物业公司新员工培训方案样本.doc

新职员培训方案绿 化 管 理 服 务管 理 部目 录一、物业保洁服务项目4二、门厅、大堂清洁和保洁6三、走廊/步梯清洁和保洁8四、门窗、灯饰清洁和保洁9五、电梯轿厢清洁和保洁9六、共用设施清洁和保洁11七、清洁工作检验标准和方法13前 言物业清洁养护是物业管理关键组成部分，是表现物业管理水平关键标志。高素质物业清洁养护为业主或用户提供整齐、舒适、优美工作环境和生活环境。而且，物业经过清洁养护，能够延迟和减缓物业装饰物表面自然老化和人为磨损，保护物业装饰材料，延长物业再装修翻新周期，取得既经济又能保持物业美观效果。此次培训教材在编写过程中，参考了很多书籍和资料。她们见解和素材，对本教材编写有很大帮助。在此向她们致以真挚谢意。因为本教材内容大多是物业管理企业实践经验总结，所以受认识水平局限，内容存在问题和不足期望各位同事和领导批评指正，方便深入修改和完善。管 理 部二00五年五月三十一日一、物业保洁服务项目清洁工作是物业管理中一项至关关键工作，专业清洁企业首先能够为业主提供安全舒适、整齐办公环境，其次对物业公共环境、公共设施设备做好定时清洁、维护和保养，才能保持其正常使用功效并延长其使用寿命，从而达成使物业保值增值目标。一、 常见器械及清洁剂（一）设备：1、 吸尘器。为吸灰尘、污物之用，有吸地面灰尘、吸地毯灰尘、清洁家俱污物等不一样类型吸尘器。2、 吸水机。用于地面磨光作用，对于吸收地毯水分、加紧干燥也很有效。 3、 地毯清洗机。关键用于帮助清洗地毯。4、 抛光机。用于地面磨光作用，对于面积大楼宇，尤为必需。    另外比较常见工具还有：安全梯、刷子、扫把、拖把布、海棉、喷壶、胶手套、刀片、长柄手刷、手推车和小心地滑标志等。（二）药剂：1、 去污粉。用于清除污迹、污渍。2、 洁厕灵。用于清洁卫生间陶瓷制品上污渍。3、 起蜡剂。用于清除大理石地面、墙面上旧蜡渍。4、 免抛蜡。用于大理石等物体表面涂蜡保养。5、 玻璃清洁剂。用于清洗玻璃、镜面、瓷片及电镀物品表面尘埃及污垢。6、 天那水。用于溶解、稀释油漆。7、 地毯清洗剂。用于清洗地毯上污渍。8、 不锈钢清洁剂。用于清洗不锈钢制品表面污渍。二、 人员安排及保洁员职责    保洁员岗位安排，通常应依据物业用途（写字楼、商场或酒店等）、面积等原因来确定，通常来说商场或酒店清洁岗位及人员应相对多部分。基础岗位以下：现场经理、领班、室内定岗保洁人员、室外定岗保洁人员、机动保洁人员等。（一）室内保洁员职责：（1） 负责物业内各层电梯厅、走道、楼梯等公用区域地面、墙面、天棚清洁工作。（2） 负责物业内信报箱、井道口、管线、消防栓等公共设备设施清洁工作。（3） 负责物业内公共卫生间清洁工作。（4） 负责地下室、天台、转换层清洁及其明暗沟疏通清理工作。（5） 对用户违反清洁管理要求行为进行劝阻、纠正。（6） 完成上司交办其它工作。（二）室外保洁员职责：（1） 负责物业红线范围内道路、绿化带等公共区域地面清洁工作。（2） 负责物业周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口清洁工作。（3） 定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行潜疏通。（4） 负责室外明装管线和明装公用设备设施外表清洁工作。（5） 负责室外果皮箱、垃圾屋清洁、清运和消杀工作。