减税降费对房地产企业的影响与对策终稿.doc

本科论文摘 要中国国民生产总值的上升和人们消费能力的提高，间接带动了房地产行业的快速发展，由于房地产自身的税负特点以及行业特征，经济增长产生的压力对房地产市场影响是巨大的。减税降费是政府为改善这些问题发行的财政政策，它不但有利于增加企业的活力、提供良好的市场环境，而且也会促进房地产行业的发展，是当前和今后较长时间内持续实施的方案。在减税降费的背景下房地产企业面临着一系列问题，能否在这一大背景下增加竞争优势，取决于企业自身的措施。抓住机会的同时，要注意到所面临的问题，不断调整应对措施，这才是现如今政策下房地产企业应该注意到的潜在意义。关键字：房地产企业，减税降费，应对措施本科论文AbstractThe rise of China's gross national product and the improvement of people's consumption capacity have indirectly promoted the rapid development of the real estate industry. Due to the tax burden and industry characteristics of the real estate industry, the pressure generated by economic growth has a huge impact on the real estate market. Tax reduction and fee reduction is the fiscal policy issued by the government to improve these problems. It not only helps to increase the vitality of enterprises and provide a good market environment, but also promotes the development of the real estate industry. In the context of tax reduction and fee reduction, real estate enterprises are facing a series of problems. Whether they can increase their competitive advantage in this context depends on their own measures. While seizing the opportunity, we should pay attention to the problems we are facing and constantly adjust the countermeasures. This is the potential significance that real estate enterprises should pay attention to under the current policy.Keywords: Real estate enterprise, Tax and fee reduction policies, solutions目 录前 言11减税降费政策21.1减税降费政策概述21.2减税降费意义21.2.1稳定国家经济21.2.2促进企业发展21.2.3提升居民生活水平31.3减税降费的现状32中国房地产企业税收现状分析42.1房地产企业状况42.1.1房地产市场特点42.1.2房地产企业发展状况42.2房地产部分税种52.2.1增值税52.2.2企业所得税52.2.3房产税52.2.4土地增值税62.3房地产企业税收负担分析62.3.1总体水平负税情况62.3.2不同规模房地产企业负税情况72.3.3不同征收环节负税情况73减税降费政策下房地产的机遇83.1有利于行业的发展83.1.1优化市场结构83.1.2提升企业获利能力和经济活力83.2有利于降低房地产企业成本，提振企业信心83.2.1减轻税收成本83.2.2降低交易成本93.2.3减轻用地成本93.3缓解就业压力94减税降费政策下房地产面临的挑战114.1存在的挑战114.1.1加剧房地产行业的竞争114.1.2行政性收费负担过重114.1.3税负呈结构化分布特点114.1.4诚信、真正的市场交易环境难以形成124.2合理化建议124.2.1加大构建企业联盟，降低企业竞争124.2.2降低非税负担，规范政府行为124.2.3加强税额抵扣，推进系统结构转化134.2.4提升企业财务人员综合素质，加强政策宣传13结 