物业管理海宇物业管理公司消防保养方案.docx
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1、物业管理海宇物业管理公司消防保养方案 海宇物业管理公司消防保养方案 消防保养方案 第壹章目的和范围： 1.1目的为使能对本工程的各类消防设施进行有效的维护及保养,使其处于最佳工作状态。保证在发生意外状况时能马上发挥其作用,将人员及财产损失降至最低。 1.2范围:本规定适用于本工程范围内的全部消防设备。 其次章参考资料： 2.1中华人民共和国消防法 2.2建筑消防设施检测技术规程 2.3消防产品现场检查判定规则 第三章维护保养内容： 第壹节消防限制主机 3.1.1每月消防限制主机电源检查项目: 1)检查系统电压偏移是否在允许范围内。系统电源标准AC1101V242V50Hz1Hz 2)查见消防限
2、制配电箱的标记，以及仪表、指示灯、开关、限制按钮。 3)检查主电源和备用电源之间的自动切换是否正常。 检查方式 a)自动限制方式下,手动切断消防主电源,视察备用消防电源的投入以及指示灯的显示。 b)人为限制方式下,在低压配电室应先切断消防主电源,后闭合备用消防电源,视察备用消防电源的投入以及指示灯的显示。 c)每季度要对备用电源进行12次充放电试验,13次主电源和备用电源自动切换试验。 3.1.2每月应对消防限制主机进行如下项目检查 1)触发自检键，进行功能自检: 2)对限制器电源全部发光显示器进行检验,且循环三次。 3)对级编程继电器进行检验,检验期间继电器触点动作,但输出+24V撤消。 4
3、)对打印机功能进行检验。 5)对限制器的主要硬件接口芯片,存储器芯片及各类插件的主要I芯片进行自动实时故障检测。 3.1.3切断主电源，查见备用直流电源自动投入和主、备电源的状态显 示状况。 3.1.4在备用直流电源供电状态下，进行断路故障报警及火警优先功能。 报警功能检测： 1)类比探测器、手动报警按钮断路故障，查见故障显示。 2)断路故障报警期间，采纳发烟装置或温度不低于54的热源先后 向同壹回路中俩个探测器施放烟气或加热，查见火灾报警限制器的火警信号、报警部位显示及记录。每个探测器检测后，只消音，不重定。 3.1.5用万用表测量火灾报警限制器的联动输出信号。 3.1.6系统重定，复原到正
4、常警戒状态。 火灾自动报警系统 火灾探测器: 1）为使火灾探测器保持性能良好,正常运行,应在火灾探测器开启运 行俩年后,每隔三年全部进行清洗壹遍。 2)每季度应对全部的火灾探测器采纳抽测的方式进行测试 3.2.1点型感烟探测器 1）采纳发烟装置向探测器施放烟气，查见探测器报警确认灯、以 及火灾报警限制器的火警信号显示。 2)消退探测器内及四周烟雾，报警限制器手动重定，视察探测器报警确认灯在重定前后的改变状况。 3.2.2点型感温探测器 可重定点型感温探测器，运用温度不低于54的热源加热，查见探测器报警确认灯和火灾报警限制器火警信号显示；移开加热源，手动重定火灾报警限制器，查见探测器报警确认灯在
5、重定前后的改变状况。 1)对测试过的火灾探测器做地址记录,以免在下期测试中重复测试同壹个点。在壹年内通过定期测试后将全部火灾探测器测试壹遍。 2)测试中应核对火灾探测器的地址是否正确。 3)在测试过程中,应对火灾探测器报警的迟缓程度做记录,通过汇总, 对其工作状态有壹个大致的了解,为是否对火灾探测器进行清洗供应佐证。 对于探测装置因环境条件的变更，而不能适用时，应通过设计、施 工部门刚好更换。 要防止外部干扰或意外损坏。对于探测器不仅要防止烟、灰尘及类 似的气溶胶、小动物的侵入、水蒸汽凝聚、结冰等外部自然因素的影响而且仍要防止人为的因素如书架、贮藏架的摆放或设备、隔断等分隔对探测器和手动报警按
