物业管理师考试-备考辅导-物业管理师物业经营管理辅导：市场化障碍分析及对策2.docx

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1、物业管理师考试-备考辅导-物业管理师物业经营管理辅导：市场化障碍分析及对策2 物业管理师物业经营管理辅导：市场化障碍分析及对策2 三、物业市场低水平竞争，压价竞价投标有些招标业主不考虑物业服务价格与质量的综合优化，片面强调价格最低，有些参加投标的物业管理企业恶性竞争，不计成本，压价竞标或以不切实际的承诺赢取中标，“压价竞价投标”事实上形成了物业市场上的价格壁垒，通过不合理，甚至低于成本的价格，来阻挡其它企业进入市场，是一种对市场化背道而弛的行为。对上述问题，首先要树立依法招投标的意识，招投标法和前期物业管理招投标管理暂行方法供应了法律依据，必需严格遵守。同时要制定符合本地实际的招投标细则，建立

2、信息公开制度和物业招投标专家库，发挥行业协会自律的作用，行业主管部门应避开以行政手段干涉市场竞争，但也不能“缺位”，对招投标过程中的违法违规行为应坚决依法予以查处。四、小区物业管理“搭便车”现象在特定物业小区范围内，物业管理的外部性表现为，类似公共产品的两个特性，非排斥性和非竞争性。作为住宅小区的业主，可以享受住宅环境的舒适、平安、优雅，对单个业主而言，即使是其有意未交纳物业管理费，也不能解除其享受。因而，在小区物业管理中也存在“搭便车”现象：有些业主对业主大会冷眼旁观，不主动协作和支持业主委员会的工作；有些业主有意拖欠物业管理费，想让其他业主担当成本，坐享其成等。另一方面，物业管理的内部性表

3、明，物业管理是属于个体消费，只有成为这个小区业主，拥有该小区住房的运用权，才能享受这个小区的物业管理。物业管理并不是公共产品，不能无偿享用，也不能由政府部门供应，只有相识到这一点，才能通过激发小区业主的参加业主大会和业主委员会自治管理的主动性，形成成熟的物业管理消费市场，促进物业管理市场健康的发展。个别业主拖欠的物业管理费，事实上是侵害了小区其他业主的经济利益。因此，行业主管部门要加强宣扬教化和政策引导，要教化和引导相关业主的行为符合大多数人的利益，对侵害他人利益的违法、违规行为要依法通过行政和法律手段解决。五、物业管理“贵族化”现象当前，新开发的中高档商品住宅的物业管理实施面广，服务水平高，

4、是物业管理中的“贵族”。在上世纪九十年头之前，由各单位兴建的福利公房和开发较早的老住宅小区，面临着物业无人肯管的危机，究其缘由，不外乎利润差，物业费收缴不上，物业基础设施设备不配套等缘由。当然，物业公司追逐利润应属正常现象，但那些利润较少，或无钱可赚的住宅小区莫非就不须要物业管理吗？这种物业管理“贵族化”的现象，是不符合“以人为本”的科学发展观的客观要求的。在物业管理市场化过程中，如何克服这种障碍，成为一个迫切解决的课题。应当说，物业管理的市场化给业主和住户带来了优质的物业环境，也应当走入老住宅小区。老住宅小区无法实现物业管理这种市场失灵现象，须要政府或公共部门这只“有形的手”进行调整，由物业

5、管理行业主管部门或社区牵头，重新按城市区块规划划分老住宅小区，投入肯定的公共财政资金，改造老住宅小区的基础设施，推动老住宅小区物业管理的起步，适当调高相应小区的物业管理收费标准，并运用政府部门的公信力，通过各种媒体宣扬，变更老住宅小区住户传统的福利公房的消费观念，树立起“花钱买服务”、“质价相符”的物业消费理念，让更多的业主和住户能够享受物业管理带来的舒适的居住环境。综上所述，物业管理市场化进程中不行缺少的一个环节是政府和公共部门的参加，从公共管理的角度来分析，其市场化进程从起先到发展，始终贯穿着市场竞争和公共服务的两大理念。在大力提倡物业管理市场化为主导的今日，要逾越上述几种障碍，要在公众和物业公司之间架设协调和沟通的桥梁，不仅须要一个开放、竞争、有序的物业管理市场，而且要以法律法规为保障，以实行新出台的浙江省物业管理条例为契机，政府与公共部门共同参加、引导和推动，进而转变业主的消费理念，从而构建一个和谐、竞争、有序的市场化的物业管理体系。 第3页 共3页第 3 页 共 3 页第 3 页 共 3 页第 3 页 共 3 页第 3 页 共 3 页第 3 页 共 3 页第 3 页 共 3 页第 3 页 共 3 页第 3 页 共 3 页第 3 页 共 3 页第 3 页 共 3 页