论14致 谢15参考文献16本科论文前 言近年来随着居民生活水平的提高和国民生产总值的快速增长，作为中国经济支柱产业的房地产行业也在呈上升趋势发展。房地产行业的基本情况易受到经济、政策、文化、地域等众多不同方面的影响，由于房地产经营的特殊性和国内的主要购买力，国家政策成为了影响房地产企业的主要因素。减税降费作为国家政策中重要的财政举措，它的出现对平衡经济、刺激国民的消费水平、为企业创造稳定的发展市场等方面带来了众多益处。目前我国有条不絮的推行减税降费，有关数据表明2019年的税收收入幅度有所下降，初期实施效果显著，为企业营造出了可预期的税收优惠营商环境、稳定了预期的计划，通过看不见的手，引导了市场资源沿着产业升级的方向配置。但是随着时间的推移，问题也涌现出来，减税降费作为积极财政政策的重要组成部分之一，也作为当代财税行业经常讨论的话题，不少人对此存在不同的看法，大部分人认为减税降费政策对于企业是有利的，然而仍有一部分认为在这一背景下存在着不良影响。减税降费政策对于房地产行业来说，可以改善员工的福利、夯实资金基础，让其有更多资金研发新项目、新产品，增强企业的核心竞争力，也可以刺激居民消费从而带动行业发展等，但与此同时增加的是房地产行业内部的竞争加剧、政策落实不到位等问题。如何在这个大背景下让利大于弊、让弊转化为利才是需要思考和探讨的问题，只有充分地把减税降费政策钻研透切，才可以充分发挥企业利益的最大化，使房地产企业有更好的活力，当企业活力和能力更好的时候，对推动就业、投资、创新和研发会有非常明显的作用。1减税降费政策1.1减税降费政策概述从国际方面看，众多国家为了应对经济全球化的放缓，提出了减税计划和方案；从国内环境看，我国在经济发展中存在着贫富差距过大、市场资源环境有待改善、区域不平衡等问题。在面对国际环境和国内市场的双重影响下，我国为了刺激经济的持续发展，开始实施减税降费政策。减税降费具体是指对符合要求的纳税人或者征税对象减少征税和降低行政性收费的特殊规定，具体在“税收减免”和“取消或停征行政性事业收费”两方面展开实施。“税收减免”是对企业或个人减少征税或免予征税，政府主要在税率、纳税时间进行改革，“取消或停征行政事业收费”是指对某部分向政府缴纳的费用在相关环节予以取消，以降低企业的部分成本负担，但实施成效没有减税明显。税收是调节社会经济发展的重要环节，也是连接政府与企业的桥梁，而减税降费作为税收调节的一大措施，降低了国家发展中存在的经济问题，在企业和国民身上也发挥着重要的作用。1.2减税降费意义1.2.1稳定国家经济我国作为人口大国，解决就业难的问题可以间接促进国民生产总值提高。以小型微利企业为例，我国小型微利企业的数量庞大，承担税负的能力却相对较低，减税降费中放宽对小型微利企业的认定条件、延长亏损结转年限等，使其可以充分体会到减税效果，有能力扩大企业规模，增加就业岗位，响应“双创”政策，进一步提升国家经济质量要求。2015年我国为解决经济发展缓慢的状况，推出了供给侧结构性改革，重点在提高社会生产力水平，减税降费作为国家在进行供给侧结构性改革的重要措施，它改善了国民生活水平、提高了企业活力、优化了税制结构，引导了经济结构的优化转变。从国家层面分析，减税降费政策对于经济的稳定发展有着带动作用，可以促进经济环境的良好循环。 1.2.2促进企业发展我国市场环境的竞争性以及经济的快速增长，加之近年来年轻人口数量缺少导致的劳动力成本上升，企业要承担较多的物流成本、人力成本、制造成本、融资成本等费用，并且我国企业的负税水平在国际中处于偏高位置，成本费用支出和巨大的纳税负担使得企业的经营情况并不明朗。减税降费的实施主力增值税，是我国税收中主要的税种，涉及的纳税对象范围也较广，不同于房产税和土地增值税，几乎各行各业中都有增值税的身影，“营改增”、增值税率降低、加计抵减税额、取消分次扣除、加大抵扣范围、留抵税额退税等措施使得企业的税收压力明显减轻，尤其是制造企业的纳税负担得到极大减轻。