1220住宅高层小高层创新和研发汇报专题培训课件.ppt

一、提出问题1：去化速度偏慢2：和周边竞品没有提高溢价空间的优势3：建造成本偏高，楼盘的品质不高二、分析问题1：产品的丰富性，创新度不够，亮点不多2：产品溢价空间低，与周边楼盘的产品竞争中没有优势3：建造和设计标准偏高，可以适当降低成本，在设计中体现并保证楼盘的品质三、解决问题1：和周边楼盘竞品对比，进行客户细分，以创新户型丰富产品线，拓展客户群体，设计创新户型2：提高产品溢价空间问题分析一、住宅高层、小高层产品解析二、住宅小高层产品创新研究三、住宅高层产品创新研究目录一、住宅高层、小高层产品解析二、住宅小高层产品创新研究三、住宅高层产品创新研究目录住宅高层、小高层产品解析户型产品赠送方式解析阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗、设备平台、花池夹层、复式结构根据调查统计，对于创新类户型产品，客户关注的主要因素为户型面积弹性、实用性及产品舒适度。其中面积弹性是目前购买客户关注户型的核心因素，故在此对面积弹性（高赠送、高溢价）进行深入研究。首层、顶层赠送住宅高层、小高层产品解析方式：赠送一半面积凸窗、设备平台、花池夹层、复式结构阳阳 台台阳台、露台、入户花园、内庭院阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。对小户型而言，赠送面积较少，逐渐被露台取代。首层、顶层赠送住宅高层、小高层产品解析奇偶层送露台，赠送全部面积奇偶层送露台，赠送全部面积赠送全部面积露露 台台夹层、复式结构方式：赠送全部面积阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗、设备平台、花池首层、顶层赠送住宅高层、小高层产品解析入户花园夹层、复式结构方式：赠送一半面积阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗、设备平台、花池首层、顶层赠送入户花园提供入口缓冲入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。间，提高产品舒适度。住宅高层、小高层产品解析内庭院内庭院夹层、复式结构阳台、露台、入户花园、内庭院方式：赠送一半面积内庭院将室外景观引入室内，创内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。效率非最高，但实用性较强。凸窗、设备平台、花池首层、顶层赠送住宅高层、小高层产品解析凸凸 窗窗阳台、露台、入户花园、内庭院夹层、复式结构方式：赠送全部面积凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。感，但赠送面积较小。凸窗、设备平台、花池首层、顶层赠送住宅高层、小高层产品解析设备平台平台阳台、露台、入户花园、内庭院夹层、复式结构方式：赠送全部面积设备平台增加了室内可使用空间和视野开设备平台增加了室内可使用空间和视野开阔感，赠送面积较大。阔感，赠送面积较大。凸窗、设备平台、花池首层、顶层赠送住宅高层、小高层产品解析花池花池阳台、露台、入户花园、内庭院夹层、复式结构方式：赠送全部面积花池可改造成客厅的阳台可使用空间花池可改造成客厅的阳台可使用空间和视野开阔感，赠送面积较大。和视野开阔感，赠送面积较大。凸窗、设备平台、花池首层、顶层赠送住宅高层、小高层产品解析层高小于层高小于2.202.20米的夹层不计建筑米的夹层不计建筑面积面积夹 层阳台、露台、入户花园、内庭院夹层、复式结构方式：赠送全部面积在层高允许的情况下，夹层产品具在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度，但空间舒适度一般，市场接受度不高。不高。