住宅小区物业管理工作的思考3篇.docx

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1、住宅小区物业管理工作的思考3篇 住宅小区物业管理工作的思索第1篇 十多年来，我县住房制度改革不断深化，住宅小区建设有效推动，为住房制度的商品化、社会化，为提高城市形象，改善居民居住条件，推动社区建设等方面发挥了主动作用。而住宅小区建成后，其物业管理则是一项长期的工作，干脆影响到一个城市的管理水平和居民的安居环境，也成为社会各界及广阔居民关注的焦点。为全面了解我县住宅小区物业管理的现状和存在问题，调查队就此开展了专题调研，旨在为进一步加强小区物业管理工作提出对策建议。 一、我县物业管理发呈现状 1.住宅小区状况。我县商品住宅小区建设始于上世纪九十年头后期，经过十几年的发展，已建成的各类住宅小区近

2、30个，（不含单位或个人合资建房），这些小区存在多元化结构，一是由市场化运作开发，二是政府开发，主要是安置房及经适房、廉租房小区，三是少数由个人开发的小区。 2.我县小区物业管理发呈现状。1994年3月，建设部为了满意人民居住的须要，颁布了我国第一部城市新建住宅小区管理方法，确立了社会化、专业化、经营型的物业管理新体制，以新建住宅小区为突破口，促使房地产的售后服务按市场经济要求进行，使房地产的管理向综合性、专业化和多功能的社会化服务转变，促进新建住宅小区的整体管理水平有较大的提高，以此推动物业管理工作。 随着房地产市场的培育和发展，我县也于2006年出台了县城区物业管理方法，但长时间内仍没有全

3、面启动小区物业标准化管理工作。到2008年后，我县的物业管理才有了起步，从无到有,到目前为止，我县先后注册成立了红太阳、铜佳2家物业管理公司，取得了三级资质等级证书。两家公司目前共服务步行街、水岸春天、丰润园、鸿运楼、儒风苑等5个住宅小区，住户1500余户，物管和服务总面积达16万平方米。我县的物业管理工作目前仍处于较低水平的层面上，物管服务面不广，全面搞好物管的大气候还未形成，物业服务公司的运行和发展存在较大的困难，业主物业管理费用收取率低，企业运行成本高，服务的规范性和实力水平不高，目前进入了物管的小区比例较低，大部分的住宅小区目前还没有特地的物业管理。 二、当前小区物业管理滞后引发的的问

4、题 我县住宅小区物业管理没有跟上发展的步伐，导致小区管理水平低，措施严峻滞后，甚至是无管理的局面，后续问题较多，主要反映在以下方面： 1.环境卫生差。没有物管的住宅小区环境卫生工作处于无统一管理的状况，小区公共场所卫生不能刚好清扫，垃圾随意丢弃，未能刚好清运，脏乱差现象较为突出，严峻影响居民生活环境和城市小区的形象。 2.房屋公共设施修理困难。房屋经过长期的运用，一些设施不断老化，须要修理和更新，如公共排水排污系统、供电线路、户外道路、外墙粉刷装饰、楼道设施等等，由于没有物业的统一管理，造成损坏严峻，修理困难。如干脆涉及住户利益的则由受益人共同协商解决，如属公共的设施，不干脆关系住户利益的问题

5、，如外墙破损、扶梯损坏、户外排水受阻、道路损坏等则无人问津,得不到刚好的修理。 3.绿化维护未跟进。小区建设之初都不同程度地规划了公共绿化地区，栽种了一些美化绿化的花草苗木，后因没有跟进管理，绿化地带苗木不能有效维护，甚至人为损坏，或杂草丛生，少数小区还出现住户拔除绿化苗木自行栽种蔬菜的现象。 4.小区平安无保障。我县一些住宅小区多为四通八达、出入自由的开放式楼房，未能形成封闭式的区域，不能实施封闭式管理，加上没有保安值勤，没有电子监控设施，使得小区平安无保障，偷盗案件时有发生。此外，由于没有统一的管理，小区用电、用气、交通等各类平安工作得不到落实，存在不少的平安隐患。 5.公共场所乱搭乱占。