各企业的成本费用也降低许多，使得企业有了结余资金，可以用来引进技术人才、进行产品质量升级、研发新产品、扩大生产能力等经营行为。从企业方面来看，减税降费增加了企业的活力、提升了融资能力、加快了经济转型、促进了实体经济的发展。1.2.3提升居民生活水平减税降费减轻了企业的压力、促进了经济的发展，国民生产总值的提高，在居民身上最切实的体现是工资的上升和生活质量的提升。2018年新个税政策中计税额度由3500提升到5000，居民缴纳税费的额度得到降低，劳动者的收入可以平衡物价上升带来的影响。而2019年的专项扣除政策在居民生活方面进一步改革，对于买房贷款利息、房屋租金、抚养老人、医药费、教育方面进行一定程度的扣除，让个人可以更好的体会到减税降费的益处。根据国家统计局数据，2015年到2018年四年间，居民消费水平由18929元增加为25378元，2019年居民人均可支配收入达到了30733元，同比增加了8.9%，由此看出，减税降费切实提升了人们的生活质量，进一步刺激了居民的消费水平。 1.3减税降费的现状近五年来，国家针对国内市场的不同问题，改革减税降费政策，旨在令企业的负担逐渐降低，大规模减税降费的展开，使企业和居民的获得感越来越强。2018年政府工作报告中计划本年度减税降费金额为1.1万亿元，一年内通过“提高个税计税额度和职工教育经费扣除比、延长高新技术企业的亏损结转年限、取缔托付境外研发费用加计扣除、扣除符合条件的机器设备在计算所得税时一次性计入的成本费用”等政策，2019年李克强总理在全国第十三届代表大会第二次会议中，总结2018年全年减轻了企业和个人1.3万亿元的税收及非税负担，减税降费额度甚至超出年初计划数2000万亿元。2019年国家为了进一步促进经济发展，出台了“专项扣除政策、将实行16%税率的制造业等下调至13%和实行10%的建筑业等调至9%、对小型微利企业进行惠普性减税、免征符合规定的不动产登记费、对社会保险费率有关政策综合进行调整”等措施，总计这一年减税降费金额超过2万亿元，对企业来说是巨大的红利。2018年到2019年两年间，经过一系列措施后，减税降费的成果从1.3亿万元增加到2万亿元，政策落实到实处，企业负担得到了减轻、收入平衡得以稳定、税制结构也更加完善。2020年受到新型冠状病毒的影响，两个月的时间减税降费金额就达到了4027亿元，为促进各个行业的复工，大规模的减税降费将维持一段时间，重点将对受疫情影响较大的企业实行相关税收优惠政策，此外降费方面的措施也将会继续加大。2中国房地产企业税收现状分析2.1房地产企业状况2.1.1房地产市场特点房地产市场的运行模式与其他市场有所不同，一是房地产业的产品具有固定性、不可以移动，因此房地产市场具有区域性的特点。它容易受到所在城市经济发展程度的影响，受众客户往往也是该范围之内的居民及商家，在房地产经营者不对多范围的投资领域进行扩张的前提下，房地产企业之间也就没有直接的竞争关系，这样就形成了区域的垄断性，竞争没有其他行业激烈。二是与经济发展相互促进、相互制约，两者有密切的内部联系。我国在经济运行中出台众多政策来解决不同方面的问题，而房地产行业易受到国家政策影响，是典型的政策导向型企业，国家近年来出台的减税降费则有效激发了房地产企业的活力，促进了企业的发展。房子作为人们衣食住行中的一部分，成了人们观念中必不可少的一部分，大部分人购买房子需要考虑地段、学区、物业、环境、未来等一系列因素，这意味着也会带动周边其他行业的发展，增加国民生产总值，这就决定了房地产行业在国民经济中的基础、重要地位。三是房地产行业涉及环节众多，每个环节都需要有资金支持，整体构成了庞大的资金规模，一旦无法筹集到所需资金，产业链条就会中断。从处于生产环节的房地产开发企业来看，它的资金来源主要是国内贷款和个人按揭贷款，只有在获得经营利润的前提下，加速经营款项收回，企业才可以偿还巨大的贷款压力，否则会面临破产清算的危险。根据中国人民法院公布的破产清算，2019年房地产企业的数量就达到了300多余，平均每天会倒闭一家房地产企业，虽然每年有大量的房地产企业成立，但缺乏资金支持而破产的企业也不尽其数。