我国商业银行房地产不良贷款的现状、产生原因及对策分析.doc

我国商业银行房地产不良贷款的现状、产生原因及对策分析摘要：回顾历史，美国发生的次贷危机引发的全球多个地区相继不同地发生了信贷危机，给全球带来的经济低迷，股市下跌等一系列的经济问题。宽松的贷款条件、不需要任何还款能力的证明，使得那些负债累累的贷款人仅仅在申报自己的收入情况后，便可在没有任何资金的情况下购买商品房，从而加快了房地产的规模增长。当前的房地产市场泡沫不断扩大，该市场发展过度依赖银行贷款，导致商业银行极度严重的信用风险。近年来，我国房地产业的高速发展和房地产价格的持续上涨，大大增加了我国居民投资在房产上的热情，房地产的销售规模也在不断上升，这给我国商业银行带来了巨大的风险。这些潜在的巨大风险一旦发生，就会大大地冲击到商业银行的稳健经营能力，给商业银行的正常运营操作带来巨大影响。因此，研究我国商业银行房地产不良贷款的现状、其产生的原因及对策，对银行稳健经营有着重要意义。本次研究是在商业银行中出现房地产不良贷款率的问题的基础上，通过探讨房地产不良贷款产生的原因并进行深入分析，最后提出有效措施。关键词：商业银行，不良贷款，房地产，原因，对策 Commercial banks' non-performing loans compared with the real estate boomAbstract ：Looking back at history, the US subprime mortgage crisis caused by multiple parts of the world have different credit crisis, bring to the global economic downturn, the stock market and other economic problems. Loose Lending conditions, does not require any proof of ability to repay, those heavily indebted borrowers just after reporting their income situation, it is available for purchase in the absence of any money in real estate, thereby speeding up the growth of real estate. Bubble expanding the current real estate market, the Market Development of over-reliance on bank loans, leading to extremely serious credit risk of commercial banks. In recent years, the rapid development of China's real estate industry and rising real estate prices have aroused the enthusiasm of the Chinese residents to invest in real estate, real estate sales are rising, this poses significant risks for China's commercial banks. Therefore, the research of China Commercial bank bad loan situation, Causes and Countermeasures of real estate sound operation is of great significance to the bank. This study is to appear in commercial banks on the basis of the real estate problem of