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建筑物区分所有权制度 论我国建筑物区分所有权制度 摘要改革开放以来，我国城市发展快速，城市人口增多、住宅惊慌，建筑物空间化、立体化成为解决这一危机的重要途径。同时，随着我国住宅商品化体制改革逐步深化，建立和完善建筑物区分全部权制度，为正确处理和有效调整我国社会主义经济体制改革中各种利益关系供应法律依据，成为理论和实践上亟待解决的问题。 本论文对建筑物区分全部权制度理论进行了系统的论述，阐述了其重要性、概念和主要内容及重要意义，在借鉴国外相关阅历的基础上，对我国建立建筑物区分产权制度的现状和主要问题进行了分析，提出了选择立法模式和建立法律体系的设想和建议。关键词建筑物区分全部权专有权共有权成员权中图分类号： DF521 文献标识码：A一、 建立和完善我国建筑物区分全部权制度的必要性我国城市居民有关住宅问题的基本政策和制度，经验了一个曲折的发展历程。自1949 年至11018 年期间,普遍实行住房的公有化、福利化制度。从11018 年起先经过近30 年的改革，我国已经走上了一条称之为“住宅商品化”的道路。在我国现实条件下建立和完善我国建筑物区分全部权制度，具有以下必要性：（一）城市化进程的快速发展的要求。我国城市化进程的快速发展，迫切要求建立建筑物区分全部权制度。由于城市化的快速发展，致使城市人口膨胀，居住问题成为重要问题。而要解决这一问题，唯有兴建多层和高层建筑物。区分全部建筑物的大量涌现，成为我国建筑物区分全部权制度产生的物质条件。（二）城市人口居住问题的要求。以区分全部建筑物解决城市人口的居住问题，具有经济性。区分全部建筑物，在解决城市居民的居住问题上确有其独到的功能。（三）市民取得住宅全部权的要求。在城市中取得住宅，对市民而言，具有重要的意义。我国实行住宅商品化制度，主要以取得住宅的全部权为主，而取得区分全部建筑物之一单元，遂成为城市居民取得住宅的基本途径。（四）现实须要。随着我国城市人口的增多，多层、高层建筑物的大量兴建，使得有关建筑物区分所权纠纷大量涌现，如有关共有权的纠纷，有关车库车位归属的纠纷，有关物业管理费分摊的纠纷等等。全部这些因素都确定了我们必需探讨建筑物区分全部权制度的基本理论，以便从实践上建立和完善我国的建筑物区分全部权制度。二、建筑物区分全部权制度的概念与基本内容（一）建筑物区分全部权的概念。建筑物区分全部权的概念理论上和立法上大体存在三种不同的学说：1、一元论说。该说分为“专有权说”和“共有权说”。 “专有权说”认为建筑物区分全部权是区分全部权人对其专有部分的全部权。“共有权说”认为建筑物区分全部权是建筑物区分全部权人对建筑物的持份共有权。2、“二元论说”。该说认为建筑物区分全部权是指数人区分全部一建筑物时，各全部人对其独自占有、运用的部共享有专有全部权，并对全体全部人共同运用或数个全部人之间共同运用的部共享有共有全部权的一种复合物权。3、“三元论说”。被德国现行住宅全部权法所全盘接受。该法认为区分全部权系由三部分构成：供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有全部权部分、专有全部权人共用建筑物上所设立的持分共有全部权部分及基于专有部分与共用部分不行分别所产生的共同全部人的成员权。“三元论说”为目前的通说。我国即采纳此说。因此，建筑物区分全部权是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独全部权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按肯定比例享有共有全部权，并基于区分全部人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有全部权、共有全部权和成员权的总和即为建筑物区分全部权。(二) 建筑物区分全部权的内容。建筑物区分全部权是一种复合形态的权利，其主体具有复合身份，即区分全部人既是全部权人，又是共有权人。由于法律身份不同，权利主体所享的权利和担当的义务亦有差别。详细而言：1、区分全部人作为专有权人的权利和义务。（1）权利主要有：第一，区分全部人对其专有部共享有占有、运用、收益和处分的权利。其次，区分全部人在行使区分全部权时，有权解除他人干涉和限制。第三，区分全部人于必要限度内，有权运用其他区分全部人的专用部分或不属于自己共有的共用部分。（2）义务主要有：第一，区分全部人运用其专用部分不得违反区分全部建筑物的运用目的。其次，区分不得损害或随意变更区分全部建筑物的结构。假如违反上述义务，则应当担当相应的民事则责。全部人运用其专用部分不得妨害和损害其他区分全部人的利益。第三，区分全部人。2、区分全部人作为共有权人的权利和义务。（1）权利主要有：第一，区分全部人有权按共用部分的用途加以运用。假如区分全部人按区分全部建筑物的非原来用途运用，则须由多数区分全部人确定，或按规约的规定处理。其次，区分全部人有权共享共用部分的收益，假如区分全部人将共用部分用于营利性运用，则其收益应由全部区分全部人共享。（2）义务主要有：第一，区分全部人应维护共用部分的正常运用状态。不得随意改动共用部分的设置和结构，不得侵占共用部分，应保持共用部分的清洁。其次，区分全部应负担共用部分的正常费用。对于为运用、修理、管理共用部分所支出的费用，区分全部人有分摊的义务。三、我国建筑物区分全部权制度的若干实践问题及对策我国建筑物区分全部权制度在立法上和理论上并不至臻至善。物权法对建筑物区分全部权的规定还过于原则，过于简洁，对实践中的很多建筑物区分全部权法律关系难以有效调整。并且随着经济的发展，技术的日新月异，人们对区分建筑物利用层次的不断加深，范围不断扩充。新的建筑物区分全部权法律关系不断产生，我们须要进一步对建筑物区分全部权制度加以系统地完善。（一）共有部分规定存在的问题及对策。物权法规定, 建筑区划内的道路，属于业主共有, 但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这当中，小区“绿地”不是一个在法律和内容上非常严谨的概念， 它实质上是指整个小区内除建筑物地基以外的全部土地。对此可以借鉴美国法律规定，除业主专有部分之外的小区共有部分全部为小区内全体业主全部。 第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页