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房地产市场调查完全实用手册在信息技术时代，信息变得如此关键，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理五大资源。伴随房地产市场由卖方市场向买方市场转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息需要比过去任何时候全部更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少关键组成部分。实践证实，在十分复杂、猛烈竞争经营环境中，只有经过认真细致、有效市场调查，才能制订出切实可行营销战略，使企业立于不败之地。 第一节 房地产市场调查内容     房地产市场调查，就是以房地产为特定商品对象，对相关市场信息进行系统搜集、整理、统计和分析，进而对房地产市场进行研究和估计验。因为土地和房屋位置固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深地域特征。我们对房地产市场切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不停循环往复，融会贯通，才可真正把握市场脉搏。      市场调查有广义和狭义之分。狭义市场调查是以科学方法搜集消费者购置和使用商品动机、事实、意见等相关资料，并给予研究。比如进行住房市场购置力调查，只有经过一定数量多种年纪结构人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购置力情况。广义市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者抵达消费者这一过程中全部商业活动资料、情报和数据作系统搜集、统计、整理和分析，以了解商品现实市场和潜在市场。所以，广义市场调查不仅是     1、 房地产市场调查关键性      我们知道，企业生存环境是不停改变，环境改变既给企业带来发展机遇，也带来生存威胁。经过市场调查，企业能不停发觉新市场机会，规避市场风险。在美国，企业界人士就把“非创新，即死亡”看成自己座右铭，以激励自己不停进取。依据马斯洛“需要层次论”理论，大家需求也是不停改变，刚开始大家对住房要求，能确保遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而伴随生活水平提升，经济条件改善，大家对住房又提出了部分功效要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置很好等等。伴随科技发展、新材料诞生，人口、家庭结构及大家活动范围也全部发生了改变。今天大家不仅追求住房功效完善、舒适，而且还着重考虑空间体系利用，家庭住房多功效性，室内家俱、装修友好一体化等。最近中国住宅设计和建造一项重大改革-新支撑体模式出现，便是在消费者出现新要求情况下产生，并在江苏无锡市完成试点工程，且经过了相关部门判定。所以企业必需经过市场调查，了解消费者对住房需求，和对现有住房意见，以引找住房开发最好市场切入点，从而不停开拓市场，提升企业在市场上拥有率。      现代营销理论认为，企业在制订生产任何产品产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必需在认真搞好市场调查基础上进行。只有经过市场调查，才能了解消费者需要什么样住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好房屋因为符合消费者需求，销路通畅，也就可能达成企业预先制订效益目标。      2、 房地产市场调查关键内容      房地产市场调查内容关键包含以下多个方面。      （1） 房地产市场环境调查。      1 政治法律环境调查      （1） 国家、省、城市相关房地产开发经营方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。      （2） 相关房地产开发经营法律要求。如房地产开发经营管理条例、中国房地产管理法、中国土地管理法。     （3） 相关国民经济社会发展计划、发展计划、土地利用总体计划、城市建设计划和区域计划、城市发展战略等。      2 经济环境调查      （1） 国家、地域或城市经济特征，     （2） 包含经济发展规模、趋势、速度和效益。     （3） 项目所在地域经济结构、人口及其就业情况、就学条件、基础设施情况、地域内关键开发区域、同类竞争物业供给情况。     （4） 通常利率水平，获取贷款可能性和预期通货膨胀率。     （5） 国民经济产业结构和主导产业。     （6） 居民收入水平、消费结构和消费水平。     （7） 项目所在地域对外开放程度和国际经济合作情况，对外贸易和外商投资发展情况。     （8） 和特定房地产开发类型和开发地点相关原因调查。     （9） 财政收支。 对于不一样物业类型，所需调查经济环境内容有很大不一样，须结合具体项目情况展开有针对性调查。这部分能够参考“房地产市场调查”一章。      3 小区环境调查。      小区环境直接影响着房地产产品价格，这是房地产商品特有属性。优良小区环境，对发挥房地产商品效能，提升其使用价值和经济效益含相关键作用。小区环境调查内容包含：小区繁荣程度、购物条件、文化气氛、居民素质、交通和教育便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。      （1） 房地产市场需求和消费行为调查      1 消费者对某类房地产总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。      2 房地产市场需求影响原因调查。如国家相关国民经济结构和房地产产业结构调整和改变；消费者组成、分布及消费需求层次情况；消费者现实需求和潜在需求情况；消费者收入改变及其购置能力和投向。      3 需求动机调查。如消费者购置意向，影响消费者购置动机原因，消费者购置动机类型等。      4 购置行为调查。如不一样消费者不一样购置行为，消费者购置模式，影响消费者购置行为社会原因及心理原因等。      （3） 房地产产品调查。      1 房地产市场现有产品数量、质量、结构、性能、市场生命周期。      2 现有房地产租售用户和业主对房地产环境、功效、格局、售后服务意见及对某种房地产产品接收程度。      3 新技术、新产品、新工艺、新材料出现及其有房地产产品上应用情况。 “      4 本企业产品销售潜力及市场拥有率。 5 建筑设计及施工企业相关情况。      （4） 房地产价格调查。      1 影响房地产价格改变原因，尤其是政府价格政策对房地产企业定价影响。      2 房地产市场供求情况改变经趋势。      3 房地产商品价格需求弹性和供给弹性大小。      4 开发商多种不一样价格策略和定价方法对房地产租售量影响。      5 国际、中国相关房地产市场价格。      6 开发个案所在城市及街区房地产市场价格。      7 价格变动后消费者和开发商反应。      （5） 房地产促销调查。      1 房地产广告时空分布及广告效果测定。      2 房地产广告媒体使用情况调查。      3 房地产广告预算和代理企业调查。      4 人员促销配置情况。      5 多种公关活动对租售绩效影响。      6 多种营业推广活动租售绩效。      （6） 房地产营销渠道调查。      1 房地产营销渠道选择、控制和调整情况。      2 房地产市场营销方法采取情况、发展趋势及其原因。      3 租售代理商数量、素质及其租售代理情况。      4 房地产租售用户对租售代理商评价。      （7） 房地产市场竞争情况调查。      市场竞争对于房地产企业制订市场营销策略有着关键影响。所以，企业在制订多种关键市场营销决议之前，必需认真调查和研究竞争对手可能作出种种反应，并时刻注意竞争者多种动向。房地产市场竞争情况调查内容关键包含：      1 竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）实力和经营管理优劣势调查。      2 对竞争者商品房设计、室内部署、建材及隶属设备选择、服务优缺点调查和分析。      3 对竞争者商品房价格调查和定价情况研究。      4 对竞争者广告监视和广告费用、广告策略研究。      5 对兑争情况销售渠道使用情况调查和分析。      6 对未来竞争情况分析和估量等。      7 整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品供给量和在市场上销售量， 本企业和竞争者市场拥有率。      