超市开业可行性分析实战手册模板.doc

零售外企管理实战手册大全内部资料仅供交流超市开业可行性分析实战手册Feasibility Analysis of the supermarket business ( ISO9000版)成全部金雅图实业编订CHENGDU JINYATU Co., Ltd 超市开业可行性分析在任何投资前，投资者全部要进行正确市场调查、分析和定位等。不过超市开业分析有自己独特之处。 进行正确市场定位 趋势 近十年来，中国零售业界兴起了“流通革命”。谁掌握了末端通路，谁就是赢家。这代表着以往由制造商主控通路已渐被零售业者所替换。 消费者需求 日益展现多样化。消费者购置商品，不仅只需要单纯商品，还想要商品背后所提供附加价值，而这些附加价值大多得靠零售业者自己来发明。 所以产生多种不一样业态商店，如百货企业、超市、便利店等，颇有“占地为王”气势，纷纷以“消费代理者”自居，来为消费者筛选商品。 选点开店关键性 在选点开店时，若未经仔细评定，不管事后怎样努力，也无法挽救，而这是身为店址固定产业零售业特征。 另外，超市在先天上受到很多限制。比如：6001000平方米卖场空间不轻易找到，城市市内一楼店面租金太高，根本不是毛利低超市所能负荷，超市周围极少有停车空间，种种困扰不一而足。 有些经营者好不轻易找到一个开店地点，就急着开店，未予充足评定，从而造成血本无归结局。 开店策略 开店策略，是开店最高指导标准。在现在猛烈竞争局势下，若没有专业化战略指导，将极难取得优势。 单店开店策略：有明确经营理念和特色，慎选一个好商圈立地 连锁店开店策略：考虑单店能否独立生存，考虑布点位置不可太过密集，也不能太过疏远，另外后勤补给配送能力、效率和管理绩效也要在考虑之内。正以下棋布局，避免“一着错，全盘输”。 充足分析市场潜力 步骤 依据各行政区域户数，和每户每个月食品消费额，计算出该行政区域食品消费总支出。 再将该行政区域食品消费总支出一定比率，作为超市市场拥有率，然后再依预先推算出超市营业额，推算出可开发店数，另以各行政区人口成长率作为设点关键参考依据。 再依此推算各市市内行政区市场潜力。 市场环境分析 竞争者调查 关键l 重在经营层面，而并非单指某一商圈内竞争店。l 假如超市是地域性商店，则最少须对隶属同一县市行政区域其它同行进行调查。l 假如超市是全国性连锁店，则须扩大范围，针对全国各地域有名气竞争者进行调查。 项目l 名称l 资本额l 成立日期l 职员人数l 单店或连锁经营l 连锁性质包含直营（R。C）、授权（F。C）或加盟（V。C）l 出资者个人名义或投资母企业名称l 外商合作能够勾选“有”或“无”方法来表明l 合作企业名称l 合作企业隶属国l 合作方法包含“技术合作”、“合资”或“二者皆具”l 价格水平由“昂贵”、“通常”、“廉价”中三选一l 品质水准填写“好”、“通常”、“稍差”三者之一l 生鲜技术水准填写“好”、“通常”、“稍差”三者之一l 服务水准填写“好”、“通常”、“稍差”三者之一l 促销活动特色适宜用文字描述l 目标客层适宜用文字描述l 年营业额假如有连锁店则须给予分别说明l 商圈特征适宜用文字描述，若有连锁店最好分开说明l 店址条件适宜用文字描述，若有连锁店最好分开说明l 其它特色店址适宜用文字描述，竞争者调查宜采取表述 超市发展环境特征分析 产业特征l 超市可替换传统菜市场，提供高品质、新鲜、卫生生鲜食品l 超市重视品种齐全，能够提供消费者日常所需食品、日用具，以满足其一次购足需求l 超市强调合理价格，以提供大众化、丰富商品为主l 超市强调购物方便，是提供给邻近居民良好购物场所l 超市强调服务 目标市场特征l 已组成小家庭职业妇女l 对商品知识或做菜方法不太了解消费者l 追求新鲜、卫生、品质良好且对价格较不敏感消费者l 收入水准或教育水准较高，较喜爱尝试新事物或追求时髦者l 较重视购物环境舒适感消费者l 女性多于男性，且年纪大多在1855岁之间l 