6、钮的影响。 3.2.3手动报警按钮 1)每月巡检手动报警按钮装置,检查外罩玻璃是否有破损。如有损坏应刚好更换,以免发生误报。 2)每季度巡检时,触发按钮查见火灾报警限制器信号和按钮的报警确认灯是否精确。 3)每季度对警铃及广播测试壹遍，发觉故障刚好修理。 第三节消防给水系统 3.3.1消防水池 1)每月查见消防水池水位及消防用水不被他用的状况。 2)每月查见补水设施。 3)每年对水源的供水实力进行壹次测定。 4)每俩年应不少于俩次对消防水池进行清洗、排污。 3.3.2消防管路系统 1)视察稳压泵的启动频率，确定管网有无渗漏现象。 2)外观检查：检查管道有无机械损伤、油漆脱落、锈蚀等，管道固定
7、是否坚固，发觉问题应刚好处理。 3）清除堵塞：系统管道中,可能因施工疏忽残留有砂、石、木屑或水 源带来的垃圾、铁锈等，这样会造成喷头堵塞、报警阀关闭不严、水力警铃输水管堵塞等。 4)每季度需对不少于20%的管道末端进行放水，确保管道内的水质良 好，且对水流指示器的报警功能进行检查。 3.3.3稳压泵及气压水罐 每月检查应依据如下步骤进行 1)打开排气阀，检查是否能够自动加压。 2)打开试验排水阀，检查减水时能否自动供水，加压装置及供水装置 压力表是否显示正常 3)打开排气阀或试验排水阀时，为防止气压水罐内的压力较高造成危急应渐渐将阀门打开。 3.3.4消防水泵 1)每日查见水泵和阀门的标记；转
8、动阀门手轮，检查阀门状态；视察 阀杆及手轮位置；阀杆是否须要加注润滑油。 2)每月在泵房限制柜处启动水泵，查见运行状况。消防水泵应每月启 动运转13次；当消防水泵为自动限制启动时，应每月类比自动限制的条件启动运转13次。手动、自动限制启水泵13次，查信号有否返馈，水压是否上升，电机转动是否正常。有无变形、发热等状况。轴和电机、连接部件是否有松动、锈蚀、变形、发热，是否要加油。运行时间壹般不少于5分钟。 3)每月在消防主机限制室启动水泵，查见运行及反馈信号。 4)每月检查消防水泵动力运行是否牢靠，水泵能否正常运转，流量和 压力能否保证；电力上有无保证不间断供电设施，其性能是否良好。 5)每月检查
9、主、备泵能否自动切换 6)每月检查压力表是否变形、水泵启动后动作是否正常。 7)每月启动水泵后，打开试验阀，视察压力保持状况。 8)每二年对消防水泵大修壹次，添加润滑油，清洗内部杂质。 9)每年度对水泵电动机的维护保养： 电动机轴承润滑油是否加足，有无严峻脏污、变质现象。转动转轴，检查旋转是否正常。 电动机是否变形、损伤、锈蚀，机械性能是否良好。 水泵轴和电动机的连接部位是否松动、变形、损伤和严峻锈蚀。 填料是否明显漏水，有无变形损伤，螺栓螺母是否松动。 3.3.4电控柜的维护保养 1)每月检查限制柜有无变形、损伤、腐蚀。 2)每月检查线路图及操作说明是否齐全。 3）每月检查电压、电流表的指标
10、是否在规定的范围内。开关是否有变形、损伤、标记脱落、处于正常状态。限制盘的指示灯是否正常。 4)每月检查电控柜内继电器是否脱落、松动，接点是否烧损，转换开 关应处于自动状态。各导线连接处是否松脱，绝缘是否损伤。 5)类比主泵故障，查见自动切换启动备用泵状况，同时查见仪表及指 示灯显示。 3.3.5水泵接合器每月查见标记牌、止回阀。 3.3.6室内消火栓 1)每月对消火栓进行如下检查 2)确保消火栓四周没有障碍物阻挡,取用便利。 3)确保消火栓外观整齐、标示清楚、无机械损伤及严峻腐蚀。 4)检查消火栓有无生锈漏水现象;栓口的橡胶垫圈等密封件有无损坏 或丢失;消火栓的闸阀开启是否敏捷，必要时应对阀
