2022年xxxx物业管理投标书文件.docx

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1、2022年xxxx物业管理投标书文件 正本 *物业小区 投 标 文 件 二*年十一月 *招商局物业管理有限公司 目 录 第一节 概 述 1 一、*小区项目： 1 二、公司概况 1 三、公司优势 2 其次节 物业管理总体设想 3 一、实施综合治理，还原一个清洁的*小区。 3 二、健全、完善保安系统。 3 三、逐步改进绿化环境，建立一个舒适的美丽小区。 4 四、以人为本，实施人性化管理，塑造*小区形象。 4 第三节 拟实行的管理方式及工作安排 5 一、管理体制 5 （二）*小区管理处组织管理架构 5 二、监督约束机制 6 三、激励机制 7 四、管理工作的限制方式 7 一、接管管理工作安排 8 二、

2、正常期管理工作安排 8 第四节 管理人员的配备及培训 10 一、管理服务人员的配备 10 二、管理服务人员的培训 11 第五节 管理规章制度的建立 15 一、公众制度 15 二、内部岗位职责 16 三、内部行政管理制度 16 四、工作流程 17 五、员工工作岗位考核及奖惩 17 第六节 物业管理报价文件及经费收支测算 19 一、投 标 报 价 文件 19 二、物业管理经费收支的基本原则 19 三、日常物业管理费及开办费测算 19 四、“两金”的管理与运用 20 第七节 住宅区档案的建立和管理 25 一、档案的接管 25 二、档案的管理 25 三、档案的运用 26 第八节 各类经营管理服务指标的

3、承诺 28 一、管理经营指标承诺及拟实行的措施 28 二、管理服务指标承诺及拟实行的措施 28 第九节 设施设备、保洁服务实施方案 34 一、保安管理构想 34 设备管理方案 39 一、工作职责 39 二、设备的接管、验收 39 三、建立健全规章制度 41 四、设备运行管理和修理服务 41 六、节能和节约修理费用 50 清洁服务方案 52 第十节 便民服务及特约服务 59 一、我们的服务理念 59 二、日常服务措施 59 第十一节 社区文化 62 一、社区文化目标 62 二、社区文化设想 62 第一节 概 述 一、*小区项目： *小区总建筑面积81,170平方米，住宅面积65837.68平方米

4、，共建有557户。 二、公司概况 *招商局物业管理有限公司主要从事住宅、大厦物业管理和服务以及装饰装潢和商品经营。公司在物业管理服务上建立了一整套科学化、标准化、规范化的管理和经营体系。公司以品牌发展为起点，不断探究经营管理新路子，崇尚业绩、注意工作改进的考核激励制度，使公司全体员工始终以主动的心态和专业化的服务技能，为客户供应价格比的高品质、专业化服务。 公司制定了完善的管理规章制度，并严格考核。从作息时间到工作实绩，从保洁、保安、修理工到收费员，做到任务明确，奖惩分明。 为业主供应全方位高质量的服务是我们的宗旨，使业主的生活无后顾之忧是我们努力的目标。公司除开展日常的保安、保洁、保绿、公共

5、部位的修理业务外，还供应各种特约便民服务，开设房屋装修、修理、代叫出租车、代缴水电费、代购物品等服务。 数年来，我公司以其规范的管理、优质的服务、精湛的智能化管理技术，赢得了上海市房地产业内人士的赞誉和关注。 三、公司优势 1、具有一支高素养的管理及运行队伍。经过不断地开拓创新、兢兢业业，塑造了一批高素养的*招商局物业人员。人员业务素养高，动手实力强，一专多能，一职多能，队伍精干，完全能满意*小区的管理须要。 2、形成了一套完整科学管理运作模式和质量管理体系。该模式涵盖物业管理的有关设备维护保养、房管、客户服务，保安、清洁、车辆管理、消防管理、社区文化等各个环节，凝合了*招商局物业人多年的心血

