南昌市商业地产发展现状及对策分析-成都商业地产现状.docx

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1、南昌市商业地产发展现状及对策分析:成都商业地产现状 提要 随着鄱阳湖生态经济区建设上升为国家战略，南昌正大力实施“山江湖”综合开发战略，新一轮的城市建设正在如火如荼地进行着，南昌市商业地产不断涌现。国家对南昌发展的政策激励、南昌交通条件的改善、商业地产从市中心区域型向郊区型发展是南昌市商业更趋向成熟、健康方向发展的表现。通过对南昌市商业地产发展进行分析，对存在的问题进行探讨，并提出相应发展建议，进一步促进南昌市商业地产平稳健康地发展。关键词 南昌市；商业地产；发展；分析作者简介周美玲（），女，东华理工高校地质资源经济与探讨中心讲师，在读硕士，探讨方向为区域经济。（江西抚州）汪春玲（），女，中国

2、农业发展银行绍兴市分行经济师，探讨方向为金融政策及其运用。（浙江绍兴）一、引言年月日，十一届全国人大常委会其次十三次会议强调：“中国将加快推动房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。” 年月日中心经济工作会议要求：“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回来，加快一般商品住房建设，扩大有效供应。”房地产住宅市场将经验更严厉考验。目前国家并没有出台限制商业地产的政策制度，商业地产以其“不限房、不限贷”的商业特性，迎合了人们“保值”的心态，投资者将目光投向了环境相对宽松的商业地产。无论是从政策走向还是市场趋势来看，南昌市商业地产发展总体看好，南昌的商业地产仍旧有很大的挖掘空间

3、。商业地产的回报率高于住宅地产，在这样的大背景下，南昌的商业地产发展正迎来众多机遇。（一）南昌市商业地产主要分布区域和业态状况目前南昌市拥有商业网点万余个，并拥有营业面积超万平方米大型一百零一货多家、销售额超亿元的大型零售企业，太平洋（一百零一盛）、沃尔玛、北京华联、上海农工商、上海华联等国内外知名零售企业也先后进驻。南昌商业集中分布在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、成功路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络及以洪城大市场为核心的洪城板块，洪城板块依靠便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。其余片区的商业特性多为单业态主

4、导，零星商业协作的格局。下表列出了南昌市商业地产主要分布区域和业态分布，目前从南昌市整体商业布局看，南昌市商业地产正由市区向周边区域突破，在地域上形成多点核心的商业中心发展趋势。（二）南昌市商业地产发呈现状分析商业地产的开发成为热点。依据年南昌市国民经济和社会发展统计公报，年南昌市社会商品零售总额已经达到亿人民币，可见其商业发展态势空间很大。从南昌统计局公布的数据显示，年商业营业用房施工面积同比增长，保持着快速昂扬的发展势头，年商业营业用房销售额同比增长，年上半年，商业营业用房销售额同比增长。从数据上来看，商业地产被渐渐重视，更多的资金投入到商业地产中。表为年南昌市商业地产开发建设状况表。二、

5、商业地产开发过分依靠银行贷款。商业地产融资渠道过于单一，已经成为制约我国商业地产长期可持续发展的瓶颈。我国商业地产开发的资金来源渠道主要来自银行贷款和自有资金，其中银行贷款又成为其主要的资金来源，这种高比例银行贷款和低比例社会投资的融资模式，大大降低了开发商的自主性，开发商易受金融政策的影响，商业地产开发的风险相对较大。由此导致商业地产经营管理的主流模式以快速回收资金为主，将商业地产全部或大部分产权拆散进行出售。因此，会产生难以统一管理、后期无法开展统一运营及物业升值受到限制等诸多问题。表为年南昌市房地产企业资金来源状况表，从表我们不难看出，南昌市商业地产开发依靠银行贷款，融资渠道狭窄。商业地

6、产投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元，一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。从年底起先，南昌市金融部门根据央行的要求，起先限制这方面的风险，不少银行已经将开发商自有资金比例提高到以上。商业地产专家们认为大型的商业设施如购物中心，自有资本金的比例应当达到是比较志向的，至少不能低于。随着中心执行从紧的货币政策，主要依靠银行信贷形式也会使商业地产开发建设面临贷款限制，因此建立多元化融资模式将成为商业地产发展的融资方向。三、开发商在商业地产开发经营思路上还存在着问题，商业地产的空置率有上升趋势随着南昌市城市化的推动，面广量大的农业人口转入城市

7、工作或打工，为大规模的城市化和商业化带来商机。在住宅开发商集体转“商”的冲动下，商业地产逐步迎来新一轮“大干快上”的投资浪潮。同时，我们也要留意到商业地产的空置率有上升趋势，从上表我们不难看出，商业地产的空置率有上升趋势，年商业营业用房空置同比增长。导致这种现象的缘由往往是开发商在商业地产开发选址不当，难以得到消费者的认同。其次是周边条件不成熟，难以形成商业聚集的人气，尤其是交通条件的不成熟。最终也是商业地产发展的致命伤，大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不行能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条。纵观

8、南昌近年来开发的商业项目，开发的失败的案例也许多，无论是专业市场还是综合一百零一货类商业地产，无论是返租式销售还是自己出租或自营，往往项目一建完，人气就无法聚集。如早期开发的江西国际家居港、南昌化工大市场，即便是市中心出名商业项目同样也存在这样的问题，洪城大市场是目前南昌市服装鞋帽、小商品、食品最大的批发零售市场，年营业额超过个亿，但紧临它的盛世东方商贸城就差得多。因此假如盲目的投资和孤立的建设，以及“卖掉就走”的商贩式房地产营销策略，势必会造成投资无回报，建成售不出，店家难经营的局面。因此，商业地产的开发，应是始于“建”而最终“管”。 第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页