non-performing loans ratio, through discussion on an in-depth analysis of the causes of the bad loans and real estate, and propose effective measures.Keywords：Commercial banks, bad loans, real estate, causes，countermeasures目 录第1章 绪 论11.1研究背景和意义11.1.1我国商业银行房地产不良贷款的背景分析11.1.2 本课题的研究意义11.2 文献综述21.3课题研究方法和内容31.3.1 研究方法31.3.2 研究内容4第2章 我国商业银行房地产不良贷款的发展概述52.1商业银行房地产不良贷款的现状分析52.2商业银行房地产不良贷款的特点6第3章 商业银行的房地产不良贷款的成因分析73.1借款人的信用风险73.1.1来自房地产企业信用风险的不良贷款73.1.2来自房地产消费者信用风险的不良贷款73.2房地产调控政策对房地产不良贷款的影响83.2.1房地产贷款利率83.2.2房地产价格83.2.3房地产景气度93.3我国商业银行房地产贷款风险管理的现状93.3.1房地产贷款占比过高93.3.2商业银行房地产贷款风险意识不足风险103.3.3房地产贷款具有顺周期性103.4章节小结11第4章 完善我国商业银行发放房地产贷款机制的对策建议124.1控制与规范商业银行对房地产行业的贷款124.2严厉打击房地产市场上的投机行为124.3 商业银行应谨慎考虑地产周期124.4加强商业银行对房地产贷款风险管理意识以及处理方法134.4.1商业银行对房地产贷款风险管理134.4.2商业银行对房地产贷款风险进行转移134.5 政府发挥好宏观政策调节作用13第五章 结 论15参考文献：16致 谢18第1章 绪 论1.1研究背景和意义1.1.1我国商业银行房地产不良贷款的背景分析随着近十年来中国经济的快速增长，房地产行业作为支撑我国主要经济的行业，规模也在不断扩大，商品房价格也在不断飙升，在拉动经济的同时积累了巨大的风险。从2005年55486.22万平方米的商品房销售面积，发展到2019年，商品房销售面积增长至171558.00万平方米，增长了209.19%。十几年来，房价的飙升导致房产的价格居高不下，而居民收入水平的增长远不及房价的增长，脱离居民收入的房价会让房地产市场积累了巨大的风险。2016年底，一个备受关注的的会议提出“房住不炒”的政策和理念。全国40多个城市陆续出台了调控政策防止房价增长过快的危机，不断加大对房地产市场的调控力度去防止泡沫发生。调控政策指出，第一，要加强对购房人的资格审查，若出现不符合相关调控政策规定的，拒绝为购房人办理购房手续，要从源头开始坚决遏制投机炒作行为的出现；第二，若出现擅自放宽购房条件的行为，将严格问责。1.1.2 本课题的研究意义近年来，我国商业银行不良贷款率增长速度只增不减，银行资金质量遇到很大的挑战。如果商业银行对这种情况不采取有效的手段措施，会严重影响商业银行的放贷能力，导致很多好的项目得不到贷款的支持。此外，如果不良贷款率过高，商业银行不仅可能会破产，还会对整个国民经济带来严重的后果。二十世纪九十年代以后，房地产市场进入了平稳且快速发展的阶段。商业银行作为房地产市场强大的后盾，为房地产市场的运营发展提供了有力的资金帮助，使得我国房地产业稳健发展，而商业银行也从中获得了高额的利息。然而房地产市场的高速发展，也蕴藏了巨大的风险，一旦出现风险，作为大部分资金供给方的商业银行，必然要承担这些风险所带来的严重损失。商业银行是我国金融机构最为重要的一部分，它的稳健经营发展是我国经济增长与国家繁荣昌盛的核心。那么我们在研究本次课题时必须把目光投入到房地产行业中来。我国房地产产业对我国经济做出的巨大贡献，为了保证房地产市场的正常运行，政府必须实施各种保障政策。