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房地产抵押估价报告估价项目名称：所有位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋房地产抵押价值评估估价委托人：估价机构：房地产评估事务所有限公司注册房地产估价师：估价作业日期：1月5日1月18日估价报告编号：川房评二字第001号目 录 一、致估价委托人函3 二、注册房地产估价师声明4 三、估价假设和限制条件5四、估价成果报告7（一）估价委托人（二）估价机构（三）估价目（四）估价对象（五）估价时点（六）价值定义（七）估价根据（八）估价原则（九）估价办法（十）估价成果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用有效期（十四）变现能力分析（十五）风险提示 五、附件 18致 委 托 方 函：受你委托，咱们对你所属位于自流井区南湖生态城D-10-1地块房地产共1套，房屋建筑物构造为钢混构造，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为（尚未办理房屋产权证）房地产市场价格进行估价，估价时点为1月5日，估价目是为拟定房地产抵押贷款额度提供价值参照根据。在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集关于市场信息和估价对象信息基本上，全面分析了影响估价对象市场价格因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价办法对估价对象进行了评估，估价人员通过实地查勘和测算，拟定估价对象在估价时点市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整）。详细状况见下表：序号构造所在层数建筑面积（M2）用 途商品房买卖合同备案号房地产价值（元）1钢混合-1-3446.87别墅3223,181,700.00共计446.873,181,700.00 房地产评估事务所有限公司法定代表人: 1月18日 注册房地产估价师声明咱们郑重声明： 1.咱们在川房评二字第001号“自流井区南湖生态城D-10-1地块房地产共1套”房地产抵押估价报告中陈述事实是真实、精确； 2.本估价报告中分析、意见和结论是咱们自己公正专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已阐明假设和限制条件限制； 3.咱们与本估价报告中估价对象没有利害关系，与关于当事人没有个人利害或偏见； 4.咱们依照中华人民共和国国标房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； 5.我所在估价中，由、陈钢对本估价报告中估价对象进行了实地查勘； 6.没有人对本估价报告提供重要专业协助；7.报告使用人应严格按照本估价报告中“估价假设和限制条件”某些所载明内容应用本估价报告，否则由此引起后果与本所和估价人员无关。 注册房地产估价师：（注册号510014）注册房地产估价师：（注册号510120） 1月18日估价假设和限制条件（一）本报告假设前提条件1、假设估价对象符合中华人民共和国物权法、都市房地产抵押管理办法设立抵押关于规定。2、估价对象应以保持估价时点时实际用途为估价对象合法最高最佳使用用途为估价前提。3、房地产所有权人对估价对象拥有合法占有权、使用权、收益权和处置权。4、本报告所采用建筑面积或土地面积以商品房买卖合同载明面积，以及 “房地产评估委托书”为根据，咱们对该等数据未实测。若与房产管理部门实际测量面积不符，需相应调节评估价值！5、委托方尚未办理房屋产权证，本次评估以委托方提供商品房买卖合同复印件为估价前提。6、我公司估价人员对估价对象由委托方关于人员现场指认，若与实际不符，应重新估价；估价人员现场勘察时，未进行建筑物基本、房屋构造测量和实验，本次估价假设其无建筑物基本、构造等方面重大质量问题。7、本估价是以提供应估价机构估价对象不存在抵押权、典权等她项权利为假设前提。特别提请报告使用人注意！（二）本报告限制条件1、估价对象房地产建筑面积和房地产权属状况是依照委托方提供商品房买卖合同复印件登记状况为根据，咱们无法保证本报告估价对象建筑面积和房地产权属状况与商品房买卖合同中所记载无差别，故本报告不能作为拟定估价对象权属和面积根据。