6、，汲取了南通市同行的先进阅历，管理运作的标准化、规范化程度达到南通市先进水平，是我们对事业执着追求的结晶。 3、高级物业管理人才优势。公司中高层管理人员均获全国物业管理企业经理上岗证，有着丰富的项目创优阅历，这些阅历必将对管好*小区、塑造物业管理的品牌形象起到极大的促进作用。 4、具有珍惜机会、全情投入的激情。我公司是一个正在发展中的公司，在激烈的市场竞争面前，我们珍惜市场赐予的每一次机会。*小区是海门市的高尚住宅区，通过分析投标项目的物业管理特点和我公司的实力与优势，我们坚信我们完全有实力管理好该项目，完全有实力满意业主对该项目物业管理标准的期望。假如双方有机会合作，我们必将全情投入，派出精

7、锐人员，付出百分百努力，塑造该项目的物业管理的崭新形象，实行双赢局面。 其次节 物业管理总体设想 依据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对*小区日前的实际状况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作： 一、实施综合治理，还原一个清洁的*小区。 *招商局物业接管*小区以后，首先将对社区环境进行综合治理，详细方案是。 1、对社区的卫生综合治理，把公共场所、场地的卫生彻底打扫干净，重点清理卫生死角，全面进行“灭四害”消杀、清除全部垃圾杂物、泥沙等，还社区一个干净整齐的环境。 2、对全部沙井、沟渠进行疏通清淤工作，保障排水系统畅通。 3、对社区的公共设备、机房、值

8、班室、宿舍等公共设施进行全面检修维护，使其复原正常工作状态。 二、健全、完善保安系统。 1、建立健全适合*小区实际的平安管理规定并严格执行。 2、对全体保安人员的聘用实行严格把关，严格审查资格、经验、确认无不良记录，并实行担保人制度。 3、利用技防与人防相结合，不留平安隐患与死角，对保安员实施半军事化管理，加强培训，严格管理。 4、对消防设备、设施仔细巡查，严格管理，使其随时保持在良好状态。 5、加强对业主、住户的治安消防意识和学问的宣扬，做到全民具备防范实力。确保*小区平安万无一失。 三、逐步改进绿化环境，建立一个舒适的美丽小区。 *小区的绿化环境经过细心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率较

9、高，花草树木品种繁多，我们接管后将发挥我们多年对东苑半岛等管理阅历，结合小区的环境特点，对小区绿化进行改造，并细心管理，细心修造，把*小区塑造成一个四季花开、鸟语花香的漂亮的高档社区。 四、以人为本，实施人性化管理，塑造*小区形象。 为了管理好*小区，在对社区环境进行综合治理的同时，最重要的是塑造人气，尽最大努力去调动业主住户的主动性。大家的家园大家关切，我们将坚持我公司的“业主、住户至上，服务第一”的服务宗旨，实施“以人为本，人性化管理”，逐个走访业主、住户，广泛征求看法和建议，集思广益，事事到处为业主、住户的利益着想，以诚待人，以诚感人，与全体业主、住户及业主委员会一起共同努力，完善收费，

10、竭诚服务，用我们的双手和才智，塑造*小区的美妙形象，保证物业的保值与增值。 第三节 拟实行的管理方式及工作安排 一、管理体制 接管*小区物业管理以后，形成以业主委员会为主，居委会、派出所参加的住宅共管体制，管理处在业主委员会和公司的干脆领导下，依据所签托付管理合同条款要求，严格执行物业管理条例及其实施细则，对*小区实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主供应一流服务。 （一）外部管理体制 康宁居小区管理处 业主管理委员会 政府主管部门 *招商局物业管理有限公司 （二）*小区管理处组织管理架构 *招商局物业管理有限公司依据物业管理服务合同，设立

11、*小区管理处，财务实行独立核算。管理处组织架构图如下： 维 修运行 房 管 收 费 客户 服务 内勤检查 消 防 社区文化 清洁 绿 化 主 任 管 理 员 管 理 员 保 安 车辆管理 保 安 队 （三）*小区管理处组织架构说明 1、管理处内部实行直线职能制的组织形式，尽量削减管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。 2、在岗位设置上，充分考虑到*小区规模偏小，硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，削减中间层，满意*小区的实际需求，降低管理成本。 3、要求管理处管理修理人员素养高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员定编数量。 二、监督约束机制 *小区监督约束机制说明 1、由政府部门、业主