6、由于管理不到位，有些小区的个人建筑存在乱搭乱建违章行为，不少住户肆意占用了公共道路、公共场所，有的擅自由住宅顶楼加层，公共场所、公共道路随意堆放物品，车辆乱停乱放，小区内的其他住户对此看法很大，不仅干脆影响到小区整体的美观，还影响到小区的平安、消防、卫生和居住环境。 三、制约我县小区物业管理滞后的症结 1.重建轻、建管脱节的现象较为普遍。在我县的住宅小区开发商大都没有考虑房屋交付后的小区管理及售后服务问题，只要验收交了房就了事，对于小区的物业管理工作基本没有对接好，任由住户自行处理，这是导致我县小区物业管理滞后的重要缘由，甚至一部分问题还是开发商遗留下来的，如配套设施不齐，保修期内楼面渗漏水，

7、粉刷脱落以及其他建设质量等问题未刚好处理。开发商售房走人后，业主的诉求及纠纷得不到解决，矛头指向了物管,没有物管进行管理的则把责任推给政府，很多问题如不刚好解决仍将是政府许久的负担。 2.小区小，难于形成规模化、标准化管理。我县的住宅小区规模小，住户少，大点的小区也就300户左右，小的则几十户，规模小的小区因其服务对象少，收费有限，满意不了各项物管的付出须要，更谈不上供应全方位优质服务。几年前，县房管部门也曾联系县外的专业物业管理公司来承接小区物业管理业务，但因我县市场规模小而未果。 3.小区规划滞后，配套设施、设备不完善。的小区规划不合理，小而散，没有整体集中规划，做大做好，大部分小区都是开

8、放的，没有形成真正的封闭式小区，还有的与邻近的民房、老宿舍相连，给管理带来困难；不少小区都没有按规定规划物业管理用房或物业管理用房面积未达标，也没有划定停车位，没有设计垃圾集中收集点，公共活动面积不足、绿化率不到位等问题。小区内部功能不齐全，缺乏应有的文化体育设施，居民缺乏文化消遣场所，不能满意城市居民日益提高的精神需求。 4.小区业主的物管意识不强。业主的观念落后，普遍对物管的相识程度低，一部分农村进城居民根本没有物管的概念，对服务的要求也低，而一些原单位职工，还没有从思想上真正接受市场化的物业管理，思想上还停留在集体宿舍单位管理的模式，认为公共管理是政府或单位的职能，不须要物业或者认为自己

9、买房就已经买了服务，物业就是额外乱收费，将开发商与物业公司混为一谈；由过去的无偿服务变成了花钱买服务，业主思想打算不足，商品意识和物业消费意识尚未确立。实施了物业管理的小区，一方面业主要求物业应供应高品质优质服务，一方面又不愿按规定交纳物管费，大多数群众对物业管理尚未形成正确相识。部分业主观念陈旧且缺乏组织性，我县部分小区居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不情愿根据物管价格享受较为全面的物业管理服务，甚至认为不须要物管，物管是没有必要的消费。 5.政府及相关职能部门对物管的重视程度和公共服务水平有待提高。物业管理企业与房管、园林、环卫、公安、交通、城管、社区等部门之间不行避开

10、地存在着职责划分和相互协作的问题，小区建设初期没有对小区物业管理形成总的规划设计，对开发商在小区物管及后期服务上也没有有效的手段进行制约、把关。政府相关职能部门之间的关系以及与物管企业、业主的关系还未理顺，存在脱节，责权利的划分有待进一步明确，公共服务意识和水平有待进一步提高。 四、加强我县住宅小区物业管理工作的对策建议 1.提高重视程度，重拳出击抓好小区物管工作。 一是政府及相关部门应高度重视物业管理工作，充分相识小区物管在加强城市管理、构建和谐社区、创新社会管理中的重要作用。物业管理与居民生活亲密相关，解决好物业管理问题关系到群众的根本利益，体现着我县城市管理和服务的水平，因此，须要用相当

