2015.11月聊城房地产市场研究报告.pdf

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1、1 2015 年 11 月份聊城市房地产市场研究报告目录一、2015 年 11 月政策热点回顾二、2015 年 11 月聊城政策热点回顾三、区域市场动态监测（一）聊城市区市场土地资源情况（二）标杆项目监控情况四、总结精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 1 页，共 11 页 - - - - - - - - - - 2 一、政策要点回顾(一)政策要点回顾1、十三五规划：促进农村转移人口举家进城落户（11 月 4 日京华时报 ）中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议提出，促进有能力

2、在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民有同等权利和义务。习近平就起草的有关情况向全会作说明时指出，7.5 亿城镇常住人口中，包括2.5 亿的以农民工为主体的外来常住人口，他们在城镇还不能平等享受教育、就业服务、社会保障、医疗、保障性住房等方面的公共服务，带来一些复杂的经济社会问题。2、一线城市土地溢价率创纪录楼市迎“白银十年”（11 月 6 日中房网） 据中原地产研究部统计数据显示,2015年 10 月份 ,一线城市合计成交50 宗土地 ,平均溢价率高达 39%, 高于年内单月最低平均溢价率37 个百分点 ;此外 ,11 月份则地王频出,截至目前 ,已经出让4 宗土地 ,

3、平均楼面价高达 1.49 万元平方米,溢价率高达50%, 创下新纪录。此外，业内人士预计，在经历了十余年的“黄金时代”后，中国房地产借由国家推进新型城镇化战略的机遇，将迎来行业转型升级、市场巨大发展的“白银十年”。3、央行继续稳健货币政策十三五 6.523% 是底线（11 月 10 日中房网） 央行发布的三季度货币政策执行报告称，将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，保持松紧适度，适时预调微调。此外，国家发改委规划司司长徐林近日在新供给2049 战略圆桌会议上指出，“按照目前测算，如果今年国内生产总值(GDP) 增速是 6.9% ，要实现翻番，未来5 年年均经济增长速度必须保持在

4、6.543% ；如果今年能实现7% 的增长目标，则6.523% 是实现翻番的最底线要求。”4、习近平：化解房地产库存促进房地产业持续发展（11 月 11 日京华时报） 中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平指出，推进经济结构性改革，帮助企业保持竞争优势。要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。习近平强调，宏观政策要稳，就是要坚持积极的财政政策和稳健的货币政策，为经济结构性改革营造稳定的宏观经济环境。产业政策要准，就是要准确定位经济结构性改革方向，发展实体经济，坚持创新驱动发展，激活存量增长动力

5、，着力补齐短板，加快绿色发展，积极利用外资，积极稳妥扩大对外投资。微观政策要活，就是要坚持和完善基本经济制度，完善市场环境、激发企业活力和消费潜能，在制度上政策上营造宽松精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 2 页，共 11 页 - - - - - - - - - - 3 的市场经营和投资环境，营造商品自由流动、平等交换的市场环境。改革政策要实，就是要加大力度推动重点领域改革落地，加快推进对经济增长有重大牵引作用的国有企业、财税体制、金融体制等改革。社会政策要托底，就是要守住民生底线，做好就业和

6、社会保障工作，切实保障群众基本生活。5、我国经济通缩压力进一步加大货币政策存调控可能（11 月 11 日 金融时报） 国家统计局11 月 10 日发布数据显示，10 月份 CPI 同比上涨1.3% ，PPI 同比下降5.9% 。10月份 CPI 涨幅低于预期，PPI 跌幅高于预期，通缩压力进一步加大。对此，专家建议，要继续加大宏观调控政策力度稳增长。其中，财政政策有望继续发力，增加公共投入，改善民生。货币政策走向将取决于经济运行情况，倘若面临较大压力，仍存在进一步调控的可能性。6、李克强主持召开国务院常务会议以加快户籍制度改革带动住房等消费（ 11 月 12 日新浪地产） 国务院总理李克强昨天

7、主持召开国务院常务会议。会议确定， 以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍。加快教育、卫生、文化等事业单位分类改革，该转企的尽快转企，全面放宽民间资本的市场准入，分领域逐步减少、放宽、放开对外资的限制，支持新技术新工艺新材料应用，增加优质新型产品和生活服务等有效供给。以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。国务院总理李克强11 月 11 日主持召开国务院常务会议，确定稳定粮食生产增加种粮收入的措施，保障粮食安全和农民利益；部署以消费升级促进产业升级，培育形成新供给新动力(310328, 基金吧)扩大内需；决定推进医疗卫生与养老服务结合，更好保障老有所医老有所养。7、央行： 11 月 20 日

