农贸市场可行性研究报告.pptx

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1、Centa,Pro,我 专 业,我 坚 持,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,武穴二里半农贸市场,前期策划方案,现代形象，有别于主城区的最独特的标签。,城市的每一处地方,都应被赋予其独一的特色，,从而刻画孕育在项目的特质,项目市场研究,项目发展定位,项目规划与运营,Communicate Ideas,宏观背景,市场现状,典型个案,市场小结,项目市场研究,Communicate Ideas,三省七县通衢,长江十大深水良港之一,矿资源丰富，境内金属矿产有40多种,代

2、表金属矿铅、锌、铜、金红石,拥湖光山色，广济十景,魅力武穴,5,武穴物产丰富，工业发达，居民收入增长较快。,经济武穴,200,6,200,7,2008,2009,20,10,国税税收收入增长率21.6%,GDP增长率12.9%,国税弹性系数1.67,国税税收收入增长率41.2%,GDP增长率15.4%,国税弹性系数2.68,国税税收收入增长率33.4%,GDP增长率20.9%,国税弹性系数1.6,国税税收收入增长率20.4%,GDP增长率14%,国税弹性系数1.46,国税税收收入增长率14.3%,GDP增长率16.1%,国税弹性系数0.89,6,三大产业协调发展,第一产业产值年增长达到,14.

3、94,亿元，,第二产业产值年增长达到,14.74,亿元，,第三产业产值年增长达到,14.83,亿元。,以农业为依托，,工业为龙头,大力发展旅游业,单位：亿元,产业武穴,以农业为依托,工业为龙头,大力发展旅游业,7,城市商业市场发展大致需要以下四大阶段，武穴目前步入到第二阶段向第三阶段转变过程中，商业不同类型的出现将扩大传统商圈经营面，逐渐出现裂变式多向发展。,综合型商业形态出现，,SHOPPINGMALL,、特色主题商业、旅游商业地产等综合型商业形态出现。,百货公司出现，商业市场初现雏形,商业街、百货公司带动城市商业发展，城市商业圈形成,特色经营店、专业市场等丰富业态出现，改变传统商业市场格局

4、,（,STEP1,）,（,STEP2,）,（,STEP3,）,（,STEP4,）,第四阶段 升级转型时期,第三阶段 高速发展时期,第二阶段 突破发展期,第一阶段 启蒙发展期,现代商业发展趋势,8,农贸武穴,菜市场建设是重要的民生工程,也是武穴市创建卫生城、园林城、环境保护模范城和文明城薄弱环节；,目前，城区形成规模菜市场共有39个，其中：,菜市场4个,临时占道点12个,超市型菜市场13个,9,农贸市场分布,财政局旁,永宁大道西,心连心,江堤,建权宾馆东北,北川路东,财政局旁,永宁大道西,心连心,江堤,建权宾馆东北,北川路东,东新村菜市场,(,原大世界农贸市场,永宁商场菜市场,刘家巷菜市场,后坝

5、街菜市场,东风小学菜市场,刊江医院桥头,农贸自产自销市场,武穴市主要农贸市场分布图,10,农贸市场概况,序号,名称,举办单位,地点,面积（平方）,情况简介,1,东新村菜市场,市城管大队,小桥小学旁,150,平时占道经营,2,北川路东菜市场,市城管大队,人民医院,2000,平时占道经营,3,财政局旁菜市场,个人,市财政局隔壁,200,4,原大世界农贸市场,武穴办事处,大世界门口,300,现占道经营,5,永宁商场菜市场,金典公司,永宁商场门口,450,永宁商场菜市场,6,江堤市场,市场中心,外滩,5000,7,刘家巷菜市场,临时占道,刘家巷与北川路交叉口,600,8,心连心菜市场,临时占道,老检察

6、院旁边,50,9,后坝街菜市场,临时占道,后坝街沿线,200,10,永宁大道西,临时占道,11,建权宾馆东北,临时占道,12,东风小学菜市场,临时占道,东风小学旁,50,13,刊江医院桥头,临时占道,300,14,农贸自产自销市场,市场中心,外滩,7000,11,农贸市场概况,名称：北川路菜场,物业面积：约,2000,商铺数量：约,50,个,商铺面积：约,15,开业率：,100%,北川路东菜市为自发形成，经营户多在马路旁摆摊经营，部分摊位占据路中心位置，影响城市交通。,12,农贸市场概况,江堤市场分为东、西两块：东面为摊位，主营批发，菜色种类齐全；西面为三轮车，主营零售，以蔬菜为主。,名称：江