11、的时间，调动各方面力气齐抓共管。二是切合我县实际制定完善小区物业管理方法等规定，细化物管条例，抓好管理落实，仔细学习和借鉴外地先进的物管阅历，引入好的管理方式和手段，提高我县物管的服务水平。三是搞好部门协调，加强小区物管工作不是一个单位能做好的，要充分调动房管、城管、建设、交通、公安、社区、环卫等部门的职能作用，县政府要成立由政府牵头，有关职能部门领导组成的物业管理领导机构，特地设立物业管理办公室，抓好协调，共同努力做好规划设计及监督管理工作，促进小区物管健康发展。三是切实做好新建小区的物业前期介入工作，新建小区在规划设计时充分考虑物管的相关功能，批准机关在规划设计时按有关物业管理规定严格把关

12、，在房产开发商办理商品房预售许可证时，房产部门要求开发建设单位必需按规定做好小区物管设施、设备配套工作，并现场严格核查，确保配套设施落实到位，重点督促开发建设单位搞好建管交接，由开发商提交肯定比例的修理基金和质保金，保质期内运用质保金进行修理，以后运用修理基金进行修理，全力做好售后服务，切实解决好重建轻、建管脱节的问题，建立起小区物管的一条龙政策和措施。 2.加大宣扬力度，营造良好社会氛围。 宣扬引导工作是物业管理市场健康发展的关键，我县应进一步加强对小区物业管理以及相关新闻的正面宣扬报道工作，利用各种形式与载体，加强物业管理政策、法规及有关小区管理实施方法的宣扬，让享受服务就应当尽缴费义务的

13、观念深化业主心中，努力为做好物业管理工作营造良好的舆论氛围，统一思想，推动各方思想观念转变，主动宣扬物业管理的必要性。从新的小区建设初期物业就起先介入，在推介楼房时同时推介物业，签订购房合同时一并签订物业服务合同，使业主在购房初期就形成接受物业的概念，房屋交付时办理好物管的交接，避开小区入住后物管难进入的现象，从根本上培育群众正确的消费观念、契约意识和法律意识。政府及主管部门要刚好推广物业管理有效做法，要让群众逐步接受有偿服务、出资受益的现代生活理念，正确相识物管，接受物管，最终自觉协作物管。 3.主动探究并实施相宜的物业管理模式。 依据小区小而散的特点，主动探究相宜的物业管理模式，促进我县小

14、区物业管理实力和水平的快速提高。一是加强调查探讨，全面摸清我县小区分类、规模、管理现状、居民反映及诉求和期望。二是选择我县小区管理模式，破解物业管理难题，探究我县一般住宅小区物业分类管理模式，应针对我县物业管理的特别性和小区小而散的特点探究不同的物业管理模式。一方面是培育物管公司，在引入县外大型物管公司困难的状况下，应着力培育本土的物业管理企业，依据的市场重点选择1-2家进行扶持，前期起步阶段，实行政府财力支持和相关职能部门派人帮助等措施进行扶持，物管公司除聘请肯定的管理人员，还应配备相关行业的技术职员，如保安、绿化管理、水电修理、房屋修理等工种人员，依据业务发展须要，可实行长期聘用，或临时性

15、用工合同制，以满意物业管理全方位服务须要。另一方面实行分类管理方式，对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入，通过政府出资、社会集资方式进行小区整治，探究规范的物业管理以外的新形式，力求用比较低的成本解决物业管理的基本须要问题,逐步过渡到规范化物业管理。对于新建商品房小区，在对开发商诚信考核中，要增加其开发小区物业管理好坏的考评，政府应加强引导和约束，做好建管连接，引入市场化、专业化的管理模式，按现代物业的要求，高起点规划、高标准建立、高要求管理，使物业管理工作一步到位。