单身在外者l 外籍华人或曾赴国外居住一段时间者l 比较喜爱闲逛消费者 竞争者特征l 强调价格导向，低价销售l 强调本身含有生鲜处理技术及鲜度管理技术，可维持生鲜商品品质l 全部产品全部品种齐全，或在一些类别品种上尤其齐全l 强调一些类别商品特色l 可提供额外服务l 可提供尤其金融服务l 强调卖场气氛及促销活动个性化l 强调高格调整体形象l 强调能提供新商品知识及新料理方法l 强调连锁经营，距离家较近l 提供购物时间方便l 强调可提供选购多样礼品l 主动参与公益活动 本身条件l 经营理念l 财务资金能力及运作情况l 专业管理技术l 生鲜处理人才及技术企业著名度和形象l 人才培育及人力补充计划l 工薪、福利水准l 后勤补助能力 开业策略 经营 独立式或隶属式独立式：专业经营，以超市为主体，大全部重视生鲜商品销售隶属式：为各百货企业隶属超市，其超市功效较弱，目标为集客 连锁店或单店连锁店：以多店连锁性质开展，直营连锁占大多数。单店：仅此一家，别无分号 全国性或地方性全国性：以连锁形态经营，而超越区域性范围。优点是可建立全国销售网，而且著名度高，可利用大量媒体宣传造势；缺点是后勤补给困难度较大，销售网易有空隙、管理不易。地方性：单店或区域内连锁店。优缺点和“全国性”恰好相反 求发展、求生存或求收益求发展：抢据点方法，快速出店求生存：采取以店养店方法求收益：只开盈利店 高格调或大众化高格调：从装潢、设备投资到人员服务训练、商品选择，均以高品质为要求大众化：采低成本运行方法，使低成本反应在商品售价上 购置或承租购置：优点是可永续经营、享受不动产增值之利益、可掌握用途主倥权，缺点是资金需求大，投资风险高承租：以合约方法承租经营一段时间，其优缺点和上述相反 超市专业或超市业加不动产业超市专业：系指经营者仅专一经营超市，不包含其它行业超市业加不动产业：经营者在经营超市时，兼营不动产业 以生鲜为主或以杂货为主生鲜为主：系指以生鲜食品为主力商品，重视生鲜处理技术杂货为主：系指以杂货商品为主力商品，重视销售管理、价格策略及促销活动 自营物流中心或委托物流中心自营物流中心：为掌握货源稳定性，并为拓展连锁店，即自营物流中心或另成立关系企业委托物流中心：单店或连锁店规模不足，委托外部物流中心或厂商直接供货 商圈 城市型、郊区型、小区型、转运店型城市型：是指大城市内商业经济及人口密集地方郊区型：是指大城市外围卫星城镇或二级、三级行政区域之人口聚集处小区型：是指大城市内或周围，配合住宅需要，开发大型小区转运站型：是指通勤上班较关键转换车站周围 商业区、办公区、住宅区商业区：是指零售商业聚集，交易频繁地域办公区：是指办公大楼上班族聚集之地域住宅区：是指住家聚集之地域  店址 独立建筑或复合式建筑独立建筑：是指该栋建筑物仅经营超市及其它相关设施复合式建筑：是指该栋建筑物除经营超市外，还有其它用途 地上或地下地上：是指卖场在一楼或二楼地下：是指地下一楼卖场及少部分地下二、三楼卖场 有停车位或无停车位有停车位：是指超市周围有停车场或停车位之设施无停车位：指超市周围无停车位或停车困难 销售 全自助式或自助式即面对面销售全自助式：系指卖场采取完全开架式，由用户自行拿取自助式即面对面销售：卖场部分采取开架式 单层楼面或多层楼面经营单层：超市卖场计划在同一层楼面，卖场较易有整体连贯性多层：超市卖场分割在两个或三个楼面，卖场不易连结 现场处理或PC厂处理现场处理：大部分生鲜食品均在超市内作业场加工处理，商品鲜度较易掌握PC厂处理：大部分生鲜食品均在PC厂统一制作，再配送至各店，效率高 二、超市选址投资者经过合适开业分析决定投资后，接下来就是对超市进行选址，这是超市开张最关键第一步。 选址标准谈到超市选址标准，先介绍一下超市业态，不一样业态有不一样选址标准。业态就是营业形态，指店铺经营规模、商品结构、经营方法等形态。现在，中国外众多超市关键有4种形态：便利店、食品超市、仓储式商场和综合性超市。 便利店是以满足用户便利性需求为关键目标零售业态。