2.1.2房地产企业发展状况近年来我国经济增长速度迅猛，人口数量增多，间接拉动了房地产企业的发展，在2015年到2018年中，主营业收入由先前的70174.34亿元变为112924.68亿元，利润的增长是房地产企业良好运行的直接证明。2016年城镇化率为57.35%，截止到2019年末的城镇化率已经达到了60.6%，在三年的时间里增长了3.25%。说明现如今，越来越多的人开始由农村向城市发展，国内如此庞大的内需市场以及城镇化率的提高使得房地产行业成为热门的行业。总体来看，未来5年随着宏观经济的稳定增长，将有望带动房地产市场更加成熟化。2.2房地产部分税种2.2.1增值税增值税是以商品和劳务在流转过程中产生的增值额作为征税对象而征收的一种流转税。大部分房地产企业在其早些年并不缴纳增值税，他们缴纳的为营业税，2016年国家推出“营改增”政策，营业税逐渐淡出人们的视线，增值税在房地产行业成为了最大的纳税项目。“营改增”政策充分降低了房地产企业负担，是减税降费的一项重要改革。对于房地产企业来说，减税降费项目有：“对自建自用住房进行销售免税、按成房子成本价或者标准价出售免税、个人对外出售购买2年及以上普通住宅时免税、一次性抵扣符合条件的不动产及其在建工程、税率由10%调整为9%”等，这些政策避免了重复征税,是房地产企业享受的重要红利政策。以往缴纳营业税时规定的税收优惠政策，在“营改增”实行后还可以享受，不会使得房地产企业的税负压力突然增加。2.2.2企业所得税企业所得税是指我国国境内的居民以及非居民企业和其余取得收入的组织以其生产经营所得征收的一种所得税。它对房地产企业中各个环节收入实现具体时间、各种成本费用的合理扣除等进行规定，税率为25%，应纳税所得额计算公式为：收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损。减税降费在2019年以前，国家重点降低企业所得税，原因在于企业所得税对各企业的收入情况起着调节作用，改革此税种是最直接的降税措施，也是激发企业活力的有效形式。目前，国家在该税种的减税降费措施非常多，房地产企业可以享受的有：“西部大开发地区的房地产企业减按15%缴纳、符合小型微利的房地产企业按20%缴纳、研发费用75%的加计扣除”等，企业所得税税负在房地产企业中占据很大比例，对房地产企业税后利润影响很大。2.2.3房产税房地产市场的快速发展，导致房价越来越高，为了解决这一问题，国家由起初的限购到实施房产税。它的出现是为了抑制房价过度增长、提升房屋的使用效率、减轻贫富间差距，通过税收调节收入情况。房产税是对在城市、县城、建制镇和工矿区向拥有房屋产权的单位或个人按照从价或从租的方法征收的一种财产税。它的征收范围不包括农村，是为了促进农村经济发展，提升村民的消费水平，加上农村大部分是民用居住房，因而不征收房产税。具体计算方法有两种，一种为从租计征：应纳税额=租金收入×12%（或者4%）；另一种为从价计征：应纳税额=应纳房产原值×（1-扣除比例）×1.2%，根据各地扣除比例不同，结果也不同。房地产企业预备出售的商品房不缴纳房产税，但是已经使用的商品房再次出售、转让时需要缴纳房产税，所以房地产企业在房产税方面承担的税负压力会较低。房地产企业可以享受的税收优惠政策有；“公有住房、廉价住房以政府规定价格出租时免征、小规模的房地产企业可以享受到减按50%缴纳房产税、廉价住房的租金和公共住房免征、个人住房出租时减按4%税率缴纳房产税”等，以降低房产税成本。每个地区根据自己市场环境特点的不同，规定的减免优惠也不相同。目前，我国对房产税还没有进行具体的修订，只在部分城市和经营项目展开，从房产市场的发展趋势看，完善房产税准则是势在必行。2.2.4土地增值税土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。因为房地产市场环境复杂、房地产企业众多，加上土地是国家重要资源，所以土地增值税的出现是对房产市场宏观调控、抑制土地囤积带来价格增长的积极表现形式。土地增值税是房地产行业特有的税种，在税费中占到三成，为避免出现缴纳过重的负担，国家在土地增值税方面出台了众多减税降费政策。在免税方面的政策有：“纳税人销售个人住房、个人互换居住房地产、建造普通住宅出售时增值额未超过扣除项目金额20%的部分”等，以及“企业合作建自用房暂不征收土地增值税”。