8 竞争性新产品投入时机和租售绩效及其发展动向。 第二节 调查方法和条件     1、 调查方法      市场调查有很多方法，企业市场调查人员可依据具体情况选择不一样方法。市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全方面普查、关键调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采取具体方法来划分，有访问法、观察法、试验法。下面简明分析每一个调查方法特征。      （1） 按调查对象划分。      1 全方面普查。全方面普查是指对调查对象总体所包含全部个体全部进行调查。能够说对市场进行全方面普查，可能取得很全方面数据，能正确反应客观实际，效果显著。假如把一个城市人口、年纪、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了解后，对房地产开发将是十分有利。因为全方面普查工作量大很大，要花费大量人力、物力、财力，调查周期较长，通常只在较小范围内采取。当然，有些资料能够借用国家权威机关普查结果，比如能够借用全国人口普查所得到相关数据资料等。      2 关键调查。关键调查是以总体中有代表性单位或消费者作为调查对象，进而推断出通常结论。采取这种调查方法，因为被调查对象数目不多，企业能够较少人力、物力、财力，在很短时期内完成。如调查高级住宅需求情况，可选择部分购置大户作为调查对象，往往这些大户对住宅需求量，对住宅功效要求占整个高级商品住宅需求量绝大多数，从而推断出整个市场对高级住宅需求量。当然因为所选对象并非全部，调查结果难免有一定误差，市场调查人员应引发高度重视，尤其是当外部环境产生较大改变时，所选择关键对象可能不含有代表性了。比如，1993年国家加强了宏观调控，部分房地产企业贷款受到限制，资金不足，开工不正常，水泥等材料需求量急剧降低。在这种情况下，企业应立即调整，重新选择调查对象，并对调查结果认真分析，只有这么市场调查结果才能为企业制订策略提供有用依据。      3 随机抽样。随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，依据样本推断出一定概率下总体情况。随机抽样在市场调查中占相关键地位，在实际工作中应用很广泛。随机抽样最关键特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等机会，即事件发生概率是相等，这么能够依据调查样本机会，即事件发生概率是相等，这么能够依据调查样本空间结果来推断母体情况。它又能够分为三种：一是简单随机抽样，即整体中全部个体全部有相等机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体中全部个体全部有相等机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年纪、性别、职业等）分组织（分层），然后从各组中随机抽取一定数量样本；三是分群随机抽样，立即总体按一定特征分成若干群体，随机抽样是将部分作为样本。分群抽样和分层抽样是有区分：分群抽样是将样本总体划分为若干不一样群体，这些群体间性质相同，然后将每个群体进行随机抽样，这么每个群体内部存在性质不一样样本；而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这几大类间是有差异，而每一类则是由性质相同样本组成。      4 非随机抽样法。非随机抽样法是指68 市场调查人员在选择样本时并不69 是随机选择，70 而71 是先确定某个标72 准，73 然后再选择样本数。这么每个样本被选择机会并不74 是相等，75 非随机抽样也分为三种具体方法。      （1） 就便抽样。      也称为随意抽样调查法，即市场调查人员依据最方便时间、地点任意选择样本，如在街头任意找部分行人问询其以其对某产品见解和印象。这在商圈调查中是常见方法。      （2） 判定抽样。      即经过市场调查人员，依据自己以往经验来判定由哪些个体来作为样本一个方法。当样本数目不多，样本间差异又较为显著时，采取此方法能起到一定效果。      （3） 配额抽样。      即市场调查人员经过部分控制特征，将样本空间进行分类，然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量样本。