12、及业主委员会、物业管理公司对管理处实行全方位监督。 2、管理处内部运作公开透亮，便于大家监督。 3、强化物业管理公司及管理处的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇挂钩。 三、激励机制 激励机制说明 1、公司激励机制分为两个层次，第一层次为员工干脆感受的酬劳及奖惩体系。其次层次为沟通、提升、企业文化体系，满意员工的精神需求。 2、通过合理的酬劳体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，爱护员工长期的工作热忱及动力。 3、通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工主动主动开心地从事本职工作。同时对主动上进，追求自我提升的员工，给他

13、们供应培训再教化的机会，随着企业的发展，使员工的自身实力不断提高，尽可能创建条件满意员工自我价值实现的愿望。 四、管理工作的限制方式 1、采纳定点检查方式，通过管理处受理投诉，追溯处理问题的全过程，检查有无推拖、应付之现象，发觉问题刚好订正。 2、实行“走访管理、层层检查”，主任、管理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而不断改善工作质量。 3、实行动态信息反馈限制，定期或不定期走访住户、街道办及派出所，听取他们对管理处的看法和建议，并在工作中予以改进。 依据管理方式和管理运作流程，我们将工作安排分为接管管理和常规管理两部分，根据轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工

14、作安排。 一、接管管理工作安排 *小区进驻管理、对于接管管理工作尤为重要。一方面要接管原来开发商所移交的*小区建设施工验收的各种图纸资料，另一方面还要办理有关业主的各种入伙、交费资料，以便今后进行完善的管理服务，更为了*小区业主的切身利益，所以在接管时我们将仔细进行接收，严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，仔细核对，办好接收手续。 序号 项 目 内 容 时 间 一 档案接管 *小区建筑施工竣工全套资料 业主资料档案 历年业主交费记录 签订托付管理合同后一周内 二 设备接管 公共设备接管 公共设备技术、修理档案 三 环

15、境整治 *小区内环境绿化的整治 二、正常期管理工作安排 序号 项 目 内 容 时 间 一 机电设备的 修理养护 设备的基础资料管理 设备的运行管理 设备的修理管理 设备能源和平安管理 2022年5月起 二 保安管理 治安管理 交通、车辆管理 消防管理 2022年5月起 三 小区环境管理 园林绿化管理 清洁卫生管理 2022年5月起 四 财务管理 费用收取 2、财务记帐 2022年5月起 五 社区文化 活动开展 社区宣扬 举办社区活动 2022年5月起 六 便民服务和 完善配套 为住户供应便民服务 2022年5月起 第四节 管理人员的配备及培训 一、管理服务人员的配备 主任 1人 （一）*小区管

16、理处人员配备方案 炊 事 员 1人 清洁绿化 清洁工16人 保 安 队 队长1人 保安员21人 维 修 工 6人 管 理 员 6人 人员配备说明： *小区管理处拟配备各类人员52人，其中管理人员7人，技工6人，一般层员工39人。在管理人员中，大专以上学历3人。 （二）人员素养要求 岗位 性别 要求 年龄 要求 文化程度 要 求 工作技能及工作阅历要求 人员素养 主任 男 50岁 以下 大专以上 1、经管专业或机电专业 2、五年以上工作阅历 3、具物业管理经验 4、有较强沟通及协调实力 内部选派 管理员 不限 35岁 以下 大专 1、物管或经营专业 2、三年以上工作阅历 3、娴熟运用电脑 4、熟

17、识会计业务 内部选派与 外聘相结合 管理员 男 35岁 以下 大专以上 1、建筑或机电专业 2、三年以上物业管理阅历 3、熟识物业管理法律法规，具物业管理上岗证 内部选派 修理工 男 40岁 以下 中专以上 有中级电工及弱电以上操作证 2.三年以上专业工作阅历 3、具土木修理阅历 内部选派与外聘相结合 清洁工 不限 40岁 以下 初中以上 1、男性1.68m以上，女性1.55m以上 2、五官端正，动作麻利 3、有专业阅历优先 4、会运用清洁设备优先 班长内部选派，卫生员外聘 保安员 车管员 男 2026岁 中学 1、退伍军人，党员优先 2、身体健康，仪容形象好 3、身高1.75-1.82米 4