用长期目光来看，国家房地产调控政策对房地产市场健康发展是有有利作用的，但从短期看，房地产调控政策近几年频频出台，各种调控政策如“限购令”和“限售令”，使房地产市场发展的温度变换无常，当实施房地产放松政策时，商业银行房地产信贷业务增速过快，给商业银行房地产贷款埋下了风险隐患，当房地产价格大幅上涨时，购房者预期未来房地产价格上升，纷纷涌入房地产市场，房地产销售额增多，房贷必然随之增长，风险必定会转嫁给商业银行。可以说不良贷款是银行体内的“毒瘤”，银行的资本金和利润会不断被侵蚀，严重的侵蚀、不良贷款率过高会引发银行破产。国内外学者对商业银行房地产不良贷款的研究更多的是研究单一因素对房地产不良贷款的影响，因此，从多个角度去研究商业银行房地产不良贷款产生的原因和房地产贷款的不合理带来的风险，对商业银行来说具有重要的理论意义和现实意义，做到未雨绸缪、有效防范与控制风险的重要作用。1.2 文献综述牛超男（2018）认为，我国商业银行房地产贷款风险是和国家调控政策的放松紧状态是息息相关的，政策放松时，房地产的投资资金充足，商业银行贷款资金风险相对较低。但是依然会导致该行业贷款占比过高和贷款风险意识不足的问题出现。王文骥（2018）认为，随着我国加入WTO对金融市场的开放、国内商业银行改革的深化和房地产业的蓬勃发展，给商业银行房地产贷款业务带来机遇的同时，风险也在增加。吴豪（2009）研究指出，我国商业银行系统性风险与房地产贷款的规模之间的关系是稳定、长期的，且两者是呈正相关关系的。并指出，银行的房地产贷款呈下降趋势是由于房地产企业不断扩张资金来源，或者是国家实施的调控政策。其中，房地产的资金组成中占比最高的部分是其他资金，包括购房者的购买房产时预付款和定金。总的来说，商业银行的贷款占房地产开发资金的组成有极大的比例，因为预付款和定金依然是来自于银行贷款。刘津旭（2015）研究表明，商业银行房地产贷款的占比不断攀高，会出现一系列问题，导致我国商业银行贷款集中度过高，加大我国商业银行流动性风险，对我国商业银行的稳健经营能力产生巨大冲击。在当今市场，我国是商业银行必须采取有效措施控制好我国商业银行房地产贷款的占比。孙蕾（2018）在研究中指出为了改善国内银行业信贷风险管理，必须从三个方面防范国内商业银行信用风险防范工作，第一，要加强房地产行业信用风险管理；第二，完善银行信贷管理流程、第三，做好房地产信贷政策导向。段进、曾琦、张乐天（2016）认为银行信贷投向房地产市场的比例尚未设定上限，依然会推动着我国房地产价格的持续上涨的正是银行对房地产市场的信贷资金支持和配合。陆宏广（2017）认为，随着我国房地产贷款占比的不断增加，必然会引起较大的市场风险。如果我国房地产泡沫出现时，房地产金融缺少了相关信贷方面的延续性，商业银行不得不采用信贷紧缩措施，但是由于整个市场都习惯于如此宽松的信贷政策中，如果需要房地产金融去适应紧缩政策，如此一来的结果是商业银行不良贷款增大，从而房地产金融会发生资金断裂问题。在中国商界的报刊当前我国房地产市场金融风险分析中文中指出，美国主要通过两种方式进行风险处置，一是加强风险评估，二是采用转化成房地产金融产品把风险转移分散到广大投资者，降低风险集中度两种方式进行风险处置。Dongpeng Huang（2019）在研究结果中指出，决定我国房地产企业信用风险的主要因素是企业的盈利能力、企业的运营能力和企业的增长能力。说明只有房地产告诉资产收益率较高，资产周转率较快，主营业务增长率较高，才能降低信用风险。Cao Jinfei（2019）认为银行在开展房地产信贷业务时，应正确把握信贷规模，构建并完善内部管理机制，加强银行管理体系。商业银行内部建立个人信用体系，完善个人信用评价和风险识别机制。最后，商业银行应该严格控制一些信用记录差、内部管理不完善和发展经验相对薄弱的企业的发放贷款金额，降低风险。1.3课题研究方法和内容1.3.1 研究方法在撰写本文过程中主要运用了资料收集法和理论分析法，通过结合这两种方法的方式来开展此次的研究内容。1、 资料收集法：本文通过收集我国商业银行房地产不良贷款状况相关信息，为下面的比较分析做准备；并且收集国内外的相关研究状况和成果，借助其研究的经验来开展此次的研究活动。2、 理论分析法：本文通过对收集的关于商业银行房地产不良贷款的相关信息，对存在的问题进行分析，分析其具体原因，归纳出经验和教训。 