（6） 对辖区内违反清洁管理要求行为进行劝阻、纠正。（7） 完成上司交办其它工作。三、 物业物业保洁范围及标准（一） 范围：    室内地面、墙面、玻璃、金属制品、天花、电梯、洗手间、大堂、步行梯、指示牌；公共区域标牌、设施等。室外地面、草坪、垃圾桶、指示牌、停车场等公共部分设施。（二）标准：地面：硬质地面台阶及其接缝是否洁净，上蜡是否光亮，地毯是否清洁，有没有污点和霉坏，梯脚板墙脚线、地脚线等地方有没有积尘、杂物、污渍，广场砖、车库地面是否洁净，花基、花坛内是否有烟头、杂物，绿化牌、庭院床是否洁净、光亮。墙面：大理石、瓷片、砖是否洁净、明亮、无污迹。玻璃：玻璃幕墙、门、窗、镜面围栏、触摸屏、扶梯玻璃是否洁净透亮。金属制品：如电房门、梯门、支架、热水器、消防门、烟灰缸、水龙头、不锈钢栏杆等是否用指定清洁剂擦过，是否光亮无锈迹和污迹。天花：光管、指示牌、光管盘、灯罩等设施是否洁净无尘，无蜘蛛网。电梯：电梯箱、各层电梯门轨道、显示器、扶梯、梯厅是否洁净无尘，电梯箱是否洁净无杂物、污渍。洗手间：皂盒、干手器、厕水箱等设施是否洁净、无损坏，洗手间内有没有异味，便器、洗盆、尿斗有没有水锈，台面洁净无水迹，厕纸是否齐全。开水间：检验垃圾桶、门边柜、茶渣柜是否洁净无异味。大堂：烟缸、废纸及垃圾桶内其它脏物是否按要求立即清除，防滑经地毯是否洁净、清洁，接待台、保安亭等设施是否洁净无杂物。四、 常见影响清洁情况及处理方法影响清洁情况关键有梅雨天、暴风雨、水管爆裂等，发生这些情况处理方法以下：1、 梅雨天处理措施：梅雨季节大理石、瓷砖地面和墙面很轻易出现反潮现象，造成地面积水，墙皮剥落，电器感应开关自动导能等现象。出现这些现象处理措施是：* 在大堂等人员出入频繁地方放置指示牌，提醒客人“小心路滑”* 增派人员，立即清干地面、墙面水迹。* 如反潮现象比较严重，应在大堂铺设一条防滑地毡，并用大块海绵吸干地面、墙面、电梯门上积水。* 仓库内配好干拖把、海棉、地毯、毛巾等防潮用具。2、 暴风雨天气处理措施：* 加强各岗位巡查，对天台、裙楼平台阴暗沟渠、地漏，要派专员检验，如有堵塞立即疏通。* 检验雨污水井，增加清理次数，确保通畅无阻。* 各岗位清洁员要配合保安员关好各楼层门窗，预防风雨刮进楼内，淋湿墙面地面及打坏玻璃。* 仓库内备好雨具、铁勾、竹片、手电筒，做到有备无患。3、 发生水管爆裂处理措施：当楼层内发生水管爆裂，造成楼层浸水时应按下列措施处理：* 快速关闭水管阀门，立即通知保安和维修人员前来帮助。* 快速用扫把扫走流向电梯厅水，如控制不了时可将电梯开往上一层楼，通知电梯工关闭电梯。* 用垃圾斗将水倒到水桶，再将余水扫进地漏，再用吸水器吸干地面水分。* 打开门窗，用风扇吹干地面。* 处理水管爆裂事故要预防触电。二、门厅、大堂清洁和保洁(1)门厅和大堂关键特点    来往人流多而频繁，所以带人尘土亦较多，如不立即清除，将会扩散到大厦其它区域及楼层，另外其装修亦较其它区域豪华，摆设和饰物也较多。门厅、大堂是大厦使用者和外来客人进入大厦第一场所，是显示大厦等级和管理水平关键区域。    (2)日常保洁项目    1)地面及人口处清扫。    2)玻璃门和玻璃屏幕、间隔擦拭。    3)多种家俱摆设和装饰物、标牌、消防器具等擦拭。    4)墙壁和墙壁上装饰物、标牌、开关盒扫尘、擦拭。    5)果皮箱清倒、擦拭。    6)金属柱子、扶手、饰物等金属擦拭。    7)烟灰缸清倒、更换。    