18、、有物业管理经验者优先 内部选派与 外聘相结合 二、管理服务人员的培训 1、培训工作原则 理论联系实际，学用一样，按需施教，讲求实效。 2、培训的组织方式 （1）培训职责 管理处负责员工日常培训安排、协调、组织、考核等工作。 主管级以上的管理人员依据公司提出的培训安排进行逐级培训，并对培训实施评估和反馈。 （2）培训形式 实行公司与管理处两级的培训，依据培训要求，实行多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训的主要形式。 （3）培训实施流程 员工培训分为三个阶段，即：岗前培训岗位转正培训在岗培训。每位新入职员工必需接受为期一周的入职培训，内容详见新员工公共培训科目。三个月试用期满

19、后，经考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的在岗培训，内容详见多工种培训科目表。全部培训课程结束后均进行考核、评价，并归档管理。 （三）培训内容及目标 1、新员工公共培训科目 序号 公共科目名称详细内容 一 礼仪学问： 1、常用礼仪学问 2、*招商局物业管理公司仪表、仪态、行为规范 二 服务意识： 1、职业道德教化 2、如何处理业主与住户投诉 3、与业主住户的沟通技巧 三 企业文化： 1、公司发展史及基本状况介绍 2、公司经营理念 3、员工手册 4、内部管理规章制度 四 *小区基本状况介绍及二次装修管理要点 五 行业法规： 建设部及南通市物业管理方面的法规条例 六 物业管理基础学问

20、七 平安学问及消防学问 2、保安员及车管员培训科目 序号 培训内容 培训频率 培训目标 一 单兵队列动作 2、三大步法 3、体能训练 逢周一至周五 每天训练一小时 培育组织纪律性 练就扎实基本功 二 擒拿格斗基本功 2、捕俘拳 3、防卫术 逢周六、周日 娴熟驾驭擒敌 及防卫技能 三 内务管理 每周一次检查评比 保持宿舍干净整齐 四 工作例会（政治思想及职业道德教化，工作讲评及分析） 每周一次 提高思想觉悟总结自身存在不足 五 保安服务工作手册 每月一次培训考核 娴熟驾驭保安员岗位职责、操作规程、工作标准 六 保安服务的规章制度及相关法规政策 每月一次培训考核 熟识相关法律常识，提升理论水平 七

21、 消防管理工作手册 每月一次培训考核 了解消防的基础学问，救火的基本程序及各自职责 八 突发事务的应急处理，紧急集合演练 每季度一次 提高突发事务处理实力 九 消防实战演习，伤员救援学问 每半年一次 提高消防实战实力 3、清洁工（绿化工）培训科目 序号 培训内容 培训频率 培训目标 一 工作例会（政治思想及职业道德教化，工作讲评及分析） 每周一次 提高思想觉悟，总结自身存在不足 二 内务管理 每月一次检查 保持宿舍干净整齐 三 清洁服务工作手册 绿化服务工作手册 每月一次培训及考核 娴熟驾驭清洁工（绿化工）岗位职责、操作规程、工作标准 四 清洁设备操作和保养；清洁用品的运用；园艺机械、设备的操

22、作保养及农药的运用 每季度一次培训和考核 提高工作技能，保持工作效率 五 清洁环保方面的管理条例 园艺方面的管理条例 每季度一次培训及考核 熟识相关法律常识，提升理论水平 六 四害消杀和防治，植物生长一般常识 每季度一次 娴熟驾驭消杀程序；了解和驾驭园林的基础学问 七 消防实战演习 每半年一次 提高消防实战实力 4、修理技工培训科目 序号 培训内容 培训频率 培训目标 一 工作例会（政治思想及职业道德教化，工作讲评及技术沟通） 每月召开一次 提高思想觉悟，总结自身不足，提高技术水平 二 内务管理 每月一次检查 保持宿舍干净整齐 三 修理服务工作手册 设备管理工作手册 消防管理工作手册 每月一次

