工程预算定额工料表规定进行。（2）省建委建筑工程部发布各地市主要材料最高限价。（3）主要材料按当地市场平均价格估算。2、投资估算：（1）建一座二层4000平方米农贸市场造价大约480万元，具体项目为以下几项：平整场地3000万平方米，以及挖填土方XXm3，合计金额20万元。地基按照设计要求和地质勘查的土质报告，需开挖运大量的土石方，根据省建委颁发的有关福建省建筑工程预算定额工料表规定，大概造价约为40万元。主体工程为钢筋框架结构，材料价格按当地市场平均价估算，造价大约800元/平方米，计320万元。装饰为简单装修按市场的普通标准适合市场的需求每平方造价200元/平方米，计80万元。水、电设施、消防设施等按图纸设计的要求估算为20万元。（2）其他配套设施如摊位、柜台、灯光等等大约需要50万元。共计总投资万元。3、资金筹措：作为xx镇区的农贸超市工程总投资，项目建设资金的筹措采取如下办法：1、主要以股份制投资为主。2、向上级有关部门和有关单位申请补助一点。第八章财务分析1、社会效益：农贸超市将便利开发区及周边村庄人民的生活条件需要。xx镇开展农改超，有其经济基础和社会基础，消费者对消费环境及菜篮子商品的要求不断提高；迫切需要一个全新的农贸超市的出现以全方位的迎合农民的需求，提高农民的生活质量。2、经济效益：（1）收益：该市场一楼近4000平方米的标准摊位租金在700-800元之间，二楼的标准摊位租金在450-600元之间，在位置口岸较好的区域租金高达1000-1500元左右，从农贸市场的发售情况来看，均价拟定为700元/平方米，在项目全部出租的情况下，每年收入为280万元。（2）成本：工程征地费200万元，建安工程费约为580万元，果树等赔偿30万元。项目开发成本为810万元。（3）效益：每年回收资金280万元，扣除开发成本830万元，及成本的利息，预计5年收回投资。投资利润率30%。第九章结论农贸市场所在地既是xx的政治、经济、文化中心，也是周边乡镇的物资交流中心，流动人口较多，所以该农贸超市实际上除承担本镇万余人的商品服务外，还承担周边乡镇近10万人的商品服务。区域商品资源十分丰富，发展前景十分广阔。随着社会主义新农村的建设,农村商品经济的改革深入，新建后的xx农贸市场将有更好的条件迎来前所未有的发展机遇。