另外还有天花板、吊灯等特殊清扫项目。    (3)注意事项        1)为降低大家将室外尘土带人室内，门厅人口处应放置防尘脚垫。遇雨天，应铺有吸水性脚垫。    2)门厅及大堂入口区域应设专员推尘，随时擦拭大家进入时留下脚印。    3)门厅及大堂地面多为花岗石、大理石、水磨石、瓷砖、聚氯乙烯地板、橡胶类地板或地毯。应依据各类材质，采取不一样清洗方法。    4)不锈钢、铜、铝合金等装饰，如柱子、扶手、标牌等，因轻易受氧化腐蚀，擦拭时要小心选择专用清洁剂、保护剂，切记不要造成划痕。    5)注意不要碰倒、碰坏大堂内多种摆设饰物。     (4)保洁工作安排    因每个大厦门厅及大堂面积不一样，所以保洁要求也不一样。若范围较大，应按保洁项目、作业量及区域进行人员分工；若范围较小，可配置一个保洁员，采取“定时巡回清扫、依次逐项擦拭”作业安排。    1)定时巡回清扫  大厅地面是最轻易被弄脏地方。通常门厅及大堂，每30min(时间长短应视人员流动量及其它原因而定)定时巡回清扫一次，以确保地面常常处于清洁状态。关键是扫去地面垃圾、灰尘，擦去地面污迹、水迹，保持地面光亮、清洁。    2)依次逐项擦拭  门厅及大堂日常保洁其它项目通常每日擦拭一次便可，就事先安排好工作次序，依次擦拭。要求每301min地面巡回保洁一遍，每巡回保洁一遍时间通常为10rain或再长部分，其它约20minfl寸间，用来依次、逐项擦拭其它项目。有项目，如烟灰缸清倒或更换，可结合地面巡回保洁进行。三、走廊/步梯清洁和保洁(1)走廊和楼梯保洁关键特点    人员来往频繁，多处于不间断使用状态，轻易被脏污。步梯，尤其是自动扶梯清扫，属立体作业。电梯门、电梯轿厢、楼梯扶手多为不锈钢或镀锌、镀铬材料，轻易被腐蚀变色。    (2)日常保洁项目    1)清扫走廊和步梯地面垃圾、尘土。    2)擦拭走廊墙壁和墙壁饰物、标牌等。    3)擦拭走廊内花架等摆设及消防栓等设施。    (3)注意事项    1)清扫楼梯通常从上到下倒退着作业，要注意安全，避免跌落事故。    2)清扫楼梯为立体作业，不能让垃圾、尘土等从楼梯边落下去。拖擦时，地拖不能太湿，不能让楼梯边侧留下污水迹。        3)事先了解确定电梯门、电梯轿厢壁板、楼梯扶手所用材质，然后选择对应清洁剂。通常应做试验后才能大量使用，以防损坏及腐蚀材质。    4)清扫自动扶梯时，应在停止运作时进行，以确保安全。    5)用清洁剂刷洗步梯时，应竖立中英文“工作进行中”通告牌，并用拦护绳拦护，以防行人滑倒跌落。        (4)清洁、保洁程序    1)走廊清扫    先使用扫帚扫除垃圾尘土；再用地拖拖擦一遍(地毯则要吸尘)。以后视情况每小时或每30min巡回保洁一遍。        在巡回保洁同时，拣去盆景内垃圾杂物。    清倒烟灰垃圾筒，并将烟灰垃圾筒冲洗擦净，将地面拖擦洁净后，按原位摆正放好。    按预定顷序依次擦拭门窗、窗台、墙壁饰物、镜面、开关盒、插座盒、消防栓门、标牌、风口、踏脚板等(墙壁面积大，为定时作业，可穿插在日常清扫中进行，即天天做一段)。    2)步梯清扫   用扫帚扫除垃圾尘土，要自上而下，逐层清扫，把垃圾、沙泥、尘土等脏物从两边扫至中央或从外侧扫至靠墙一侧，再扫到下一级。    用垃圾铲随时搜集垃圾或集中到平台后再搜集。前者操作不方便，但扬起灰尘少，后者反之，各有利弊，作业时应视梯面尘土情况而定。    