曼谷信息.docx

为甚么选曼谷？1、人口曼谷常驻人口有1600万，其中外国人口有400万，在中国超过1600万人口的城市只有北 京、上海、重庆。近20年，曼谷人口增长了六七百万，但是投入到市场的公寓大概有60万套；曼谷人口密度1万+/每平方公里，是全球人口密度比较大的城市之一；曼谷每年有2000万外国旅游人口，全球排名第一；2、政治、经济、政策中国的深度合作互信国家测评中，泰国名列第三，中泰有着良好的政治关系基础，在泰国， 华人的政治经济地位很高。泛亚高铁三条线路最终汇合到曼谷，高铁通车后为曼谷带来的聚集效应更为明显，带来的机 会也会更多。曼谷综合GDP1680万美元，人均GDP1.4万美元，整体经济基本面并不差。3、基础优势泰国有着世界一流的医护和服务，美容医疗也保持国际水平，并且费用很低，性价比很高。 泰国的国际学校资源非常丰富，比如哈罗公校（英国王子母校）、丽晶国际（戴安娜王妃母 校）等国际学校，并且收费可能只有国内的一半，甚至更低。无房产税和遗产税，购房税费仅仅2% （买家卖家各承担1%）,相比马尼拉的12%和胡志明 的10.5队 优势较大。也就说，在泰国购房涨幅10%和在胡志明或者马尼拉购房涨幅20%, 收益基本上差不多。曼谷整体的房屋出租率高达96%,空租率仅仅为4%,租金回报率大约5%-6%。四、泰国置业政策、税收以及购买流程A:泰国对外国人购房的政策1、非泰国籍人不能购买泰国土地，即外国人不能购买带地的永久产权建筑，尤以别墅为主。2、外国人公寓购买没有限制，且是永久产权。唯一的限制就是，整栋公寓的大楼产权有51% 要在泰国公民手中，外籍人士最多只能购买49%的公寓。3、外国人在泰国买房目前不可贷款。4、若购买期房，看中房子后就要先交定金（25230%）,相当于首付。而在交房时，再交付 尾款。5、因为在泰国并没有“房产税”，所以购买泰国的房产，只需要在过户的时候缴纳1%的过 户费即可。B.泰国置业税费购买过户费2% （买卖双方各支付一斗；物业管理费4090泰钺/包含一切公共没施的使用）维修基金一殷在500600泰铢”出售二手房买卖税费从草到房产证之日起：五年之内：过户费他”曾倒税3.3Y印花税0. 5%五年之后：过户费居+增值税信+印花税。5%持有阶段基本无泰国没有房产税，视个人情况缴纳一定的个人所得税（可合理规避）遗产税无；货值在5000万泰钱以下没有遗产税五.泰国不能买的房产1、曼谷非常堵和气候炎热，出行主要靠地铁和轻城轨，所以距离城轨和地铁超过1千米的 不要买，这个是极限。（300属于A级，600米可以接受、900米是极限）2、非最早开通的地铁1、2、3号线附近的房源谨慎买，因为他们是属于先修地铁再规划， 所以最早开通的地铁，人流量大、配套成熟，新开通基本没有人流。（双轨交汇处500米 以内，最佳选择）3、非品质开发商，楼层低，只有一栋楼的，慎买。因为物业管理和配套设施不好，房子升 值空间有限。（如果的低楼层，很多栋组成的社区，可以考虑）4、小开发商的期房，后期交房时间和品质没有保证。（最好选择泰国前10开发商）六、曼谷十一区情况目前来说:个区邦瑟（东南亚最大的交thumwaumvitBANGKOK RAIICentral LumpiniRiversideFOuterSukhumvit湄南河5MAIM 5)、一 Rama III1、泰国的CBD1.0沙吞区（均价4-6万，70-90年代，老城区，发展缓慢）是隆/沙吞是曼谷最老牌、也是真正意义上的中央商务区，正大集团、曼谷银行等很多泰国 大型企业都坐落于此。另外，是隆/沙吞有数个轻轨站和地铁站，生活便利，既商务又休闲 更娱乐，还毗邻数个医院。2、中央伦披尼曼谷最老牌的市中心，是皇室、尊贵、地位的象征，绝大多数地块均归皇室所有，土地供应 量极度稀缺。中央伦披尼目前几乎已无任何可开发的土地，有价无市。3、Pathumwan 巴吞旺巴吞旺区域位于曼谷市中心，坐拥曼谷购物商圈，全球第六大购物中心Central World.高端百货Gaysorn久负盛名的Siam Square顶级购物中心Siam Paragon、潮牌云集的Siam Centerx重新装修的Siam Discovery、淘宝街MBK均坐落于此。此外，泰国最高学府 Chulalongkorn University （朱拉隆功大学）、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会等 机构均位于Pathumwan中心。不过此处土地稀缺，新公寓非常少，而且房价也不会便宜。