广州市城市更新税收指引（2021年版）(1).docx

附件广州市城市更新税收指引（2021年版）目录第一类：城中村改造2场景L村企合作改造21. 1合作意向企业垫付前期费用环节21.2 改造主体公司返还前期费用环节51.3 拆迁补偿环节71.4 土地出让环节111.5 复建安置房建设环节13方式1：改造主体公司代建安置房13方式2：改造主体公司自建安置房 17方式3：村集体经济组织自建安置房211.6 复建安置房分配环节241.7 融资区房屋建设、销售环节26场景2：村集体经济组织留用地转让292. 1补缴土地出让金环节 302.2 留用地使用权转让、权属变更环节312.3 分成物业移交环节33方式1：无偿移交34方式2：固定价格回购36 改造主体公司额外收取的服务费，应按照“现代服务业”征 收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附 加、地方教育附加。如果提供前期服务的专业机构开具发票 给合作意向企业，合作意向企业再开具发票给改造主体公 司，合作意向企业属于转售相应的应税服务，收回垫付的前 期费用及额外收取的服务费，应按照相应的服务征收增值 税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地 方教育附加。二、企业所得税根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例规 定，对于村集体经济组织引入合作意向企业共同开展改造前 期工作的，双方应根据合作协议明确支出责任和收益归属。 对明确由合作意向企业支出的，可凭合法凭证税前扣除。改 造主体公司最终承担全部前期费用的，应依据合作协议明确 为代村集体经济组织偿还垫款部分和支付本公司服务费部 分，对于收到代村集体经济组织偿还垫款的，应及时通知村 集体经济组织确认收入；对于属于本企业收到服务费的，应 确认为本企业收入。改造主体公司一、增值税根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税(2016) 36号)规定，合作意向 持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完 成的工作量确认收入的实现。第五类：违法建设、未达标河涌水环境、“散乱污”场所整/口场景11:违法建设、河涌水环境、“散乱污”场所整治按照市委、市政府工作部署，住建局、生态环境局、工 信局等部门，依法拆除违法建设，对未达标河涌水环境、“散 乱污”场所整治。11.1 拆除、整治环节工程施工企业一、增值税及附加税费根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知（财税（2016） 36号）规定，工程施工 企业提供建筑物拆除、平整以及其他工程作业，应按建筑服 务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育 费附加、地方教育附加。二、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例规定，应按照 “建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。三、企业所得税根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例规 定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入， 应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理 的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务 持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完 成的工作量确认收入的实现。11. 1.2被整治主体一、增值税根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知（财税（2016） 36号）规定，被整治主 体因整治、拆除收到的搬迁补偿费用等经济利益，未提供增 值税应税行为，不属于增值税的征税范围。二、企业所得税（一）对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复 文件，符合国家税务总局关于发布企业政策性搬迁所得 税管理办法的公告（国家税务总局公告2012年第40号） 和国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公 告（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用 政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬 迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在 完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇 总清算。（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照中华人民共 和国企业所得税法及其实施条例的相关规定处理：取得的 拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入 总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳 税所得额时扣除。（三）发生资产损失的，按照财政部 国家税务总局 关于企业资产损失税前扣除政策的通知（财税（2009） 57 号）、企业资产损失所得税税前扣除管理办法（国家税务 总局2011年第25号公告发布）的有关规定进行税前扣除。第六类：限地价、竞配建、竞自持等方式出让土地 场景12：政府收储后“限地价、竞配建、竞自持”方式出让 土地政府主导征收收储土地，按照新的片区规划调整为住宅 用地，公开对外出让，政府限定最高地价，达到限定地价后, 房地产开发企业竞拍配建物业面积。达到限定的配建物业面 积后，房地产开发企业竞拍自持物业面积。该场景涉税环节 包括土地收储、土地出让、配建物业移交、房地产开发销售、 自持物业运营。11.1 土地收储环节被征收单位、个人一、增值税（一）根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业 税改征增值税试点的通知（财税2016） 36号）附件3营 业税改征增值税试点过渡政策的规定第一条第三十七款规 定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值 税。原权属人的土地使用权被政府收回，属于土地使用者将 土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。（二）根据财政部税务总局关于明确无偿转让股票 等增值税政策的公告（财政部税务总局公告2020年第40 号）三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权 者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于财 政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的 通知（财税（2016） 36号）附件3营业税改征增值税试 点过渡政策的规定第一条第（三十七）款规定土地使用者 将土地使用权归还给土地所有者的情形。二、土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条、 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字 （1995） 6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因国家 建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征土地增 值税。