凸窗、设备平台、花池首层、顶层赠送住宅高层、小高层产品解析复复 式式复式产品分区明确，通高空间有较高复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建筑面舒适及尊贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹性。积，面积有较大弹性。夹层、复式结构凸窗、设备平台、花池阳台、露台、入户花园、内庭院方式：以自然层计算建筑面积首层、顶层赠送住宅高层、小高层产品解析首首层夹层、复式结构凸窗、设备平台、花池阳台、露台、入户花园、内庭院方式：赠送全部面积首层、顶层赠送优化思路塔楼下地下室提高附加值，关键是功能转化和用足层高一：结合首层做赠送，赠送半地下室空间，同时赠送入户花园储物间下跃户型储物间半地下室户型改造前改造后住宅高层、小高层产品解析首首层夹层、复式结构凸窗、设备平台、花池阳台、露台、入户花园、内庭院方式：赠送全部面积首层、顶层赠送优化思路塔楼下地下室提高附加值，关键是功能转化和用足层高二：直接转换为两层储藏间赠送或出售。（1）（2）下跃户型储物间住宅高层、小高层产品解析首首层夹层、复式结构凸窗、设备平台、花池阳台、露台、入户花园、内庭院方式：赠送全部面积首层、顶层赠送改造前地下室为一层，层高5.9米，功能为储藏间改造后为两层，上部2.9米层高为首层下跃层，下部3.0米为储藏间优点：不占用地下停车位指标缺点：有顶盖采光井计算1/2面积，增加地下室面积，采光通风不足。改造前改造后住宅高层、小高层产品解析首首层夹层、复式结构凸窗、设备平台、花池阳台、露台、入户花园、内庭院方式：赠送全部面积首层、顶层赠送优点：采光通风充足，不占用地下面积指标缺点：建筑首层增高1.5米左右，建设成本增加，若有限高、半地下室计容等因素则不能采用 改造后为两层，上部3.1米层高为首层下跃层，下部4.1米为储藏间改造前地下室为一层，层高7.2米，功能为储藏间改造前改造后住宅高层、小高层产品解析顶 层夹层、复式结构凸窗、设备平台、花池阳台、露台、入户花园、内庭院方式：赠送全部面积首层、顶层赠送优化思路顶层户型提高附加值，关键是赠送：一是赠送挑空，二是赠送层高，三是赠送露台。结合赠送做出丰富产品类型，主要解决的是改造后上层、下层功能配置、楼梯位置、上层采光通风、上层设备预留问题。（1）2F结构（2F=5.8米）赠送局部挑空，后改造为2.9+2.9两层（2）1.5F结构（1.5F=4.8米）赠送2米左右层高，后改造为2.5+2.3两层（3）局部跃层结构（结合立面设计局部挑空4.85.8）（1）（2）（3）案例住宅高层、小高层产品解析顶 层夹层、复式结构凸窗、设备平台、花池阳台、露台、入户花园、内庭院方式：赠送全部面积首层、顶层赠送优化方案-局部跃层结构（1.5F）层高4.8米赠送露台住宅高层、小高层产品解析创新方式创新方式赠送方式赠送方式实用指实用指数数适用性适用性创新指数创新指数市场接受市场接受度度阳台阳台赠送一半面积赠送一半面积适用各种产品适用各种产品露台露台赠送全部面积赠送全部面积适用各种产品适用各种产品入户花园入户花园赠送一半面积赠送一半面积适用各种产品适用各种产品内庭院内庭院赠送一半面积赠送一半面积适用各种产品适用各种产品凸窗凸窗赠送全部面积赠送全部面积适用各种产品适用各种产品设备平台设备平台赠送全部面积赠送全部面积适用各种产品适用各种产品花池花池赠送全部面积赠送全部面积适用度假型产适用度假型产品品夹层夹层赠送全部面积赠送全部面积适用投资型产适用投资型产品品复式复式赠送部分面积赠送部分面积适用高端产品适用高端产品首层赠送首层赠送赠送全部面积赠送全部面积适用各种产品适用各种产品顶层赠送顶层赠送赠送全部面积赠送全部面积适用各种产品适用各种产品一、住宅高层、小高层产品解析二、住宅小高层产品创新研究三、住宅高层产品创新研究目录小高层产品别墅化小高层产品别墅化小高层洋房产品：容积率小高层洋房产品：容积率小高层洋房产品：容积率小高层洋房产品：容积率1.2-1.31.2-1.31.2-1.31.2-1.3产品设计原则：产品设计原则：产品设计原则：产品设计原则：一、电梯洋房设置，电梯厅等细节处理完善，提升产品质感和附加值。