23、培训考核 熟识技工的岗位职责、操作规程、工作标准，驾驭消防学问和设备管理学问 四 房屋修理方面的管理条例，房屋修缮标准 每季度一次培训考核 熟识相关法律常识，提升理论水平 五 小区内水、电、消防管道走向，设备设施特点，修理服务范围 每季度一次培训考核 了解和熟识小区状况，提高工作效率 六 土建、机电、给排水等相关专业的基础管理学问 每半年一次培训考核 提升技工综合实力及素养 七 设备及机具的操作演练和保养规程 每半年一次培训和考核 检验技工实际操作实力 八 技术大比武 每年一次 综合评比，提高技能 九 消防实战演习 每半年一次 提高消防实战实力 第五节 管理规章制度的建立 “没有规则，不成方圆

24、”。健全、规范的管理规章制度是我们实施科学管理、供应优质服务的依据，也是我们塑造物业管理品牌的保证。我们将严格根据ISO9001质量保证体系的要求，对*小区实施专业化、规范化的管理。同时，依据*小区的实际状况，我们制订了完善的管理规章制度。 限于篇幅，我们仅将*小区管理规章制度的书目摘录如下： 一、公众制度 1、*小区精神文明建设公约 2、*小区楼宇运用及维护管理规定 3、*小区装修管理规定 4、*小区装修管理公约 5、*小区装修人员管理规定 6、*小区物品搬进（出）管理规定 7、*小区治安管理规定 8、*小区清洁卫生管理规定 9、*小区园林绿化管理规定 10、*小区消防管理规定 11、*小区

25、交通车辆、停车场管理规定 12、*小区环境爱护管理规定 13、*小区供水、供电、供气管理规定 14、*小区临时用电管理规定 二、内部岗位职责 1、管理处主任岗位职责描述 2、保安队长岗位职责描述 3、管理员岗位职责描述 4、保安员岗位职责描述 5、车管员岗位职责描述 6、清洁员岗位职责描述 7、修理工岗位职责描述 8、绿化工岗位职责描述 9、炊事员岗位职责描述 三、内部行政管理制度 1、员工守则 2、员工培训制度 3、员工录用制度 4、劳动合同管理规定 5、请销假制度 6、岗位考勤制度 7、工作制度 8、员工考核制度 9、奖惩制度 10、办公用品管理制度 11、员工宿舍管理规定 12、员工食堂

26、管理规定 13、管理处回访制度 14、接待来访投诉工作制度 15、档案管理制度 16、电脑管理制度 17、平安操作制度 18、防火平安检查制度 四、工作流程 1、*小区管理处整体运作流程 2、社区文化活动实施流程 3、业主投诉处理流程 4、物业接管验收流程 5、业主入住流程 6、二次装修管理流程 7、档案建立与管理流程 8、服务质量评价及不合格服务限制服务 9、物料限制流程 10、设备设施修理养护工作流程 11、业主室内修理工作流程 12、治安事务处理工作流程 13、环境管理工作流程 14、消防应急处理流程 15、培训工作流程 五、员工工作岗位考核及奖惩 1、嘉奖方法 2、公司考核制度 第六节

27、 物业管理报价文件及经费收支测算 一、投 标 报 价 文件 项目名称 *小区 物业所在地 海门市 物业总建筑面积 153706.55 物 业 管 理 费 报 价 1、物业管理费标准： 小高层物业管理费：4.50元/月.平方米 多层物业管理费：3.00元/月.平方米 别墅物业管理费：5.00元/月.平方米 商业物业管理费：5.00元/月.平方米 2、会所年物业管理费：80万元/年 3、前期开办费： 开办费总额602302元 二、物业管理经费收支的基本原则 1、“以收定支”原则 *小区在制订物业管理收费时考虑到业主的承受实力，收费标准均照南通市的收费指导，并在此基础上精打细算，安排运用，合理开支。

28、 2、“透亮管理”原则 编制费用开支安排，物业公司仅收取合理的管理佣金，其余收入均投入到管理中，费用开支的预决算通过业主委员会的审查确认，并按规定定期公布账目。 三、日常物业管理费及开办费测算 （一）测算依据 1、南通市物业管理收费的相关法律收费指导标准及文件； 2、我公司多年物业管理的阅历数据，并参照现行市场行情及行业测算惯例； （二）*小区物业管理公共服务费测算（见附表一）。 （三）*小区前期开办物资（见附表二）。 四、“两金”的管理与运用 *小区公用设施专用基金、房屋本体修理基金的管理与运用按物业管理条例、南通市住宅区公用设施专用基金管理试行规定、南通市房屋本体修理基金管理规定执行。 *