16、4.倾力协作，扶持物管企业健康发展。针对我县物管企业经营困难、业务难拓展和服务水平低的状况，政府应高度重视，实行有效措施扶持这个新兴行业的健康发展。一是把扶持物管企业作为一个惠民工程来抓，做好各类小区进入物管的基础工作，注入一笔资金，重新建设或修理好围墙、大门、道路、供电、给排水、电子监控、物业用房及公共场所、绿化等各类基础设施，解决以前的各种欠帐问题，使进入物管时处于同一基础水平，为物管公司运作供应基础保证。二是政策扶持，物管公司工作好坏干脆影响城市管理水平，因此不能将物管公司视为一个纯粹的社会企业，而要把物管公司作为城市管理的组成部分，把小区物业管理作为城市管理的延长，政府可出台一些实惠政

17、策扶持其发展，起步阶段可实行两体制并存的方法，即市场有偿服务与政府政策扶持相结合，如利用政府技术培训渠道免费为物管公司职员进行技术培训，提高其服务技能，对物管公司聘用的城市下岗职工，供应肯定的公益性岗位进行补贴，对物管公司的开办、证照检验、融资投资、税费、法律等供应实惠服务，赐予扶持。三是部门协作，形成合力，职能部门要加强对物管公司工作的支持与协作，为物管公司搞好小区管理供应设备、技术、政策、法律等方面的救济，并加强对物管公司的管理和指导，促其提高管理和服务水平，扶持物管公司良性起步、正常运行、健康发展。 5.大力提高居民区自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，物管之外的相关组织建

18、设工作仍旧须要。因此，在落实物业管理职能中，要通过规划居民区建设的内容，完善区规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民主权利的基础上，担当民主管理的责任。建议选择部分小区先行试点，深化开展调查探讨，由房管部门和社区居委会牵头，组建业主委员会，明确职责义务和工作范畴，针对性地建立区规民约，吸引业主参加小区的建设和管理，提高居民自治水平，依靠居民自身力气加强小区的管理，提升我县小区管理的整体水平。 6.加强物管公司的自身建设。物管公司要发展，必需加强自身建设，增加内功，不断提高服务水平。一是完善管理规章，根据物业管理条例的责、权、利的要求，制定规范、便于操作的物业管理标准，建立职责明确的管理制

19、度，不断创新管理和服务手段。二是物管公司兑现服务承诺和服务协议，要切实服务到位，以良好的信誉和服务质量赢得市场，赢得业主信任和支持。三是加强员工的素养培训，提高管理人员和服务人员的技能。 物业管理作为城市房屋管理的新模式，应将其作为提高城市管理水平的补充力气，然而，一种制度的实施与推行，须要与环境相协作，须要政府行政管理体制的支持，须要法规的配套，须要人们观念的转变。因此，加强城区物业管理应充分凝合各方面的力气，强化措施，加强协作，配套服务，逐步建立起与本地的文化相协调、与经济发展水平相吻合、与城市社会建设相适应的物业管理新体制。 住宅小区物业管理工作的思索第2篇 随着房地产业的不断发展，物业

20、管理成为一项新兴行业。物业管理通过合同约定的方式，以经济手段来管理物业，并依靠服务使物业发挥最大的运用效益和经济效益。但是，在近几年的发展中，物业管理也出现了诸多带有普遍性的问题。 一、服务不到位。一些物业公司企业专业化水平低，收取管理费后，仅仅供应简洁的保安、保洁、绿化等服务，其服务质量、服务看法与业主的实际要求存在肯定距离。 二、职责不清、标准不一。由于立法的滞后和业主相识上的误区，许多居民认为，我既然是业主，那物业就是仆人，只要我交了钱，什么事你都应当给我干。这种相识忽视了业主和物管之间权利与义务对等的关系，从而导致各自的职责不清，最终引发很多冲突。 三、建管连接不好。由于历史缘由，一些

21、城市的居民小区规划不合理，公用设施不配套、设施损害严峻……这些问题往往在居民入住后接连显露出来，进而给物业管理造成肯定难度。 四、修理资金不落实。一些居民小区的住房出售后不建立修理基金，有的即便建立了修理基金也被挪作他用，如此以来，必定给房屋的修理、改造带来很大困难，对房屋的平安管理产生诸多隐患，最终影响物业管理的健康发展。 鉴于以上缘由，如今，有部分物业公司正结合自身实际，进行着一系列有益的探究与尝试，其胜利阅历值得借鉴首先，加快改革，建立物业管理新机制。物业公司作为市场经济实体，应根据提前介入、监督质量、确保入住的要求，严把房屋及配套设施质量关，完善规章制度，制