比如某房地产企业需要调查消费者购置房屋潜力，尤其要了解中、低收入消费者购房欲望，方便使企业把握机遇，做好投资准备。现依据收入和年纪将消费者进行分，按收入分为高、中、低级，年纪依据中国国情划定为27岁以下和28岁35岁、36岁55岁、55岁以上四组，调查人数为300人，在对每个标准分配不一样百分比后，得出每个类别样数。详见表41 表41 不一样年纪收入情况（%）      （2） 根据调查方法划分。      1 访问法。      这是最常见市场调查方法。科学设计调查表，有效地利用个人访问技巧是此方法成功关键。      （1） 设计调查表。      调查表要反应企业决议思想，是本企业营销部门最关心、最想得到关键信息起源之一。所以要想搞好调查，就必需设计好调查表。 设计调查表步骤：      一是依据整个研究计划目标，明确列出调查表所需搜集信息是什么。比如对房地产企业来说，它需要得到在它所投资地域消费者对购房爱好、消费者收入和购房承受能力，还有消费者对住房标准要求等等。      二是根据所需搜集信息，写出一连串问题，并确定每个问题类型。房地产企业要想占领市场，既要了解现在该城市人口分布、年纪情况、家庭结构、住房面积、消费者拥有房子情况，又要了解居民收入水平（基础工资、奖金收入，消费者购置生活必需品和部分耐用消费品以后随意可支配货币有多少），还要了解消费者现在是否有存款，并要了解消费者对购房爱好、欲望和了解消费者对住房最低要求（设计方案、四面环境、建筑套型等）和当地政府对房产相关政策，银行金融系统对消费者购房相关政策等。      三是根据问题类型、难易程度，题型（单选填充，多选填充，是非判定，多项选择题）并安排好问询问题次序。四是选择部分调查者作调查表初步测试，请她们做题，然后召开座谈会或部分谈话征求意见。五是根据测试结果，再对调查表作必需修改，最终得出正式调查表。 设计调查表应注意事项：首先，问题要短。因为较长问题轻易被调查者混淆。其次，调查表上每一个问题只能包含一项内容。再次，问题中不要使用专门术语，比如容积率、框架结构、剪力墙结构、筒中筒结构等。通常消费者是搞不清楚这些专门术语。      第四，问题答案不宜过多，问题含义不要模棱两可，一个问题只代表一件事。最终，要注意问问题方法。有时直接问问题并不见得是最好，而采取间接方法反而会得到愈加好答案。比如最近房地产企业为了销售某一处商品房做了不少广告，调查员想知道、想了解这些广告效果时，和其直接问询被调查者见解怎样，还不如用迂回方法去了解她们有多少人知道该处房产情况。      访问法形式。      调查表设计好以后，根据调查人员和被调查人员接触方法不一样，可将访问法划分为三种形式。      答卷法。      调查人员将被调查人员集中在一起，要求每人答一份卷，在要求时间答完，这么被调查人员不能相互交换意见，使个人意见充足表示出来。 谈话法。市场调查人员和被调查人员进行面对面谈话，如召开座谈会，大家畅所欲言。然后还可针对某种关键调查对象进行部分谈话，深入调查。这种方法最大特点是十分灵活，能够调查很多问题，包含部分看上去和事先准备好问题不太相关问题，能够填补调查表所遗漏部分关键问题，谈话气氛好，不受拘束。      电话调查。      这种方法是市场调查人员借助电话来了解消费者意见一个方法。如定时问询关键住户对房产设计、设备、功效、环境、质量、服务感觉怎样，有什么想法并请她们提出部分改善方法等。      观察法。      这种方法是指调查人员不和被调查者正面接触，而是在旁边观察。这么被调查者无压力，表现得自然，所以调查效果也较理想。      观察法有三种形式。      直接观察法。      派人到现场对调查对象进行观察。比如可派人到房地产交易所或工地观察消费者选购房产行为和要求，调查消费本企业信赖程度。      实际痕迹测量法。      调查人员不是亲自观察购置者行为，而是观察行为发生后痕迹。比如，要比较在不一样报刊杂志上发表广告效果很好。      行为统计法。      在取得被调查同意以后。 用一定装置统计调查对象某一行为。比如，在一些家庭电视机里装上一个监听器，能够统计电视机什么时候开，什么时候关，收哪一个电台，收了多长时间等。这么能够帮助营销管理人员以后选择哪一家电视台，在什么时间播广告效果最好。 调查人员采取观察法，关键是为了取得那些被观察者不愿或不能提供信息。有些购置者不愿透露她们一些方面行为，经过观察法便能够较轻易地了解到，但观察事物表面现象，不能得到另外部分信息，如大家感情、态度、行为动机等等，所以调查人员通常将观察法和其它方法组合起来使用。      