1.3.2 研究内容本文的研究内容一共分为五个部分，具体内容安排如下：第一部分为绪论部分，主要叙述了课题的研究背景和意义，以及增加了文献表述了国内外研究的主要观点，阐述了本次课题研究的方法和内容。第二部分阐述了我国商业银行房地产不良贷款的发展现状，分析商业银行房地产不良贷款率的特点。第三部分主要通过分析第二部分内容我国商业银行房地产不良贷款的发展现状，发现其中存在的问题，收集的资料并研究我国商业银行房地产不良贷款产生的原因和影响因素。第四部分针对影响房地产不良贷款成因研究结论，对控制商业银行贷款资金安全，控制不良贷款率提出具体的改善策略和建议。第五部分为结论部分，对本文的研究成果和策略建议进行归纳。第2章 我国商业银行房地产不良贷款的发展概述2.1商业银行房地产不良贷款的现状分析近几年来，商业银行信贷业务在房地产行业的规模随着房地产市场的快速增长不断加大。2018年我国房地产开发企业国内贷款24004.52亿元，2019年我国房地产开发企业国内贷款25229.00亿元。2018年房地产开发企业个人按揭贷款23705.89亿元，2019年房地产开发企业个人按揭贷款27281.00亿元。由数据可以看出当前我国房地产信贷具有规模大，逐年增长的特点。张明亮(2018)在研究中指出，近几年我国商业银行对房地产贷款资金的质量控制存在很大的问题，因为我国商业银行房地产不良贷款的增长率远大于商业银行整体不良贷款率。由图2可以看出，近三年我国商业银行不良贷款率不断增长，所以商业银行房地产不良贷款率的走势会更加陡峭。根据我国各个商业银行年报数据显示，如图1所示：图1：各商业银行房地产不良贷款状况201720182019不良贷款金额（百万元）不良贷款率占比不良贷款金额（百万元）不良贷款率占比不良贷款金额（百万元）不良贷款率占比建设银行85051.57%52740.94%招商银行32111.27%32631.03%光大银行5761.50%9512.25%数据来源：同花顺由以上数据可以看到我国各个商业银行房地产不良贷款金额是非常大的，不良贷款率占比也相当高，说明当前我国商业银行面临着一个严峻的房地产贷款资金质量问题。图2：近三年我国试营业银行不良贷款数据来源：中国银保监会2.2商业银行房地产不良贷款的特点房地产开发商会如果在市场低靡，景气度差的时期容易面临房屋销售不利使得资金回笼较慢的资金短缺问题，再加上房地产开发商的直接融资渠道缺乏的原因和银行融资难度加大，会引起开发前的贷款资金还不上，后续的财务管理资金断裂等问题。我国商业银行房地产贷款具有信贷周期长的特点，房地产行业从资金投入到产出，获得销售收入，时间需要一年半载，具有周期长的特点，时间越长存在的风险越大；商业银行房地产信贷专用性，如果改变它的特定用途，也会有恨到的代价损失。商业银行房地产信贷风险影响范围大等。我国当前的市场因素、政策因素等因素的变动会影响商业银行处理的房地产信贷业务，或者商业银行因为自身决策失误或者经营管理不善等内部因素引起信贷风险，遭受损失，甚至贬低商业银行自身价值。总结我国商业银行房地产不良贷款的特点：余额大、逾期时间长、投放点集中，增长快以及清收难等；这些不良贷款的产生是由企业经营管理因素，银行经营管理水平因素体制因素、地方政府的行政干预因素以及对商业银行监管力度因素等决定的。第3章 商业银行的房地产不良贷款的成因分析3.1借款人的信用风险3.1.1来自房地产企业信用风险的不良贷款来自房地产企业的不良贷款可以从以下两个方面进行分析。一方面是房地产企业内部的风险，例如房地产企业自身的经营不善和资金运用不恰当，为了顺利向商业银行申请资金支持，故意隐瞒企业在进行房地产开发前的实际财务状况给商业银行贷款的信用风险。也可能是企业外部存在风险，市场低靡，房价大幅下跌导致的后期资金链紧张、被动违约等一系列风险，同时也伴随着房地产企业资产负债比过高和商业银行房地产贷款占比过高带来的贷款资金安全隐患，该风险一旦触发就会产生更多的不良贷款。3.1.2来自房地产消费者信用风险的不良贷款来自房地产消费者的不良贷款主要分为个人按揭贷款人在期限内的因家庭收支情况发生变化无法按期还款的被动违约不良贷款，和主观恶意违约使得商业银行发放除去的贷款无法收回的不良贷款。