三、契税（一）根据广东省契税实施办法（广东省人民政府 令第41号）第八条第四项及关于解释广东省契税实施 办法第八条第四项的批复（粤府函（2007） 127号）规定, 被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后， 异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面 积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规 定缴纳契税。（二）根据财政部 国家税务总局关于企业以售后回 租方式进行融资等有关契税政策的通知（财税（2012） 82 号）第三条规定，市、县级人民政府根据国有土地上房屋 征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋 被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价 格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格 超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人 房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换 差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的， 对差价部分按规定征收契税。四、企业所得税集体经济组织收回土地使用权后，属于集体经济组织的 土地再被政府收储，其取得的属于集体经济组织的货币补 偿，应按照中华人民共和国企业所得税法及其实施条例 的相关规定计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关 的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。五、个人所得税根据财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税 收政策的通知(财税(2005) 45号)规定，对被拆迁人按 照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得 税。12. 1.2 土地原使用方一、增值税根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税(2016) 36号)规定，土地原使 用方因提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、 搬迁费用等经济利益，未提供增值税应税行为，无需缴纳增 值税。二、企业所得税（一）土地原使用方提前解除租赁合同而收到违约费 用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以及集体经济组织 的厂房用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府城市 更新改造、取得县级及以上批复文件，符合国家税务总局 关于发布企业政策性搬迁所得税管理办法的公告（国 家税务总局公告2012年第40号）和国家税务总局关于企 业政策性搬迁所得税有关问题的公告（国家税务总局公告 2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进 行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以 暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年） 的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照中华人民共 和国企业所得税法及其实施条例的相关规定处理：取得的 拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入 总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳 税所得额时扣除。11.2 土地使用权出让环节2. 1规划自然资源部门一、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例规定，应按照 “产权转移书据”缴纳印花税。二、增值税根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知（财税（2016） 36号）附件3营业税 改征增值税试点过渡政策的规定第一条第（三十七）款规 定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。12. 2.2房地产开发企业一、增值税房地产开发企业以出让方式取得土地使用权，向政府部 门支付土地价款，按国家税务总局关于发布房地产开发 企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 的公告（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定 处理。二、土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条规定，房地产开发企业实际缴纳的土地出让金，计入 土地增值税扣除项目。三、契税根据国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税 计税依据的批复（国税函（2009） 603号）、国家税务总局 关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复 （国税函（2005） 436号）规定，对房地产开发企业以出让 方式取得土地使用权，应按土地成交总价款缴纳契税，土地 前期开发成本不得扣除。四、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例规定，应按照 “产权转移书据” “权利、许可证照”缴纳印花税。五、企业所得税根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企 业所得税处理办法的通知（国税发（2009） 31号）的规 定，作为土地开发成本进行税务处理。12.3配建物业移交环节配建物业移交有三种方式：方式1,直接移交方式，配 建物业建设地块和经营性地块合并供地，土地出让合同中列 明直接将配建物业建设地块国有建设用地使用权（可共用宗 地）以出让方式首次登记到政府指定行政事业单位。不动产 登记部门依法依规将配建物业首次登记到政府指定的行政 事业单位。方式2,无偿移交方式，政府指定接收单位与开 发企业签订不动产无偿转让协议，不动产权属登记首次登记 在开发企业名下，再通过转移登记将权属办至政府指定接收 企业垫付的与改造项目直接相关的前期费用，改造主体公司 成立后由其直接承担的，如果提供前期服务的专业机构或合 作意向企业直接开具抵扣凭证给改造主体公司，可以作为进 项抵扣。二、土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条规定，对合作意向企业垫付的与改造项目直接相关的 前期费用，改造主体公司成立后由其直接承担的，允许计入 改造主体公司的土地增值税扣除项目。改造主体公司可提供 如下资料佐证：前期服务协议、发票、合作意向企业付款凭 证、能佐证前期费用承担安排的招商文件及合作协议、改造 主体公司返还代垫资金的付款凭证等。三、企业所得税合作意向企业垫付的与改造项目直接相关的前期费用， 改造主体公司成立后由其直接承担的，属于国家税务总局 关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通 知（国税发（2009） 31号）第二十七条规定范围的，计入 改造主体公司开发产品计税成本。