这些税收优惠政策对于房地产开发商和其他房地产企业来说，有效降低了运营成本，鼓励了他们投资普通住宅。2.3房地产企业税收负担分析2.3.1总体水平负税情况国家为企业和人民提供了商业以及居住环境等一系列的便利，而纳税正是我们对政府做出的回报，税收是国家经济来源的主要财政收入，而税收杠杆作为国家宏观调控的手段，体现在每个人和企业的身上。房地产企业作为第三产业的重要构成，大到影响国民经济的发展、国土资源的利用，小到影响人民的住房生活质量，在纳税中也有着自己必不可少的地位。企业缴纳的各项税收反映了企业承担的各种税费，房地产市场环节的复杂以及自身的独特性使得纳税项目达到了11多种，纳税项目繁多，其中企业所得税、增值税和土地增值税是房地产企业的主要税费支出。2016年房地产行业上缴税费达到1万亿元，合计税费为国家财政收入贡献了约16%；国民生产总值的提高会带动所有行业税负水平的变动，根据中国企业税收负担研究报告有关数据，2014到2017年国民生产总值呈逐年上升趋势，企业的总体负税情况在26%上下浮动，2017年房地产企业的负税情况维持在40%，农林牧渔业为14.41%，金融业约为20.82%，制造业约25.07%，采矿业为31.22%。从数据中可以看出，在不考虑其他情况影响下，四年间所有企业的税负普遍为26%，然而2017年房地产企业的税负却达到了40%，高出同年所有行业和平均负税。由此得出，房地产企业总体负税情况很严重。2.3.2不同规模房地产企业负税情况我国的房地产行业中，国有房地产企业占据了很大的比例，它的资金链、管理制度、组织体系、人才培训比起私营、股份制房地产企业稳定和完善，政策实施流程复杂，税费支出项目也会非常细致。国有房地产企业的优势会导致市场垄断的形成，加上国家对于国有企业的严格要求，以及应该承担的社会责任感，国有房地产企业无形中承担着沉重的税费支出；中小企业的规模决定了组织结构等方面没有国有企业完善，流程较简单，会避免一些不必要的税费支出，税负压力也会很小。中小企业负税水平低于国有房地产企业，小部分原因是国有房地产企业中偷税漏税情况远远小于中小企业，据相关报道，中小企业存在压低房屋价格、虚开发票等问题，这是源于中小企业纳税意识不强、财务管理混乱以及监察弱化。2.3.3不同征收环节负税情况房地产企业经营周期长，税收环节大体分为取得、保有、流转环节。在取得环节中，房地产商主要向国家缴纳土地出让金、土地使用税、印花税、契税，在土地成本上会承担较大的纳税压力，但这部分的税额在下面环节中可以进行抵扣；在保有环节中，涉及的税费有房产税和土地使用税，主要是房产税的成本较大。房产税实际是对生产经营用的企业和个人所征收的，征收对象的集中性使符合条件的房地产企业或个人承担主要纳税负担，对整个房地产企业来说纳税负担并不繁重，加上出租房屋行业税务稽查的困难性使得这部分税额相对较少；在流转环节中，纳税项目有契税、个人所得税、城市建设维护税、土地增值税、企业所得税等，税负在10%到20%左右。此环节的税额抵扣额度没有取得环节明显，并且庞大的税率和繁多的纳税项目，使得房地产企业在流转环节有严重的负税水平。整体分析三个征收环节，房地产企业在取得环节和保有环节负税情况轻，流转环节较重。3减税降费政策下房地产的机遇3.1有利于行业的发展3.1.1优化市场结构2016年“营改增”后，重复征税问题明显减少，而增值税作为流转环节主税种之一,在增值税率方面的持续改革对房地产来说具有重要意义，深化增值税改革有效降低了流转环节方面的税收,平衡了两个环节中的税负，进而调节了税收结构。公共租赁住房是由政府所有，为了中低收入住房困难或者高收入无房居民有房可住建造成的房屋，因为盈利性低的特点，公共租赁住房的减免政策相对较多。具体对经营管理企业租赁免征增值税，对此类住房免征房产税、印花税，对所需用地企业免征城镇土地使用税，对购买者免征契税。这些优惠措施降低了买房困难群众的成本支出，增加了租房用户的数量，有效抑制了房价过高，调整了房地产市场的结构。近年来随着房地产行业的快速发展，市场结构问题也不断出现，例如税收结构不合理、区域发展不平衡、房价过高等。减税降费政策的出台，平衡了房地产市场发展，促进了房地产市场合理、健康运行。3.1.2提升企业获利能力和经济活力最近几年房产行业快速发展，房价居高不下的趋势，让多数消费者望而却步。