29、小区物业公共服务费测算表 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 （年总支出） 一 人工费 + 2503800 （1） 管理人员工资 管理人员8人（一正两副），工资标准按人均5000元/人月测算 月工资标准人数 5000812 480000 （2） 平安护卫人员工资 平安护卫人员22人，三班两运转，每班7人，设队长1名，工资标准按人均2200元/人月计 月工资标准人数 22002212 580800 （3） 保洁人员工资 保洁人员16人，设保洁主管一名，工资标准按人均1000元/人月计 月工资标准人数 10001612 192000 （4） 水电、智能化、机电 设备技术人员工资 技术人员6人，

30、工资标准按人均4000元/人月计 月工资标准人数 4000612 288000 （5） 社会保险费 工资的45%（医疗10%，工伤4%，养老28%，失业3%） （1）+（2）+（3）+（4）45% 693360 （6） 福利费、培训教化费 工会费 工资的17.5%（福利14%，培训教化1.5%，工会费2%） （1）+（2）+（3）+（4）17.5% 269640 二 行政办公费用 （1）+（2）+（3）+（4） 377040 （1） 办公用低值易耗品、办公设备保养 综合测算每月支出20000元 年消耗 2000012 240000 （2） 办公用水、用电费 用水：500方/月 用电：8000度

31、/月（智能监控用电）水费：1.80元/方 电费：0.79元/度 （用水方数水费单价+用电度数电度单价）（5002.20+80000.79）12 89040 （3） 宣扬费、文件报费 综合测算按2000元/月 200012 24000 （4） 通讯费、邮电费 3部电话，管理处、值班室、报警监控接警用，月支出2000元 200012 24000 三 公共设施设备 日常维护费用 1.住宅建筑成本为2500元/平方米；2.公用设施建立成本按住宅建筑成本的40%；3.折旧年限为70年；4.修理养护费按月折旧费的50%计 2500元/平方米40%70年50%153706.55平方米 1097904 四 环

32、境管理费用 （1）+（2） 68000 （1） 保洁工具、损耗、清洁用品消耗 按4000元 /人年计，保洁14人 4000元/年14 56000 （2） 除四害消杀费用 综合测算月支出1000元 1000 12000 五 公共秩序管理费用 （1） 44000 （1） 保安装备、损耗 保安用品消耗 按2000元/人年计算，保安22人 2000元/人年22 44000 六 绿化维护费用 绿化面积为43692.15；全部外包 每平方米年费用20元 873843 七 税收 一+六项的9.05%计 一+六9.05% 449295 八 公司利润 一+七项的25%计 一+七20% 1082776 九 总计

33、6496658 十 建筑面积为128741.37；计算每平方米每月平均物业管理费 4.21 注：上述测算不包括公共能耗，如：电梯电费、二次供水电费、景观灯、 公共用水等，该项费用由我公司向业主每年预收1500元/户的公用水、电费， 按实分摊。 *小区物业公共服务费收费标准 序号 项目 收费标准 备注 1 小高层物业费 4.50元/平方米.月 2 多层物业费 3.00元/平方米.月 3 别墅物业费 5.00元/平方米.月 4 商业物业费 5.00元/平方米.月 5 会所物业费 80万元/年 *小区前期开办物资清单 *小区前期开办物资清单 序号 物品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注

34、一 办公用品类 1 电脑 台 9 6000 54000 2 爱普生1600K3针式 打印机 台 1 3500 3500 财务专用 3 爱普生喷墨打印机 台 2 3000 6000 4 复印机 台 1 12000 12000 5 传真机 台 2 1000 2000 6 科密考勤机 台 1 2700 2700 7 塑封机 台 1 800 800 8 安装电话 部 3 300 900 9 数码相机 部 1 3000 3000 10 验钞机 台 1 3000 3000 11 128兆优盘 个 4 100 400 12 1.5匹空调（挂机） 台 4 2500 10000 经理、财务、会议室、 工程修理、