由于商业银行个人按揭住房贷款的期限太长，最长长达三十年，给商业银行房地产贷款业务带来了巨大的潜在风险。由于我国目前不完善的个人征信状况监查体系，商业银行面临的个人按揭贷款风险进一步加大。另外的，消费者的主观恶意违约主要出现在房地产的价格增长不如消费者对房价的增长预期。购房者对个人按揭贷款还款的意愿下降，导致来自购房者的不良贷款增加。其中也包括消费者的投机行为。随着我国经济的快速发展，我国大多数居民都已经实现了对住房的需求，但是基于预测到未来房价的上涨，有意愿去把自己剩余的资金去投机套利于房地产市场，房地产市场需求进一步加大。经济的上行意味着商业银行贷款额大幅度增长，但是由于不确定因素太多，对贷款人的还款能力的预测发生了偏差，会使更多的房地产贷款无法回收，一定程度上增加了商业银行的流动性风险，增加了商业银行不良贷款率。3.2房地产调控政策对房地产不良贷款的影响房地产行业是国家宏观调控的重点领域。我国宏观调控政策包括财政政策和货币政策。房地产财政政策是指通过调控国家税收和财政支出来调节国民生产总值，调节国民可分配收入，以调节国民住房需求。如我国在2014年在报告中提出了，未来防止房价增长过快，需要采取一系列措施调节住房供应。货币政策是当商业银行的贷款利率上升时，在一定的工资收入水平下，对购房者来说增加了其贷款成本，使得每个月的还款负担加重，会影响其生活质量，因此借款人会考虑自身收入条件衡量购房需求。然而，我国通过房地产贷款利率、房地产价格、房地产景气、商业银行及借款人的心理预测等方面实现国家宏观经济调控的目标。更直接的调控手段有限购、限售、限贷、限价等强制政策，以控制房地产产业的发展。3.2.1房地产贷款利率房地产调控政策的货币政策是通过利率的浮动去影响房地产市场的供需关系去实现国家的调控目标。国家为了防止因房地产市场发展过快导致房地产泡沫的发生，采用提高利率的方法，利率的增大会导致借款人的借款成本增大，给借款人带来很大的经济负担，会引起两方面的影响，一方面是购房者因为购买能力的限制，降低了对房地产的购买需求，另一方面是高利率给购房者带来的经济压力加大了借款人的主动违约率，主动违约率上升使商业银行的不良贷款率上升。然而利率的上升对房地产企业来说，也会使其负债加重，房产销售状况变差，资金回收能力变差，资金链断裂，以前的贷款无法偿还，而且不能从商业银行获得贷款资金，从此造成了恶性循环，加大了未来违约的可能性。3.2.2房地产价格房地产价格是影响商业银行房地产不良贷款率的重要因素。本次讨论是从以下两个方面去分析：一方面是当房地产市场低靡，房地产价格大幅度下跌时，对投资者来说房产已经是负资产，房地产的价值已经低于自己应该还款的金额，此时投资者宁愿放弃房产的所有权而不愿还款，这就是价格的波动对消费者还款意愿的影响。由于个人按揭贷款抵押物的价值已经降低于发放的贷款以下，商业银行将面临着即使变卖抵押物也无法收回贷款的风险，这时候商业银行的房地产不良贷款增加。另一方面是房地产价格波动对于房地产企业的运营产生的影响。在价格上涨时期，由于开发商看好未来的房地产市场，认为有利可图，会进一步加大投入到房地产的开发上。然而增加的资金大部分是来源于商业银行，一旦房产价格受到其他因素影响，就会导致消费者对房地产市场失去信心，而转移投资方向，开发商的房地产销售状况差，销售期限延长，资金回笼能力变差，还本付息能力下降，最后的风险会转移给商业银行，导致商业银行房地产不良贷款额增加。3.2.3房地产景气度根据国家统计局数据显示，2016年至2019年房地产开发投资额分别为102580.61亿元，109798.53亿元，120263.51亿元，132194.00亿元。2016年和2017年我国商品房销售额117627.05亿元，133701亿元，增长13.7%，房地产商品房销售额在历史上首次次突破13万亿元。2018年我国商品房销售额达到149972.74亿元，再创新高。由以上数据可以看出，我国投入到房地产行业的数据具有资金大，资金逐年增大，增速不断增大等特点，房地产行业的热度并没有降温。因此，当房地产调控政策放松时，无论是房地产企业还是购房者对房地产的未来预期都是看好的，都想在房地产市场上捞取到利益，因为房地产企业会想尽办法地再投入到房地产市场中，购房者也不断涌入。