试验法。      试验法是指将调查范围缩小到一个比较小规模上，进行试验后取得一定结果，然后再推断出总体可能结果。比如调查广告效果时，可选定一消费者作为调查对象，对她们进行广告宣传，然后依据接收效果来改善广告词语、声像等。试验法是研究因果关系一个关键方法。比如研究广告对销售影响，在其它原因不变情况下，销售量增加就能够看成完全是广告原影响造成。当然市场情况受多个原因影响，在市场试验期间，消费者偏好、竞争者策略，全部可能有所改变，从而影响试验结果。即使如此，试验法对于研究因果关系，能提供访头号法、观察法所不能提供材料，利用范围较为广泛。      二、调查规模和技术条件      作为一项了解消费者期望和购置行为调查，其规模截止大，结果也就越令人信服。不过因为人力、物力限制，还有调查技术条件限制，使得我们不得不从以下四个方面来考虑调查规模。      （1） 样本数量。      通常而言，一个调查样本越大越好，因为依据统计学上大数定理，大样本能够降低误差。不过，大样本不可避免地要大量增加调查成本，而且在调查实务中，大样本也引进了额外误差原因，诸如调查员疲乏、统计上错误、回收率难以控制等。      （2） 样本涵盖面广度。      样本涵盖面和样本数是相依，抽样涵盖面越广，所需样本数也越大，若样本数不是伴随增大，则属于完全随机抽样法，即使在整体上样本含有代表性。但对于各抽样样原来说，仍然不含有代表性。      （3） 问题涵盖面广度。      假如调查内容太少，挂一漏万，就会失去调查本意；反之，假如尽可能加调查内容，问卷太长，会使得调查者失去耐心，降低整个调查可信度。另外，极可能因为一部分调查者失去耐心，降低整个调查可信度。另外，极可能因为一部分调查者拒绝合作，造成严重抽样偏差。这二个方面全部使得调查结果量变引发了质变，使调查失去了意义。      （4） 调查深度。      通常而言，深和广二者就如同鱼和熊掌，是难以兼得。越是深层调查，所要求调查员专业技术越多，所需时间越长，经费越高。 第三节 市场调查程序 经过上面两节叙述，已经知道了市场调查内容十分丰富，方法双多个多样。为了使市场调查工作顺利进行，确保其质量，在进行市场调查时，应按一定程序来进行。      通常有七个方面，确定问题及调研目标、搜集信息资料、初步调查、调查设计、制订调查计划、现场调查、资料分析、撰写和提交调查汇报。      一、 确定调查目标      这是进行市场调查时应首先明确问题。目标确定以后，市场调查就有了方向，不至于出现太大过失。也就是说，调查人员应明确为何要进行市场调查，经过调查要处理哪些问题，相关调查结果对于企业来说有什么作用。假如开始抓问题就不够准，就使以后一系列市场调查工作成为浪费，造成损失。通常来说，确定调查目标要有一个过程，一下子是确定不下来。依据调查目标不一样，能够采取控测性调查、描述性调查、因果性调查来确定。      探测性调查。      当企业对需要研究问题和范围不明确，无法确定应该调查哪些内容时，能够采取探测性调查来找出症结所在，然后再作深入研究。比如某房地产企业近多个月来销售下降，企业一时弄不清楚什么原因，是宏观经济形势不好所致？还是广告支出降低或是销售代理效率低造成？还是消费者偏好转变原因等等。在这种情况下，能够采取探测性调查，从中间商或消费者那里搜集资料，方便找出最有可能原因。以后例能够看出：探测性调查只是搜集部分相关资料，以确定问题所在。至于问题应怎样处理，则有待于深入调查研究。      描述性调查。      描述性调查只是从外部联络上找出多种相关原因，并不回复因果关系问题。比如在销售过程中，发觉销售量和广告相关，并不说明何者为因，何者为果。也就是说描述性调查意在说明什么、何时、怎样等问题，并不解释为何问题。和探测性调查比较，描述性质调查需要有一事先确定计划，需要确定搜集资料和搜集资料步骤，需要对某一专门问题提出答案。      因果性调查。      这种调查是要找出事情原因和结果。比如价格和销售之间因果关系怎样？广告和销售间因果关系怎样？通常对于一个房地产企业经营业务范围来说，销售、成本、利润、市场占有量，皆为因变量。而自变量较为复杂，通常有两种情况，一类是企业自己本身能够加以控制变量，又称内生变量，比如价格、广告支出等；另一类是企业市场环境中不能控制变量，也称外生变量，比如政府法律、法规 、政策调控制变量，比如价格和销售之间因果关系怎样？广告和销售间因果关系怎样？