7、堤菜场,物业面积：约,5000,商铺数量：约,100,个,商铺面积：约,15,开业率：,100%,13,名称：永宁大道菜场,物业面积：约,200,商铺数量：摊位,10,个；三轮,10,个,商铺面积：约,15,开业率：,100%,由于新项目（新天地小区）在建，菜市场迁至工地外的,10,个简易门脸，菜市重建后（约,1,年后，其工程竣工节点定为,2012,年,10,月）将集体回迁,永宁大道西市场为新天地小区建设期临时摊位，以临时建筑为主，菜市随项目竣工而集体回迁。,农贸市场概况,14,名称：财政局菜场,物业面积：约,350,商铺数量：,11,个,商铺面积：约,40,（,7*6,）,开业率：约,100

8、%,财政局菜市仅满足周边居民，规模较小，铺位仅,11,个,农贸市场概况,15,名称：心连心菜市,物业面积：大棚约,500,商铺数量：大棚,46,个；侧街,185,个,商铺面积：,520,开业率：,100%,该区域为武穴最繁华菜市，分为大棚与临街摊贩两部分，临街摊贩经营较不规范。,农贸市场概况,16,建权宾馆东北面菜市场为临街摊贩自发形成，满足周边居民生活为主。,农贸市场概况,名称：,建权宾馆北面菜市,物业面积：,50,米街巷,商铺数量：,100,个,商铺面积：,15,-25,开业率：,100%,17,主要农贸市场分析,整体形象脏乱差，缺乏统一规划，需要新市场来整合农贸资源，规范经营，提升城市形

9、象。,武穴农贸市场调研表,项目名称,项目规模,商户数量,商铺面积,主营业态,功能,年,租金,经营现状,备注,北川路东,约,2000,50,15,左右,蔬菜、肉类、水产、熟食,零售,2000-4000,一般,占道经营严重，流动摊位摆到路中心,江堤市场,约,3900,摊位,147,、流动,97,2,-45,蔬菜、肉类、干货、禽蛋、调料、水产品,东摊农贸批发，西摊零售,6000-40000,很好,分为大棚摊位与流动摊位两个部分，开业率,100%,，人流,20,人,/,分以上,心连心,500,；,100,米街巷,大棚,46,；街巷,185,12,-15,蔬菜、肉类、干货、禽蛋、调料、水产品,零售,60

10、00,左右,良好,武穴最繁华菜市，人流量达到,30,人,/,分以上,建权宾馆东北面,50,米街巷,100,15,-25,蔬菜、肉类、水产品,零售,10000,左右,很好,开业率,100%,，人流量达到,15,人,/,分左右,永宁大道西,20,米街道,摊位,10,；临时,10,8,-10,蔬菜,零售,不要租金,临时,即将迁入新天地小区，为临时市场,财政局旁,20,米街道,11,16,-17,蔬菜,零售,4000-5000,一般,小型农贸市场，主要满足周边居民,18,农贸市场小结,武穴农贸市场特征,无统一规划，占道经营居多,市场形态,市场分布,市场类型,经营模式,个体建设，基本上处于无人管理状态，

11、市场环境差。,政府建设，后期补给管理机制弱,分布较分散，依附传统商圈,功能单一，规模小、种类少，只具备零售功能,近年超市型农贸市场发展迅猛,19,农贸市场困境,规划布局,建设规划缺乏前瞻性，与周边居民生活不配套，导致主城区占道经营现象突出，市民意见大。新城区建设较快，但是菜市场规划配套不全，未来老城区的乱象又会在新城区重复。,配套实施,按照,标准化菜市场设置与管理规范,的要求，,设施不完善，市场内道路、消防、排水年久失修残缺不齐，物流配送和安全环节存在隐患。,主要硬件不能达标，如市场冷链系统，隔离宰杀、停车场、消防安全、食品安全检测等。,管理不善,2012,年颁布了黄冈城区菜市场建设管理办法，