8、起下调分支行常备借贷便利利率（11 月 20 日观点地产网）11 月 19 日下午，央行官微发布消息称，为加快建设适应市场需求的利率形成和调控机制，探索常备借贷便利利率发挥利率走廊上限的作用，结合当前流动性形势和货币政策调控需要，人民银行决定于2015年 11 月 20 日下调分支行常备借贷便利利率。对符合宏观审慎要求的地方法人金融机构，隔夜、7 天的常备借贷便利利率分别调整为2.75% 、3.25% 。央行表示此举是结合当前流动性形势和货币政策调控需要做出的，为加快建设适应市场需求的利率形成和调控机制，探索常备借贷便利利率发挥利率走廊上限的作用。8、全国新增 59 个新型城镇化试点探索农民工

9、市民化（11 月 30 日经济参考报） 国家发改委近日发布第二批国家新型城镇化综合试点地区名单，继 2014 年底公布在江苏、精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 3 页，共 11 页 - - - - - - - - - - 4 安徽两省和宁波等62 个城市 (镇)开展第一批新型城镇化综合试点基础上继续扩大试点范围，多个城镇将重点试点农民工市民化。据了解，此次试点内容更具有指向性，包括按照向中西部地区和东北地区适当倾斜、根据京津冀协调发展要求适当向京津冀地区倾斜、在长江经济带地区选择若干具备条件

10、的开发区进行城市功能区转型试点，并同时将14 个农村土地制度改革试点列为城镇化试点。（二）小结从本月土地市场上看，一线城市土地火爆，地王频出；从侧面可以看出开发商对未来楼市是看涨的；但目前各大城市普遍销售欠佳，地王频出的情况或为未来的楼市发展带来隐患。从中央政策上看， 扩大楼市需求，全力去库存受到中央政治局的高度关注，习近平主席和李克强总理都在正式场合对此发表过正式指示，从此看来未来相当长一段时间楼市的主旋律就是通过城镇化扩大需求并全力去库存。二、聊城房地产政策回顾（一）聊城政策回顾1、10 月百城住宅均价连续第3 个月双涨聊城下跌 1.15% （11 月 1 日搜房网） 根据中国房地产指数系

11、统百城价格指数对100 个城市新建住宅的全样本调查数据，2015 年 10月，聊城住宅均价下跌1.15% ，住宅均价4628 元/ 。9 月聊城住宅均价4682 元/ ，从数据可以看出聊城的房价10月小幅度下跌。调查数据显示，全国100 个城市（新建）住宅平均价格为10849元/ 平方米，环比上涨0.30% ，涨幅较上月扩大0.02 个百分点。从涨跌城市个数看，48 个城市环比上涨，52 个城市环比下跌。2、聊城前三季度生产总值同比增长8.9% （11 月 5 日聊城晚报） 市统计局相关负责人介绍，初步核算并经省统计局核定，前三季度聊城全市生产总值完成1919.24亿元，同比增长8.9% ，高

12、于全省0.9 个百分点，增速居全省第2 位。其中，第一产业增加值223.78亿元，增长 4.3%; 第二产业增加值1016.51亿元，增长10.3%; 第三产业增加值678.95亿元，增长7.3% 。三次产业构成调整为11.7:53.0:35.4，第三产业比重同比提高0.9 个百分点。从全省来看，前三季度山东实现生产总值45712.6亿元，按可比精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 4 页，共 11 页 - - - - - - - - - - 5 价计算增长8% 。 省内其他城市中， 经济总量相

13、对较大的青岛、济南均以8%的 GDP 增速和全省持平， 济宁实现增幅8.4% ，德州实现地区生产总值(GDP)2073.95亿元，同比增长7.6% 。3、聊城实验小学搬迁加速新址选定张油坊小学（11 月 10 日聊城日报）记者日前从市古城保护与改造指挥部了解到，目前古城内实验小学搬迁工作正加速进行，新址目前已经确定，选在正在规划的张油坊小学。据介绍，为确保实验小学现有招生范围(古楼东、西大街以南老城区;湖滨路南关街以西，湖南路以北， 聊堂路以南， 周公河以东 ;周公河以西古楼办事处辖区)基本不变， 结合学校现有规模，学校新址选在张油坊小学，该校位于昌润路以西、站前街以东、望湖小区以北，规划占地

