房地产项目设计研究样本.doc

怎样使设计为房地产项目增值 介绍： 多年来，中国经济飞速发展，为房地产开发带来了勃勃生机，房地产商也越来越重视产品计划设计、建筑设计、和景观设计，甚至标识系统设计、智能化设计等，而设计在开发过程中地位也越来越突显出来。能够说设计是最终实现全部策划理念，产品定位和经济指标手段，同时合理巧妙设计不仅能够避免以后无须要重建和改建带来浪费，还能够提升房地产产品品位，增加其产品附加值、提升项目标市场竞争力。 关键字：房地产 计划设计 建筑设计 景观设计 增值  笔者以多年从事房地产项目设计和项目管理实际体会，从以下多个方面谈一谈怎样经过设计为房地产项目增值。 一、房地产项目设计必需和城市宏观计划相协调 多年来，中国多数城市全部在进行大规模旧城改建和开发区建设，客观上要求开发商能成片开发项目，有部分实力雄厚开发商甚至被冠名为城市营运商，项目少则占地几百亩，多则占地上千亩。所以房地产项目标地位在城市计划中地位也越来越高，反过来说，对房地产项目标设计要求也越来越高。 从房地产项目本身来看，其整个生命周期是一个开发商投资、开发、经营，城市居民购置、居住、生活，物业企业管理、维护等活动连续过程，所以其价值表现是长久。假如在计划设计时未考虑和未来发展中城市环境相协调，则极难确保其持久生命力。为此建筑师应充足重视顺应城市计划脉络，使得地产项目在城市变迁过程中，不仅确保其本身完善和成熟，同时使其含有长久保值可能性。  二、设计必需重视城市建筑风貌和文脉特征      对于一个房地产项目来说，其投资、规模、楼寓内部设施、外观形象等全部能够复制、剽窃；只有其内部蕴含地域差异和文脉特征难以做到。即便是生搬硬套，也只能是无水之源、无木之本。 从很多成功房地产项目来分析，不难发觉含有市场差异化，富有特色化竞争力项目，其成功机会就多部分，也就是更含有长久生命力。对终端消费者来说，含有文脉特征居住区不仅仅是一个居住、生活场所，同时也是一个体验建筑文化、民风民俗、满足其精神需求场所。 对城市建筑风貌和文脉特征重视，必需落实到实际计划设计中来。在旧城区开发项目包含到对原有街区建筑风貌整理和文脉特征概括。新建项目应保护街区原始空间环境、经典建筑物、标志性景观和关键区域空间尺度等，并结合新建建筑设计，使之形成友好共生、自然过渡且更富生命力建筑群体。而对于部分在郊区或新区缺乏文脉依靠大型房地产项目来说，合适在计划设计中突出地域特点，也能增加本身吸引力，同时成为能够纳入城市大环境中标志性建筑或建筑群体。 当然对于房地产开发而言，城市建筑风貌和文脉特征改造及保护是以使项目增值为目标，这就要求在计划设计中采取合理方法 ，它既不一样于历史文物保护，也不是简单、孤立个体形象特征保护和引用，而是应该兼具商业价值和社会价值，对应也对计划设计提出了更高要求。三、设计必需以满足用户需求为主导 市场需求或说是用户需求也是房地产项目设计驱动力之一。现在因为房地产投资热潮高涨，在很多项目开发中，开发商为抢占市场先机，立即实现销售和完成利润，在计划之前既缺乏周密市场调查和广泛征求用户意见，初步预算也往往不做。在没有明确目标和用户情况下就很快确定方案并进行施工，到销售时才发觉计划或设计不合理再进行大调整，结果是增加了投资，也延误了交付，带来一系列后遗症，有些甚至使项目功亏一篑。 在计划设计阶段往往也会犯一样错误，造成设计师没有时间做产品深入研究，没有从使用功效上、市场定位上、建筑技术利用上做深入细致、专业研究，而是大批量复制。