而他们的资金来源主要来自于商业银行房地产贷款，而因为房地产贷款放松政策的实施，商业银行将面临着巨大的信用风险，商业银行的房地产不良贷款额和房地产不良贷款率也随着不断增大。3.3我国商业银行房地产贷款风险管理的现状3.3.1房地产贷款占比过高 商业银行贷款行业分布是非常不均衡的，不同的行业贷款存在较大差距。房地产开发资金的筹集主要有商业银行贷款和自筹资金。居民购买房产的资金来源主要是个人按揭贷款以及自有资金。因此，无论是房地产开发商还是购房者的资金均需要来自于银行贷款。商业银行的房地产贷款资金在房地产行业发展的各个环节中是极其重要的。根据国家统计局数据显示，2018年我国房地产开发企业国内贷款24004.52亿元，2019年我国房地产开发企业国内贷款25229.00亿元。这样，我们可以感受到这些年来我国商业银行将大量资金投入到房地产市场，导致我国商业银行面临着房地产贷款占比过高的风险。各个银行的业务都主要依靠存贷款利息差额获取利润，这也就使得每个银行提供的产品或服务都是大同小异的，商业银行也只能以依靠高息揽存的竞争手段获得价格优势。这也就使得银行间的竞争日益激烈。为了完成业绩，实现放贷目标，在发放贷款业务中可能会放松对贷款人的资格要求，从而使不良贷款率增多，当不良贷款余额达到一定程度时会严重影响商业银行的稳健经营能力。3.3.2商业银行房地产贷款风险意识不足风险房地产贷款一直以来都潜在很大的风险，一旦爆发，国有商业银行的生存和发展必定会受到严重影响，甚至诱发金融危机。商业银行必须加强对房地产贷款风险的认识。房地产贷款风险意识差的现象主要因为商业银行对房地产的前景看好，认为政府不会允许我国的主体经济房地产产业倒下的，房地产价格不会大幅度下降，即使国家使用紧缩性房地产调控政策时，房地产价格也不会降低。目前房地产贷款以抵押贷款为主要贷款方式，商业银行会降低借款人的条件限制，加上对房地产市场的长期看好，基于投机心理，购房者会不断借钱投入到房地产市场。开发商因为炒作的资金来自于大部分是银行贷款，不都是自己的资金，资金运作途中一旦某个环节发生断裂，房子的销售和资金的回款会有很大的阻碍，就会给银行带来严重庞大的呆账坏账，从而影响到整个金融体系，严重时还会造成金融危机。尽管楼市的炒作在当前产业经济的发展还没有很大的影响，但其潜在的危机会在未来某一天爆发，商业银行资产在这段时间承受巨大的潜在风险，会严重影响未来的经济发展。3.3.3房地产贷款具有顺周期性孙满元（2017）在研究中发现，房地产贷款具有顺周期性，也就是说房地产贷款中的某一因素变量会随着另一种因素变量的改变而发生改变，两种变量的关系具有相互促进的作用。房地产业是经济周期性较强的行业，那么，在房地产贷款的顺周期性中，当经济运行处于回升时期，房地产贷款规模会被放大，商业银行通过降低贷款利率和降低贷款进入门槛两个方式放大房地产贷款规模，对借款人的风险评估降低要求，适当收缩贷款的损失准备金等。当房地产市场处于上升趋势时，房地产的价格会随着持续上涨，此时的房地产贷款风险很容易被忽视，商业银行会增加对房地产行业的资金支持，当价格上升到一定程度时产生了房地产泡沫，会给商业银行带来不能避免的系统性风险，该风险一旦发生，商业银行的不良贷款率随着增加。3.4章节小结本章主要从借款人的信用风险、房地产宏观调控和商业银行自身风险意识能力三个方面讲述我国商业银行房地产不良贷款的影响因素，总结本章内容可以找到我国商业银行房地产不良贷款一直居高不下存在以下问题：l 商业银行对房地产行业的贷款操作不规范。l 房地产市场上存在大量不利于行业长期发展的投机、炒作行为。l 商业银行对房地产贷款未考虑房地产周期性。l 商业银行房地产贷款风险管理意识不足。l 市场房屋需求大，房地产贷款规模大。 第4章 完善我国商业银行发放房地产贷款机制的对策建议4.1控制与规范商业银行对房地产行业的贷款由于目前我国商业银行房地产贷款规过大，所以对于商业银行来说，控制商业银行房地产贷款规模和规范商业银行对房地产行业的贷款业务流程与审批是至关重要的。