减税降费实施后，销售自行开发的房产、出租不动产税率变为9%，对于购房者来说降低了买房的负担，刺激了消费支出，间接为房地产行业提供更多消费用户，提升了房地产企业的利润。国家政策的出台使得房地产企业的资金能力得到控制，可以有效避免资金不足引起的经营风险，帮助中小规模的企业勇于创新和投资，也能在不同程度上使房地产企业的各种成本支出降低，提高房地产企业的经济活力、促进房地产市场的良好循环、增加房地产企业的经济活力。3.2有利于降低房地产企业成本，提振企业信心3.2.1减轻税收成本房地产行业分项目经营，各个项目的费用支出也较多，有土地费用、前期费用、期间费用、税费等众多费用，税费在全部费用占比中达到了15%到25%，对房地产企业来说是一项沉重的费用，并且房地产行业的总体负税在我国处于偏高地位。2019年房地产行业增值税税率下降为9%，三年间下降了3%。对采用一般征收方式的房地产企业影响较大，2019年4月1日之后交房的项目，销项税额将按照9%计算，与实行11%时比较下降了1%。假设房产含税价格为200万保持不变，增值税率下调后，销售不动产实际收入增加了200/（1+9%）-200/（1+10%）=2040.4万元，对房地产市场影响范围虽小，但对于房地产企业来说减轻了税费。近几年间，减税降费不仅仅是从增值税方面，在契税、房产税、土地增值税附加、个人所得税、企业所得税方面也均有涉及，房地产企业的税收压力得以缓解。 3.2.2降低交易成本现如今，外出人员就业情况的增多以及房价的偏高，使得二手房买卖成为了房地产市场中主流交易方式。房地产企业交易环节中负担的有契税、增值税、土地增值税、印花税、个人所得税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加等税种，最后三种构成了附加税费。房屋买卖对于转让两年以下的普通住房缴纳增值税及其附加税费，从分析附加税费的角度出发，它是以增值税为计税依据，合计占到增值税税率的12%。2019年对增值税小规模纳税人实施减免50%增值税附加税政策后，三个附加税费合计占增值税率的6%。可以计算出政策实施前是5.6%，实施后是5.3%，实际降低了0.3%。以一套100万两年以下普通住宅转让计算，实施政策前需要交缴纳100/（1+5%）×5.6%=5.33万元，实施后缴纳100/（1+5%）×5.3%=5.05万元，降低了0.28万元交易费用。对于中小规模的房地产企业来说，降低的税额额度虽然很小，但会降低企业的部分交易成本，充分鼓舞发展的信心。3.2.3减轻用地成本房地产企业的发展不仅与经济有关，更加与土地价格有关，土地作为国家的资源，价格与房价不相上下。减税降费政策在全国各地的展开，为房地产企业送去了春风，2019年，作为一线城市的上海将房产税原值扣除比提升到了30%，以一套200万的房子为例，实施之前需要缴纳200×（1-20%）×1.2%=1.92万，实施后缴纳200×（1-30%）×1.2%=1.68万，税费降低了0.24万；2020年山东免征了第一季度的房产税和城镇土地使用税。取得土地使用权是房地产企业进行开发的首要环节，而土地成本在房地产企业总成本中达到了四成，减税降费有对农村自建自用住宅减半征收的耕地占用税，还有土地增值税的众多免税政策，以及廉价房用地、公共租赁住房免税的城镇土地使用税、个人购买唯一面积90平方米下的家庭用房以1.5%征收的契税等，房产税方面也有所涉及，间接降低了房地产企业的用地成本，为房地产企业投资成本打下了基础，同时也削减了大量的负担。3.3缓解就业压力资金周转不足是房地产企业的一大难题，项目有关人员将面临失业。随着减税降费的展开，各个行业借此机会投资，为房地产企业减轻了巨大的资金需求，失业问题也能得到缓解。对创业初期的房地产企业来说，能够有多余资金为企业注入新的活力，解决融资不足的问题，进而保证人员不会流失，减少失业人员数量，得以在激烈的房地产市场中运行下去。对中小房地产企业来说，可以扩大公司规模，人力方面需求增加，一定程度下为失业人员者提供了岗位。对国有企业来说，减税降费政策节省了成本、减轻了负担，结余资金可用来增加内部员工的薪酬、福利优惠，进而带动员工的干劲，缓解员工的工作压力。整体来说，减税降费不仅可以大大的缓解各规模企业的就业压力，还可以增加员工的幸福感。4减税降费政策下房地产面临的挑战4.1存在的挑战4.1.1加剧房地产行业的竞争房地产行业是高利润行业，房价增值快速，造成我国房地产企业数量基数非常大。