4、Sukhumvit素坤逸成熟区（CBD发展区）素坤逸是曼谷市中心极为重要的一个繁华片区，深受年轻人喜欢的Terminal 21购物中心 就在素坤逸沿线上。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派员工居住于此，此区域的 房子深受国外租客的青睐，通常越紧邻轻轨线的公寓均价就越高。5、Outer Sukhumvit 素坤逸外围素坤逸外围和素坤逸成熟区虽然只差了两三个字，但是配套设施大不一样。素坤逸外围生活配套不完善，周边没有大型超市，买东西不是很方便，居住的社区氛围也不 够浓郁，此外Petchaburi路沿线没有轻轨和地铁线覆盖，所以出租也就相对比较困难。就 连泰国本地人都不看好这个区域。6、Late Sukhumvit素坤逸发展区素坤逸发展区已经属于曼谷的郊区，但是由于临近地铁线，未来的发展潜力也不可小觑。虽 然周边配套还不是很完善，但是由于总价较低，还是有不少人在此区域居住。7、Thonburi 吞武里吞武里区域展示了曼谷最本土的一面，水道交错，船只纵横，主要是泰国当地人居住。因为此处没有什么楼盘。8、Rama III拉玛三拉玛三区是位于市中心与湄南河中间的区域，该区域距离现有的轨道交通较远，但是沿着 rama 3路有快速公交线（BRT）,主要是曼谷当地人居住在本区域。9、Riverside湄南河畔湄南河畔是曼谷新兴的奢华地段，大皇宫、卧佛寺和郑王庙等景点都在湄南河畔。此外，还有希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐厅Sirocco,超奢华商场ICONSIAM等商场位于此区域。随着城市的扩张以及各国投资客对高端公寓需求的增长，湄南河畔非常适合长线投资。10、Rama IX拉玛9 （曼谷新CBD）拉玛9是曼谷经济崛起的一个新CBD区域，中国大使馆、即将建成的Supper Tower.联合 利华亚太企业总部、华为总部、商办大楼“G Tower"都坐落于此。另外，该区域交通便利，曼谷唯一的环形地铁经过于此，商业配套也逐步完善，使得该区域 有着较大的升值间。11、Bang Sue邦瑟（东南亚最大的交通枢纽）Bang Sue Grand Station建成后Bang Sue将成为东南亚地区最大的交通枢纽中心。预计每 天将吸引人流超过30万人次，人潮的汇聚势必也带来住房需求和当地房价上涨，未来的曼 谷Bang Sue地区将成为房产热潮。目前不建议，周期太长重点问题：1、现在泰国取消落地签，对投资房产有影响吗？影响很小，是突发事件，非常态。至今泰国旅游签依然是可以入境的。疫情结束后，就没有 影响了。2、曼谷可以贷款吗？不能贷款，正常下是首付30%,剩余的交房时支付。（一般周期2年半）3、曼谷房子有公摊吗？没有，都是套内面积。4、曼谷后期出租如何让打理？可以托管开发商或者交给代理公司。5、曼谷租金交税吗？可以不用交6、房产不用考虑政治稳定吗？曼谷不用的担心，政局一直很稳定7、当地人有买房子的意识吗，还是喜欢租房呢？当地人也有买房诉求的，尤其是在市区上班的工作白领，每天的来回路途时间是很浪费时间, 所以他们也会选择市中心买个小面积的公寓方便上班居住。8、为什么曼谷的房子都这么小？地理位置郊区一般都是大面积，市区的地块少，所以只能开发小面积公寓。9、曼谷的交通，轻轨和地铁一共几条。5条10、没交房前可以转让吗？交房前卖出没有税费，叫更名。收房后5年内卖出6%契税，5年以后是2%。11、钱怎么出去？中国人和外国人买房价格一样吗？自己有渠道自己出去就行，没有的话，咱们可以推荐。价格都一样，统一定价。12、产权多久?永久产权。13、再卖能卖出吗?主要看买的位置，和国内一样的，如果是好位置一样不愁卖。14、公寓房是否能享受当地学区教育？泰国没有严格意义的学区房，可以就近选择，泰国教育和学习还是非常多。15、泰国有长期签证吗？有，年龄50岁以上养老签。16、租金会以什么方式支付?泰铢结算17、买房子以后什么时间可以卖，有限制不？交房前卖出没有税费，叫更名。收房后5年内卖出6%契税，5年以后是2%。18、物业费和维修基金是租客交还是业主交？和国内一样，业主承担就加到租金里19、项目是中国人和泰国人混居吗？是的，当地有要求海外人士只能占比49%,当地人占比51%20、房子地基没有打好可以出售吗？可以的，政府是允许的21、泰国贷款利率？和信用有关。信用好的大概是5-6左右，也有6-722、房子是东西走向吗？有影响吗？泰国人对朝向不敏感，各个方向采光都不差。主要看景观面和视野。23、泰国有外汇管制吗？没有管制