特点： 选址在居民住宅区、关键公路边及各单位所在地周围 营业面积在100平方米左右，营业面积利用率极高 营业时间通常在16小时以上，甚至二十四小时 商品结构有即时消费性、容量小、应急性等特点 目标用户：居民徒步购物5分钟可抵达，80%用户为有目标购物 食品超市采取自选销售方法，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用具为主，满足用户每日生活需求零售业态。特点： 选址在居民住宅区、交通要道、商业区 营业面积在5001000平方米 商品结构以购置频率高商品为主 营业时间不低于16小时 以居民为消费对象，10分钟左右可抵达 仓储式商场以经营生活资料为主，储销一体，低价销售，提供有限服务销售业态。特点： 选址在城镇结合部，但交通便利性强，并有大型停车场 营业面积大，通常为1万平方米以上 库架合一，装饰简单，节省成本 商品结构关键以食品、家用具、服装衣料、文具、家电、汽车用具、室内用具为主。关键是商品广度要宽。 目标用户以中小零售商、餐饮业、集团购置和有交通工具消费者为主。 综合性超市以销售大众化实用具为主，满足用户一次性购足需求零售业态。特点： 选址在住宅区、城镇结合部或商业密集区 营业面积在2500平方米以上 商品结构：生鲜食品、衣食用具齐全。关键在商品深度。 目标用户：满足消费者中比率最大中等收入阶层消费需求 设施和装饰比仓储式商店好总而言之，每一个零售业态全部有自己特点，有其优点，也有其对环境特殊要求，而且多种业态之间现有一定竞争关系，又能相互填补对方不足，合理布局就能起到优势互补和繁荣市场作用。 商圈调查方法确定了选址标准接下来就是进行商圈调查了。在调查商圈之前，要确定调查标准、目标、方法、种类，和资料怎样取得和活用，调查实务展开等。 调查应坚守两大标准 常常以长久性眼光（通常是以上）来判定资料 以事实来判定，应完全严禁臆测，以免造成错误决议 调查目标 设定商圈范围 估算开店后营业额 调查商圈客源 调查竞争店 卖场所适规模 投资回收可行性 调查方法关键 调查种类确实定 调查手段确实定 调查对象确实定 调查统计分析方法和结果 调查担当确实定 调查时间表确实定 调查种类确实定 资料调查l 某预定地域人口数、户数资料l 城市计划、城市建设指定用图l 竞争店分布图l 竞争店或未来大型店预定计划l 竞争店销售业绩 现场调查l 对交通道路网确实定l 竞争店调查l 消费者调查 商圈设定商圈设定必需以地图为基础来进行判定，就“工欲善其事，必先利其器”见解来看，必需先作好完善缜密地图，才能顺利进行设定工作，但制作地图亦讲求诀窍。 地图制作 首先将基础资料划入地图基础资料包含：l 行政区分人口数、户数分布l 竞争店位置分布图l 住宅区位置分布图l 等高线地形图l 城市计划图 做法l 市区准备1：10，000百分比地图，郊区准备1：25，000百分比地图。l 将行政区，以千米为单位，填入人口数、户数l 在竞争店描绘500米半径图，可依竞争店平方数大小设为500米或1000米。l 在地图上记入竞争店平方数、营业额l 一样以500米半径在预定地画圆 住户分布图：确定500米商圈内有多少户数 住宅地图l 调查竞争店之正确位置l 商圈设定后，计算商圈内住户数l 进行完店址调查以后，在该图上记入部分店业种类别、卖场规模 地形图l 把握道路高度、坡度情况l 用户利用自行车或步行购物时，高低不平是阻碍来客关键原因 城市计划、道路计划图l 预定地500米距离范围内，周围计划道路已确定用途者l 记入住宅计划区 估计商圈范围先预估预定地市场拥有率，并将之和达成损益平衡点销售时所必需拥有率相比较，以判定有没有具体调查必需。 