上海住宅物业复苏.docx

上海住宅物业复苏 摘要 附件 报告介绍 要点总结 > P04 < > P14 < 书目 第一章 > P01 < 其次章 > P03 < 上第海三住章宅市场新冠肺炎疫情的影响上第海四住章宅市场展望将来 第五章 > P19 < 第六章 > P20 < 1 摘要 新冠肺炎疫情的影响 2022 年初至今，上海已出台了三个将对住宅市场产生深刻影响的政策措施，它们分别是 : 部分银行对符合监管要求的特定人群，允许延期偿还住房按揭贷款； 降低贷款市场报价利率； 上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施以及其它相关措施。 简而言之，这些政策措施并不会让上海住宅市场陷入房价急剧上涨的局面。但可以预见上海的房价在将来仍将保持平稳的涨幅。 依据中指数据， 2022 年前四个月内，上海共成交了 38 块住宅用地，建设用地面积共计 227 万平方米，规划建筑面积 477 万平方米，平均成交价格为人民币 13,663 元每平方米。 二手房市场的活跃度可以很好地反应上海住宅市场的整体表现。受新冠肺炎疫情的影响，今年前四个月，上海二手房交易量较去年同期持续下降。尽管如此，自三月份以来，二手房交易量环比上涨，上海住宅市场有了回暖迹象。 从上海二手房的成交均价来看，今年市场的均价维持稳定，其中， 2 月份的均价略有上涨。 进一步分析上海 17 个区域的二手房市场在 4 月的表现状况，可以发觉，与 3 月份相比，大部分区域的二手房成交量出现了不同程度的上升，仅有1 个区域下滑。 就 4 月份的二手房房价而言， 17 个区域中， 9 个区域的成交均价较上个月有所增长或保持稳定。此外在 4 月份，青浦区、原闸北区、杨浦区和奉贤区这四个区域的成交均价呈现同比上涨态势。 简而言之，新冠肺炎疫情给上海住房市场带来了显著的影响，尤其是今年前两个月的成交量和成交价。然而，近期住宅市场已起先逐步回暖。随着 3、4 月国内疫情得到有效限制，以及相关政策入场，我们可以看到，上海住宅市场上各类买家再次活跃，量价齐升。 展望将来 将来，受新冠肺炎疫情的影响，上海住宅市场将发生一些变革，包括 : 更多地利用在线物业参观技术; 居家办公的需求会推动户型设计优化; 1 在住宅小区安装运用更多智能快递投递箱; 在政策推动下，更多老旧小区改造更新将提上日程，提升居民的华蜜感。 上海整体住宅市场的将来确定还是坚决不移地跟着房住不炒的政策趋势。因此，将来我们希望相关政策接着推动上海住宅物业的可持续发展，无论是新建住宅还是旧改住宅，都将提升居民的华蜜感作为首要任务。 2 2 报告介绍 新冠肺炎在中国的爆发是一次空前的事务。它的影响遍及全国各地，广泛影响了社会、经济和房地产市场。本报告将解析上海住宅市场，并解析： 上海住宅市场受到新冠肺炎疫情的影响； 上海住宅市场的将来展望。 3 3 上海住宅市场新冠肺炎疫情的影响 在本章节，我们将分析以下内容： 上海住宅市场相关最新的政策措施； 近期市场动态对上海住宅市场的影响; 受新冠肺炎疫情的影响，上海住宅市场将发生的变革。 近期住宅政策 今年截止目前，我们已经看到有三条新政策是与上海住宅市场相关，它们包括： 部分银行对符合监管要求的特定人群，允许延期偿还住房按揭贷款； 降低贷款市场报价利率； 上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施以及其它相关措施 。 住房公积金可申请延期支付 在此政策下，企业可按规定申请在2022年6月30 日前缓缴住房公积金。此外，员工在此期间不能正常归还住房公积金贷款的，可以向市公积金中心提出申请，经认定后，不作逾期处理，不作为逾 期记录报送征信部门。 公积金贷款利率自2022年8月截至到目前未有变动， 公积金贷款利率五年期以上3.25% ；五年期以下 2.75 % 。 4 图中国1:公积金贷款利率 资料来源：中国人民银行，戴德梁行探讨部 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 五年以下 五年以上 LPR降低 尽管公积金贷款利率在过去几年未有变动，但LPR在近几个月渐渐走低。 2022年4月20日 ， 1年期LPR为3.85 % ， 5年期以上 LPR为4.65 % 。