通常对于一个房地产企业经营业务范围来说，销售、成本、利润、市场占有量，皆为因变量。而自变量较为复杂，通常有两种情况，一类是企业自己本身能够加以控制变量，又称内生变量，比如价格、广告支出等；另一类是企业市场环境中不能控制变量，也称外生变量，比如政府法律、法规、政策调整、竞争者广告支出和价格让利等。因果关系研究目标在于了解以上这些自变量对某一因变量（比如对成本）关系。      估计性调查。      估计性调查是经过搜集、分析、研究过去和现在多种市场情报资料，利用数学方法，估量未来王码电脑企业软件中心定时期内市场对某种产品需求量及其改变趋势。因为市场情况复杂多变，不易正确发觉问题和提出问题。所以，在确定研究目标阶段，可进行部分情况分析。比如前面所述房地产企业发觉近广告没有做好，造成消费者视线转移。为此便可做若干假设，比如：“消费者认为该企业房屋设计方安较差，不如其它房地产企业广告所讲方案。”“售房广告设计太通常”“消费者认为该房屋四面环境不够理想。”等等。确定假设关键目标是限制研究或调查范围，方便使用以后搜集到资料来检验所作假设是否成立。     二、搜集信息资料      市场营销调查需要搜集大量信息资料，其中有些资料需要常常不停地搜集，有些需要定时搜集，大多数是需要时才进行搜集。这能够参见本章第五节“资料搜集和利用？叙述。      三、初步调查      初步调查目标是了解产生问题部分原因，通常有三个过程。      （一）研究搜集信息材料。      1 研究企业外部材料。从多种信息资料中，了解部分市场情况和竞争概况，从中了解现在市场上哪类房产最好销？其价格怎样？当地消费者对房产有什么偏爱？      2 分析企业内部资料。对企业多种统计、函件、订货单、年度报表等内部资料进行分析、从而找出产生问题原因线索。      （二）和企业相关领导进行非正式谈话。      从这些领导人谈话中，寻求市场拥有率下降原因，如市场营销经理可能认为房产价格订得太高；工程部经理可能认为设计并不十分合理，材料供给质量不高；材料部经理可能认为，物价指数上涨太快，所划拨经费不能全部采取进口或中国多种名牌材料等等。      （三）了解市场情况。      市场是无情，消费者对本企业所开发经营房产态度，就是反应企业市场营销水平关键标志，也是初步调查关键内容。如为何消费者不购置本企业商品房，就需要对用户进行调查研究。      四、调查设计      依据前面信息资料搜集和上面初步调查结果，能够提出调查命题及实施计划。比如近期房地产业不太景气，资金积压过多，建造好房子销售不畅，什么原因呢？经过分析先确定问题产生原因有两点：一点是国家宏观控制，银根收紧，消费者收入没有好转；另一点是广告效果不大，没有引发消费者足够爱好，消费者储蓄待购。为了证实此命题正确是否，决定采取关键调查法，并配合个人访问法调查和电话调查和电话调查法来进行调查研究。 在搜集原始资料时，通常需要被调查者填写或回复多种调查表格或问卷。调查表及问卷设计既要含有科学性又要肯有艺术性，以利市场调查工作条理化、规范化。一项房地产市场调查工作最少应设计以下四种调查表格。      （一）当地房屋产资源统计表，包含房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密度、交易情况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、发展远景、其它具体情况和调查日期等项目。      （二）房地产出租市场统计表，包含出租房地产名称、所在地域、出租面积、租金水平、出租房类型和等级、室内设备情况（暖气、煤气、电话、家用电器、厨卫设备）、环境条件（庭房租市场最大原因、具体房东统计、房地产出租企业资料和调查日期等项目。      （三）房地产出售统计表，包含已售和待售房地产名称、地域、开发商、数量、结构类型、成交期、成交条件（预付款、贷款额和利率、偿还约束、其它附加条款等）、出售时房龄和情况、用户资料和调查日期等项目。      （四）房地产个案市调分析表，包含案名、区位、投资企业、产品计划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地使用年限、单位售价、付款方法、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告、调查日期等项目。 房地产市场调查中一般采取抽样调查，即从被调查总体中选择部分样本进行调查，并用样本特征推断总体特征。在实地调查前，调查人员应该选择决定抽查对象、方法和样本大小。