12、武穴在这方面的管理机制还为空白。,管理机制的不完善导致现实菜场的管理混乱。,20,发展目标,市场价值,补给市场、完善经营,、规范管理,社会价值,城市角色、便民利民、,政府引导,开发价值,配合政府、关注服务、,树立企业品牌,农贸市场发展,21,营销思考点,未来武穴农贸市场发展方向,:,政策化,：以政策为导向，政商结合，建立公共事业补偿机制。,管理化,：规范的市场管理，改变往日形象，提升运营服务水平。,武穴农贸市场发展方向,规范化,物业规划,多品种定制物业，综合电力安全保障系统,布局,标准规划要求，满足车流人流要求,完善配套,提升城市形象、完善物业功能,农贸市场发展,22,武穴房地产发展,随着武穴

13、市新区建设加快，老城区土地放量增大，旧城改造项目增加，房地产项目遍地开花，市场供给量呈上涨趋势；,武穴市房地产项目开发于本地企业为主，开发理念落后，甚至很多企业开发经验为零，互相攀比心理，使之一味追求利润最大化，武穴市房价在近三年出现较大涨幅；,2011,年物价整体上涨，房地产开发综合成本增加，促使今年房价,上涨,；,随着项目增多，项目之间竞争愈演愈烈，很多企业以营销代理模式展开销售，,武穴,房地产开发企业营销意识逐步提高，竞争加剧。,23,楼市概况,武穴房地产发展,住宅概况,项目名称,项目地点,项目体量,均价,物业形态,龙潭国际商贸城,武穴市北川路中百仓储旁,150000,3440,元,/,

14、围合式,(,以商业综合体为主,.5,栋商住楼,.1,栋商业楼,),格林华府,刊江大道物价局旁,20000,3250,元,/,联排式、小高层,11F,、高层,17F,龙洲新天地,永宁大道大世界饶之美路,95000,3600,元,/,6,栋、,2,栋,28F,、,2,栋,25F,、,2,栋,23F,东磁新城花园,民主路与刊江大道交汇处,130000,3700,元,/,（多层、高层,),围合式,亚兴国际城,栖贤路育才高中旁,15000,3650,元,/,围合式，,15,层小高层,2T3,户,2T4,户,24,武穴主要住宅项目分析,项目名称,龙潭国际商贸城,项目位置,武穴市北川路中百仓储旁,楼盘布局,

15、围合式,(,以商业综合体为主,.5,栋商住楼,.1,栋商业楼,),建筑风格,现代,开发规模,总建筑面积,15,万方,占地规模,40000,建筑面积,15,万方,(,住宅,4,万方,.,商业,11,万方,),开盘时间,2012.2.6,入伙时间,2013.12.30,周边生活配套,中百仓储,.,长途汽车站,.,实验二小,.,建权酒店,价格,均 价,3440,元,/,户型,二室二厅,三室二厅,四室二厅,复式,面积,104.106(3540,起,),122.139(3600,起,),152(3540,起,),总套数,350,套,销售率,35,套,未销售,物管费,1,元,/,主要卖点,1.,地理位置,

16、2.,商业配套,3.,开发品牌,项目优势,1.,武穴市中心地段,2.,项目周边环境较好、配套齐全,3.,户型好，通风采光佳,4.,规模大,项目劣势,1.,期房,周期太长,2.,大面积房源多,总价高,3.,商业规模大,环境差,噪音大,机会点,1,、地段优势,2.,项目户型品质高，采光，通风好,(2,T3),威胁点,1.,无专业销售人员,2.,商业无定位,销售策略,1.,专业团队,.,专业服务,2.,新城市中心,新的生活景象,3.,区位发展趋势,龙潭国际商贸城,25,武穴主要住宅项目分析,东磁新城花园,项目名称,东磁新城花园,项目位置,民主路与刊江大道交汇处,楼盘布局,（多层、高层,),围合式,开