商圈范围种类l 中小商圈：范围约5001500米，以徒步或自行车可到，以销售便利商品、生活必需品为主l 大商圈：是以汽车为主，范围约5000米，来客大全部以购物为目标，大部分以贩卖选购品为主l 超大商圈：高速公路或捷运所形成广大商圈，以贩卖特殊器材为主 5000米以内商圈设定方法l 完成预定地及周围环境后，再设定商圈l 在1：15，0001：10，000地图上记入预定地及竞争店所在位置l 填入竞争店等多种店铺，将它们称为商集l 依据店规模画图，以预定地和竞争店为主1、 600平方米以上超市画半径5001000米圆2、 300600平方米画半径300米圆3、 300平方米以下画半径100米圆 实施来店用户问卷调查，来设定商圈l 访问项目l 将约100150份问卷中所搜集住址，在地图上标示画线，如此一来商圈自然显现l 商圈确定时，利用住户资料算出户数l 户数乘以每户每个月家计支出就是一店营业 商圈设定 概念：l 一次商圈：即本店利用最多地域，占70%来店用户地域l 二次商圈：也有其它店利用，无法确定去哪一边较多地域，或是店铺比本店小一次商圈 用地调查及评定 用地调查内容 店址调查l 标物内含设施影响l 面积l 城市计划情况l 道路交通及停车能力l 地租及用途l 租期和押金l 房屋情况l 业主 环境 人口数、户数 道路交通流量 客层 竞争店 城市机能 是否有其它可替换店址 年营业额估计 损益平衡点设定 用地调查分析合适用地和适宜位置购物中心开发先决条件，购物中心对区位有严格要求，这关系到未来商业经营成败。用地地理位置和周围地域经济情况和人口情况决定购物中心能否生存。取得足够购物人群有两种路径，一个是依靠大居住区和消费群，另一个是扩大服务商圈范围。 用地域位和交通情况分析标准l 最短时间标准l 区位易达性标准l 聚集标准l 靠近购置力标准 分析资料l 购物人口分析l 交通易达性分析l 区位分析 用地经济情况评定l 假如用地全部者不止一个，需要取得每一个全部者认可l 需要分析用地合理价格或租金，决定是否值得购置并能够取得投资回报l 用地必需许可进行零售开发，假如是非商业开发用地，需要考虑改变用地性质可能性 用地物理情况用地取得以后，需要对用地进行实地调查，对用地规模、形状、整体性、地形特征和地段可进入性、地段周围环境等原因做深入分析，判定其是否适合购物中心开发。l 用地物理情况调查1、 用地形状2、 用地平整性3、 用地可进入性4、 郊区用地视觉可见性5、 用地周围情况l 目标地选定检核表 三、现代超市开店步骤开店步骤：为实现连锁经营开店目标，写掉开发策略和长久战略，超市所计划出来连贯性行动。 开店组织架构开店选择方法，只要适适用于投资者本身特质方法就是好方法。故大投资者用是快速开店方法，转眼形成一个大型超市连锁系统；而小投资者因为本身财力有限，不能负担太多财务风险，故多采取稳健标准，先从单店开始经营。 从零开始 店址寻求、商圈调查，店铺计划及内外装修设计，可聘用专业人才或委托专业顾问企业来进行调查或设计。 聘用精通商品采购人才 聘用处理生鲜食品技术人才 聘用收银员、防损人员、后勤工作人员 把不一样专业背景人员，依不一样工作性质加以组织，称为开店组织，由店长综合指挥运作。 多个店拓展时当超市发展达成多店时，就会逐步成立一个总部。关键作用为统一店铺中后勤工作，达成简单化、标准化、专业化、集中化等标准。多店开店组织可分成两种，一为无生鲜处理中心分店，一为有生鲜处理中心分店。 企划l 商圈调查l 统计分析取样l 商圈分析（拟订开店硬件战略）l 预算设定l 店铺经营计划拟订 开发部门l 开幕日期选定l 开店决议过程拟订l 平面配置图设计l 店铺设施导入l 店铺设备导入l 冷冻冷藏柜工程导入l 内外装潢工程进行 会计部门l 收银系统、EOS、POS系统导入l 收银机安装试验l POS机连线作业l 会计步骤和支票管理要求l 现金收入和支出管理要求 总务l 人事招募l 人员训练l 备品及各部需求准备和分配l 公关作业关键点l 人事规章l 工商营业执照及其它执照申请 商品部l 商品方针政策拟订l 商品组成及品种选定l 价格设定（依商品小分类别）l 竞争店关键商品售价调查l 特卖促销商品决定l 