综合居住小区物业设施设备管理措施.docx

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1、综合居住小区物业设施设备管理措施 综合居住小区物业 设施设备管理措施 AA 广场配套设施完善，是一个集商业、居住为一体的综合居住小区，设施设备管理的质量干脆影响着居住秩序。为此，海南新海物业综合管理有限公司将严格根据 ISO9001:2000质量管理体系的标准，对各类机电设施设备进行高质高效的定期维护保养，严格根据各类应急处理方案处理机电设施设备的突发事故。运用各种科学手段，最大程度地实现节能降耗，创建良好的经济效益和社会效益，为 AA 广场业主供应一个平安、舒适的居住空间。 一、设施设备分析 AA 广场，当前的重点是对设施设备的维护保养，重点维护的设备包括： 第一、高压供电系统； 其次、低压

2、配电系统及供水系统； 第三、公共照明系统； 第四、消防设备设施等； 第五、其他物业配套设施。 针对 AA 广场的实际状况，我司工程部将实行如下措施应对： 1、 加强工程部专业技术力气，抽调专业技术人员组成维护组； 2、 重视机电设备运行管理，设立 24 小时运行管理值班。 3、 对小区的全部设备设施建立健全管理制度，做到操作规程合格、制度上墙、运行记录具体、规范、精确、修理保养及物品消耗等均有具体、规范的记录； 4、 全部设备的重要部件均建立标识标记； 5、 加强管理，建立、制定完善的修理保养安排，按安排将全部设施设备进行一次全面的修理保养，提高整个设备管理水平。 6、 全部设备均有完善具体的

3、运行记录，均有操作规程并上墙，修理保养也有具体的记录，整个设备的管理水平按物业二级的管理水平去管理，达到规定的要求，提高小区整个系统的设备运用寿命，并为业主节约能源。 二、供配电系统的管理 机电设施是整个建筑的核心部位，而供配电系统则是它的大动脉。为了保障系统供电的连续性，新海物业管理公司将依据 AA 广场用电性质和特点，配备相应技术人员，制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。 三、设施设备分类 依据各类设施设备的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分 A、B、C 类： A 类：配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统。 B 类：排风设备，水箱，灭火器材，

4、排污泵。 C 类：房屋本体照明设施、室外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室外空调架、道 路。 四、设备运行管理 对各类设备，健全操作制度，依据托付方要求，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。 设备运行操作人员经过培训，熟识所管理的设备性能、特点和设备操作规程，考核合格后上岗操作。 设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，做到运行记录和值班记录，仔细做好交接班。 我公司工程部总工程师依据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责履行状况，检查设备运行平安性、合理性、经济性，检查运行记录、修理保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发觉问题刚好订正，对

5、发觉的设备问题应具体填写报告，物业公司工程部经理监督整改状况。 五、设施设备的维护保养 物业公司负责对小区设施设备的修理保养，机电主管负责组织协调维护保养工作。 设备维护保养分日常保养、定期维护保养和年检维护保养 3 个层次。 日常维护保养主要是巡察检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要是性能状态检查和安排性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面检修调整。 日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期维护保养由修理人员负责操作，值班人员进行协作，有些设备外聘专业公司进行。 维护保养工作的项目由各类设备作详细规定，各设备主管依据规程并结合设备详细技术状况，作出年度、月维护保养安排，

6、经管理处领导报院方批准后按安排实施。 六、设施设备修理 1、设施设备的修理分安排和故障修理两类。 安排修理是指在设施设备没有发生问题前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理。 故障修理是对设施受损设备故障后其失效、损坏的部分进行针对性修理。 2、设施设备修理实行托付修理和派工修理两种形式。 托付修理主要用于故障修理。管理处设值班调度，实行 24 小时值班，配置专线电话，随时接受住户、操作人员的修理申请和故障报告，接报告，快速通知有关修理人员在规定时间内修复。 派工修理主要用于安排修理、零星及小型的设备新装、改装项目处理。工程修理主管依据设备定期保养安排，当前对设备状况的分析调查结果，以及住户的

7、要求填写派工单。派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按托付修理规定进行。 七、设备故障及事故 凡因违反规程、操作运用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转，达到肯定时间或 造成损失的，称为设备事故。 损失及影响不及事故严峻程度的其他状况称之为故障。 无论发生何种设备故障和事故，设备修理组必需马上组织力气快速处理。遇较重大事务，必需刚好报告公司工程部经理、主管及管理处主任协调处置。 无论发生何种设备故障和事故，设备修理组人员必需具体记录，不得疏漏和隐瞒。 八、设备大修、更新改造 管理处依据实状况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加平安、有效、经济、可行。 设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，该费用一般从修理基金中支出。费用的预算和决算是按年度进行的，所以通过物业公司年度预算后，报托付方审核和批准，还须经审计部门的审计后方能执行。 大修改造的项目由管理处主任会同公司工程部总工程师提出申请，经管理处探讨形成年度安排申请报告，报物业托付方通过后方可实施，项目实施根据谁主管、谁负责的原则，在物业公司工程修理主管的领导下进行。 第5页 共5页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页