2、本估价成果涉及房地产（含附属设备设施）及其占用范畴内建设用地使用权价值。附属设施设备若与房地产割离处置，本估价成果无效。3、委托方提供资料和陈述状况直接影响咱们估价分析和结论，因而委托方应对提供资料和陈述状况合法性、真实性、完整性及其引起后果负责；因其失实导致评估成果有误，评估机构和评估人员不承担相应责任。咱们未对委托方提供法定优先受偿款项等状况阐明中有关事项进行调查确认，若委托方承诺事项不实，导致估价师鉴定法定优先受偿款有误，应调节估价成果或重新委托评估。4、本报告有效期为一年（即1月18日至1月17日）。本报告有效期内若国家政策、经济环境及物业自身物理状况等因素和本报告假设前提条件发生重大变动，且这些变动会对估价成果产生重大影响时，本估价成果无效，应重新委托评估。5、如发现本报告内文字或数字因打印或其他因素浮现误差时，请告知我司进行改正。否则，报告误差某些无效。6、本报告有效期内，为拟定之评估目服务，不得用于其她目。未经评估机构批准，本报告书所有或某些内容不得向委托方和评估报告审查部门之外单位和个人提供，也不得刊登于任何公开媒体。7、本报告书应与估价对象合法权证一并使用方才有效，评估机构仅对对的使用本报告者负责。8、本报告书由“致委托方函”、“注册房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价成果报告”和“附件”构成完整估价报告。报告使用人应严格按照本估价报告所有完整地应用，咱们不对任何割裂使用应用行为负责。否则由此引起后果与我司和估价人员无关。本报告经法定代表人签章，注册房地产估价师签字，评估机构盖章并作为一种整体时有效。估价成果报告一、 估价委托人：名称：住所：省自贡市自流井区高山井三支路83号附2号身份证号：5103113二、估价机构：房地产评估事务所有限公司名称：房地产评估事务所有限公司住所：法定代表人：资质级别： 证书编号：联系电话：三、估价对象及概况1、估价对象依照委托方提供资料，本次估价对象为位于自流井区南湖生态城D-10-1地块房地产共1套，房屋建筑物构造为钢混构造，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，商品房买卖合同备案号为（尚未办理房屋产权证），商品房出卖人为泰丰集团有限公司，房屋所在社区为“泰丰.东方威尼斯（一期）”，栋号为7，房屋编号为-1/3-3，房屋用途为别墅。估价对象占用土地为尚未分割大证，证号为自国用（）第01号，土地使用权总面积为75187.76 m2（土地尚未分割，分摊面积尚无法拟定），土地使用权终结日期为2080年1月26日。估价对象为委托方用于住宅用房，截止估价时点估价对象处在装修当中。 2、房地产权状况估价对象房屋所有权人为。商品房买卖合同备案号为（尚未办理房屋产权证），商品房出卖人为泰丰集团有限公司，房屋所在社区为“泰丰.东方威尼斯（一期）”，栋号为7，房屋编号为-1/3-3，房屋用途为别墅。估价对象占用土地为尚未分割大证，证号为自国用（）第01号，土地使用权总面积为75187.76 m2（土地尚未分割，分摊面积尚无法拟定），土地使用权终结日期为2080年1月26日。 3、建筑物概况 委估房地产位于自流井区南湖生态城D-10-1地块房地产共1套，建造于，房屋建筑物构造为钢混构造，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层。建筑物外墙-1楼某些为仿古红砖，1-3楼外墙漆。房屋室内正在装修，房屋周边有防护栏。4、地理位置与周边环境委估房地产位于自流井区南湖生态城D-10-1地块，位于南湖东方威尼斯社区大门旁，南临南湖公园，与自贡市老年大学隔公路相望。集办公、购物、娱乐、医疗、教诲等各类生活配套设施，现已经形成较成熟住宅区。区域内学校有汇东实验学校南湖分校、自贡老年大学。医院有自贡市第四人民医院汇东医院等。银行有农业银行、建设银行、工商银行、自贡市商业银行、乐山商业银行等。公共交通有32、35、40、等多路公交车直达该地。该区域在配套设施方面较为完善，人流、物流汇集，商机较好。 自贡市汇东路是自贡市自流井区新城区，位于整个都市南部，而估价对象又位于新城东南部。四、估价目 为拟定房地产抵押贷款额度提供价值参照根据而评估房地产抵押价值。五、估价时点 依照委托规定，估价时点为1月5日。六、价值定义估价采用公开市场价值原则，即所评估出客观合理价格应是在公开市场上最也许形成或成立价格。