此时，基准抵押贷款利率已降至20年的低 点。 除了降低LPR之外，很多银行还调整了还款期 限，允许一些因疫情而失去收入来源的客户推迟偿还住房贷款。 上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政 策措施以及其它相关措施 4月22日，上海市人民政府办公厅正式发布上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施的通知。依据该通知，上海将加快经营性用地出 让节奏，夯实土地供应安排，适当增加年度土地 供应量，按月动态细化。 上述公告中与住宅市场相关的其他措施也减轻了很多开发商的资金负担，这些措施与付款延期和付款冻结期有关，其中还提到旧改和城市更新相关政策，特殊是在疫情防控期间，对急需用款的旧改项目先行预拨101亿元资金。 5 年 2 月 20 日） 图中国2 :的 LPR 资料来源：全国银行间同业拆借中心，戴德梁行探讨部 5.00% 4.85% 4.85% 4.85% 4.80% 4.80% 4.80% 4.75% 4.75% 4.65% 4.50% 4.00% 4.25% 4.20% 4.20% 4.15% 4.15% 4.15% 4.05% 4.05% 3.85% 3.50% 5年期以上LPR 1年期LPR 图中国3:基准抵押贷款利率 资料来源：中指数据，戴德梁行探讨部 除了以上政策之外，上海的土地收购限制也有所放松，主要体现在潜在购买者计分制度的调整 上。调整后的评分为中小型开发商供应了更多在上海购买土地的机会。 简而言之，这些措施不会导致上海的住宅市场陷入价格激增的局面，在可预见的将来，上海住宅市场将保持稳定的增长，接着旺盛发展。 图上海4 :土地市场住宅用地成交状况。 平方米 18,000,000 16,000,000 14,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 建设用地面积 规划建筑面积 成交楼面地价 元/平方米 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 7 土地成交数量 2022 166 2022 107 2022 163 2022 127 2022 122 2022 82 2022 127 2022 127 2022 174 2022 年 1 月 8 2022 年 2 月 14 2022 年 3 月 8 2022 年 4 月 8 2022 年 4 月） 资料来源：上海市房地产，戴德梁行探讨部 2022 年前四个月的建设用地面积和规划建筑面积较去年同期分别增长 20.22% 和 40.61%。上海的土拍政策放宽也是促使近期土地成交量回升的重要缘由之一。 视察二手房市场动态，可以更好地了解整体住房市场表现。受新冠肺炎疫情影响，今年前四个月内，上海二手房的成交量同比持续下跌。尽管如此，自三月份起先，二手房成交量环比起先上扬，市场有了回暖迹象。 图上海5:二手房市场成交量和成交均价。 图上海6:二手房市场各区域的成交量 资料来源：上海市房地产，戴德梁行探讨部注：单位：平方米 大于 10 万平方米 5–10 万平方米 87,891 ↓ 140,149 ↓ 原闸北 48,744 ↓ 28,422 ↓ 1–5 万平方米 小于 1 万平方米 ↑↓ 同 比 69,731 ↓ 42,337 ↓ 55,6101 ↓ 31,164 ↓ 29,473 ↓ 9,850 ↓ 20,494 ↓ 65,3101 ↓ 浦东 环 比 110,231 ↓ 金山 153,513 ↓ 59,691 ↓ 322,620 ↓ 64,114 ↑ 9 依据上海市房地产数据显示，今年 4 月份成交量环比增幅前十的区域中，青浦以二手房成交量 63% 的环比增幅位居榜首。原静安为 55%，金山为 48%，紧随其后。 就 4 月份的二手房房价而言，17 个区域中，9 个区域的成交均价较上个月微涨或维稳。此外在 4 月份，青浦区、原闸北区、杨浦区和奉贤区这四个区域的成交均价呈现同比上涨态势。 据上海市房地产的数据显示，4 月二手房均价前十的区域中，青浦区居首，二手房房价环比增幅为 4%。随后是嘉定区，4 月份的均价环比增长 3%。 