一是优化商业银行贷款业务结构，对个人按揭贷款客户群体进行客户管理，了解客户家底，分类、分层管理，实现贷款业务的资金安全性和业务持续性；对于房地产企业，为了放弃稳健经营，大力支持房地产行业的合理消费。二是商业银行应该加强对房地产贷款的审核与监管力度。例如商业银行规范发放贷款审批流程，即使在房地产行业景气高涨时也不能为了获得更大的收益而放松审批流程，严格打击违规发放房地产贷款。4.2严厉打击房地产市场上的投机行为由上文的分析中，我们可以看出我国商业银行房地产贷款在商业银行总贷款中占比过大。考虑房地产景气度的波动亦是相当重要的，房地产景气的高涨会影响房地产贷款的占比增大，不良贷款率也随着增大。然而，房地产价格的高涨一部分是由消费者的投机行为引起的。因此，未来防止房地产价格增长过快，形成房地产泡沫，我国房地产市场上的投机行为应该被严厉打击，对于房地产投机行为的分类可以分为两类，一类是由购房者与房地产开发商的人为炒作，故意大肆宣传虚假信息，以此提高房价。第二类是居民出于对未来价格的预测，认为房地产价格会持续上涨的投机行为。针对第一类投机者，应该加强监管，严厉打击非法炒作行为。针对第二类投机者，应该根据市场上真实需求调整利率，严禁商业银行进入到房地产投机行为中。对于投机者的投资行为，商业银行更应该考虑并帮助刚需性购房者提供贷款福利。4.3 商业银行应谨慎考虑地产周期房地产贷款具有很强的周期性。首先，商业银行在发放贷款时要谨慎地考虑地产周期，在房地产景气处于上升状态时，商业银行不能放松对房地产贷款发放业务的管理，不能为了完成业绩获得更多利润而无休止地向房地产开发商或者购房者发放贷款而扩大规模，降低商业银行房地产不良贷款率。第二，金融监管部门应该加强对房地产周期性的宏观监管控制，根据当前周期的位置对房地产规模进行合理评估，做出风险提示和窗口指导。4.4加强商业银行对房地产贷款风险管理意识以及处理方法4.4.1商业银行对房地产贷款风险管理这三个贷款风险管理流程是商业银行发放房地产贷款时必须完成的，分别为贷前调查、贷中控制、贷后管理。每一笔贷款都必须做好贷前调查，对借款人的财务信息充分了解，最大限度的还款能力以及还款意愿和询问贷款用途。贷中控制是落实好借款人的资金使用到购买房产中去。贷后管理是的根本是不要让客户从发放直到完全收回的过程中在你的视野中消失，这是既是有效回款的过程又是一个良好的营销机会。4.4.2商业银行对房地产贷款风险进行转移（1）房地产贷款证券化，也就是将房地产贷款的发放直接转变成有价证券形式进行投资，以达到转移贷款风险的目的。房地产投资者把房产的物权转变为有价证券的权益凭证。（2）房地产贷款保险，商业银行可将贷款风险转移给第三方，由第三方提供信用担保和资产担保。将房地产贷款风险转移给保险机构，以投保的方式为商业银行贷款资金提供保障。（3）贷款损失有效补偿，借鉴其他贷款损失化解方法，对房地产贷款不良贷款损失进行有效补偿来化解危机。例如要求保证人承担连带责任，从保证人那里取得经济补偿，也可以求偿于处理贷款抵押物中。（4）大力发展我国房地产直接融资市场。4.5 政府发挥好宏观政策调节作用对于商业银行的房地产贷款的对策，政府作为国家宏观调控的主体，应该提高政策的预期性和保证国家宏观经济政策的稳定性和连续性。在制定经济政策时，要保持一定的审慎性，有效减少政府干预。当前商业银行房地产贷款规模大、占比大，合理控制政府贷款规模以及范围，借助税收有效作用，充分发挥房地产是指在整个资源配置中的决定性作用。第五章 结 论本文在第一章介绍了我国国有商业银行关于房地产行业发放的不良贷款的背景和现状。介绍了商业银行房地产不良贷款的特点，具有数额大、投放集中度大，资金回收难度大等特点。从理论上分析商业银行房地产不良贷款的成因，主要成因有来自房地产企业的信用风险的不良贷款，来自购房者信用风险的不良贷款和房地产宏观调控；综合分析论证了我国商业银行房地产不良贷款的波动对商业银行稳健经营有着重要意义。使用理论分析的方法去分析研究商业银行房地产贷款存在的问题。倒数第二章，主要从政府和银行的角度出发，对商业银行房地产不良贷款业务存在的问题提出解决方案，银行市场监督部门应该对房地产贷款进行监查和控制。我国政府要合理使用政府调控政策去控制政府贷款规模以及范围。