一旦明确下来，参与实施地调查人员必需严格根据抽样设计要求进行工作，以确保调查质量。      五、现场调查      现场调查即按调查计划经过多种方法到调查现场获取原始资料和搜集由她人整理过次级资料。现场调查工作好坏，直接影响到调查结果正确性。为此，必需重视现场调查人员选拔和培训工作，确保调查人员能按要求进度和方法取得所需资料。      六、调查资料整理分析      这一步骤是将调查搜集到资料进行汇总整理、统计和分析。首先，要进行编辑整理。就是把零碎、杂乱、分散资料加以筛选，去粗取精，去伪存真，以确保资料和系统性、完整性和可靠性。在资料编辑整理过程中，要检验调查资料和误差，剔除那些错误资料；以后要对资料进行评定，以确保资料真实和正确。其次，要进行分类编号，就是把调查资料编入合适类别并编上号码，方便于查找、归档和使用。再次，要进行统计，将已经分类资料进行统计计算，有系统地制成多种计算表、统计表、统计图。最终，对各项资料中数据和事实进行比较分析，得出部分能够说明相关问题统计数据，直至得出必需结论。      七、撰写和提交调查汇报      撰写和提交调查报千是房地产市场调查工作最终一环。调查汇报反应了调查工作最终结果。要十分重视调查汇报撰写，并按时提交调查汇报。撰写调查汇报应做到：      （1）客观、真实、正确地反应调查结果；      （2）汇报内容简明扼要，关键突出；      （3）文字精练，用语中肯；      （4）结论和提议应表示清楚，可归纳为关键点；      （5）汇报后庆附必需表格和附件和附图，方便阅读和使用；      （6）汇报完整，印刷清楚美观。      在作出结论以后，市场营销调查部门必需提出若干提议方案，写出书面汇报，提供给决议者。在撰写调查汇报时，要指出所采取调查方法，调查目标，调查对象，处理 调查资料方法，经过调查得出结论，并以此提出 部分合理提议。      以上房地产市场调查程序对房地产市场调查工作只含有通常性指导意义。在实际工作中，可视具体情况，科学合理地灵活安排调查工作内容。      滞销楼盘问题小析-户型设计伴随大家住房消费意识增强，在位置、环境等原因不可改变情况下，房型越来越成为大家挑剔焦点。一个成功楼盘，设计是重中之重。 现在滞销住宅，房型设计不合理是空置关键原因之一。目前滞销户型设计上缺点关键有以下多个：      1. 客厅大而不妥，对着客厅门多，无隐蔽空间；2. 客厅采光口小或采光口凹槽深，使客厅较暗；3. 客厅视野差，窗不应正对墙面；4. 客厅形状不好或尺度不合理；5. 入户无过渡空间；6. 餐厅面积过大或过小；7. 主卧室宽度小于3米或面积过小；8. 户内交通线长；9. 卫生间距主卧室远或对着客厅卫生间无前室；10. 四居室户型，主卧室不带专用卫生间和无储藏空间；11. 功效分区不合理；12. 各功效空间面积百分比不妥；13. 跃层户型室内楼梯位置不妥；14. 卫生间、厨房宽度不够等等。     好房型，是消费者和开发商共同追求目标。          首先，房型设计应表现舒适性、功效性、合理性、私密性、美观性和经济性。好房型在布局上，社交、功效、私人空间应有效分隔。           通常说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区和静区之间，以方便使用。           采光口和地面百分比不应小于17；宽度不应小于33米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室面积大于10平方米；餐厅应是明间，净宽度不宜小于24 米；厨房净宽度不应小于15米，宜带一服务阳台；带浴缸卫生间净宽度不得小于16 米，如为淋浴则净宽度不得小于12米。           其次，房型设计还应考虑住房“时期消费”特点，即针对不一样家庭结构、不一样年纪层次，设计出适宜住宅生活空间。年轻人组织家庭，这是小家庭时期消费；当孩子长大，有分室要求了，又是一个时期消费；小孩子成家了，老夫妻需要适应老年生活住宅，这又是一个时期消费。依据满足适时、实际需求，设计出不一样功效或互有兼顾房型，是开发商努力目标。 价格定位分析概述      在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是依据商品房建设成本加计划利润成本导向定价很好，还是视市场供求关系需求导向定价为佳?下文对此作部分分析。           