一、电梯洋房设置，电梯厅等细节处理完善，提升产品质感和附加值。一、电梯洋房设置，电梯厅等细节处理完善，提升产品质感和附加值。一、电梯洋房设置，电梯厅等细节处理完善，提升产品质感和附加值。二、整盘洋房实现二、整盘洋房实现二、整盘洋房实现二、整盘洋房实现7 7 7 7层至层至层至层至9 9 9 9层的不同类型演变，调节现金流和利润值层的不同类型演变，调节现金流和利润值层的不同类型演变，调节现金流和利润值层的不同类型演变，调节现金流和利润值三、单户面积控制，三、单户面积控制，三、单户面积控制，三、单户面积控制，户型小型化，面对中等改善类客户户型小型化，面对中等改善类客户户型小型化，面对中等改善类客户户型小型化，面对中等改善类客户四、首层及顶层做出附加值，提升局部产品单价。四、首层及顶层做出附加值，提升局部产品单价。四、首层及顶层做出附加值，提升局部产品单价。四、首层及顶层做出附加值，提升局部产品单价。住宅小高层产品创新研究结论：一二层送独立院落和地下室，增加卖点和房型的多样性。营销不同层售价的分析：1：1层、2层易潮湿，且在居住方面可能会很不安静，售价最低；3：对于高层住宅楼来说，7层、8层是黄金楼层段。这个楼层安静，不受噪音、灰尘污染等影响，并且也不至于让人达到恐高的程度。4：12层到15层是最明亮的楼层，相比低楼层而言，光线不易被遮挡，视野最佳。但相对于20多层的高层而言，往往只能看到对面的楼房，景观自然就会稍逊一筹。价格自然也是相应的更高。住宅小高层产品创新研究p七层电梯洋房，1梯2户，2-3单元连接p首层零跃一，赠送半地下室，赠送南向庭院p二层通过外挂楼梯入户，赠送北向庭院、半地下室p顶层附送阁楼；标准层功能空间全明，户型南北通透单体示意7F5F4F3F2F1F地面阁楼6F外挂楼梯方案：电梯洋房方案：电梯洋房+双首层设计双首层设计+顶层阁楼赠送，实现洋房二层通过外挂楼梯入顶层阁楼赠送，实现洋房二层通过外挂楼梯入户，并分割庭院，最大程度的提升了溢价产品比例户，并分割庭院，最大程度的提升了溢价产品比例。洋房设计方案洋房设计方案B1B2住宅小高层产品创新研究地 下 一 层 平 面 图特点：一二层送独立院落和地下室，增加卖点和房型的多样性。优化思路：底层，顶层复式首层（二层）赠送地下室首层（二层）赠送花园层层赠送露台二层送地下室，送花园，提高二层的溢价空间，给二层之前不那么好销售提供了高性价比。二层送地下室一层送地下室住宅小高层产品创新研究优化思路：底层，顶层复式首层（二层）赠送地下室首层（二层）赠送花园层层赠送露台二层送地下室，送花园，提高二层的溢价空间，给二层之前不那么好销售提供了高性价比。二层送花园一层送花园一层平面图特点：一二层送独立院落和地下室，增加卖点和房型的多样性。住宅小高层产品创新研究优化思路：底层，顶层复式首层（二层）赠送地下室首层（二层）赠送花园层层赠送露台二层送地下室，送花园，提高二层的溢价空间，给二层之前不那么好销售提供了高性价比。二层通过加楼梯，可以送花园和地下室二层送露台特点：一二层送独立院落和地下室，增加卖点和房型的多样性。二层平面图住宅小高层产品创新研究三层平面图大面积的露台改造成室内使用空间住宅小高层产品创新研究四、五 层 平 面 图大面积的露台改造成室内使用空间住宅小高层产品创新研究六层平面图大面积的露台改造成室内使用空间住宅小高层产品创新研究特点：赠送超大露台，挑空改造后成为书房和主卧。