商业银行不仅要提高房地产贷款风险防范意识，识别房地产周期，还要规范银行内部的放贷规则。商业银行应该谨慎发放房地产贷款，降低自身的流动性风险，降低不良贷款率。参考文献：1段进;曾琦;张乐天.银行信贷、房地产价格与经济增长的非线性关系研究基于省际面板平滑转换模型的实证检验.R.财经理论与实践.2016年(04):21-27 2刘津旭.房地产贷款占比对我国商业银行稳健经营能力影响研究.D.新疆财经大学.2015年(09)3牛超男.我国商业银行房地产贷款风险研究.D.山东财经大学.2018年(08) 4孙蕾.中国商业银行房地产信贷风险研究.D.首都经济贸易大学.2018年（12）5吴豪.房地产贷款对我国商业银行系统性风险的影响研究.D.浙江理工大学.2018年(02)6崔雅琴.我国商业银行房地产贷款信用风险压力测试研究.D.天津财经大学.2018年(08)7张明哲.房地产行业债务风险分析及商业银行的应对策略.J.经济研究参考.2017年(48):24-258张明亮.商业银行房贷风险与防范.J.经贸实践.2018年(18):163+1659王文骥.从房地产贷款看商业银行资产管理.J.大庆社会科学.2007年(04):112-11610陆宏广.我国房地产泡沫与金融风险研究.D.江西财经大学.2017年(01)11孙满元.基于房地产贷款逆周期缓释乘数的宏观审慎监管研究.D.湖南大学.2017年(07)12.当前我国房地产市场金融风险分析.J.中国商界.2018年(10):87-9113Cao Jinfei. Judgment and Prevention System Model for China's Real Estate Financial Risk Based on Risk Prevention of Banking SystemC. Institute of Management Science and Industrial Engineering.Proceedings of 2019 International Conference on Social Science,Management and Education(ICSSME 2019).R.Institute of Management Science and Industrial Engineering:计算机科学与电子技术国际学会(Computer Science and Electronic Technology International Society),2019:158-162.14Dongpeng Huang. Evaluation Analysis of Credit Risk for Listed Real Estate Companies Based on Logistic ModelC. Singapore Management University、Xian Jiaotong University.Proceedings of 2019 3rd International Conference on Education,Management Science and Economics(ICEMSE 2019).R.Singapore Management University、Xian Jiaotong University:济南冠平会议服务有限公司,2019:535-539.致 谢光阴荏苒，岁月如梭。在广州大学松田学院四年的学习生活即将结束，我在学院度过的四年时光，是我青春的停靠点，充满欢笑声的另一个家园，是人生中最有斗志力、挑战性的一个阶段，是我成长的一道彩虹。如今，毕业将至，心中充满了不舍和感动。四年的每一个日日夜夜，有老师的教诲与指导，有师兄师姐和同学的帮助，一切都历历在目。在这里，我要感谢父母的支持与鼓励总使我的步伐不断向前迈进。在这里，我要感谢我的老师们四年来给与我知识和指引。在这里，我要感谢我的辅导员周老师以及王老师无微不至的照顾。最后，我要感谢我的同学们对我四年的包容和陪伴，让我的大学变得充满欢乐和爱。我是幸运的，能结识这么多的良师益友，顺利、愉快地完成学业。18