1.3拆迁补偿环节改造主体公司按照拆迁补偿协议对村民（村民是指有权 利取得拆迁补偿款、安置房的村集体经济组织成员或其他人 员，下同）、村集体经济组织、集体物业承租方进行货币补 单位名下。方式3,政府回购方式，政府指定回购单位与开 发企业按约定价格（不低于成本价的情形）签订商品房买卖 合同，不动产权属登记首次登记在开发企业名下，再通过转 移登记将权属办至政府指定回购单位名下。方式1:直接移交方式房地产开发企业一、增值税及附加税费根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知（财税（2016） 36号）规定，不动产登 记部门直接将配建物业首次登记到政府指定的行政事业单 位，房地产开发企业属于为政府无偿提供建筑服务，应按照 视同销售的相关规定缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市 维护建设税、教育费附加、地方教育附加。二、土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条规定，对房地产开发企业承担的配建物业建设支出， 属于取得土地使用权所支付的金额，允许计入土地增值税扣 除项目。三、契税根据财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项 执行口径的公告（财政部 税务总局公告2021年第23号） 第二条第（五）款规定，土地使用权出让的，计税依据包括 土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗 补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋 等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。根据财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让 等有关契税问题的通知（财税（2004） 134号）规定，以协 议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括 土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗 补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货 币、实物、无形资产及其他经济利益。根据国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税 计税依据的批复（国税函2009） 603号）规定，通过招标、 拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照 土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣 除。四、企业所得税按照国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企 业所得税处理办法的通知（国税发2009） 31号）第二 十七条第（一）款规定，配建物业的相关支出属于土地征用 费及拆迁补偿费，计入开发产品计税成本，在企业所得税税 前扣除。方式2：无偿移交方式12. 3. 2. 1房地产开发企业一、增值税及附加税费根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知（财税（2016） 36号）规定，房地产开 发企业按照合同约定无偿移交配建物业，属于无偿转让不动 产，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。同时按相关规 定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。如配 建物业用于公益事业或者以社会公众为对象，不属于视同销 售缴纳增值税。二、土地增值税（一）若无偿向政府、政府职能部门及承担行政职能或 从事公益服务的事业单位移交类型为学校、公交站场等公共 公益事业设施或政府职能机构、事业单位办公及非营利性用 房、场馆，以及国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知（国税发（2006） 187号）第 四条第三项规定的物业，按建造与清算项目配套的公共设施 处理。（二）若无偿移交的物业类型或用途或接收方是除上述 第（一）点外的其他情形，应根据国家税务总局关于土地 增值税清算有关问题的通知（国税函12010） 220号）第六 条视同销售征收土地增值税，土地增值税应税收入按照国 家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知（国税发2006 187号）第三条规定确定，同时 将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，允许计入土地增 值税扣除项目。三、契税根据财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项 执行口径的公告（财政部 税务总局公告2021年第23号） 第二条第（五）款规定，土地使用权出让的，计税依据包括 土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗 补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋 等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。根据财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让 等有关契税问题的通知（财税（2004） 134号）规定，以协 议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括 土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗 补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货 币、实物、无形资产及其他经济利益。根据国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税 计税依据的批复（国税函2009） 603号）规定，通过招标、 拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照 土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣 除。四、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。五、企业所得税（一）若受让方无偿移交政府或政府指定部门的配建物 业，符合国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企 业所得税处理办法的通知（国税发（2009） 31号）第十 七条（一）款规定的，作为公共配套设施，其建造费用按公 共配套设施费的有关规定进行处理。（-）若受让方无偿移交的配建物业，属于除上述第 （一）点外的其他情形，应作为移交开发产品处理。根据国 家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理 办法的通知（国税发（2009） 31号）第七条规定，应视 同销售。确认视同销售价格时，同类开发产品指政府保障性 住房类产品。同时可按照国家税务总局关于印发房地产 开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发（2009） 31号）第三十一条的规定，确认为移交开发产品的土地成本。 12. 3. 2. 2接收单位一、契税根据中华人民共和国契税法第四条、财政部 税务 总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告（财政 部税务总局公告2021年第23号）第二条规定，配建物业 转移应按规定缴纳契税。