35、客服接待、值班室 13 3匹空调（柜机） 台 2 8000 16000 14 饮水机 套 3 300 900 15 电话机 部 10 50 500 16 宽带接入 项 1 280 280 17 办公桌椅 套 12 600 7200 18 接待台 套 1 4000 4000 19 沙发 套 2 3000 6000 20 茶几 张 2 300 600 21 文件柜 个 15 1500 22500 22 住户资料柜 个 40 800 32000 23 会议桌 张 1 8000 8000 24 会议椅 把 20 200 4000 25 保险柜 台 2 4000 8000 26 文件报架 套 2 300

36、 600 27 白板 套 2 110 220 28 员工工号牌 批 1 1500 1500 29 员工服装 套 104 800 83200 30 对讲机含电池 部 36 1000 36000 31 入伙资料 批 1 20000 20000 入伙时用 32 电话程控交换系统 套 1 5000 5000 用于办公室 小计 354800 二 平安、消防管理 1 警棍 根 17 150 2550 2 隔离带 卷 5 120 600 3 反光锥 个 30 120 3600 4 太阳伞 把 4 150 600 5 岗台 个 3 500 1500 6 白板 块 2 110 220 7 可充式电筒 个 9 1

37、20 1080 8 多用插座 个 6 30 180 9 雨衣 套 14 150 2100 10 雨鞋 双 14 40 560 11 自行车 辆 9 300 2700 12 告示牌 块 5 25 125 13 3kg干粉灭火器 瓶 20 75 1500 14 消防腰斧 把 4 45 180 15 消防大平斧 把 4 45 180 16 消防扳手 把 4 18 72 17 平安绳 卷 4 75 300 18 水袋接口 个 4 20 80 19 消防枪头 个 4 30 120 20 防毒面具 个 4 150 600 21 消防带 米 100 15 1500 22 头盔 个 4 120 480 23

38、消防胶鞋 双 4 30 120 24 消防锹 把 4 20 80 25 消防桶 个 4 10 40 26 铁锹杆 个 4 80 320 27 消防服 套 4 1200 4800 28 消防腰带 只 4 80 320 29 警示带 卷 4 120 480 30 铁围栏 个 10 600 6000 1.5米/个 小计 32987 三 保洁、绿化类 1 连身雨衣 套 10 100 1000 2 保洁工具 批 1 10000 10000 3 绿化工具 批 1 5000 5000 4 奥林匹斯K195型 高压冲洗机 台 1 22500 22500 5 XSS53剪草机 台 2 6000 12000 6

39、割灌机 台 2 4000 8000 7 绿篱机 台 2 3500 7000 8 垃圾推车 台 16 1500 24000 9 高枝剪 把 2 300 600 10 三节伸缩杆 根 2 900 1800 11 花剪 把 5 120 600 12 大剪 把 5 45 225 13 药水机 个 3 50 150 肩背式 14 1.2米伸缩杆 把 2 500 1000 15 1.2米二节伸缩杆 把 2 800 1600 16 推水地刮 把 2 120 240 17 汽油机 台 1 5000 5000 小计 100715 四 工程维护类 1 电焊机 台 1 1200 1200 用于焊接养护 2 进口手提

40、切割机 台 1 680 680 用于日常修理 3 热熔焊接机 台 2 1000 2000 用于日常修理 4 管丝机 台 2 2000 4000 用于日常修理 5 角磨机 台 1 750 750 用于日常修理 6 冲击钻 台 2 1650 3300 用于日常开孔 7 手电钻 台 2 650 1300 用于日常开孔 8 弹簧管管道疏通机 台 1 3000 3000 用于污水管道疏通 9 数字式万用表 块 5 380 1900 用于日常修理 10 钳形表 块 2 350 700 用于日常修理 11 万用表47型 个 10 95 950 用于日常修理 12 摇表（500V） 套 2 500 1000

41、用于日常检测 13 排污泵1.5KW 台 2 500 1000 用于日常抢修 14 管钳 把 4 50 200 用于日常修理 15 电话压线钳 把 1 120 120 用于通讯维护 16 1.5米铝梯 个 2 500 1000 用于日常修理及保洁 17 3米铝梯 个 1 800 800 用于日常修理及保洁 18 5米铝梯 个 1 2000 2000 用于日常修理及保洁 19 工具柜 个 2 800 1600 放置工具 20 工作台 台 1 2000 2000 工作台面 21 工具箱 套 10 100 1000 放置工具 22 台钳 台 1 2000 2000 工作用具 23 电锤钻头 套 1