卖场演出企划、分配l 其它促销活动展开 配送处理中心l 选择合作厂商和商品l 厂商进货管理要求l 沟通会议进行l 配送范围、路线立即间表决定l 订货、验货、出车配送管理要求l 物流搬运工具设施准备 营业部l 工作手册实施l 工作工具准备、搬运l 勤务计划安排l 工作分配及支援需求提出l 补充订货系统运作l 检品工作查对l 新进人员训练动作测验l 卖场POP演出l 开幕前公关造访实施l 商品陈列演出l 人员服务训练l 卖场异常情况应变方法 人员配置 工作分配方法 确定部门总体工作及完成期限 预估完成单项工作工时 以完成期限优先次序挑选最紧迫工作，再依其所需工时数来分配人力 例行工作汇报及例外汇报要求 设施配置 店面设施店面设施关键功效是诱导及宣传，以引发消费者注意，并产生爱好，继而快速联想。怎样激发消费者内心欲望，让欲望驱使消费者本身很轻易走进来，这是店面设施最关键功效。超市关键相关设施和要顾及，大致有下列几点事项。 停车设施是否完备 招牌l 功效是“打招呼”和“自我介绍”，同时又能表现超市个性特征，其内容应包含店名、业态。l 应追求艺术上美感，更关键是内容正确。l 避免反复和雷同，还应注意美感和冲击力。l 制作要精美，选材既要考虑耐久、耐污染性，也要考虑质感性。l 安置要适当。醒目易见招牌位置和距离、试点相关。 外装设计l 店面设计是否使人感到亲切l 店面情况是否整理适当l 店面设备是否充足l 店面通行是否顺畅l 店面前是否要摆设摊位，举行促销活动l 店铺设计，是否让人对季节改变感到敏感l 是否留心展示橱窗能发挥出对外展示物品、对内陈列商品效果l 是否留心玻璃会反光问题l 是否留心要在店头摆放吉祥物 入出口设计怎样选择一个合适入口，将是决定以后来客数多寡关键。l 第一主通道关键性、特点1、 宽广。宽广是欢迎证实，狭窄是不欢迎证实。2、 商品要让用户进入卖场后，感到惊讶和兴奋。3、 是取得最大单位面积利益地方，现有特价商品也有畅销商品。l 用户从右侧入口轻易进入右边比左边占有优位。对用户来说，能自由使用右手卖场，便会成为用户第一卖场 中央设施中央设施就是我们所称卖场。其关键机能为展示陈列、贩卖及促进销售。关键应考虑项目以下： 内装设计当消费者走入店内时，首先是环视全场，而所期待是一个明亮、舒适购物环境。我们知道，消费者购物，有70%80%是在悠闲、自由自在环境中，不知不觉所选购。卖场设计不在华丽，而是要给商品及客人有适合空间。思索：l 和周围商店相比较，是否更醒目、更突出？l 整体状态是否良好？l 墙面是否有利用效果？l 空间是否充足利用？l 店内视野是否良好？l 墙上所做广告利用效果怎样？l 天井高度是否适合？l 天井和柱子利用是否充足？l 地面机能是否充足发挥？l 柜台及接客台设置是否合适？l 各项商品销售场所分配是否妥当？ 通路l 通路计划l 消费者路线l 通路设置问题处理 陈列用设施陈列设施和商品互为一体，良好陈列设施，如冷藏冷冻柜等，不仅能确保产品新鲜度，更能展现出商品魅力，增加消费者购物欲望。常见陈列设施有陈列架、各式各样陈列平台和多种辅助器材等。相关陈列设施，最需要考虑就是让商品很轻易地被看到和方便取放。思索：l 陈列橱柜形态、位置、排列、大小是否适宜？l 橱柜内商品看起来是否显眼，购置时是否轻易拿取？l 陈列架上商品，是否易于挑选、整理？l 价目表是否清楚易见？l 商品陈列架高度、宽度是否合适？l 陈列架上商品标示是否清楚？l 陈列架是否清洁？l 商品陈列是否考虑到用户视线和视觉？ 标示用设施良好标示，可指导消费者轻松购物，也可避免死角产生。标示用设施，关键包含进门商店配置图、商品别标示、促销海报、介绍商品或装饰用照片等。思索：l 出入口、紧急出口等引导客人出入标示是否显而易见？l 各部门指示标示是否显著？l 气氛部署设施是否轻易使用？l 广告海报是否陈旧破烂？ 接客设施接客设施，包含在进口处服务台和最终结帐收银台。接客设施应思索是：在什么地方，要提供给用户什么样服务？