22、定服务契约，强化职工培训，并主动宣扬、引导居民树立有偿服务，有偿运用，出资受益意识，以保证物业经营管理正常运行。 其次，完善物业管理法规，依法开展物业管理工作。小区管理应按有关政策规定，与公安、工商、市政、环保、交通、供水、供电等部门相互协作，各负其责，各尽其职。同时，对物业管理的主体和市场行为进行有效规范，把物业管理工作纳入法制化、规范化轨道。 其三，强化物业管理修理基金的建立。物业管理经费依据取之于民，用之于民的原则，实行一业为主，多种经营的方针，促进物业管理经费达到以区养区，略有积余的良性循环路子。 其四，刚好成立合法的业主委员会，对物业公司的工作依法进行监督，切实维护业主的合法权益，促

23、进物业公司依法开展物业管理工作，使物管公司以优质服务回报业主的理解和支持，而业主也应对物管公司主动协作，主动监督，热忱帮助，共建平安和谐的美妙家园。 住宅小区物业管理工作的思索第3篇 一、油田物业管理的主要工作内容与特点 （一）油田物业管理的主要工作内容 第一，各类房屋建筑的管理与维护。在物理管理过程当中，一方面要对办公所用的房屋建筑进行时常的保养与维护，另一方面还要对生活住房、休闲消遣设施进行修缮，保证各类房屋建筑设施的功能正常，削减在运用过程当中所带来的损坏，使油田物业能够保值、增值。其次，各类设备的管理与维护。除了管理与维护各类房屋建筑之外，对通讯、消防、空调、给排水等设备的管理与维护也

24、是油田物业管理工作的重点，这些设备能够正常运转才能保证油田生产、生活质量。第三，保证各种生活、工作场所的清洁卫生。在物业管理的过程当中，保证各种生活、工作场所的清洁卫生，是为油田职工及其家属供应良好环境的基础工作，所以提高物业管理工作的质量，保证各种场所的清洁卫生也特别重要。第四，供应各种来宾接待、内部会议服务，在有来宾或是会议时，油田物业管理还须要供应音响操作、花卉摆放以及会场布置等服务。第五，供应保安及消防服务。保安及消防方面的服务，主要指的是停车场管理、门卫平安监控等等，这块工作内容在油田物业管理中也较为重要，具有较强的服务性，而且具有较高的服务难度。 （二）油田物业管理的特点 从上面所

25、总结出来的油田物业管理主要内容就不难看出，在物业管理工作中主要存在着繁多、困难、细化以及多变等特征。一方面油田物业管理服务工作的覆盖面较广，须要应对的工作繁多；另一方面工作内容上较为困难，再者就是许多工作都须要细化着去完成，不能过于粗糙，最终就是还有许多详细的工作内容须要依据实际状况去完成，它并不是一层不变的，只要有利于油田职工生产、生活，物业管理就都应当尽力去完成。 二、当前油田物业管理工作中所存在的一些问题 （一）物业管理队伍方面存在的问题 第一，专业化程度较低，不能供应特别专业的物业管理服务。在日常的工作过程当中，油田物业管理人员须要应对各种须要专业技术实力的工作任务，比如中心空调、电梯

26、的修理，以及绿化、给排水维护等。但是由于专业化程度较低，所以在应对一些问题的时候，不能妥当的处理到位，无法为油田职工及其家属供应优质专业的物业管理服务。其次，在年龄结构方面不合理，当前的油田物业管理队伍中，青年年龄阶段的人员较少，中老年年龄阶段的人员较多，结构不甚合理。 （二）物业管理服务方面存在的问题 第一，一部分物业管理人员在思想上还存在较大的不足，没有树立起服务意识，所以在须要面对一些问题的时候不能刚好、有效的解决，导致物业管理服务出现缺陷；其次，在清洁卫生、绿化养护方面虽然较为重视，但是只在一些较为明显的区域做了工作，留一下一些偏僻的区域无人管理、无人问津，造成了清洁卫生与绿化养护死角