图上海7二: 手房市场成交量环比增幅前十的区域 资料来源：上海市房地产，戴德梁行探讨部 青浦区原静安区金山区浦东新区松江区黄浦区原闸北区闵行区宝山区普陀区 27% 26% 25% 37% 37% 36% 42% 48% 55% 63% 10 均价 资料来源：上海市房地产，戴德梁行探讨部 崇明 均价小于 原闸北 虹口 青浦 徐汇 闵行 长宁 黄浦 浦东 松江 金山 奉贤 资料来源：上海市房地产，戴德梁行探讨部 图上海8二: 手房市场各区域的成交均价 注：单位：元 / 平方米 45,000 – 80,000 元/平方米 嘉定 宝山 杨浦 12,904 ↓ 45,000 元/平方米 30,193 ↓ 31,223 ↓ 52,239 ↑ 普陀 原静安 53,255 ↑ 52,129 ↓ ↑↓ 同 比 48,636 ↓ 73,811 ↓ 环 比 26,047 ↑ 60,360 ↓ 79,115 ↓ 57,010 ↓ 38,257 ↓ 40,1017 ↓ 27,512 ↓ 15,363 ↓ 19,075 ↑ 图上海9:二手房市场成交均价环比增幅前十的区域 青浦区 4% 嘉定区 3% 黄浦区 2% 原静安区 2% 原闸北区 2% 浦东新区 1% 杨浦区 1% 长宁区闵行区普陀区 0% 0% -1% 11 简而言之，新冠肺炎疫情给上海住房市场带来了显著的影响，尤其是今年前两个月的成交量和成交价。然而，近期住宅市场已起先逐步回暖。随着 3、4 月国内疫情得到有效限制，以及相关政策入场，我们可以看到，上海住宅市场上， 买家活动再次活跃，量价齐升。 三大市场改变 在新冠肺炎疫情爆发时的居家隔离期，激发了上海以及中国其他城市的住宅市场的一系列变革。这些变革包括： 线上看房的兴起; 大规模居家办公; 设立运用临时快递投放点。 线上看房的兴起 鉴于中国新冠肺炎疫情高峰期间居家隔离的状况，为了接着招揽业务，吸引买家并实现营收， 上海及全国各地的各类房产中介快速转战线上楼盘阅读技术。 依据贝壳网最近的一份报告，二月份，中介和买家平均每天在线阅读近 35 万次，约为一月的35 倍。更重要的是，不仅仅是各类网上中介大力推动线上看房服务，一些房地产开发商也增加他们的在线物业参观服务。今年 1 月春节之后，恒大和富力地产等大型房地产开发商纷纷关闭了疫情严峻地区的很多售楼中心，之后快速转向线上销售，邀请买家在线参观房源，并培训高层职工如何运用直播与消费者互动来销售其物业。 居家办公 在中国，人们多年来很少考虑在家办公。因此， 中国典型的住宅公寓物业中并没有特地的家庭办公 / 学习区域的设计。 自新冠疫情以来，状况发生了许多改变。春节假期过后，每天有近 2 亿用户起先从家里登录钉钉。疫情期间的居家隔离意味着办公室员工不得不在遍布中国各地的住宅物业工作。由于中国很多住宅物业中没有明确设计的家庭办公 / 学习区域，上班族会选择在任何可以集中留意力，并将干扰降至最低的地方办公，譬如餐桌上、沙发上甚至卧房里。当然，对于很多人来说，假如家里没有书房， 想要获得一个功能齐全的居家办公环境是特别难以实现的。 快递投放点 近十年来，随着中国线上购物量不断增加，包袱、快递和餐食干脆送到家里已成为很多居民的日常体验。为了便利居民在快递公司非工作时间取快递，自 2022 年以来，中国智能快递柜数量以每年一百零一分之几十甚至翻倍的速度增长。 12 图中国1 0智: 能快递柜数量的增长 资料来源：艾瑞网，戴德梁行探讨部 300.0% 66.7% 106.0% 57.3% 61.4% 47.6% 77.2 52.3 1.5 6.0 10.0 20.6 32.4 2022 2022 2022 2022 2022e 2022e 2022e 智能快递柜数量 增速 在新冠疫情期间，线上购物愈发活跃，快递量也随之出现井喷式增长。全国各地包括上海在内的住宅小区每天都会收到大量包袱和餐品， 很多没有大型智能快递柜的社区不得不搭建临时快递站。相较而言，在有智能快递柜的社区里，快递员可以很便利地在智能快递柜里存入快递，而不须要干脆接触取快递的居民。 13 4 上海住宅市场展望将来 展望将来，作为新冠肺炎疫情的干脆或间接结 果，我们很可能会看到上海住宅房地产市场发生一些改变，包括： 更多地利用在线物业参观技术; 居家办公的需求会推动户型设计优化; 在住宅小区安装运用更多智能快递投递箱; 在政策推动下，更多老旧小区改造更新将提上日程，提升居民的华蜜感。 