思索：l 接客设施位置和设计是否合适？l 化妆室是否充足、清洁、明亮？l 是否有让消费者休息地方？l 是否有让小孩游乐场所？l 寄物是否方便？l 是否有置伞架？伞套？l 是否有充足方便垃圾筒？l 是否设有配合性专柜，以方便消费者？l 是否设有自动提款机？ 后勤设施后勤设施关键机能是为职员劳动、生活和商品加工处理和进货等。关键包含：工作场、生活设施、办公室、仓库、器具等。思索：l 配置面积是否合适？l 路线是否流畅？l 设施是否符合卫生、安全要求？l 职员生活设施是否让职员感觉舒适、安逸？l 办公室居枢纽位置，是否能确实掌握前、后场？l 仓库进出是否方便？l 多种器具是否充足？l 整个后场为一支援单位，相关设施是否能激发职员潜能、发挥效率？ 建筑设施 空调设施 色彩表示店铺色彩要素有商品、陈列器具、天花板、壁画、地板及照明设施，关键考虑原因为其色调是否均衡和协调。假如菜大多采取绿色，水产大全部采取蓝色，畜产大多采取红色等。 照明在店铺中，照明任务很大，有增加商品魅力，增强商店气氛，提升购置力等效果。照明关键有直接照明、间接照明、半间接照明和局部聚光照明等，应视各项商品特征，采取不一样照明。超市照明，最少应在750勒1000勒，至于尤其陈列部分，则视需要不一样应在1000勒3000勒之间。 音响好音响让人流连忘返。假如店内播放音乐，能取得消费者喜爱，消费者会在聆听音乐同时，选择更多商品。音乐选择依时段不一样，而做不一样搭配。 商品配置有了好设施，假如没有商品导入，则仍然只是一个“建筑物”。设施目标，是要和商品结合而成为“卖场”。超市所销售商品依面积不一样而产生差异，少则四五千项，多则一两万项。超市利润起源，就是靠商品买卖价差而取得。故商品导入好坏，影响了商店经营成败。 面积分配 参考现有超市平均比率做卖场各项商品面积配置比率应和国民消费支出比率相同。但实际上，超市商品结构比和国民消费支出结构比有很大差异，而且多种商品因陈列方法不一样，所需面积也有很大差异。但我们仍需一数字做基准，做最简单分配后，再做调整。 参考竞争对手配置做面积分配工作找一家竞争对手或是某家经营得很好能够模拟店，先了解对方卖场配置，考虑自己卖场情况。其它超市，尤其是专业超市展现是，经有没有数次经验而加以修正后才能达成最好效果，我们应利用她人经验，而不要自己去撞得头破血流。部门类别面积分配做好后，应再依中分类商品结构比率，做多种分类商品分配，最终再细分至各项，就完成了陈列面积配置工作。 商品配置通常消费者到市场购物次序是这么：l 果菜l 酱渍菜l 肉类l 鱼类l 冷冻食品类l 调味类l 糖果饼干l 饮料l 速食品l 癖好品l 面包l 日用具 四、现代超市投资收益分析正确投资收益分析能够使超市经营者作出正确经营估计，进而修正自己经营战略和营销策略，确保超市发展资金动力。 现代超市经济规模分析调查超市所在地点是否有利，可从商圈内调查得悉，商圈内购置力是营业背景和后盾，从商圈内国民消费支出食品支出，能够决定商店所在地点是否适宜，和营业场地面积、合适规模。计算出卖场应有规模后，还需考虑下列几点： 资金多少 租期期限 未来发展潜力等店铺设施和机能 资金需求评定 卖场规模是否合适 分租计划食品超市导入分租有两个原因，一是使所拥有商业设施多样化，二是经过分租租金收入，来降低损益平衡点。 实施资金计划模拟 依据商店概念、合适卖场规模及分租计划，研究出直营租金负担和分租租金机器设备投资组成比 预定地取得成本，租金费用 早期设备计划以第（1）（2）项为基础，计算内部装潢、杂项设备、备品等费用 资金计划设定怎样取得调度资金 营业额计划以销售额预估值为基础，预估开店后各年度销售额。 收益计划从现有情况、竞争关系，来推定各年度毛利率、毛利额，相关分租收入也须按年度分别来设定 经费计划把销售管理费用项目，利用现有店资料，用年来设定。 长久资金收支计划相关资金计划中常常收支及运转资金，须实施5年左右估算。