27、；第三，对于物业管理服务范围内的各种设施设备管理维护不到位，导致一些设备受损、老化严峻。 （三）经费投入较低 目前各油田矿区的物业管理经费主要来源于上级管理单位的拨款，物业管理单位没有创收，因此经费一般都比较吃紧，在开展一些工作的时候会显得心有余而力不足。 三、油田物业管理优化策略 要想在当前搞好油田物业管理工作，作者认为主要应当从以下几个方面来进行优化。 （一）引进、培育具有专业技术实力的人才 第一，加强物业管理人才的引进工作，从专业技能、年龄结构等方面进行考虑，提高物业管理队伍人员年龄结构配置的合理性，以及队伍人员的专业性，提高油田物业管理队伍的技术含金量。其次，通过开展培训教化活动，从思

28、想意识、专业技能等当面动身，提高物业管理队伍人员的综合素养实力，为油田物业管理工作的有效开展奠定基础。 （二）争取提高经费投入 除了以平衡物业管理队伍年龄结构，提高队伍人员素养实力之外，争取提高经费投入，也是当前保证物业管理质量的基础与关键。有了充裕的资金，才能为物业管理工作的实际开展供应硬性的基础，所以应当争取上级提高对物业管理的经费投入。 （三）树立以人为本的油田物业管理服务理念 油田矿区后勤物业管理服务对象是油田矿区的职工和家属，在服务过程中要坚持以人为本，服务大众，强化服务意识，提高服务质量，以职工和家属为中心，以管理促进服务，以服务促进管理，为广阔职工家属供应舒适、便利、平安的工作和

29、生活环境。 (四)抓内部服务管理、力求精益求精 物业管理是一个系统工程，由很多子系统构成全方位的管理总体系。要想使物业管理达到高效益、高水平，就必需强调规范、注意特性，着力提升服务水准。 第一，服务规范化。实施规范服务，削减随意性，降低失误率，增加主动性。为此，在制订综合管理制度的基础上，加强服务员、修理工、保洁工礼貌服务规范，从礼节礼貌到各项服务都应作详细要求，既有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个度的概念，而且在实施中有了量的目标，使服务工作上轨道、上水平。其次，管理制度化。服务中心从成立之初，就致力于制度建设，如制定办公楼综合管理制度、阅览室员工管理制

30、度、活动室管理制度、消防平安制度、平安保卫制度、食堂管理制度、卫生保洁管理制度等，组织服务人员仔细学习、实行，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步伐。 (五)抓质量目标考核，确保服务质量 在物业管理的实际操作上，制定相应的工作目标要求。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避开失误，削减事故，保证服务质量。 首先，制定设备的完好率目标。油田职工及其家属在工作、生活中所运用到的一系列设备都影响着生产效率与生活质量，所以必需要有一个明确的设备完好率目标，提高保证设备的良好运转，一般来说主要设备的完好率应当时刻保证在95%以上；其次，制定较高的清洁卫生参考标准。工作与生活环境的清洁卫生，是保障油

31、田职工及其家属工作、生活质量的关键途径，在详细的物业清洁卫生工作中，应当制定一套科学合理，具有操作性的参考标准，这样才能有效提高清洁卫生工作的质量；再次，制定物业管理服务满足度目标。最大限度提高油田职工及其家属对于物业管理服务工作的满足度，这能真正反映出油田物业管理服务工作的质量；最终，降低事故差错率。要保证油田物业管理服务的质量，降低事故差错率也是一个重要的途径，所以应当制定一个最低的事故差错率，并尽可能避开一切可能出现的差错发生，将实际的差错率限制在0%，切实保证油田物业管理工作的质量。 总之，在当前我们要正视油田物业管理中存在的问题，通过科学地分析缘由、制订对策，主动组织管理人员实施，不断提高油田物业管理工作的质量，为油田职工及其家属的工作与生活供应良好、坚实的后勤保障。 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第21页 共21页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页