14、42 亩，能够满足基本的教育教学需求。校园规划正在进行，年底前公示。东昌府区区政府于11 月 2 日，召开了实验小学新建搬迁工作领导小组会议，专题研究学校新建搬迁的有关具体事项，针对拟搬迁地块上民房较多的实际，随即进入现场进行实地查看，制定了动迁方案，以尽快启动动迁工作，确保年底前完成拆迁工作。4、2016年起聊城将执行75% 居住建筑节能新标准（11 月 12 日聊城晚报） 11 月 9 日，记者从聊城市建筑节能办了解到，明年起，我市将全面执行新的居住建筑节能设计标准，建筑单位面积采暖能耗将比1980-1981年住宅通用设计采暖能耗降低75% 。近几年，可持续发展、节能减排等观念深入人心，建

15、筑节能行业因此迅速发展起来，国家、省相继颁布了多部建筑节能与绿色建筑标准规范，建筑业越来越向节能、绿色化发展。自明年起，我市将全面执行新的居住建筑节能设计标准(以下简称“标准”)，标准对建筑围护结构热工指标、耗热量指标限值、窗墙面积比等方面的要求有了较大提升，单位面积采暖能耗指标降低30% 左右。按照该标准，建筑单位面积采暖能耗将比1980-1981年住宅通用设计采暖能耗降低75% 。也就是说，与此前居住建筑执行的65% 节能标准相比，一个采暖季每平方米采暖面积可节约更多煤耗，对当前节能减排和大气污染防治意义重大。5、度假区将建聊城一中和实验高中以及5 所中小学（11 月 27 日聊城晚报）记

16、者从度假区社会发展局了解到，按照 2016-2017年度假区全区学校布局规划与建设项目计划安排，度假区将新建高中2 所、初中 1 所、小学4 所。本着“一校一案”、一次性规划到位的原则，度假区在全区新精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 5 页，共 11 页 - - - - - - - - - - 6 建高中 2 所，新建青少年活动实践基地1 所，新建初中1 所、改扩建初中3 所，小学改建5 所、新建4 所，新建幼儿园11 所。新增用地共计1042 亩。6、浙报置业再取开发区宅地为今年单幅总价地

17、王（11 月 27 日聊城房产网） 11 月 25 日，时隔三个月，上次风光抢地的硝烟刚刚落下，浙报置业再度出手拿地。浙报下属子公司山东海盛房地产开发有限公司以2.2949亿元的价格取得2014-104#地块的开发使用权。尽管从地块规模上面来看，并非2015 年成交单幅住宅地块中最大的，但是成交价格却是今年单幅土地目前总价最高的。（二）小结从聊城经济发展与城市建设上看，聊城作为山东省欠发达地区，发展潜力是毋庸置疑。经济快速的发展，从而带动着楼市的健康、稳定。从百城指数上看，聊城楼市量与价较为稳定，但还远不乐观，本月略有下降。度假区版块最近好事频出，继聊城市新一中落户之后，又迎来了实验高中，可以

18、预见，发展最迅速，升值潜力最大的区域将是度假区版块。三、区域市场动态监测1、聊城市场土地资源情况（一）聊城市土地招拍挂登记情况2015 年 11 月土地公布信息精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 6 页，共 11 页 - - - - - - - - - - 7 （二）聊城市土地招拍挂成交情况2015年 11 月土地成交情况：编号地块位置及界址土地面积（平方米）土地用途规划指标要求出让年限起始价（万元）履约保证金（万元）容积率建筑密度绿地率聊国土公示字20151101号201541# 圣泉路南、

19、白堤路西16983 其他普通商品住房用地容积率大于或等于2 并且小于 3.3建筑密度小于或等于20%绿化率大于或等于35%70 年3271 3271 聊国土公示字20151103号2014104# 海河路南，华山路西112354 其他普通商品住房用地容积率大于或等于1.8 并且小于 2.2建筑密度小于或等于20%绿化率大于或等于35%70 年22949 22949 聊国土公示字20151104号2015-43# 水城大道西、圣泉路北、滨河大道东83985 其他普通商品住房用地容积率大于或等于1.5 并且小于 2.2建筑密度小于或等于20%绿化率大于或等于35%70 年15238 15238 精

20、品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 7 页，共 11 页 - - - - - - - - - - 8 （三）小结从土地成交上看，度假区版块受到热捧，本月共成交了3 幅宅地，其中 2 幅位于度假区，由泰岳置业摘得，为度假区陈屯棚改项目。另1 幅位于开发区，由浙报置业旗下的山东海盛房地产开发有限公司宅地，地块规模比较大，面积11.2354公顷，成交价22949万元，单价合136.17万/ 亩。前期，浙报置业摘得同一片区的2014-106#地块，单价合163.49万/ 亩。 106# 地块规模比较小，