2017年我国房地产开发企业有96897个，2018年增加到了97937个，尽管房地产企业需要大量资金规模，但高利润的诱惑使得一年间增加了1040个房地产企业，大数量的企业也就形成了竞争。减税降费政策实施后，各个房地产企业获得多余能力去提升企业规模、扩大投资、提升综合竞争力，而其他行业也可能转到房地产企业，使得原本的房地产市场的竞争更加剧烈。房地产企业消费者容易受到很多因素的影响，减税降费政策刺激了一部分消费者的购买力，间接增加了消费者的数量，为了争夺增加的这部分消费者，房地产行业必然会更加激烈。4.1.2行政性收费负担过重行政性费用负担过重是房地产企业在减税背景下面临的一项问题。一方面减税降费的大部分措施主要在减税方面，这虽然降低了企业的税负，但相对于房地产楼市来说影响较低，且房地产市场开发环节众多，涉及政府部门的项目费用就高达25个，但在降费方面实施的措施却较少。另一方面，部分中间商利用减税降费的名义借此乱收费，全国各地收费也不统一、不透明，加上减税降费令地方财政紧缩，地方政府为了平衡财政收支，在行政性收费方面加强了力度，使得房地产行业的众多项目环节中存在着高成本，加大了房地产企业的行政性费用，部分房地产企业的整体税负反增不降，不利于企业持续发展。4.1.3税负呈结构化分布特点从纵向角度分析，上下游的房地产企业承担税负程度有所差异。房地产企业在进行施工前需要材料、设备、服务等方面的供应，但有时部分供应商为小规模企业，无法开具增值税专业发票，使得下游企业无法抵扣增值税额，税负压力会相应增加。从横向角度分析，不同经济区域的房地产企业所承担的税负分布不均匀。2019年新房房价方面，北京、上海、广州的平均房价为5到6万元每平方米，大理、东营的平均房价为1到2万元每平方米，一线城市的房价普遍高于三四线城市。由于一线城市经济和城市管理等方面的良好运行，房价市场处于稳定状态，房地产企业上缴的税费也会相对沉重。但对于三四线城市来说，地方政府为了刺激消费会加大减免优惠，房价下降程度会增大，减税降费的成效会比一线城市明显，房地产企业承担的税费压力也会降低，对于消费者来说也减轻了购房压力。在减税降费的背景下，房地产企业总体税负处于下降状态，但房地产市场结构呈区域性分布，导致房地产企业中税负也存在着结构分布不均匀的特点。4.1.4诚信、真正的市场交易环境难以形成房地产市场需要一定的秩序才能长久运行下去，秩序需要各方的遵守才能存在。与商品流通企业会计操作不同，由于房地产市场自身经营的独特性、产业链的复杂性、国家具体的操作规定，实际会计操作过程中面临着许多困难。在国家颁布有关减税降费政策后，房地产企业财务人员对政策不理解，导致不能及时处理企业中的财务问题、成本控制。甚至还有部分中小企业纳税意识薄弱，利用政策漏洞来降低成本，将自身收入报销发票抵税，一定程度上损害了企业的经济，还承担了滞纳金和罚款的处罚，使得房地产企业的形象、名誉受到损害。减税降费使得企业为了增加微小的利润，进行不合理的做法，使得不合理成本流入市场，容易出现“劣币驱逐良币”现象，造成了房地产市场的不良运行，使得诚信、真正的市场交易环境难易形成。4.2合理化建议4.2.1加大构建企业联盟，降低企业竞争适当的竞争有利于企业经营，加剧的竞争会令中小规模房地产企业面临破产，为了避免减税降费后产生的竞争力，企业之间可以形成互利共赢的合作关系，构建联盟的形式可以从同类型房产企业和其他行业企业出发。每个房地产企业都有自身的研发人才、文化理念、经营模式等，单一房地产企业资源存在有限性，难以在市场中进一步发展。房地产企业之间构建联盟关系可以互助共生，学习对方的专业技能、管理经验、市场营销，进行人才互补等，以弥补企业的不足，提升在房地产市场中的地位，奠定良好的发展基础。房地产开发环节复杂，一家房地产企业难以完成众多环节，与其他行业合作是必不可少的一环。房地产企业在建设前期需要与银行、水泥厂、化工、机械企业进行合作，获取资金和原材料；在销售后期还会与装饰、电器、家具合作，形成一条完整产业链。目前，我国房地产企业中普遍是产业链式合作，同类型房地产企业之间的合作缺乏。在减税降费政策下，房地产企业只有加强构建同类型之间的联盟关系，提升自身的竞争力，整合各方面资源，才能开辟新的房地产市场、吸引潜在客户。