一、认识房地产价格真实面目           房地产价格和通常物价现有共同之处，也有不一样地方。其共同之处是：首先全部是价格，全部用货币表示；其次是全部有波动，受供求等原因影响；第三，按质论价；优质高价，劣质低价。而房地产价格和通常物价相比，更表现出房地产价格不一样特征：           第一，房地产价格既可表示为交换代价价格，同时也可表示为使用和收益代价租金（房地产价格VS租金本金VS利息）。           其实，租金能较正确地反应商品房实际价格，因为真正需要房地产商品人，是租用房地产人，是她们看中了房地产商品使用价值，而购置者则不一定真正使用，她可能是作为一个投资去购置商品房，用于保值、升值，她看中是房地产商品所含有收益性，房地产价值最终是表现在使用者身上。           第二，房地产价格实质上是相关房地产权利利益价格。房地产自然地理位置不可移动，能够转移并非房地产实物本身，而是相关该房地产全部权、使用权。           第三，房地产价格是在长久考虑下形成。一宗房地产通常和周围其它宗房地产组成某一地域，这个地域并非固定不变，尤其是社会经济位置常常在不停改变，所以房地产价格是在考虑该房产过去怎样使用，未来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产今日价格。           第四，房地产现实价格通常伴随交易必需而部分形成，交易主体之间部分原因轻易起作用。这是因为不可移动性、数量固定性、部分性等土地自然属性，使房地产不一样于通常物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会依据房地产本身条件，供求情况而接收不一样价格。           房地产价格结构包含生产成本、销售成本、利润和税金等项目（略）。           二、制订房地产价格合理定价目标           首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然，这便是定价目标。不少开发商往往会将价格尽可能定高以获取高额利润，这在90年代初卖方市场下，可能是行得通。现在在市场日益成熟情况下，价格高企只是开发商一厢情愿而已。实际上，追求最大利润并不等于定高价格，而是追求企业长久目标最大利润，高价带来高额利润只是短期，逐步会受到消费者不满而拒绝购置，反而让竞争者争得市场。以低价入市争取用户，拥有消费者，才能给企业带来长远利润。           房地产价格一直是购房者、开发商和竞争同行最敏感问题。当同地域有多个楼盘参与销售竞争时，在楼盘素质相近情况下，价格较低者往往能取得良好销售成绩。在定价之前，作为开发商应仔细研究同区竞争对手定价和相关楼宇设计、施工质量、建筑材料、销售手段等方面资料，以制订含有竞争力价格。通常能够同地域同类房屋市场拥有率最高楼盘价格为基础价格，考虑本身位置、设计、技术水平、配套设施等不可或缺原因，或以高或低于竞争者价格出售，如高于基础价格，必需含有超出竞争者有利条件，使用户愿意支付较高价格。           以取得最大利润作为定价目标，是个抽象数字，是大前提。假如要将目标具体化，也可将投资利润率作为定价目标。即在总体投资基础上加上事先确定投资利润率，计算出售楼价格。不过投资利润率为多少才合理呢？在房地产热火朝天90年代初，房地产市场投资收益率可高达40。当市场趋于成熟和规范以后，房地产平均利润仍可能高于社会平均利润，以高风险、高回报为特征房地产平均利润将可在10到20之间。           三、房地产价格合理定位           现房地产定价通用定价方法有成本导向法和需求导向法。           成本导向，顾名思义是以总成本为中心来制订价格。           即：价格成本利润税金（其中利润可用销售利润率计算也可用投资利润率计算）           成本导向法紧紧围绕着开发商利润目标，有利于最大程度地控制成本，而目标利润也可依据现在房地产业平均利润率，视自己项目标规模、设计、套型、环境、施工质量等原因对应制订合理目标利润，这种方法无疑是比较简便。但因为开发商取得地块路径不一样，经营管理水平不一样，相同楼宇成本差异也比较大，假如仅以自己目标成本加目标利润制订价格，这个价格未免是一厢情愿，市场是不管你成本，不管你利润，市场能接收价格才是合理价格，只有接收你价格你房子才能卖出去。况且假如市场能接收价格高于原来目标成本加目标利润制订价格，使你能多盈利，那么何乐而不为呢？           归根到底，和很