根据中华人民共和国契税法第六条、财政部 税务 总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告（财政 部 税务总局公告2021年第23号）第三条规定，国家机关、 事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办 公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征契税。二、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例规定，应按照 “产权转移书据” “权利、许可证照”缴纳印花税。方式3：政府回购方式12. 3. 3. 1房地产开发企业一、增值税及附加根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知（财税（2016） 36号）规定，房地产开 发企业通过转移登记将配建物业的权属办至政府指定回购 单位名下，出让合同（公告）约定不低于成本价移交的，应 按移交价格缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设 税、教育费附加、地方教育附加。二、土地增值税出让合同（公告）约定按照不低于成本价移交的，按移 交价格确定土地增值税应税收入。三、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例规定，应按照 “产权转移书据”缴纳印花税。四、企业所得税根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例规 定，房地产开发企业实际取得的相关收入应计入企业所得税 收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算 企业所得税应纳税所得额时扣除。12. 3. 3. 2回购单位一、契税根据中华人民共和国契税法第四条、财政部 税务 总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告（财政 部税务总局公告2021年第23号）第二条规定，应按配建 物业转移合同的成交价格缴纳契税。根据中华人民共和国契税法第六条、财政部 税务 总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告（财政 部 税务总局公告2021年第23号）第三条规定，国家机关、 事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办 公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征契税。二、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。12.4房地产开发、销售环节12. 4. 1房地产开发企业一、增值税及附加税费房地产开发企业销售自行开发的房地产项目应缴纳增 值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收 到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并按照财政部国 家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 （财税（2016） 36号）附件1营业税改征增值税试点实施 办法第四十五条规定的纳税义务发生时间申报缴纳增值 税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地 方教育附加。二、土地增值税。（一）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按 季度先预缴土地增值税，待项目符合土地增值税清算条件 后，按规定开展土地增值税清算，补（退）清算税款。（二）对改造范围大、改造时间长的连片改造项目，根 据国家税务总局广东省税务局关于发布国家税务总局广 东省税务局土地增值税清算管理规程的公告（国家税务 总局广东省税务局公告2019年第5号）第十九条规定，土 地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为 单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清 算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性 详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收以及城市更 新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案等确定。（三）在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于整 体项目共同受益的拆迁补偿费、公共配套设施费，允许在未 完成清算的分期项目之间计算分摊。（四）房地产开发企业在项目建设用地红线外为政府建 设公共设施或其他工程发生的支出，如能提供城市更新主管 部门批复的片区策划方案、项目实施方案，或者政府主管部 门证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以 扣除。三、城镇土地使用税根据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用 税有关政策的通知（财税（2006） 186号）规定，房地产开 发企业以出让方式有偿取得土地使用权，应从合同约定交付 土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土 地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。根据财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政 策的公告（财政部 税务总局公告2019年第61号）、财政 部税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告 （财政部 税务总局公告2021年第6号）规定，对公租房建 设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在 其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建 筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用 税。四、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例规定，应按照 “产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。根据财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政 策的公告（财政部 税务总局公告2019年第61号）、财政 部税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告 （财政部 税务总局公告2021年第6号）规定，对公租房经 营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住 房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积 的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。五、企业所得税根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企 业所得税处理办法的通知（国税发2009） 31号）规定 处理。12. 4. 