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点市场价值，等于假设未设立法定优先受偿权利下市场价值减去估价师知悉法定优先受偿款。七、估价根据1. 房地产估价业务委托书；2. 商品房买卖合同；3.中华人民共和国都市房地产管理法；4.中华人民共和国担保法；5.房地产估价规范（GB/T50291-1999）；6.房地产抵押估价指引意见7.估价人员调查收集自贡市房地产市场信息，动态及有关政策、文献等；8.估价人员实地查勘和估价机构掌握其她有关资料；9.估价对象所在区域房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。 八、估价原则 本次房地产估价遵循如下原则： 1.合法原则：以估价对象合法使用，合法处分为前提进行估价。 2.最高最佳原则：通过对估价对象充分合理论证，在法律上容许、技术上也许、经济上可行状况下，选用能使估价对象达到用途最佳、价格最高运用形式作为估价前提。 3.代替原则：依照经济学原理，具备相似使用价格和质量物品，其价格应趋于一致，同样，具备相似或相似区域、位置和相似用途、容积率房地产，其价格也应趋于一致。即估价成果不明显偏离类似房地产在同类条件下正常价格。4.独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则规定房地产估价师站在中立立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理价格。最高行为准则，基本原则，不应当和普适技术原则放到一起，应放到最前面。本估价报告原则比较全，由于抵押，尚有特殊原则。5.代替原则依照市场运营规律，在同一商品市场中，商品或提供服务效用相似或大体相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有代替性商品或服务同步存在时，商品或服务价格中通过互相影响与比较之日后决定。房地产价格也同样遵循代替规律，受其他具备相似使用价值房地产，即同类型具备代替也许房地产价格所牵制。换言之，具备相似使用价值、代替也许房地产之间，会互相影响和竞争，使价格互相牵制而趋于一致。6.谨慎原则在存在不拟定因素状况下，房地产估价师做出估价有关判断时，应当保持必要谨慎，充分预计抵押房地产在处置时也许受到限制、将来也许发生风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要风险提示。九、估价办法 1.估价办法选用房地产估价惯用办法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。估价办法选用应按照中华人民共和国国标房地产估价规范，本次估价依照自贡市房地产市场发育状况，并结合该项目详细特点及估价目等，选取市场比较法和收益法对估价对象进行估价。市场比较法是指依照代替原则，将同一供求圈内近期发生、具备可比性交易案例与委估房地产交易状况、交易日期、区域因素及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价时点市场价格。此办法是最能体现房地产估价基本原理、最直观、合用性最广估价办法。因而，咱们选用市场比较法测算估价对象价格。收益法是将估价对象将来若干年纯收益通过一定资本化率将其还原成估价时点现值一种办法。此办法合用于有收益或有潜在收益房地产估价，估价对象属于别墅，所在区域出租交易案例少，且该类交易普通不公开，难以获取其交易状况收益租金，故不选用此种办法。成本法是求取估价对象在估价时点重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值。估价对象为别墅，现行国家土地政策很难获得批准建设，因而导致别墅市场价格普通高于普通住宅价格，个别地方甚至高出50%-80%，如果采用成本法评估估价对象价格或价值，偏离市场价格太大，不能反映真实市场价值，故不选用此种办法。2.估价办法详细思路 （1）以市场比较法求取委估房地产价格时，根据代替原则，估价人员通过充分市场调查，收集三个与估价对象构造相似、用途相似同区域内交易案例，与估价对象进行交易时间、交易状况、区域因素、个别因素比较分析，从而拟定修正系数，分别求出各可比实例比准价格，再采用简朴算术平均法计算出估价对象公允市场价格。