图运用11线: 上看房平台的部分好处 资料来源：戴德梁行探讨部 线上看房 在新冠肺炎疫情期间，房地产市场广泛采纳了线上看房的方式。展望将来，我们预料上海的住宅物业市场将接着采纳这一渠道，因为线上看房的方式具备很多优势，这些优势包括： 有助于物业的可视化 不受地域限制 经济性较高 14 简洁便利 1. 简洁便利 得益于线上看房技术，我们无需前往房地产物业所在地。只需运用线上看房软件程序，客户可以随时随地，甚至在家中舒适地享受这一沉醉式体验，并阅读各类房地产物业。 2. 有助于物业的可视化 通过运用线上看房技术，客户不仅可以反复多次查看物业，还可以关注细微环节。在某些方面，相比较于客户匆忙忙忙实地查勘物业的方式，该技术可以为客户供应一个更清楚的物业全貌。 3. 不受地域限制 随着线上看房技术的应用，中介不仅可以向上海 图简洁1 2的: 居家办公 / 学习区域布局图 资料来源：The Spruce，戴德梁行探讨部 本地客户展示房地产物业，还可以向国内其他区域甚至其他国家的客户展示物业状况，从而扩大其客户范围。 4. 经济性较高 如今，围绕物业创建一个在线看房平台，只须要 一个摄像头和基本的描述不须要支付任何与 实地物业参观相关的费用。 居家办公 在不久的将来，上海和中国其他城市将有很多住宅物业的潜在消费者，在经验了这次居家办公之后，可能会倾向于购买一个包含办公/学习区域的住宅物业。考虑到这一需求，很多住宅投资者和开发商很可能会在将来的住宅物业开发安排中，将这类区域的设计纳入考量。 15 智能快递柜 即使新冠疫情结束后，住宅投资者、开发商、物业管理公司和居民都不会忽视智能快递柜对全国大型住宅社区的作用。我们预料将来住宅社区会安装更多的智能快递系统。 政策老旧小区改造更新，增进民生福祉 上海从 1843 年开埠以来，到 11010 年的浦东开放建设，到这几年来的各类城市更新利好政策的推出，上海始终处在不断推动自身发展的进程中。 近年来，上海一大批老旧小区渐渐进入高龄， 起先出现各种问题和危机。过去在上海，旧区旧房改造主要历经了三个阶段，前两个阶段以 大动迁和大拆迁为主，现阶段已经从拆改留并举、以拆为主转变为留改拆并举、以保留爱护为主，持续推动城市更新，切实 改善市民居住条件。 十三五期间，上海旧区改造的目标是完成中心城区二级旧里以下房屋改造240 万平方米。预料在十四五期间，上海政府将持续关注这一民生工程。 国家层面也有对城市更新的支持政策。2022 年年中，国务院总理主持召开国务院常务会议， 部署推动城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件，持续推动城镇棚户区改造，对城镇老旧小区进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全生活服务设施等措施。政府年度工作报告提到：要不断总结完善， 在更高水平上推动城市更新，把高质量发展更多体现在增进民生福祉上，进一步提升一百零一姓幸 福感和获得感。 随后在今年 4 月 22 日，上海市政府发布上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施。此次政策针对房地产开发投资等赐予了支持，尤其是在土地出让和融资等方面，赐予了比较明显的政策支持。除了加快土地出让节奏之外，政策还明确激励金融机构加大对旧区改造的融资支持。特殊是在疫情防控期间，对急需用款的旧改项目先行预拨 101 亿元资金。从今类融资方面看，其对于旧区改造赐予了较大的支持，也意味着后续老旧小区改造力度强化，对房地产上下游企业来说创建了更多业务机会。 对于上海将来的城市更新进程，尤其是老旧小区的改造，有几个新的趋势值得留意： 改造内容向综合化发展 资金筹措向多元化发展 改造要求向长效管理发展 1. 改造内容向综合化发展 过去旧改更多是硬件方面的单项改造，比如美化外立面、房屋节能、水电气路等。将来将更加提倡软硬件的综合改造，依据项目现有条件和需 求，因地制宜地改造。基础类包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升；完善类包括小区的环境及配套设施改造提升等，为全年龄段的居民营造社区归属感。 16 各类改进措施将包括规划，设计和安装老年人和身体有障碍的电梯，老年护理和儿童保育设施，诊所，社区食堂和社交场所等。 