用地拖拖地，注意不准在边侧留下水迹。        用抹布擦拭楼梯扶手、栏杆、挡板，脏地方可用清洁剂擦拭。用抹布擦拭墙壁饰物、窗台及门窗玻璃等，墙壁可用带静电除尘器除尘。四、门窗、灯饰清洁和保洁(1)门窗清洁和保洁        门窗是建筑物关键组成之一。在智能化高级物业中，玻璃门窗、多种镜面及装饰柱较多，而且轻易污染，所以清洁工作尤为关键。  1)门框、窗框保洁   门框、窗框及其它玻璃装饰边框，多采取木质、铝合金、钢塑、铝塑等材料。清洁操作程序和方法是：  用半干抹布擦拭，最终用干抹布擦净水迹  必需时用半干抹布蘸上清洁剂擦拭，最终用干抹布擦净水迹。  擦拭时应从上而下，留心转角部位和把手擦拭，最终擦拭窗台。  2)玻璃、镜面清洁      先用刀片刮掉玻璃上污迹。  将玻璃清洁剂和清水按百分比兑成玻璃清洁溶液。      把浸有玻璃清洁溶液毛巾裹在玻璃刮上，然后用合适力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹。  污迹较重地方要关键抹。  取掉毛巾再用玻璃刮刮去玻璃表面水分。  一洗一刮连续进行，当玻璃离地面较靠近时，应把玻璃刮作横向移动。  用毛绒毛巾抹去玻璃框上水珠。  最终用地拖拖抹地面上污水。  清洁高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。  (2)灯饰清洁和保洁    室内灯饰种类繁多，形状各异，保洁工作应有针对性，工作时要谨慎小心，以免损进行清洁作业程序  1)准备好梯子、升降工作平台、抹布、掸子及清洁剂等工具和用具   2)先将电源关闭，用掸子掸去灯饰上灰尘。  3)用湿抹布蘸上少许清洁剂擦拭，最终用干抹布将水迹擦净。   4)清洁完成后，打开电源，检验灯饰是否正常。五、电梯轿厢清洁和保洁电梯轿厢清洁和保洁工作关键包含电梯门、轿厢内壁、轿门内槽、轿厢地面清洁等，通常为每日清洁一次，并进行每日巡回保洁，每日巡回保洁次数可依据人流量大小和具体标准要求而定。        (1)清洁程序        准备工作+清洁轿厢内壁一清洁轿门内槽、轿厢地面一清洁电梯轿厢门+检验、整理。在电梯轿厢清洁过程中，通常应从上到下，从里到外依次进行。    (2)清洁方法    电梯轿厢清洁工作应安排在晚间或人流量较少时间内进行，通常应在相连楼层清洁前进行，操作方法以下：  1)准备工作  准备好所需工具和用具，如抹布、干毛巾、水桶、清洁剂、扫把、拖把、吸尘机和按要求需要更换地毯等。  通知电梯工停止电梯运行，切断电源。  2)清洁轿厢内壁  将抹布浸入配制好清洁剂水桶中，拿起后拧干，沿着轿厢内壁从上往下用力抹擦。  若壁上沾有较顽固污垢或污迹，可用铲轻刮或直接喷上清洁剂后用抹布用力往返抹擦。      用另一块抹布浸透清水后，拧干抹擦。将抹布过清永后用力拧干，再根本清抹一遍。   用半干湿毛巾抹净电梯按钮及显示器。   轿厢天花板可每七天清洁一次，除照明灯饰镜面和摄像探头要用半干湿毛巾轻轻清抹外，其它部位清洁方法和轿厢内壁清洁方法相同。    3)清洁轿门内槽、轿厢地面    用铁钩将轿门内槽杂物勾起，亦可用吸尘机吸净轿门内槽沙粒。    若轿厢地面铺有天天更换地毯，则只需将旧地毯掀起，用半干湿拖把将轿厢地面拖净，待湿气挥发后再铺上洁净地毯。    