（2）以收益法求取委估房地产价格时，基于预期原理，估价人员通过市场调查，拟定委估对象客观租赁收入，再估算其客观租赁支出，从而求取年净收益，再依照估价对象剩余收益年限，按一定资本化率，将其净收益再还原为估价时点房地产价格。 （3）估价成果拟定依照估价对象所处详细位置及维护保养状况，市场发育限度，本次估价取市场比较法计算出估价成果求出估价对象在估价时点估价价格。十、估价成果本次估价成果依照上述估价成果拟定办法，以市场比较法计算出估价成果求出委估房地产在估价时点最后评估价值。经估价，估价对象在满足本估价报告中“估价假设和限制条件”下，最后拟定上述委估房地产在估价时点于1月5日公开市场价格为3,181,700.00元人民币(佰元如下取整)，大写：叁佰壹拾捌万壹仟柒佰元整，估价对象抵押价值为3,181,700.00元人民币(佰元如下取整)，大写：叁佰壹拾捌万壹仟柒佰元整。详细状况见下表：序号构造所在层数建筑面积（M2）用 途商品房买卖合同备案号房地产价值（元）1钢混合-1-3446.87别墅3223,181,700.00共计446.873,181,700.00 十一、估价人员：（估价师）、（估价师）十二、估价作业日期：1月5日1月18日十三、估价报告应用有效期：本估价报告有效期为一年，1月18日至1月17日止，期满自动失效。十四、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为钞票也许性。1、估价对象通用性估价对象为别墅住宅，其法定用途为别墅，其实际用途为别墅，建筑构造为钢混构造，其平面布局规整，作为别墅使用较好；2、估价对象独立使用性或者可分割转让性据估价人员现场查看，估价对象不易分割使用，不适当分割转让； 3、变现也许实现价格与评估市场价值差别限度依照对近年来房地产处置时变现价格分析，估价对象自贡市该类房地产变现价格大概为评估市场价值（假定未设立法定优先受偿权利下）50-70%范畴内。4、变现时间长短以及费用、税金种类、数额和清偿顺序处分抵押房地产须通过司法程序，再公示拍卖，至最后成交，所需时间较长，普通都在3个月以上。处分抵押房地产费用涉及诉讼费用和交易费用。诉讼费用涉及案件受理费、申请执行费以及勘验、鉴定、评估、拍卖、保管、律师费等。交易费用重要是交易过户费等。处分抵押房地产应缴纳税金涉及营业税金及附加、印花税、土地增值税等。处分抵押房地产所得金额按照下列顺序分派：支付处分抵押房地产费用、处分抵押房地产应缴纳税金、偿还抵押债权本息及支付违约金、补偿由债务人违背合同而对抵押权人导致伤害、剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额局限性以支付债务和违约金、补偿金时，抵押权人有权向债务人追索局限性某些。十五、风险提示1、法定优先受偿款项阐明：依照委托方提供商品房买卖合同及书面承诺，本次估价对象在估价时点不存在优先受偿款项。详细见估价对象她项权利状况所述。2、房地产抵押贷款额度=假定未设立法定优先受偿权利下房地产市场价值×贷款成数房地产估价师知悉法定优先受偿款。应合理使用评估价值拟定贷款额度，而贷款成数拟定应充分考虑如下因素：（1）估价对象可流通性、可处分性；（2）房地产市场价格波动风险；（3）短期强制处分不拟定性及变现费用；（4）物业转让时应缴纳各项税费；（5）借款人资信状况与还款能力。同步，依照中华人民共和国担保法及都市房地产抵押管理办法关于规定，办理抵押贷款手续时应到有权机关办理抵押登记。3、抵押期间市场状况变化对估价对象房产价值也许产生影响。自贡市经济运营状况依照自贡市记录局3月15日发布自贡市国民经济和社会发展记录公报：经省记录局审定，全市GDP实现647.73亿元,增长15.6%。其中，一产业实现增长值84.68亿元，增长4.6%；二产业实现增长值370.84亿元，增长21.1%；三产业实现增长值192.21亿元，增长11.0%，第一产业增长值、第二产业增长值、第三产业增长值占地区生产总值比重分别为13.0%、57.3、29.7。固定资产投资完毕320.09亿元，同比增长31.6%，其中，一产业完毕投资36.46亿元，增长25.7%；二产业完毕投资99.76亿元，增长33.1%；三产业完毕投资183.87亿元，增长31.9%。分城乡看，城乡投资255.52亿元，增长28.8%；农村投资64.57亿元，增长44.8%。全年房地产开发完毕投资54.00亿元，增长48.7%，增幅比上年回落12.0个百分点。