11、杆加润滑油。 5)对室内消火栓仍应检查消火栓箱内的水枪、水带等设备是否完备配 套，水龙带有无霉腐破玻按钮工作状态正常。 6)随时抽查消火栓的出水状况。对重点部位的消火栓每年应逐个进行 出水检查；对非重点部位的消火栓可按消火栓总数的1020进行出水抽测试验。连接水带、水枪，触发启泵按钮，查见消防泵启动和信号显示。 7)室内消火栓系统仍应随时视察消防水池、水箱的水位状况，发觉不 足应刚好补充。 4.3.7室外消火栓 室外消火栓应每季度进行壹次检查保养，其内容主要包括： 1)用专用扳手转动消火栓启闭杆，视察其敏捷性。必要时加注润滑油。 2)检查出水口闷盖是否密封，有无缺损。 3)检查栓体外表油漆有无
12、剥落，有无锈蚀，如有应刚好修补。 4)每年开春后入冬前对地上消火栓逐壹进行出水试验。 5)定期检查消火栓前端阀门井。 6)保持配套器材的完备有效。 第四节自动喷淋灭火系统 3.4.1报警阀组 1)每月检查报警阀组外观、标记牌、压力表是否完整。 2)每月对报警阀的压力表进行检查,检查报警前、后压力表指示是否 正常。阀的前后压力应基本相当，或阀后压力稍高于阀前。 3）每季度对报警阀应进行开阀试验，视察阀门开启性能和密封性能， 以及报警阀各部件的工作状态是否正常。每季度应对报警阀旁的放水试验阀进行壹次放水试验，验证系统的供水实力，压力开关的报警功能是否正常。 4.4.2自动喷淋头及管道 每月应对喷头
13、进行壹次外观检查，检查喷头无有损坏、锈蚀、漏水 现象，发觉有不正常的喷头应刚好更换；应保证喷头外表清洁，当喷头上有异物时应刚好清除,特殊是感温元件应无污垢，必要时进行清洗或更换。更换或安装喷头均应运用专用扳手。 2）各种不同规格的喷头均应有壹定数量的备用品，其数量不应小于安 装总数的1，且每种备用喷头不应少于10个。 检查管无机械损伤和锈蚀，油漆是否脱落，管道固定是否坚固，管 内有无堵塞。 每俩个月应利用末端试水装置放水，进行水流指示器工作测试，同 时解除管网内的铁锈及杂质。 第五节应急照明和疏散指示标记 3.5.1每月应查见应急照明外观是否有损坏、电源插头是否插在电源插座 上、灯管是否工作正
14、常。 3.5.2每季度对应急照明进行壹次功能性测试,按下列方法切断正常供电电源，用秒表测量应急工作状态的持续时间： 1)自带电源型和子母电源型切断其主供电电源。 2)集中电源型切断其限制器主电源。 3)接在消防配电线路上的应急照明灯具，切断非消防电源。 3.5.3运用照度计，测量俩个应急照明灯之间地面中心的照度；应符合建筑规的范疏散照度要求；达到规定的应急工作状态持续时间时，重复测量上述测点的照度。 3.5.4配电室、消防限制室、消防水泵房、供消防用电的蓄电池室、自备发电机房、电话总机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其他房间，运用照度计测量正常照明时的工作面照度；切断正常照明后，测量应急照明时工
15、作面的最低照度。 3.5.5疏散指示标记 1)每月查见外观，核对位置及完好状况。 2)每季度对疏散指示标记进行壹次功能性测试 a)关闭正常照明，查见发光疏散指示标记的自发光状况。 b)切断正常供电电源，在灯光疏散指示标记前通道中心处，用照度计测量地面照度；达到规定的应急工作状态持续时间时，重复测量上述测点的照度。 第六节应急广播系统 3.6.1每月在消防限制室用话筒对所选区域播音，检查音响效果。 3.6.2每季度自动限制方式下，分别触发俩个相关的火灾探测器或触发手动报警按钮后，核对启动火灾应急广播的区域、检查音响效果。 3.6.3每月在公共广播扩音机处于关闭和播放状态下，自动和手动强制切换火灾
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