2. 资金筹措向多元化发展 过去旧改主要由政府主导，资金来源主要包括地方财政、水电气等专营单位出资，中心财政资金支持较少，居民个人和社会力气出资也很少。将来将充分汲取来自社会和居民的多方力气，资金来源也将更为多元。一方面，国家发改委、财政部已支配了中心补助资金；另一方面，将更多鼓 图建立1 3一: 个清楚明确的城市更新项目规划 资料来源：戴德梁行探讨部 社区参加 励社会资本参加，帮助完善社区公共服务供应， 并以服务设施长期运营收入作为盈利点。 协作参加城市更新项目设计流程 信息收集 分析结果 可行方案对比 创建 我们有什么？ 我们想成为什么？ 我们要怎么做？ 将来城市更新规划 17 3. 改造要求向长效管理发展 过去改造完成但长效管理机制没能建立。将来老旧小区改造的前提条件是，在项目纳入改造安排之时要把长效管理机制建立起来，包括物业管理模式、小区管理规约、居民议事规则等， 保障改造成果。 另一方面来看，上海老旧小区改造通常分为两类，一是单一老旧小区项目，另一个是老旧片区类项目。在将来，无论哪一类项目都有其操作上的核心关注点，它们是： 1. 单一老旧小区项目改造的核心关注点 建筑风貌限制 抗震消防论证 功能置换时建筑先天条件局限 综合收益最大化 2. 老旧片区类项目改造的核心关注点 处理产业、功能、文化、环境的综合关系 推动自我更新、实现自我造血 产权归集、各方利益平衡 功能空间适应性改造 前期投入资金压力大，内部征拆安置成本高，资金平衡问题 最终，上海整体住宅市场的将来确定还是坚决不移地跟着房住不炒的政策趋势。因此， 将来我们希望相关政策接着推动上海住宅物业的可持续发展，无论是新建住宅还是旧改住宅， 都将提升居民的华蜜感作为首要任务。 18 5 要点总结 新冠肺炎疫情的影响 一系列相关政策措施并不会让上海住宅市场陷入房价急剧上涨的局面，但可以预见上海的房价在将来仍将保持平稳的涨幅。 新冠肺炎疫情给上海住房市场带来了短期显著的影响，尤其体现在今年一月和二月的成交量价上。 但是，近期住宅市场已起先逐步回暖。随着3、4月国内疫情得到有效限制，以及相关政策入场，我们可以看到，上海住宅市场上各类买家再次活跃，量价齐升。 展望将来 将来，受新冠肺炎疫情的影响，上海住宅市场将发生一些变革，包括: 更多地利用在线物业参观技术; 居家办公的需求会推动户型设计优化; 在住宅小区安装运用更多智能快递投递箱; 在政策推动下，更多老旧小区改造更新将提上日程，提升居民的华蜜感。 上海整体住宅市场的将来确定还是坚决不移地跟着房住不炒的政策趋势。 因此，将来我们希望相关政策接着推动上海住宅物业的可持续发展，无论是新建住宅还是旧改住宅，都将提升居民的华蜜感作为首要任务。 19 6 附件 戴德梁行询问部城市更新询问服务 对应老旧小区改造，戴德梁行供应项目全生命周期服务，助力项目实操落地和长效运营： 环境洞察：外部环境、本体条件、建筑承载力、综合评估等； 顶层战略：案例剖析、总体定位、体系设计、资源匹配等； 产品策略：市场及客群需求、功能布局、产品组合、规模安排等； 机制设计：征收置换模式、产权协调、旧改路径、开发架构、运营安排、政策支持建议等； 财务解决：投资测算、成本测算、效益测 算、经营收益提升策略、融资渠道建议等； 设计协作：概念设计优化、建筑设计优化、历史建筑规范解决专项等； 项目管理：规划及预算管理、设计管理、选购招标管理、报批报建、施工管理、收尾管理等； 销售租赁代理：招商策略、代理打算、代理实施等。 对于参加旧改的企业主体，戴德梁行可供应企业管理询问，助力企业明确方向和清楚路径： 区块选择：企业自身条件评估、旧改区块发展条件评估等； 进入模式：进入模式筛选、进入模式制定等； 功能体系：战略顶层设计、业务体系设计、商业模式设计等； 产品体系：产品体系设计、细分产品建议等； 实施策略：分阶段发展策略、业务保障策略、资金渠道、政策通路、退出机制设计等； 保障体系：组织架构设计、组织管理模式设计、风控体系、资源保障体系等； 20 第26页 共26页第 26 页 共 26 页第 26 页 共 26 页第 26 页 共 26 页第 26 页 共 26 页第 26 页 共 26 页第 26 页 共 26 页第 26 页 共 26 页第 26 页 共 26 页第 26 页 共 26 页第 26 页 共 26 页