应依据当年损益数字及支付贷款、偿还贷款期间等来作判定。假若收支计划产生问题而不能实施时，应控制部分可紧缩项目费用。 投资明细汇报及损益分析 营业额预估（不含加值营业税）影响原因： 物价上涨指数 人口数、户数异动 市场没落 竞争店加入 道路交通体系改变 消费行为改变或产生业态发展新趋势 销售成本预估 营销费用 房地产取得成本前提，必需按相关法律要求。通常土地不列折旧，房屋则须提列折旧 租金根据租屋协议要求做调整 开店成本（贷款）利息应包含押金利息负担 保险费用（产物保险）依承保金额按月计算每个月保费 有些超市隶属于大楼地下室，需按使用面积数提列管理费用 薪资费用按调薪幅度调整，但需注意薪资在管理费用中所占百分比有限，超出时生产力将出现危机，故薪资水准管理和职员、兼职打工百分比需依年度调整，以保持生产力提升。 水电费用也有调升可能。 单店促销费用较高，多店则较低，但促销费用以不超出营业额1.5%为主。 新开店可少列些修理费用，而3年以上旧店则需多家预提 其它费用 损益平衡点销售额估计损益平衡点销售额是店铺收益和支出相等时营业额，超出此营业额，店铺即产生盈余，低于此营业额即表示亏损。计算方法： 固定费用：将每个月固定支出项目累加起来即为固定费用。包含职员薪资、公共事业水电费、电话费、固定租金、折旧、押金利息、开店贷款利息、保险费用、修理保养费用等 销售毛利率：即销售毛利占营业收入之百分比 变动费用：包含直接运行成本、包装费、广告促销费、工资等。把会随营业额多少而变动项目累加以后占营业额百分比，称为变动费用率。 损益平衡点销售额=固定费用/（销售毛利率-变动费用率）五、现代超市店名及招牌设置招牌是超市关键传输媒体之一，她含有很强指示和引导功效。同时，也是一个超市店铺区分于其它店铺关键工具，是超市象征。用户对于一个超市认识，往往是从接触超市招牌开始。它是传输超市形象、扩大超市著名度、美化环境一个有利手段。 现代超市店名设计策略超市店名是外观形象关键组成部分。好店名能给人留下生动、清楚印象，同时还能快速地把超市经营理念传输给消费者。正是因为它是一个大家易于记忆且印象突出符号，所以它成为在VI设计体系中首要考虑小说。一个好名称，能够增强超市企业感染力，带来滚滚客流。 超市店名命名多个方法 以人名来命名 以经营特色来命名 以货物质量、方便程度等形容词来命名 以所属购物中心或商厦来命名 以其它方法来命名 超市命名注意事项 必需含有独创性和识别性 必需含有统一性 必需含有可传达性 现代超市企业招牌设计要求 招牌色彩消费者对于招牌识别往往是先从色彩开始再过渡到内容，所以招牌色彩在客观上起着吸引消费者巨大作用。所以，要求色彩选择应温馨、明亮而且醒目突出，使消费者过目不忘。 招牌要求在表示上简练突出，而且字大小要考虑到中远距离传达效果，含有良好可视度及传输效果。 招牌材质要使用耐久、耐雨、抗风坚固材料，如木、塑料、金属、石等，以灯箱来做招牌。在多种材质选择时，要注意充足全天候视觉识别效果，使其作用发挥到最大。 现代超市企业招牌种类 广告塔 横置招牌 壁面招牌 立式招牌六、现代超市卖场布局设计卖场是超市“脸面”，正如同热闹脸总充满表情一样，超市卖场也要不停地适应用户需求和市场环境改变加以调整，才能充满活力。卖场火力取决于有创意卖场设计和商品布局陈列，商品表现、色彩组合、灯光、设备合理配置及合适适用。 卖场设计中应注意多个问题卖场设计中应注意多个关键经营管理技术，即：怎样让用户进入店内、怎样让用户在店内行走、怎样让用户在商品面前停留、怎样让用户购置。通常来说，进入店内购物用户心理和行为基础上能够概括为以下程序：进入店内店内行走停留审阅及联想触摸购置满足。基于以上店内用户购置心理和行为，在进行卖场设计时最少要认真考虑四个问题： 怎样让用户进入店内任何一个零售业态全部是从请用户进入店内开始。所以怎样让用户很轻易地进入店内购物就成为卖场设计首先考虑问题。