2工程施工企业一、增值税及附加税费根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知（财税（2016） 36号）规定，工程施工 企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按 建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设偿。L3.l村民、村集体经济组织、集体土地使用方一、增值税根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知（财税（2016） 36号）规定，村民、村 集体经济组织收取的拆迁补偿费、集体土地使用方收取的解 除租约补偿等，未提供增值税应税行为，不征收增值税。二、企业所得税集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合 同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以 及集体经济组织的建设用地被政府征收、并取得货币补偿， 对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合 国家税务总局关于发布企业政策性搬迁所得税管理办 法的公告（国家税务总局公告2012年第40号）和国 家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告 （国家税务总局公告2013年第H号）规定的，可适用政策 性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收 入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成 搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清 算。若不适用政策性搬迂规定的，按照中华人民共和国企 业所得税法及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补 税、教育费附加、地方教育附力口。二、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例规定，工程施 工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合 同”缴纳印花税。根据财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政 策的公告（财政部 税务总局公告2019年第61号）、财政 部税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告 （财政部 税务总局公告2021年第6号）规定，对公租房经 营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住 房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积 的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。三、企业所得税.根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例规 定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入， 应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理 的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务 持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完 成的工作量确认收入的实现。12.5自持物业运营环节方式1：经营租赁12. 5. 1. 1房地产开发企业一、增值税及附加税费根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知（财税（2016） 36号）、根据国家税务 总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告（2016年 第69号）规定，房地产开发企业的自持物业出租，应按照 不动产经营租赁征收增值税，如以长（短）租形式出租酒店 式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。同时 按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附 加。根据财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政 策的公告（财政部 税务总局公告2019年第61号）、财政 部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告 （财政部 税务总局公告2021年第6号）规定，对经营公租 房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应 单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增 值税优惠政策。二、房产税根据中华人民共和国房产税暂行条例第二条、第三 条规定，房产税由产权所有人缴纳。房产出租的，以房产租 金收入为房产税的计税依据。根据财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政 策的公告（财政部 税务总局公告2019年第61号）、财政 部税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告 （财政部 税务总局公告2021年第6号）规定，对公租房免 征房产税，公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收 入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。根据财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住 房和住房租赁有关税收政策的通知（财税2008） 24号） 规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向 个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。三、城镇土地使用税根据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用 税有关政策的通知（财税（2006） 186号）规定，房地产开 发企业以出让方式有偿取得土地使用权的，应从合同约定交 付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付 土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。根据财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政 策的公告（财政部 税务总局公告2019年第61号）、财政 部税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告 （财政部 税务总局公告2021年第6号）规定，对公租房建 设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在 其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建 筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用 税。四、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例规定，应按照 “财产租赁合同”缴纳印花税。