4.2.2降低非税负担，规范政府行为房地产行业经济发展程度与其他行业有着密切关联，运行良好则会带动40多个企业的发展，发展缓慢则会导致周边行业经济下跌，行政性收费的过重会导致房地产企业利润降低，引起的连锁反应会影响到我国经济。解决行政性收费负担过重的问题，需要国家完善具体收费准则、加强监管力度、规范政府行为，对违反规定的政府机关人员严厉惩罚，并且适当减少房地产企业不合理的部分收费项目。企业自身也需要减轻部分不必要的支出，加强成本预算管理，合理控制成本负担，采取一定措施合理规避费用，当出现政府违规收费时进行举报，从而降低非税负担。4.2.3加强税额抵扣，推进系统结构转化 “营改增”政策后，房地产企业在选择上游供应商时，尽可能与身为一般纳税人的企业合作，让下游企业能够抵扣相应的进项税额，减轻税收负担；如果合作商为小规模企业时，必须要求该企业可以开具增值税专用发票，加强发票的合理利用，平衡上下游企业的税负情况。房地产市场的经营特点决定了消费者的多样性，消费者对房地产产品的质量需求越来越高，为了增加更多的顾客，房地产企业需要不断创新经营、拓宽消费渠道、提高企业人员服务意识，推进房地产市场系统结构转化，才能在激烈的市场中发展下去。随着现代经济的发展，互联网经济逐步成为主流市场，各行各业陆续开始增加网上服务业务，房地产企业可以用互联网服务代替经济的落差，在符合当代人民消费方式的情况下跟上市场发展变化，间接解决区域经济带来的税负不平衡问题。4.2.4提升企业财务人员综合素质，加强政策宣传房地产企业要想做大做强，不仅需要有自己的经营模式，也需要遵守国家相关规定，偷税漏税行为短期可以增加企业利润，从长期必然损害自身利益。房地产企业需要加大措施控制内部违规行为，在国家相关政策颁布后，及时掌握国家的税收政策，定期组织企业财务人员进行学习、考核，建立相应的内部奖惩制度，提升企业人员的专业素质。不仅要增强专业能力，也要提升企业财务人员爱岗敬业、严以自律的意识，对违反规定的人员进行严格处置。在房地产管理方面也需要培养专业化的团队对国家相关政策进行研究，涉及减税降费方面的问题细化分析，合理运用到企业经济项目中，促进企业效益，提升行业整体交易水平。结 论综上所述，近年来房地产企业发展迅猛，商品房销售逐年增加，营业收入也不断增高，收入增长必然会带来成本负担，大规模的减税降费是为了减轻企业负担。减税降费政策对房地产企业来是双刃剑，这把双刃剑把握得当可以增加企业经营能力、提升企业在市场中的竞争力，把握不当则会损害企业的利益。减税降费的过程中如何将双刃剑的刀刃用在实处，不仅需要房地产企业做出符合自身的解决措施，在传统销售模式下逐步转变结构，在不断实施中找到解决办法、吸取经验，实现房地产行业的健康发展。还需要房地产企业财务人员不断继续学习、培训，将国家税收政策充分运用到企业中，降低企业中不避要的问题出现。房地产企业作为第三产业的支柱产业，在减税降费这一大优惠力度下，要发挥自己作为龙头企业的作用，杜绝房地产市场中违法交易的出现。致 谢四年的时间转瞬即逝，毕业论文作为四年生活的句号，包含了四年学习生活的点点滴滴。虽然在论文写作中遇到了许多问题和困难，但都有老师和同学的热情帮助。感谢我的论文指导老师，在论文大纲和写作过程中对我耐心、孜孜不倦的指导，使我对论文课题有了深刻认识，让我可以顺利完成论文。感谢培养我的母校，拓宽了我的知识点，锻炼了我的生活阅历；同时感谢我的同学和朋友给予我的鼓励，在和他们的交流中得到了写作的思路。在此次论文写作过程中，我也学到了许多房地产行业的知识。在以后的学习和生活中会继续努力钻研相关问题，不断拓宽自己的知识。最后由衷的感谢论文指导老师和我的同学朋友。参考文献1 潘伟.积极财政政策背景下实施减税降费的路径选择.中国国际财经(中英文),2017,(19):285.2 林子昂,叶秋彤.减税降费与企业创新水平研究以高新技术企业为例. 新会计, 2019,(6).3 荆平.论我国房地产税收政策之缺陷.西北民族大学学报：哲学社会科学版, 2013(F12):3-3.4 李旭章.2019年减税降费政策分析.领导科学论坛,2019,144(10):52-66.5 林子昂,叶秋彤.减税降费与企业创新水平研究以高新技术企业为例. 新会计, 2019,(6).6 国家统计局.中国统计年鉴.北京:中国统计出版社,2004-20197 涤非.房地产“营改增”影