一个超市在用户心目中形象首先取决于下面部分原因： 超市选址及附件交通情况 停车场大小及其位置 店面色彩、标识及照明 出入口位置、开入程度及有没有障碍 店内通透性 出入口处商品布局及陈列方法 正门入口处清洁及整理整理 怎样让用户在店内行走怎样让用户在店内行走，实际上是卖场商品怎样配置，即商品布局问题。商品布局要实现三个目标：一是让用户在店内自然走而且其行走路线正是店方所期望路线，即所谓用户流动路线控制；二是让用户了解店内商品位置，便于选购；三是让用户购物结束后感到满足并愿意再度光临。实现上述三个目标要取决于以下几项技术应用： 用户流动路线设计 通路设计、尤其是主通路设计 卖场内磁石点设置 商品分类 POP广告 怎样让用户在商品面前停留怎样让超市卖场商品吸引用户，让流动中用户停下来，拿取商品欣赏并能够将商品放到购物车里，这是商家必需努力去探讨去做工作。包含： 陈列商品是什么 商品陈列位置 商品陈列形式 商品陈列量和陈列面 商品色彩组合 照明和POP广告 怎样让用户购置考虑： 反复购置、连带商品摆放位置 新商品、特卖商品陈列位置及陈列形式 试食商品陈列 生活提案形式陈列 卖场布局基础要求 卖场基础标准 入口、出口处要分清 入口处要摆放富有季节感、色彩感、购置频率高商品 店内深处摆放含有吸引、购置频率高商品 商品摆放要充足考虑到购物次序 生活必需品要摆放在商店各处关键位置，方便用户走便整个商场 相关联商品陈列要下功夫 收银处要设在出口周围 通道要有足够宽度 整体布局应该一目了然，不存死角 卖场入口和出口 超市卖场入口和出口应分开，各设一处，并和主通道连结，这么确保没有死角，使用户尽可能转遍整个商场。 大型综合超市卖场出入口设计示范：l 沃尔玛：在设计卖场布局时，分为上下两层，将入口处设计为从二层卖场入口，将一层卖场设计为出口。l 家乐福：卖场出入口设计和沃尔玛恰恰相反，将入口处直接设计在一层，而将出口处设计在二层。 卖场通道 超市通道分主通道和副通道。主通道从入口开始沿墙壁直到出口；副通道指货架之间通道。 通道设计标准要：l 宽广l 笔直l 平坦l 少拐角l 比卖场明亮l 没有障碍物 通道宽度l 通行人数和通道宽度基准通行人数 通道宽度基准1 0.92 1.23 1.84 2.45 3.0l 不一样规模超市通道宽度基础设定值1层销售面积 主通路宽度 副通路宽度100平方米 1.5米 1.2米300平方米 1.8米 1.3米1000平方米 2.1米 1.4米1500平方米 2.7米 1.5米平方米 3.0米 1.6米 商品布局超市商品布局须依据用户需求和用户计划性、非计划性购置行为、购置次序应结合超市利益为中心经营目标，充足考虑关键商品布局和怎样发明含有吸引商品卖场。超市关键商品即消费者日常生活必需品应尽可能采取“走便商场布局法”，摆放在主通道两端，商场四面和中间位置，以合适增加用户在商场购物时间，促进非计划性购置商品销售。不管大型综合超市，还是中小型超市，商品布局全部应和出入口联络起来。国外做法是入口直接引入到非食品区，而食品区（包含部分日用具）和出口联络起来。 基础卖场设计图为了要用户选购我们陈列商品，就必需要用户先触碰我们商品，故而须先让用户看得见我们陈列商品，进而就必需把商品陈列于货架之前端。把商品陈列于货架之前端，也就等于是用户走至货架之前端。做好配置是很关键事。首先设计主通道，主通道遵照下列各项标准： 以主通道条件而言，通道须宽广 需为直线 需为平面（不要凹凸不平） 需为逆L字型 以入口为起点 延壁面至内部 直角转弯 入口为左右两壁（不要在楼面中间） 出口在入口一端 主通道两侧是陈列能吸引用户选购商品在主通道两侧陈列能吸引用户选购商品，而在主通道尽头再制作能吸引用户选购卖场。认为了诱导用户经由主通道走至最内部之卖场，不管怎样也需诱导用户走一段长距离通道，故而店内死角要少，动线要加长，用户停滞店中时间也要使之加长，进而也可借此提升客流量。商品陈列组合时候，标准上依各商品群别相关部门，尽可能摆置一起，关联性较淡薄者则部分摆置。