17、发规模,13,万方,占地规模,65000,平方米,建筑面积,14,万平方米,容积率,2.15,绿化率,35%-40%,实用率,85%,建筑密度,46%,间距,25,米,公摊率,15%,开盘时间,2011,年,1,月底,入伙时间,2012,年初,周边生活配套,超市、幼儿园、市三医院、瑞明酒店、建行,促销手段,一万抵二万,均 价,3700,元,/,折扣系数,一万抵二万,户型,二室二厅,三室二厅,四室二厅,复式,面积,90-96,110-115 124-137,总套数,主要卖点,产权,70,年、板式结构、品牌效应,项目优势,1.,体量大，区内配套晚上,2.,户型设计合理南北通透，阳光充足,3.,小区

18、绿化规划面积大，人工湖,4,、开发商实力强，属上市公司,项目劣势,1.,价格高，周期长,2.,周边居住环境不佳（墓地、高压变电站）,机会点,东区高端盘、吸引高端客户,威胁点,武穴人公认的风水极差地地段（以前枪毙犯人的位置）,销售策略,通过认筹吸引客户（,5,、,1-5,、,20,日进千金）,26,项目名称,明珠豪苑,3,期,项目位置,武穴市明珠路,188,号,楼盘布局,规划,10,栋高层，一期一栋,1,栋,17,层,开发规模,15,万,占地规模,40000,建筑面积,15,万方,容积率,4.3,绿化率,30%,实用率,85%,建筑密度,间距,38m,公摊率,15%,开盘时间,2011,年,5,

19、月,入伙时间,2012.12,周边生活配套,童心幼儿园 源丰宾馆 黄梅土菜馆,发展商及电话,湖北泰仁房地产开发有限公司,投资商及电话,湖北泰仁房地产开发有限公司,均 价,3400,元,/,折扣系数,幅度,9.6-9.8,折,户型,二室二厅,三室二厅,四室二厅,复式,面积,1,号楼,109107,2,号楼,119.5.102.5.125.6.107,无,总套数,120,套,销售率,105,套,(1.2,月每月,13,套,),未销售,15,套,2,号楼开始未售,主要卖点,1,品牌地产,2,首创分户式供暖,3,城东新区升值地段,项目优势,1.,大型社区，居住氛围成熟,2.,户型设计合理,3.,内部配

20、套完善,项目劣势,1.,户型单一,2.,项目建设周期长,3.,视野不开阔,4.,楼间距窄,(18-28,米,),威胁点,价格较低、户型小总价不高，吸引部分价格异议客户,销售策略,1.,以本项目一期为重点宣传,2.,小区配套完善,(30000,商业,)3.,地段优势,(,紧邻新汽车站,),武穴主要住宅项目分析,明珠豪苑,3,期,27,刚需释放,刚性需求，改善需求已经得到全面释放,。,价格上扬,户型转变,销售价格上涨较快，市场商品房销售均价在,3400,元,/,平方米左右。,开发考虑倾向实用、投资客户，,中、大户型消费向中、小户型转变,武穴住宅,市场总体形势分析,28,项目地块特征,项目发展概念,

21、项目相关定位,项目功能演绎,项目发展定位,Communicate Ideas,地块特征,地块区位,位于广济大道与明珠大道交汇处西南侧，交通便利，便于后期车流及人流的通达。,地块现状,生地性质，地块现为农田和坟地，高差约,2,米，西面临东港。,30,核心问题界定,整体定位,-,如何形成差异化，补给市场,规划与营销,-,如何利用建筑规划，提供舒适利民需求物业,运营与收益,-,怎样的开发模式、经营模式来满足持续良性经营,31,农贸市场发展特点：,交通集散地，客流量大，外来人口流动量大；,在商圈自然发展的状态下，消费时间较短，消费水平不高；,若缺乏统一、严格管理，易导致商业经营环境恶劣和商业信用低劣；

22、,农贸市场,商圈特点表明,，,传统,商业,档次偏中低档,，,但依靠专业市场，客群、,货流及渠道可,共享资源,。,本项目可借前瞻性规划，,提升区域集聚地形象,最大化发挥城市,主城区的便民配套价值。,项目发展方向,32,统一化管理,改善现有农贸市场“脏乱差”形象，保证项目的引导性和后续经营。,规模化经营,通过规模化，完善农贸市场各区功能补给，吸引片区消费、填补区域空白。,标准化建设,参照黄冈市标准化“菜篮子”工程建设要求，标准建设农贸市场，合理规划配套设施建设比例。,项目发展概念,33,项目发展方向,通过复合功能产品的有效布局，不同功能的延伸与互动，,打造最具代表性、消费形态最集中的综合性农贸空间