42、500 500 用于日常修理 24 电钻钻头 套 1 200 200 用于日常修理 25 充电式手电 把 3 200 600 用于日常修理 26 工作标示牌 套 1 1000 1000 如：当心路滑等等 小计 34800 五 员工生活设施类 1 上下床 张 27 400 10800 不含保洁、绿化 2 床上用品 套 54 200 10800 军被、垫被、床单等 3 电风扇 台 14 100 1400 每4人1台 4 熨斗 套 2 100 200 员工用 5 电视机 台 3 3000 9000 员工用 6 DVD 台 3 1200 3600 员工用 7 洗衣机 台 2 3000 6000 员工用

43、 8 电热水器 台 4 5000 20000 员工用 9 厨具 批 1 5000 5000 员工食堂用 10 柜式冰箱 台 1 3000 3000 员工食堂用 11 消毒柜 台 1 1000 1000 员工食堂用 12 微波炉 台 2 300 600 员工食堂用 13 电饭堡 台 4 400 1600 员工食堂用 14 其他零星物品 批 1 6000 6000 员工食堂用 小计 79000 合计 602302 第七节 住宅区档案的建立和管理 住宅区的档案资料是物业管理的重要资源，建立完善的档案并进行科学的管理是非常必要的。因此，我们将在接管*小区物业管理的同时，对*小区全部物业管理档案进行接管

44、，包括建筑施工、竣工验收图纸、资料、和业主、住户档案资料等。在原来档案的基础上，进行科学分类，并不断进行补充完善，应用计算机实施规范化管理，从而建立完整的资料档案库。 一、档案的接管 1、成立管理处档案资料室，特地负责*小区档案的接管与管理工作。 2、制定档案接管与管理的工作流程，档案资料管理规章制度，档案资料管理员（兼）岗位责任制。 3、对于*小区的工程技术、小区管理、经营财务、人事管理、规章制度及往来文件、质量管理文件档案资料及其他档案，进行分类编号、科学建档，详细内容见附表。 二、档案的管理 1、充分运用计算机技术进行管理。在现代信息社会，广泛地应用计算机，参加各行业、各方面的工作，已成

45、为现代化管理的重要手段。在档案管理上，充分发挥计算机所具有的数据处理快、贮存信息量大、平安牢靠、易于保存、便利运用等优势，实现档案管理的科学化和现代化。 2、采纳计算机贮存与原始文文件档案双轨制，实现档案资料贮存方式多元化。尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存，以利于保存、查找和利用。同时，运用录像带、录音带、胶卷、照片、图纸、图表、幻灯片等多种形式贮存信息，使抽象的档案资料详细、形象化，更易于运用与接受。 3、做到档案组卷分类科学化。编制统一的档案组卷分类说明文件，规定应按部门分类，以内容分类，按同一年度，同一保存期限，同一保密程度的依次进行组卷，逐一编号、登记造册、编辑书目，分柜保

46、存。住户档案资料分类原则是每组团按柜、每栋按位、每单位按盒、每户按册建档，但要充分考虑原接管档案分类的实际。 4、加强档案的平安、保密工作。应符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮的要求。贯彻执行国家保密法，管理处部分档案按其泄露、遗失会使住户、管理处利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机密、隐私三级，其他为一般档案，不同密级的档案在保管和运用方面将区分对待。 三、档案的运用 1、员工因工作须要借阅档案，应办理借阅登记手续，并规定借阅期限。 2、档案的销毁，应填写销毁单，并经管理处主任批准后方可执行，销毁单由档案室管理员保存。 附表： *小区档案资料分类书目 项目 内容 住 宅 管 理 1、业主委员会工作：业主委员会的章程、文件、通知、资料、历次活动记录等 2、住户管理：住户资料（入伙通知单、购房合同、住户登记表、业主公约、住户证件、验房签收表、钥匙发放记录等）、住户投诉、回访记录，住户看法调查、统计记录 3、社区文化：社区文化活动安排、记录（简报、照片、录像带、录音带等