房地产收到房款的收入界定.docx

《房地产收到房款的收入界定.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产收到房款的收入界定.docx（6页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产收到房款的收入界定 摘要：房地产业是从事房地产开发、建设、经营、管理及服务的综合性行业，是我国国民经济发展的重要产业。近几年来，我国房地产业经验了发展壮大的一个时期，如今又面临前所未有的大力调控，加之本身经营业务的困难性，须要财务人员适应新形势下的财务工作要求，提高对本行业的专业学问把握程度，以便更好地为企业服务。本文着重探讨房地产开发企业的房款收入确认，并在此方面加以分析。关键词：收入；条件；确认；计量中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1011-828X（2022）04-0-02一、收入概述收入是指企业在日常活动中形成的、会导致全部者权益增加的、与全部者投入资本无关的

2、经济利益的总流入。按经营业务的主次不同，分为主营业务收入和其他业务收入，按企业从事日常活动的性质不同，分为销售商品收入、供应劳务收入和让渡资产运用权收入、建立合同收入。本文阐述的房地产开发企业收入性质为销售商品收入。二、房地产开发企业销售收入的确认及分析(一)房地产销售收入的确认对于房地产开发企业来说，商品房销售是其获得收入的主要来源，房地产企业通过销售商品房获得收入扣除相关成本费用后，实现利润，以获得企业的持续发展与壮大。因此，销售的确认与计量是非常重要的，由于商品房本质上是一种特别的商品，因此，首先应先了解一下一般商品销售收入的确认条件，再予以比较。依据企业会计准则第14号-收入的定义，商

3、品销售收入应同时符合以下五个条件，才可确认为营业收入的实现：企业已将商品全部权上的主要风险和酬劳转移给买方。企业既没有保留通常与全部权相联系的接着管理权，也没有对已售出的商品实施限制。收入的金额能够牢靠的计量。相关的经济利益能够流入企业。相关的已发生的或将发生的成本能够牢靠地计量。房地产开发企业在销售商品房及其他建筑物和以买卖方式转让土地运用权取得收入时首先要遵循上述会计准则关于商品销售的确认标准，但由于商品房及其他建筑物和土地运用权属于比较特别的商品，以及我国当前房地产企业经营活动的困难性，完全根据企业会计准则的标准来确认收入是不现实的，房地产开发企业应依据自身的经营特点和实际状况，根据实质

4、重于形式的原则确认收入。下面分别就会计准则的五个条件，阐述一般商品与商品房确认时存在的差异。1.企业已将商品全部权上的主要风险和酬劳转移给买方一般状况下，转移商品全部权凭证并交付实物后，商品全部权上的主要风险和酬劳随之转移，如大多数商品零售交易，在企业开动身票并交付商品的状况下，可以确认销售收入的实现。但对于商品房这种特别商品来说，以转移商品房全部权凭证即房产证过户手续的办理和实物交付两个方面来确认风险和酬劳的转移是不合适的。在中国，商品房的销售大多数状况是采纳预售形式，也就是在房地产开发企业取得预售许可证后即可以开盘销售，购房人往往在缴纳房款并签订商品房预售合同后要等待一年、两年甚至更长时间

5、才能办理收房、入住以及房产证过户手续，依据国家城市房地产开发经营管理条例的相关规定，开发企业与购房业主签订预售商品房买卖合同后应在30日内到政府房地产管理部门备案，买卖合同一经备案，开发企业在法律上即丢失对该商品房的独立处置权。可以说商品房预售合同的签订在交易实质上已经意味着商品房全部权上的主要风险和酬劳已经转移给购房业主。假如房屋交付运用后价格上涨，商品房实现价值增值的收益一般归承购人全部。相反，假如价格下跌，商品房价值发生减值的损失一般也由承购人担当。另外，由于房产权证的办理往往在房屋交付运用之后，而且产权证过户手续的办理涉及房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企

6、业所能限制，假如以房产证过户手续的办理作为全部权上的主要风险和酬劳转移的时点，无疑会导致收入确认时间的不确定和滞后，因此以房产证过户手续的办理作为推断分险和酬劳转移的标准明显不合适。当然，商品房销售合同或预售合同的签订可以作为推断风险和酬劳转移的标准之一，但并不是唯一的标准，由于合同存在重大不确定因素，如买方有退货选择权的销售，这种状况下就不能说主要风险和酬劳已经转移，企业应在这些因素消逝后确认收入。2.企业既没有保留通常与全部权相联系的接着管理权，也没有对已售出的商品实施限制一般来说，随着商品全部权的转移，企业对商品的接着管理权和限制权也应随之取消，但对于房地产企业来说，商品房在交付运用前假

7、如发生毁损、灭失等由企业担当，交付运用后由购房人担当，所以商品房在验收合格并交付运用前房地产开发企业有责任对商品房实施接着管理权，假如房地产企业没有很好地履行这些职责，导致房屋发生损失等，则商品房全部权的转移无法进行，所以在房屋交付运用前销售商品房的交易并没有完成，不能确认收入。尤其是在预售商品房的状况下，虽然企业拿到预售许可证即可签订预售商品房买卖合同和收清全额房款，但距离工程竣工及移交商品房给购房业主往往相距一两年的时间，工程建设方面往往尚需经过主体封顶、内部间隔、水电气安装和装修装饰等工序，存在的不确定因素还特别之多，在楼房主体完工后，还有道路、场地平整、小区绿化、路灯安装等工作要做，另

8、外，还可能出现一些必需要由开发商来担当的风险(如重大质量事故、毁损等)，要牢靠预料预售商品房建立成本的难度也还很大，开发商必需对开发产品实施接着管理和限制。当然，对于房地产开发企业销售商品房后托付物业公司管理小区物业的状况，不属于保留通常与全部权相联系的接着管理权，也不属于对售出的商品房实施限制，房地产销售成立，企业可以确认房屋销售收入，企业供应的物业管理应视为一个单独的劳务合同，有关收入应确认为劳务收入。3.收入的金额能够牢靠计量收入能否牢靠地计量，是确认收入的基本前提，收入假如不能牢靠计量，则无法确认收入。企业在销售商品时，售价通常已经确定，但销售过程中由于某种不确定因素，也有可能出现售价变动的状况，则新的售价未确定前不应确认收入。企业在销售商品房时，商品房的销售价格通常已经确定，而且签订正规的有法律效力的商品房买卖合同和预售合同，现房销售和预售商品房交易的收入都能牢靠地计量。 第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页