23、。,批发,零售,商贸,农加超,34,项目发展方向,35,“,农加超“的经营理念：,利用农贸市场与超市之间的差异化经营，使其形成良好的优势互补，达到一个农贸市场与超市两旺的双赢局面。,再配以其它业态的补充与完善，在互利的基础上实现市场的繁荣与兴旺。,“批零结合”的经营模式：,本案交通通达性好，商业辐射区域广，具有批发行业经营的必备条件，适宜批发业的发展与经营。,本案可通过政府行政支持，形成一个“农贸批零”市场，结合本地情况，经营诸如蔬菜、水产等农贸产品的批发，形成一个批零结合的市场业态。,武穴农贸中心,提升城市的居住配套环境,提升城市的产业环境,提升商贸辐射力、引导力,项目整体定位,项目产品定位

24、,市场定位,品牌农贸市场，放心绿色超市,1,、“绿色”,倡导绿色、生态，让市民享受绿色的生态的食品；,2,、“放心”,经过各部门多重检测，给市民一个最放心的生活；,3,、“环保”,提倡使用更环保的材料和更环保的农贸产品，打造环保市场，提升品质生活。,品牌农贸市场，放心绿色超市,1,、“绿色”,倡导绿色、生态，让市民享受绿色的生态的食品；,2,、“放心”,经过各部门多重检测，给市民一个最放心的生活；,1,、“绿色”,倡导绿色、生态，让市民享受绿色的生态的食品；,项目产品定位,档次定位,项目整体形象,规范市场经营,有效物业规划,从附近人群消费习惯出发，以“绿色，放心，环保”为主题走规模经营路线,鲜

25、明主题，,打造城东首个大型舒适农贸市场，塑造项目整体形象,独一建筑特色，业态组合布局式平面布置，差异化规划,38,以区域功能型导向命名，服务大众；,这里是民众的农贸聚散地，每天人流熙熙攘攘，商贩络绎不绝；,这里是真正的菜市场，统一规划管理，是真正的城市形象窗口；,这里是真正的超级市场，有最新鲜的瓜果海鲜，还有大鱼、螃蟹、龙虾等。,项目形象定位,案名建议,1,武穴城东农贸市场,Wuxue Farmers Market,39,二里半农贸市场,ERLIBAN NONGMAOSHICHANG,项目形象定位,案名建议2,以服务区域为名，体现地域特征；,借助农贸市场高人流聚集的特殊区位优势；,充分发挥项目

26、主干道十字路口的交通优势；,通过环境、建筑及动线设计营造出舒适、便捷的消费场所。,40,项目形象定位,案名建议2,项目客群定位,次级辐射圈：,消费群,武穴市内刚性生活购物客户经营群,武穴周边农贸产品经营商家,延伸辐射,核心辐射圈,次级辐射圈,延伸辐射：,消费群,零散非固定生活消费客户,经营群,武穴新进入市场经营户,核心辐射圈：,消费群,新区品质生活客户,经营群,市场已有品牌经营商家,42,43,项目功能定位业态定位,多样性,廉价性,农贸市场周边业态的分布极不规律，涉及副食品、干货、五金、餐饮等十余个品种，复杂多样，所以在定位上要谨慎而行。,随意性,农贸市场周边业态经营的多为一些价格低廉的产品，

27、商品总价不高，所以相对更注重实惠。,农贸市场周边业态消费客户的购买行为具有很强的随意性，有相当一部分是家庭主妇在买生活必需品时的顺带消费行为。,农贸市场周边业态在经营销售的货品上具有方便、快速的特征，与上述的随意性相伴而生的是其极强的便利性。,便利性,农贸市场业态定位特征：,44,项目功能定位业态定位,Title,ThemeGallery,is a,Design Digital Content&Contents mall developed,by Guild Design Inc.,禽类,粮油类,果蔬类,水产类,肉类,复合型农贸市场,干货酱品类,本案农贸市场业态定位：,项目功能定位,水产区,4

