房地产开发项目成本控制研究 房地产开发项目设计管理研究.docx

房地产开发项目成本控制研究 房地产开发项目设计管理研究 一、我国房地产发展概况 从字面上讲，房地产是房产和地产的总称。严格地说，房地产是指土地及其附着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称1。本文所述房地产开发指以经营为目的的城镇居住房地产、商业房地产及其它赢利性房地产（如股份制赢利性医疗卫生设施开发、老年公寓地产开发等）。 我国房地产业在安排经济时代曾经一度无影无踪，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年头房地产业重新兴起，90年头进入快速发展时期以来，我国住房安排和供应体制都发生了根本性的改变，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展，房地产业快速发展，成为拉动中国经济增长的重要力气。 二、房地产项目设计管理的概念 2.1.房地产开发设计 房地产开发设计属于项目的一种。所谓房地产开发设计，是指为完成房地产开发活动目标而作的一次性的设计工作。房地产开发过程中存在大量具有这种一次性特定目的的活动，如房地产的策划项目、进行工程设计活动、施工过程的管理、实行一次建设完成的房屋的销售活动、组织一次设备招标活动、进行一个物业管理软件开发等。 2.2 项目管理与房地产设计管理 所谓项目管理，就是项目的管理者通过肯定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现项目目标的过程。项目管理的过程不仅表现为从项目的投资决策起先到项目结束的全过程进行安排、组织、指挥、协调、限制和评价等活动。 所谓房地产开发设计管理，是指开发商或业主通过肯定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现房地产开发设计目标的活动过程。开发商要通过安排、组织、限制、协调、限制、评价等方式实现对各种资源进行有效的整合与利用，以发挥资源的作用，实现详细房地产开发设计项目的目标。 2.3 设计管理的特点 从上述分析可以看到，设计管理对于房地产开发的质量、进度和价格有着重要的影响，可见设计管理在工程项目管理中的重要性，为了实现有效地完成设计管理的任务，必需分析设计管理工作所具有的特点。 三、设计进度管理 3.1 设计进度管理的特点 3.1.1 人力资源是进度确定性因素 设计是一项以人为主体的创建性的脑力活动。人的因素占很大的比重，人是设计阶段的最主要的资源，有时甚至是唯一的资源。在项目的其他阶段中，由于存在多种资源，当某项资源不够时，可以通过增加其他资源来弥补，即不同的资源间可进行肯定的替代或互补。 3.1.2设计阶段中工序的搭接使项目的不确定性加大 设计的主体是人，产品是人脑的创建性产物，虽然表现为图纸文件等，事实上是种无形的产品，因此设计过程中的主观性更强，从而增加了设计阶段的风险。 3.2设计周期的确定 3.2.1设计的阶段划分 大型的房地产开发项目一般都经过上述的三个阶段，小型的房地产开发设计也有采纳两阶段设计的，即将方案设计与初步设计合并为一个阶段，整个设计过程只经过方案设计和施工图设计两个阶段。 3.2.2设计进度确定须要考虑的因素 业主在考虑设计周期要求的时候，一般须要考虑以下几个因素： a项目对工期的要求、特点。 b项目的技术经济条件和外部条件。 c项目各项工作的时间估计。 d项目的资源供应状况。 3.2.3设计周期的确定方法 a专家推断法 b定额法 c资料统计法 3.3设计过程进度限制 3.3.1进度限制的主要内容 a 分析、论证总进度目标；编制项目实施总进度安排； b 分析总进度目标实现的风险，编制进度风险管理的初步方案； c 审核设计进度安排和出图安排，并限制执行，避开发生因设计单位推迟进度而造成施工单位要求的索赔； d 编制设计任务书中有关进度限制的内容； e 在项目实施过程中进行进度安排值和实际值的比较，如出现偏差，随时实行措施进行纠偏； 3.3.2 设计进度限制的建议 a. 