标准层平面图屋顶层平面图改造后成主卧，增加附加值改造后成书房，增加实用面积大面积的露台，增加附加值住宅小高层产品创新研究在小高层户型设计中，需在小高层户型设计中，需考虑全生命周期户型考虑全生命周期户型，满足，满足不同阶段的户型面积段不同阶段的户型面积段需求户型需求户型的设计，在这些户型中，应该着重去关注下面几点：的设计，在这些户型中，应该着重去关注下面几点：1：易于改造：易于改造 2：一个空间里赋予多秋效用，打造紧凑的多功能的之家：一个空间里赋予多秋效用，打造紧凑的多功能的之家3：全客户群户型，满足不同阶段的户型面积段需求：全客户群户型，满足不同阶段的户型面积段需求全生命周期户型的几种状态：全生命周期户型的几种状态：状态A：一对夫妇或单身状态B：一对夫妇+一个孩子状态C：1对夫妇+1个孩子+老人（或客人）全生命周期户型的几种面积段：85100120135一、住宅高层、小高层产品解析二、住宅小高层产品创新研究三、住宅高层产品创新研究目录高层产品洋房化高层产品洋房化高层产品：容积率高层产品：容积率高层产品：容积率高层产品：容积率3 3 3 3左右左右左右左右产品设计原则：产品设计原则：产品设计原则：产品设计原则：一、首层及顶层产品设计附加值，做到洋房化产品。一、首层及顶层产品设计附加值，做到洋房化产品。一、首层及顶层产品设计附加值，做到洋房化产品。一、首层及顶层产品设计附加值，做到洋房化产品。二、户型精细化设计，紧凑化功能格局。二、户型精细化设计，紧凑化功能格局。二、户型精细化设计，紧凑化功能格局。二、户型精细化设计，紧凑化功能格局。三、精装大堂处理，提升业主尊贵感。三、精装大堂处理，提升业主尊贵感。三、精装大堂处理，提升业主尊贵感。三、精装大堂处理，提升业主尊贵感。四、五星地库配置，打造舒适的现代化生活配置。四、五星地库配置，打造舒适的现代化生活配置。四、五星地库配置，打造舒适的现代化生活配置。四、五星地库配置，打造舒适的现代化生活配置。住宅高层产品创新研究结论：1-6层层退台处理，露台和阳台赠送最大化，设计成类洋房化的户型品质，提高1-6层的溢价空间。营销不同层售价的分析：1：1层、2层易潮湿，且在居住方面可能会很不安静。所以首层和二层的售价相对于其他首层是最低的，但是由于首层可以送地下室和前后花园，所以售价相对于二层又会有一个很高的溢价空间。2 2：30层的楼房6-8层、15-24层更好。3 3：2-6层对于高层户型来说售价试试最低的，所以我们需要通过创新的手段提高1-6的溢价空间，使1-6层的单价相对应的提高。住宅高层产品创新研究中高层类洋房化创新产立面效果（一）中高层类洋房化创新产立面效果（二）住宅高层产品创新研究高层类洋房化创新产品 鸟瞰分析图利用架空部分改造成阳台，增加实用面积户型140+140户型一层示意图利用退台，使用户获得赠送的露台，增加实用面积拉大局部进深，营造建筑前后进退关系户型140+140户型二层示意图户型140+140户型四层示意图户型140+140户型四层示意图住宅高层产品创新研究住宅高层产品创新研究户型140+140户型一层平面图优化思路：1-6层洋房处理（层层退台）首层赠送地下室首层赠送花园阳台赠送最大化2-6层在销售的时候会面临单价低，赠送与标准层一样，导致卖点不够，所以提出个概念就是中高层户型类洋房化。特点：1-6层层层退台处理，露台和阳台赠送最大化住宅高层产品创新研究户型二层平面图住宅高层产品创新研究户型三层平面图住宅高层产品创新研究户型四层平面图住宅高层产品创新研究户型五层平面图住宅高层产品创新研究户型六层平面图住宅高层产品创新研究户型标准层平面图住宅高层产品创新研究在高层户型设计中，需考虑全生命周期户型，满足不同阶段的户型面积段需求户型的设计，在这些户型中，应该着重去关注下面几点：1：易于改造2：一个空间里赋予多秋效用，打造紧凑的多功能的之家3：全客户群户型，满足不同阶段的户型面积段需求全生命周期户型的几种状态：状态A：一对夫妇或单身状态B：一对夫妇+一个孩子状态C：1对夫妇+1个孩子+老人（或客人）全生命周期户型的几种面积段：85100120135汇报完毕！呼和浩特回区万达广场三期（B区）户型方案汇报完毕