28、5,项目功能定位,肉区,46,项目功能定位禽类区,47,项目功能定位,果蔬区,48,项目功能定位,粮油干货区,49,项目规划原则,项目规划建议,项目投资测算,项目后期运营,项目规划与运营,Communicate Ideas,项目规划,项目规划的主要原则,特色农贸建筑,标志产品,打造目的性消费,带动农贸商贸人气,业态组合的良性互动,空间价值最大化,51,总用地面积,:12354,总建筑面积,:33356,农贸市场建筑面积：,4910,商业建筑面积：,6960,住宅建筑面积：,21486,技术指标,项目总体规划建议,52,占地面积：,6660,建筑面积：4910,容积率：0.72,车位：约154个

29、，其中,小型车位：约133个,小型货车位：约21个,技术指标,项目规划建议,农贸市场部分,53,项目规划建议,54,农贸市场鸟瞰示意,项目规划建议,农贸市场内部设置建议,摊位设置建议,1、摊位面积,4,0%，通道面积,4,0%，辅助面积,2,0%（,注：仅供参考，业态分布比例按实际招商最终确定,）；,2、摊位规格：,2平米：2m(长)*1.2m*（高）*1m（宽）；2.5平米：2.5m(长)*1.2m*（高）*1m（宽）,3、经营户站位1.4米宽（背靠背2个），摊位间主通道2.5米宽，次通道1.8米宽。,55,项目规划建议,农贸市场内部设置建议,水电设置建议,1、增大内部排水系统管径，以便清理

30、掏淤；,2、在摊位前设置排水、排污暗沟，加盖有孔挡板；,3、市场内用水独立装表计量，管理处和经营户单独装表计量每月用水；,4、市场内采用节能照明灯，照明间距建议以每一个半的经营摊位为标准，并加装安全防护罩；,5、,商铺独立安装电表，水产品摊位采用防水型插座。,56,项目规划建议,农贸市场内部设置建议,装修建议,1、地面铺设防滑地砖，地面符合防滑、不易积水、易清扫要求；,2、市场内墙及立柱应贴墙面砖；,3、市场房顶涂防霉材料，或设防火吊顶；,4、外街铺应统一店招。,57,项目配套住宅建议,由三栋,17+1,高层组成，,1,、,2,层为商业部分。,项目投资测算,1、投资成本测算,项目规模：,农贸市

31、场项目总占地面积,12354,平米，,其中二里半农贸市场占地约,6660,平米，,建筑面积,4910,平米，小型车位,133,个，小型货车位,21,个；,商住综合楼占地,5694,平米，建筑面积,33356,平米，其中住宅,21486,平米，商业,6960,平米。,基础建设投资成本测算,预计二里半农贸市场基础建设总投资为,2952,万元,，,项目商住开发部分总建筑面积约,28446,平方米，总投资成本约,7632,万元。,59,1、,二里半农贸市场投资估算,60,序号,项目,计算面,积,单,价,/,元,总,价,/,元,备注,1,土地成本,10,200000,2000000,10,亩，,20,万

32、,/,亩,2,拆迁费用,800,3000,2400000,约,800,具坟,3,前期费用,4910,100,491000,含勘探、设计、报规报建等费用,4,土方工程,6660,45,899100,6660,平米,*3,米,*45,元,/,立方,5,基础工程,4910,150,736500,桩基础,6,主体工程,4910,1200,5892000,土建、内外墙装饰,7,装饰工程,4910,600,2946000,门、窗、设施、室内地面、墙面、摊位等,项目投资测算,单位：元,项目投资测算,1、,二里半农贸市场投资估算,61,序号,项目,计算面,积,单,价,总,价,备注,8,水电工程,4910,20

33、0,982000,室内外水电等,9,消防工程,4910,400,1964000,室内外消防,10,道路绿化,2000,1400,2800000,室外道路、停车场、绿化、垃圾转运站等,11,楼顶停车场,4910,1000,4910000,二楼停车场,12,环境整治,1000000,东港环境整治费,13,管理费用,2-12,项费用的,10%,2502060,含人员工资、监理、招商、广告等费用,14,合计,4910,29522660,单位：元,序号,项目,计算面积,单价,总价,备注,1,土地成本,5694,200000,1709910,8.55,亩，,20,万,/,亩,2,前期费用,28446,80