若轿厢地面为固定地毯，则可用吸尘机吸洁净地面沙粒、杂物，每七天一次用洗地机 (地毯机)配合清洁剂清洁一遍。        若轿厢地面为木质或合成塑料，则可先用湿地拖配合清洁剂拖抹，再用清水拖抹，最终用干地拖将水迹抹干。  4)清洁电梯轿厢门    电梯轿门材料通常是不锈钢，清洁时先喷上少许不锈钢喷剂，然后用棉质软布由上而下抹净，使电梯轿门洁净光亮。    清洁作业完成，应环视整个电梯轿厢一遍，检验是否有遗漏和清洁不根本之处，如有应立即补做，最终通知电梯工重新开启电梯。    (3)巡回保洁方法      在电梯正常运转情况下，用夹子夹起电梯间地面上垃圾或杂物，用于毛巾抹擦按钮、显示器及脏污印迹。六、共用设施清洁和保洁共用设施是指小区内居民小区室外，为方便小区居民而提供公共配套或辅助设施。它包含小区园林建筑、亭台楼阁和垃圾桶、废物箱、指示牌、广告牌、宣传栏、室外灯具、天台落水口等。共用设施因其在小区内分布面广、体积小、清洁难度大，直接影响到小区环境质量。所以，这些设施全部应按要求进行清洁。    (1)建筑清洁和保洁        园林建筑包含：亭、台、楼、阁和通幽小径休闲台凳等。    1)清洁方法亭、台、楼、阁内外地面天天用水清洗一次，时间为天天早晨7：30以前。亭、台、楼、阁装饰性立柱、牌匾天天要抹拭一次，和地面清洁同时进行。亭、台、楼、阁内门窗、家俱、台椅、摆设品及盆景盆架天天抹拭两次，时间为早晨7：30前，下午15：00前。  园林和花园小路天天清扫两次，时间为早晨7：30前，下午15：00前。  花园休闲台、凳，天天抹拭两次，和道路清扫同时进行。  2)清洁关键点  亭、台、楼、阁内外地面清洗前应先扫清垃圾、落叶、尘土，铲除青苔或积雪。排水沟见底、无淤泥，保持排水通畅。然后用清水冲洗路面和排水沟。  亭、台、楼、阁装饰性立柱、牌匾抹拭时，应清除尘土，露出原有光泽。  亭、台、楼、阁内部清洁应做到窗明几净，无蜘蛛网。  小路清扫应注意清除落叶、青苔、积雪。  休闲台、凳清洁，做到无污渍，清洁卫生。    (2)垃圾桶(箱)清洁    1)清洁方法  垃圾桶(箱)应定时用水清洗，做到天天保洁。如发觉垃圾桶损坏、生锈，可除锈然后重新涂刷油漆，以确保外体美观和防锈。桶周围散落垃圾和污水要用扫帚扫除，收入桶中。在蝇蚊滋生季节，应定时喷洒药品杀灭蝇蚊。春夏之季，应定时消毒，病菌。  2)清洁关键点      垃圾桶清洁由垃圾搜集保洁员完成。  垃圾桶保洁后应摆放整齐，并盖好桶盖。  保洁员应要求业主或使用人将垃圾倒人桶内，避免垃圾散落而污染环境。  (3)指示牌、广告牌清洁  1)牌面清洁方法  通常应清除牌面灰尘、杂物和蛛网，用水冲洗，然后擦干水渍。灰尘不多时，可干擦。支杆(架)部分如有污迹，应用清洁剂或铲刀清除。   2)牌面清洁关键点    清洗牌面时，应用柔软毛巾擦洗，切勿用硬物、锐器作业，应确保牌面无损。    检验支架部分有没有锈蚀、松动等现象，可依据实际情况补刷油漆或通知相关部门立即维修。    高空作业时，应充足做好安全防护方法。   3)不锈钢、铜质牌架清洁方法  要保持其原有光泽及洁净外观，必需预防沉渍 污物形成。可用不锈钢、铜器专用清洁剂或肥皂，加以适量清水将表面尘埃及污渍清 除，再以干布抹干，并上护理剂保养，以使其表面保持光泽。切勿使用磨损性物料或腐蚀 溶剂。清洁后，不锈钢、铜质牌架应光洁如镜，无污渍、水渍、手印。    (4)宣传(读报)栏、橱窗清洁  宣传栏、橱窗是小区内公布通知、通告，进行宣传、陈列场所。它清洁质量关系到小区精神面貌，应该给重视。 先清除橱窗、宣传栏上部灰尘、杂物和蜘蛛网，用水清洗栏面、基座等部分。当污物 不易清洗时，可用铲刀铲除或用清洁剂清洗，要求保持无尘、光洁。宣传栏玻璃部分清洗，应用湿毛巾或玻璃清洁器擦拭，最终用干抹布擦干。    (5)室外灯具清洁    1)清洁方法    灯具部分用干抹布或拧干湿抹布擦拭洁净即可。        灯杆(架)部分用水清洗，遇污物可用铲刀或清洁剂清洗。    金属灯具保洁时，应用专用清洁剂或肥皂加适量清水将表面尘埃污渍清除，涂上一 层保护剂，以保持光泽。做到金属灯具表面无污渍、手印。    2)清洁关键点    擦拭灯具用力要适度，以免损坏灯具。    清洁时应注意安全，断电后再擦拭。    高空作业时，应做好安全保护。        (6)天台落水口和排水沟清洁    天台落水口和排水沟是房屋建筑顶层天台疏导降雨排水组成部分。天台落水口阻塞， 可造整天台积水，滋生蝇蚊，造成污染。所以保持天台落水口和排水沟清洁、通畅是很 关键。   1)清洁方法    日常清洁时，应扫除天台垃圾、杂物和尘土。          清除落水口上面及其周围区域杂物，如纸屑、塑料袋、小木棍等，确保落水口通畅。    排水沟内无淤泥、杂物，应保持通畅。    大雨或暴雨发生时或降雨后，应立即巡查天台落水口及排水沟，排除落水口和排水沟 内阻碍物。    2)清洁关键点    天天巡视，发觉有淤泥、杂物随时清除。    大雨、暴雨或台风攻击后，应立即组织检验。  七、清洁工作检验标准和方法分类项 目标 准检 验清洁频率地 下 室车库地面务垃圾、杂物、无积水、无泥沙抽查5处天天清扫2次，没2小时循环1次，每个月用水冲刷1次车库墙面目视无污迹，无污渍，无显著灰尘抽查5处每个月用洗洁精抹一次，灯具每两月擦一次地下车库标识牌、消防栓公用门等设施目视无污迹，无显著灰尘抽查5处每个月用洗洁精清洗一次，灯具每两月擦一次车库和天台管线目视无积尘、污迹抽查5处每两月用扫把清扫1次室 内 组雨篷目视无垃圾、无青苔、无积水全方面检验每七天清理1次天台、转换层目视无垃圾、无积水、无污迹，明沟通畅抽查5处天天清理1次水磨石、水泥、大理石、地毯面清洁无垃圾杂物、无泥沙、无污渍，大理石地面打蜡抛光后有光泽；地毯无显著灰尘、无污渍抽查3层，每层抽查5处天天清扫1次，大理石打蜡每两月1次；地毯吸尘每七天1次，地毯清洗美籍度1次分类项目标准检验清洁频率路面、绿地、散水坡无瓜果皮壳、纸屑等杂物，无积水、无污渍；每10m²范围内烟头及对应大小杂物不超出1个沿路线全方面检验天天根本清扫2次，每半小时循环1次，每个月用水冲刷1次果皮箱 内部垃圾立即清理，外表无污迹、粘附物全方面检验天天清倒2次；天天刷洗1次；每七天用洗洁精刷洗1次垃圾屋地面无散落垃圾、无污水、无污渍、无显著污迹全方面检验天天清倒、冲刷2次，每七天用清洁剂刷洗1次垃圾中转站地面无散落垃圾、无污水、污渍，墙面无粘附物，无显著污迹全方面检验天天清理刷洗2次标识牌、调蛔无乱张贴，目视表面无显著灰尘、无污迹全方面检验天天清抹1次沙井底部无垃圾、无积水、积沙、盖板无污迹抽查3个井天天清理1次雨水和污水管、井检验井内壁无粘附物，井底无沉淀物，水流通畅，井盖上无污迹抽查5个井雨污水井每半月清理1次；污水管道每六个月疏通1次化粪池不外溢污水全方面检验每六个月吸粪1次