重视工程项目的设计阶段，正确相识到设计阶段在整个项目周期中的重要地位。 b 业主在将设计任务交给设计单位之前，应当做好以下几件事：确定工程项目主要针对的终端服务群体，即运用者；依据选定的运用群体，确定工程项目的总体设计定位：明确工程项目的各项经济技术指标。 c 对于施工图设计阶段的详细问题，可以由设计单位先粗略地排列出项目须要运用的主要材料清单(包括运用部位)，并从设计的角度动身提出建材的选用要求和建议。 d 在建设项目设计阶段的项目管理实施规划，即在建设项目决策之后，对建设项目的设计阶段如何绽开工作，如何对设计阶段进行有效的合同管理和信息管理，并对设计的过程如何进行限制以顺当实现项目目标提出一整套合理的方案，用以指导业主方设计管理过程，也是实现项目进度限制的有效方法之一。 四、设计质量管理 4.1设计质量的定义 设计的技术质量包括功能性、平安性、美观性、环保性以及可施工性。设计的功能性指建筑工程的用途、规模、实力以及相应的各种指标要求；平安性指工程设计将损害或损坏风险限制在可接受水平内的实力。如设计文件的编制深度应满意施工要求，使施工简便易行。 4.2 设计质量的过程管理 4.2.1 设计阶段质量管理原则、任务 A 设计阶段质量管理原则 （1）建设工程设计应与社会、经济发展水平相适应，做到经济效益、社会效益、环境效益相统一； （2）工程设计应当按建设基本程序，坚持先勘察、后设计、再施工原则； （3）建设工程设计力求做到适用、平安、美观、经济； （4）设计应符合设计标准、规范，计算应精确，文字说明应清晰，图指标主要清楚、精确、避开“错、漏、碰、缺”。 B 设计阶段质量业主管理的主要任务 （1）编制管理细则，确定目标限制安排，督促设计单位完善质保体系，建立内部专业交底及会签制度； （2）设计方案、图纸、概预算和主要设备、材料清单的审查，发觉不符合要求的地方，分析缘由，发出修改设计的指令； （3）对设计工作的协调限制，刚好检查和限制设计的进度，做好各部门间的协调工作，使各专业设计之间协作、连接，刚好消退隐患； （4）参加主要设备、材料的选型； （5）组织对设计的评审或询问； （6）组织设计文件、图纸的报批、验收、分发、保管、运用和建档工作； （7）组织设计交底与图纸会审，处理或参加处理设计变更和因设计引起的工程质量问题和质量事故； （8）编写管理工作总结。 4.2.2设计质量管理的依据 业主对工程设计质量限制的依据，主要有以下几个方面： a 有关工程建设及质量管理方面的法律法规，如城市规划，建设用地，市政管理，环境爱护，质量管理，投资管理等方面的法律和法规。 b 有关工程建设的技术标准，如各种设计规范，标准，设计参数的定额及指标等。 c 建设项目的审批文件，如项目建议书及其审批，项目可行性探讨报告及其审批项目建设选址及其审批，项目环境影响报告及其审批等。 d 建设项目设计的打算文件，如体现业主建设意图的规划设计大纲，设计纲要，设计合同和协作等方面的协议，数据和资料等。 4.2.3设计质量管理的重点 a 设计单位的选择 b 设计依据的供应 c 设计文件的审查 4. 3设计阶段质量管理的方法 a 以投入、产出管理为重点 b 以专业人员为依靠 c 多种技术手段并用 d 激励与约束并存 设计对工程的投资、进度以及质量都有巨大的影响，这已经成为国内外专家学者的共识。但是，与施工阶段的管理相比，我国的业主方设计管理目前却是最为薄弱的一个环节。业主只有加强设计管理，才能保证自身利益的充分实现。本文对房地产开发的设计管理作了初步的论述，目前尚未形成完善的理论体系，尚有很多方面和大量的问题值得深化探讨和探讨。 注：文章内全部公式及图表请用PDF形式查看。 第7页 共7页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页