34、,2275680,含勘探、设计、报规报建等费用,3,土方工程,5694,45,768690,6660,平米,*3,米,*45,元,/,立方,4,基础工程,28446,60,1706760,桩基础,5,主体工程,28446,1400,39824400,土建、内外墙装饰,6,装饰工程,28446,400,11378400,门、窗、设施、室内地面、墙面、摊位等,7,水电工程,28446,150,4266900,室内外水电等,8,消防工程,28446,200,5689200,室内外消防,9,道路绿化,1600,1200,1920000,室外道路、停车场、绿化等,10,管理费用,2-9,项费用的,10%

35、,6783003,含工资、监理、销售、广告等费用,11,合计,28446,2683,76322943,单位：元,项目投资测算,2,、商住开发项目投资成本估算,项目农贸市场及商住开发的总投资额为,10584,万元,。,项目投资测算,3,、项目收益测算,（,1,）,二里半农贸市场租赁价格预测,63,序号,项目,计算面,积,租赁单价,年租金,备注,1,商铺,600,200,1440000,按建筑面积计算,2,水产,100,250,300000,按实用面积计算,平均每铺实用面积约,2-10,平米,3,肉类,100,250,300000,4,禽类,150,180,324000,5,疏菜,200,180,

36、432000,6,其他,200,200,480000,7,停车,154,5,281050,平均每个车位,5,元,/,日,8,小计,3557050,二里半农贸市场前三年采取免租方式经营，三年后对外正式经营，预计三年后的租金收入如下表：,初始经营年租金收入预测,单位：元,项目投资测算,3,、项目收益测算,64,单位：万元,年份,1-3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,租金倍数,0,1,1,1,1.03,1.06,1.13,1.16,1.19,1.23,1.27,年租金,0,356,356,356,367,378,401,413,425,438,451,农贸市场正式经营后，每年的租金

37、收益如下表：,项目投资测算,注：农贸市场费用前三年维持不变，之后按年,5%,的涨幅上涨。,（,2,）,二里半农贸市场经营费用估算,65,3,、项目收益测算,序号,项目,月费（元,/,月）,年费（元,/,年）,1,维修费用,8000,96000,2,保洁物料费用,2000,24000,3,垃圾清运费用,15000,180000,4,电费,20000,240000,5,水费,5000,60000,6,人员工资,25000,300000,7,营销及其他,5000,60000,8,小计,80000,960000,月度经营费用估算,项目投资测算,（,3,）二里半农贸市场年度收益情况预测,66,单位：万元

38、,3,、项目收益测算,年度,1-3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,收入,0,356,356,356,367,378,401,413,425,438,451,464,478,493,508,523,538,555,费用,0,96,96,96,101,106,117,123,129,135,142,149,156,164,172,181,190,200,营业税等,0,62,62,62,64,66,70,72,74,77,79,81,84,86,89,91,94,97,税前利润,0,198,198,198,202,206,214,218,2

39、22,226,230,234,238,242,246,250,254,258,单位：万元,年度利润情况预测,注：租赁营业税按收入的,5.5%,计征，房产税按收入的,12%,计征，合计按,17.5%,征收。,类,别,面,积,价,格,小,计（元）,住,宅,21486,3200,68755200,商,铺,6960,6000,41760000,合,计,28446,110515200,预计一年后，本项目普通住宅平均销售价格为,3200,元,/,平米，商业,1-2,层平均销售价格为,6000,元,/,平米。,项目投资测算,3,、项目收益测算,（,4,）商住开发项目销售收入预测,类别,销售额（万元）,税率,

40、小计（万元）,营业税及附加,11052,5.80%,641.02,土地增值税,11052,5%,552.6,预征所得税,11052,2.50%,276.30,契税,11052,2%,221.04,印花税,11052,0.05%,5.53,合计,1696.19,预计项目销售税金如下表：,商住部分销售总收入为,11052,万元，销售税收,1696,万元，扣除税收后收入为,9356,万元。,商住销售税收一览表,3,、项目收益测算,（,4,）商住开发项目销售收入预测,项目投资测算,项目投资测算,根据测算，农贸市场的静态投资回收期为：,建设期,1,年,+,回收期,1+3+12.65,16.65,年,69