从房地产长远发展来看这种先入为主计划设计模式会带来一系列问题，当物业供给量达成饱和程度时这些问题将集中爆发出来。所以设计和市场结合显得尤为关键。 四、设计和策划创意整合 策划和设计是和房地产开发相关两个子系统，这两个系统是维系房地产项目是否能成功关键。策划确定了楼盘定位和营销，是“造势”“源”，设计确定了楼盘品质和个性，是“入实”“根”。“造势”和“入实”只有紧密融合，才能形成楼盘本色和本质发挥。  策划和设计之间脱离，就会造成产品虚夸，令消费者厌恶；策划和设计默契而紧密结合，就会强化产品特质，令消费者兴奋；策划和设计处于粗放和简单接触状态，就会使产品流于平淡，令消费者丧气。消费者在购房过程中，往往要经过思索、认知、体会、选择数次反复，才决定是否投资。 消费者决议理性化显然是关键，但在追求理性化同时，也一定会产生购置激情，当消费者大声疾呼：“我最终买到了自己可心住宅”，任何一个楼盘开发商全部尤其愿意听到这种声音，尤其愿意感受到那种消费者抢购激情带来冲击。当然这种激情火种正是开发商和设计师所给。 很多开发商和企业全部在关注中国房地产发展前景、开发量和需求，近几年销售和价格全部有不一样幅度增加，而且会平稳发展一段时间，但局部过热现象也有所发生，市场竞争会深入加剧，机会和挑战并存。开发商社会责任，是向市场投入有效供给，现存所谓空置房，大全部属于无效供给，不能迎合市场，不对消费者口味。 所以策划创意和设计整合，就是我们不仅要深入分析目前中国所独有居住建筑特色，也要从市场营销入手，从居住者角度去了解策划创意；更要从理念创新入手，充足挖掘设计给房地产带来价值。   五、计划师、建筑师、景观师和开发商互动 房地产开发主体即使是开发商，但整个开发过程中相关单位协同 合作也是不容忽略，尤其是和设计师合作显得尤为关键，所谓众人拾柴火焰高。 房地产即使是属于传统行业，但其科技含量也伴随人民生活水平提升而要求越来越高。众多房地产项目要想脱颖而出，就必需改变以往计划设计模式和程序。参考西方部分国家成熟经验，在进行项目投资前，就有计划师、建筑师、景观师介入，概念设计和市场调研同时进行，然后依据不一样产品计划设计方案，做出不一样投资预算和利润分析，最终形成方案既能满足城市计划要求，又能使开发商利润达成最大化，同时也能使所开发物业成为消费者安居乐业场所，达成一个共赢局面。 在整个过程中，开发商和设计师是一个互动关系，一个优异设计必需是把开发商对市场和对用户把握，和建筑师对建筑规范了解、对建筑文化诠释和对建筑技术利用十分有机地结合起来。 现在，房地产开发项目标类型很多，涵盖面也很广，有住宅小区、别墅、办公楼、商业中心、酒店式公寓、专业市场等等，计划及建筑设计质量对其物业价值高低有着直接关键影响 。     建筑造型、空间格局、经济指标、文脉传承、配套设施、使用功效、建筑结构、建筑结构、材料设备技术、园林植物、灯光小品等等，无一不是设计师该考虑和充足表示。要发明一个优异物业环境，肯定要求一支含有专业化、高水平设计师队伍全情投入，在以上各项设计要素中，全部尽力充足表现开发商多种策划专题和理念，那么其物业价值提升就勿庸置疑了。 房地产开发作为发明中国新经济关键增加点支柱产业，在未来二、三十年内，还将长盛不衰，开发商和设计师们全部负担着很高历史使命。不停改变市场需求，不停提升城市形象，要求我们经过创新设计手段和优异建筑技术利用，高度实现房地产项目标商业价值、文化价值和社会价值。