房贷借款担保合同_物权法对贷款格式担保合同的影响.docx

房贷借款担保合同_物权法对贷款格式担保合同的影响物权法已于2022年10月1日实施，它不仅将担保法中担保物权部分汲取，且在许多方面作了重大的修订和补充，在农村信用社的贷款中，绝大部分均为担保贷款，办理贷款时，均统一根据省联社要求和当事人签订格式担保合同。该格式担保合同主要依据11015年实施的担保法制定，部分条款已不符合现今物权法的内涵和要求，且与物权法存在冲突之处。现结合我省农村信用社实际状况，浅谈物权法对贷款格式担保合同的影响，因物权法不包含担保中的保证部分，故此仅涉及物权法对抵押合同和质押合同（以下简称担保合同）的影响。一、合同的生效与担保物权的设立物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和歼灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和歼灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”其次十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”物权法对担保法中担保合同的生效要件作了彻底的修改，明确区分了债权合同与物权变动。依据物权法的规定，担保合同是否生效，要依据合同法的相关规定来推断，而不以担保物是否办理登记或交付为标准进行推断。担保权是否生效，除了要看担保合同是否有效外，还要看担保物是否登记或交付。在我省农村信用社的格式合同中，规定了担保合同的生效要件，即担保合同须在担保物办理了抵押登记或交付后才生效。该格式条款已违反了物权法的规定，应予以废除。同时，物权法规定了以建筑物和其他土地附着物、建设用地运用权等进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，未经登记，不享有抵押权；以生产设备、原材料、半成品、产品，交通运输工具等进行抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。对于农村信用社来说，为了最大限度的爱护自身利益，无论对于何种抵押物，均应办理抵押登记，保证抵押权的设立并对抗第三人。同时，还可在担保合同中约定担保人帮助办理登记的义务和违反诚恳信用原则拒绝办理登记的违约责任。二、担保合同效力的独立性在我省农村信用社的担保合同中均有合同效力独立性的条款，如抵押合同规定“本合同的效力独立于主合同，主合同无效并不影响本合同的效力。如主合同被确认为无效，则甲方以抵押物对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也担当担保责任。”该格式条款主要依据担保法第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，根据约定。” 但物权法对该款作了重大修订，禁止当事人通过合同约定独立物保。物权法第一一百零一零一七十三条规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。” 但书的规定，体现了物权法与担保法对独立担保截然相反的看法，故格式合同中关于担保合同效力独立性的条款，不符合物权法的精神，对农村信用社也无意义，应予废除。三、抵押权的行使期间我省农村信用社关于抵押权的存续期间规定至主债权诉讼时效届满之日后两年止。该格式条款源于担保法说明第十二条 “当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”之规定，但是物权法其次一百零一零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予爱护。”该条对抵押权的存续期间进行了重大调整，规定行使抵押权的期间和主债权的诉讼时效期间相同，比以前担保法说明规定的期间缩短了2年。故对该格式条款应作修正或干脆废除，法律已有明确规定并禁止约定的状况下，没必要在格式合同中再作约定。对农村信用社来说，更重要的是刚好行使担保物权，留意中断诉讼时效，在主债权诉讼时效中断的状况下，抵押权行使期间也相应顺延。四、担保权的实现条件和优先受偿权物权法第一一百零一零一七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”该款在担保法的基础上增加了当事人可以约定担保物权实现的条件，并对优先受偿权的行使进行了限制。由于物权法区分了担保合同的生效和担保权的生效，故应充溢担保合同的内容，切实爱护自身利益。一是在格式合同中尽可能的充溢担保物权实现的约定情形，如：擅自处分抵押物、供应虚假资料、隐瞒真实状况等。二是要留意优先受偿权的几种限制，即税款的优先、职工债权的优先、建设工程价款的优先、船舶优先和船舶留置权的优先。税款的优先是指担保物权设定前所欠税款优先于担保物权；职工债权的优先是指2022年8月27日企业破产法公布前在企业破产状况下形成的未清偿的职工债权，在根据正常清偿依次无法实现时，可优先于担保物权受偿；建设工程价款的优先是指建筑工程承包人的工程价款优先于抵押权和其他债权；船舶优先是指海事恳求人基于在船舶营运中发生的人身伤亡、海难救助等事由，对产生该海事恳求的船舶具有优先受偿的权利；船舶留置权的优先是指造船人、修船人在合同另一方未履行合同时，可以留置所占有的船舶，以保证造船费用或修船费用得以偿还的权利。办理贷款时，可要求抵押人供应近期的缴税凭证或者干脆向税务机关查询有无欠税状况。以在建工程或刚竣工的建筑物抵押的，应留意审查发包人是否拖欠承包人的工程价款等事项；同时可以将供应相关真实信息规定为担保人的义务列入格式合同，并将违约责任详细化。 第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页