41、,5,、项目收益测算,（,1,）二里半农贸市场投资回收期,（,2,）商住部分投资收益,11052,万元,-1696,万元,-7632,万元,1724,万元,5,、项目收益测算,（,3,）总体收益测算,项目投资测算,根据测算项目总投资（含农贸市场）,10584,万元，项目商住销售收入,11052,万元，扣除税收后收入,9356,万元，项目建成后净利润为负,928,万元，综合商住部分利润后的投资回收期为,8.70,年。,项目投资测算,6,、项目经济评估,71,总体而言，二里半农贸市场投资回收期较长，综合商住开发销售收益后，,项目有部分亏损，必须,依靠,农贸市场的持续经营,和政府政策优惠扶持（前期规

42、费,税收等方面）,项目方可收回投资,.,对东港治理、公共道路修建上由政府出资，企业进行建设，最终保证项目的正常建设。,项目后期运营,1、管理制度方面建议引进超市化管理制度,总结发达国家和地区的经验，随着城市、经济和商业的发展，超市将逐渐取代农贸市场，成为城市居民购买农产品的主要场所。,本项目对于超市化管理的引入就在于将无序的竞争纳入有序的统一操作中，通过资源的统一调配，实现利润的最大化和市场的长远发展。,农贸市场的商贩进行统一的日常管理，在市场内部环境方面借鉴超市的卖场，商贩着统一服装，配发工作牌，市场内使用统一的购物袋，实施卖场的产品分区。此外是加强物流管理工作，真正实现从形式到内容的超市化

43、，树立起全新的市场形象。,72,项目后期运营,2、市场形象方面整洁，绿色，环保,在市场显眼处可放置公示牌，立足于卖点，公布在售商品的质检信息，让顾客买到放心菜；设立公平称，打造一个诚信市场；,市场应充分展示市场理念、宗旨和目标，给人一种整体感和美感，从而提高其市场的知名度和美誉度，使农贸市场从“脏乱差”形象变为“整洁、卫生、绿色、环保”形象！,市场内外布置、人员服装和购物袋等，其视觉识别的标准色均与农贸市场卖点的绿色一致，使市场的外表与内涵融为一体。此外，路牌指示等参考牌要注意布置的位置。,73,项目后期运营,3、政策方面扶持帮助,由于本项目是市政府“菜篮子”重点工程，可对市场的名称、税收和工

44、程等方面出现的问题申请政府政策上的扶持与帮助。,74,项目后期运营,4、市场管理方案,市场管理,主要任务为收取临时摊位费用及水电费用等，并协调处理商户投诉及商户纠纷，缓解市场内部矛盾。,环境卫生维护,主要任务为市场清扫保洁、垃圾清运。每日收市后进行全面的卫生清理，保证次日开市时有良好的卫生环境，市场运营期间进行定时清扫，并及时将垃圾清运出场，保持市场经营环境整洁干净无杂物和垃圾。,工程维护,负责市场内机电设备的日常维护、保养、维修工作，保证市场水电供应正常，按时开关各机电设备，做好各设施设备的运行记录及维修保养记录，确保各机电设备安全、可靠、高效的运行。,治安维护,负责市场的日常治安防范、消防管理工作及各种突发事件的处理，做好防盗、防火、防破坏、防意外以及人为突发事故的处理工作，以秩序督查形式对乱停车、乱堆放、乱抛撒、乱设摊等现象进行规治等，保持市场所需的正常秩序，保证市场有良好的治安环境，为商户及顾客营造安全、和谐的购物环境。,根据项目的业态及项目机电配套实施，的配置情况，结合周边环境，拟设置以下四个职能部门进行管理：,75,愿响应政府号召，携资全力参与对武穴市农贸市场的建设中，,共同推进城市形象建设。,农贸市场的示范投资建设，,离不开政府对投资企业的扶持，,离不开投资企业对当地的投入，,离不开两者紧密的合作。,全民的“,武穴城东农贸市场,”,由我们共同打造,二0一二年九月,