五、企业所得税根据中华人民共和国企业所得税法实施条例第十九 条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使 用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应 付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议 中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据中 华人民共和国企业所得税法实施条例第九条规定的收入与 费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内， 分期均匀计入相关年度收入。方式2：长租或转让永久使用权12. 5. 2. 1房地产开发企业一、增值税及附加税费根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知（财税（2016） 36号）规定，转让建筑 物永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。同时按相关 规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。二、土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规 定，房地产开发企业的房产长租或转让永久使用权的行为， 不属于土地增值税征税范围，不征收土地增值税，相关成本、 费用不计入土地增值税扣除项目。三、房产税根据中华人民共和国房产税暂行条例、广东省税务 局关于房产税有关政策问题的规定（87）粤税三字第051 号）规定，房地产开发企业的房产长租或转让永久使用权的 行为，属于房产出租，按租金收入缴纳房产税，一次收取若 干月（年）的租金，可按出租人的租金收入征收房产税。对原约定为长租或转让永久使用权、已一次性征收房产 税的房产，一定年限后实现产权过户的，应按转让不动产的 规定征收相关税费，多缴纳的房产税予以退还。四、城镇土地使用税根据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用 税有关政策的通知（财税（2006） 186号）规定，房地产开 发企业以出让方式有偿取得土地使用权的，应从合同约定交 付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付 土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。五、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例规定，应按照“财产租赁合同”缴纳印花税。六、企业所得税根据中华人民共和国企业所得税法实施条例第十九 条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使 用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应 付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议 中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据中 华人民共和国企业所得税法实施条例第九条规定的收入与 费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内， 分期均匀计入相关年度收入。偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额， 发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得 额时扣除。三、个人所得税（-）根据财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁 有关税收政策的通知（财税（2005） 45号）规定，对被拆 迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人 所得税。（二）对个人取得的非拆迁补偿费所得，按照中华人 民共和国个人所得税法（中华人民共和国主席令第九号） 和中华人民共和国个人所得税法实施条例（国务院令第 707号）规定征收个人所得税。1.3.2 改造主体公司一、增值税改造主体公司按照拆迁补偿协议向村民、村集体经济组 织、集体物业承租方支付的拆迁补偿费，根据财政部国 家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增 值税政策的通知（财税（2016） 140号）第七条规定，允许 在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用 时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭 证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。二、土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条规定，改造主体公司按照改造拆迁补偿协议向村民、 村集体经济组织、集体土地使用方支付的拆迁补偿费用，真 实、合理的，允许计入改造主体公司土地增值税扣除项目。 改造主体公司可提供如下资料佐证：拆迁补偿协议、拆迁双 方支付和取得拆迁补偿费用凭证、改造主体公司缴纳契税的 完税凭证等。三、契税根据中华人民共和国契税法（2021年9月1日前按 照中华人民共和国契税暂行条例相关规定执行，下同） 第四条、财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执 行口径的公告（财政部 税务总局公告2021年第23号）第 二条、财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有 关契税问题的通知（财税（2004） 134号）规定，改造主体 公司按照改造拆迁补偿协议向村民、村集体经济组织、集体 物业土地使用方支付的拆迁补偿费用，属于取得土地使用权 支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。四、企业所得税企业发生的拆迁安置费用，属于国家税务总局关于印 发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国 税发（2009） 31号）第二十七条第（一）款规定的土地征用 费及拆迁补偿费，计入开发产品计税成本。1.3.3 其他规定对上述拆迁补偿费，如由合作意向企业在改造前期阶段 先行垫付，改造主体公司成立后由其直接承担的，属于改造 主体公司成本、费用，增值税、企业所得税、土地增值税参 考上述规定处理。改造主体公司在土地增值税清算时可提供 如下资料佐证：拆迂补偿协议、拆迂双方支付和取得拆迁补 偿费用凭证、能佐证拆迁补偿协议承担安排的招商文件及合 作协议、改造主体公司返还代垫资金的付款凭证、改造主体 公司缴纳契税的完税凭证。1.4 土地出让环节改造主体公司以协议出让方式取得融资地块，支付土地 出让金。L4.1规划自然资源部门一、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例规定，应按照 “产权转移书据”缴纳印花税。二、增值税根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知（财税（2016） 36号）附件3营业税 改征增值税试点过渡政策的规定第一条第（三十七）款规 定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。L4.2改造主体公司一、增值税改造主体公司以出让方式取得土地使用权，向政府部门 支付土地价款，按国家税务总局关于发布房地产开发企 业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的 公告（