商品房地产施工面积596.23万平方米，增长48.1%，其中住宅施工面积500.11万平方米，增长51.7%。商品房新开工面积322.38万平方米，增长53.0%，其中，住宅新开工面积274.13万平方米，增长66.8%。商品房竣工面积58.25万平方米，下降48.9%，其中，住宅竣工面积47.63万平方米，下降51.1%。商品房销售面积201.81万平方米，增长21.4%，其中住宅销售面积188.03万平方米，增长21.4%。商品房空置面积59.31万平方米，增长37.6%，其中住宅空置35.73万平方米，增长69.6%。自贡市较为良好经济发展状况有助于区域房地产增值与保值。 自贡市房地产市场价格状况我市房地产销售平均售价为3136.03元/平方米，同比上涨9.5%。从商品房分类状况看：新建商品房均价为3495.66元/平方米，新建住宅均价达到3083.89元/平方米，商品住宅中普通住宅均价达到2990.61元/平方米，高档公寓均价达到3534.7元/平方米。 从1-12月房地产销售价格分月状况看：一月份为3265.61 元/平方米、二月份为3292.97元/平方米、三月份为3077.3元/平方米、四月份为3144.7元/平方米、五月份为3116.13元/平方米、六月份为3081.96元/平方米、七月份为3048.59元/平方米、八月份为3050.53元/平方米、九月份为3053.63元/平方米、十月份为3116.9元/平方米、十一月份为3183.45元/平方米、十二月份为3200.61元/平方米。可以看出，1-12月自贡房价各月均维持在3100元/平方米上下，虽然同比增长9.5%，但环比却呈下降趋势，从10月份后来房价又重拾升势，总体看自贡房价比较平稳。1月份，我市房地产销售平均售价为3266.16元/平方米，同比上涨5.4%，环比上涨0.7%。从商品房分类状况看：新建商品房均价为3498.47元/平方米，新建住宅均价达到3177.04元/平方米，商品住宅中普通住宅均价达到3049.97元/平方米，高档公寓均价达到33816.54元/平方米，非住宅均价达到5674.6元/平方米。其中：高档公寓上涨10.8%，上升幅度最大。 二手房均价达到2469.96元/平方米，上涨2.6%，二手房非住宅均价达到3437.49元/平方米，上涨2.5%。（2）、相邻物业抵押影响据估价人员现场查看，估价对象可独立使用，相邻物业抵押对其价值影响不大。（3）、租赁影响依照委托方简介及估价人员现场查看，至估价时点，估价对象为产权人装修中，尚未投入使用。在处置抵押物时，租约对抵押物变现无影响。 （4）、房地产整体变现影响估价对象在整体设立抵押后，如果发生借款人不能到期偿还银行贷款状况，抵押权人在处置抵押房地产时，由于其建筑面积大、总体价值高，对抵押房地产整体变现能力有一定影响。（5）、不可抗力影响自然灾害、突发意外事故等因素也会导致物业价值减少甚至灭失。5、估价对象在抵押期间也许产生房地产信贷风险关注点：（1）政府出台调控房地产政策，也许会使区域范畴内房地产市场波动，导致房地产市场价值起伏变化。（2）估价对象作为别墅建筑，其房地产价值受都市经济发展水平、区域商业繁华状况等因素影响较大，对抵押物变现能力有一定影响。（3）估价对象作为别墅，其重要运用方式为对自用，因而其市场价值高低在相称限度上受限于都市经济发展水平、区域内高收入人群多少影响，而估价对象区域地段别墅供需状况又在极大限度上决定别墅用房市场价格、出租率和租金水平，从而影响到抵押物变现能力。（4）委托方未能提供商品房买卖合同原件，我方无法将委托方提供商品房买卖合同复印件与原件进行核对，由于受资格限制，我方无法判断其真实性，提请报告使用人到房地产管理部门核算。 十六、关于事项阐明 1、本报告未经本所及本报告评估人员批准，不得向办理抵押有关手续部门和评估报告审查部门之外单位和个人提供，也不得刊登于任何公开媒体。 2、若发现本报告中文字或数字因打印、校对以及其他因素浮现误差时，请告知我司改正，否则，误差某些无效。十七、报告提出日期：1月18日。房地产评估事务所有限公司法定代表人： 评估人员：（注册房地产估价师） （注册房地产估价师） 1月18日附 件（一）委估房地产实物照片；（二）估价委托人身份证（复印件）；（三）“商品房买卖合同”（复印件）；（四）房地产估价机构资质证书（复印件）；（五）房地产估价机构营业执照（复印件）；（六）房地产估价师资格证书（复印件）；