21、但是成交价格不菲，本次取得2014-104#地块住宅地块的使用权整体上拉低了项目地块成交价格。编号地块位置及界址土地面积（平方米）土地用途规划指标要求起始价（万元）成交价（万元）成交企业容积率建筑密度绿地率聊国土公示字20151101号201541#圣泉路南、白堤路西16983 其他普通商品住房用地容积率大于或等于2 并且小于3.3建筑密度小于或等于20%绿化率大于或等于35%3271 3271 聊 城 泰 岳 置 业 有限公司聊国土公示字20151103号2014104#海河路南，华山路西112354 其他普通商品住房用地容积率大于或等于1.8并且小于2.2建筑密度小于或等于20%绿化率大于

22、或等于35%22949 22949 山 东 海 盛 房 地 产开发有限公司聊国土公示字20151104号2015-43#水城大道西、圣泉路北、滨河大道东83985 其他普通商品住房用地容积率大于或等于1.5并且小于2.2建筑密度小于或等于20%绿化率大于或等于35%15238 15238 聊 城 泰 岳 置 业 有限公司精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 8 页，共 11 页 - - - - - - - - - - 9 四、标杆项目监测情况1、11 月份聊城标杆项目营销情况项目名称项目位置项目

23、卖点销售均价在售户型营销动作 / 优惠10 月销售量华建 1街区聊城市高新区长江路以北、中华路以东教育：文轩中学、 外国语学校高新区分校， 东城中小学， 小区内有山师附中； 医院：市中心医院，一路之隔为聊城筹建中的聊城硬件设施最好医院；超市：社区规划10 万平米streetmall其他：九州洼湿地公园高层价格均价4200-4300元/；小高层均价5000 元/ ； 花园洋房均价 5800 元/、商业采用拍卖方式，最高均价3 万左右108.5 平米两室，137 平米三室两厅两卫； 96.6 、104.5 、122 平米三室两厅一卫；在享受 98 折，再享99.5 折销售 57 套商业 32 套昌

24、润莲城南临东昌东路、东傍徒骇河、西临王宅北街交通体系完善， 6 路、 10 路、18 路、139 路、315 路、329路、436 路等多条公交线路直达；教育：东昌路小学，开发区实验小学， 聊城市第六中学医院：中医院分院、 柳园医院、利民大药店超市：沿街商业其他：市民文化中心一房一价， 北区瑞荷园均价 5300 元/平米；南区祥荷园均价 5800 元/平米112,120,142平米三室两厅两卫交 3000 元享 88 折110 套星光水晶丽城建设路南、花园路两侧教育：聊城七中、 建设路小学医院：肿瘤医院超市：亿沣超市高层 5100-5350元/ 平米，多层5700-6300元/平米。公寓 55

25、00 元/ 平米91 平米两室两厅一卫户型及118.5 平米的三室两厅两卫户型；公寓是 2556 平米全款 96 折按揭 97 折35 套阿尔卡迪亚花园路北首、财干路以北教育：花园路小学、 小区自建幼儿园、财校引进知名中学、聊城三中小学初中部；交通状况： 17 路/19 路/5 路均价 4550 元/平米主推 77-114平米交 6000 元认筹金可订房60 套星美城市广场聊城经济开发区东昌东路小湄河西交通状况： K6 路、 K28 路、332 路、 139 路、 K351 路教育：东城中小学医院：脑科医院超市：振华量贩其他：国际会展中心均价 4200 元/平米主推 90-114平米交 1 万

26、抵 3 万，所有房源总房款优惠2 万，在享 99 折优惠，地下车位优惠 5000 元。40 套精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 9 页，共 11 页 - - - - - - - - - - 10 海润公园聊城建设路与卫育路交叉口东南角教育：建设路小学、 水城中学、自身配建双语幼儿园医院：聊城第三人民医院超市：亿沣超市其他：香江二期优惠后 5#楼实际成交均价 5800 元/平米， 6#楼成交均价 5300 元/平米82 两居室， 98两变三户型送 2 万元家居券，可抵房源40 套裕昌九州国际高

27、新区黄山路以东、中华路以西、长江路以北，淮河路以南教育：开发区外国语小学分校文轩中学分校医院：高新区人民医院超市：振华购物中心九州农贸市场均价 4300 元/平米78-140平，以100-110平三居为主前期认筹客户交2 万日进 100 元；开盘当天订房优惠5000 元；全款 98 折按揭 99 折430 套海源丽都建设路以南、卫育路以西教育：建设路小学、 水城中学、育红小学医院：聊城市第三人民医院超市：香江大市场均价 5300 元/平79-134平米，主推 80 平米左右两室， 110 平米左右三室目前购房零首付、小高层交一万抵两万、多层交一万抵三万的优惠25 套明星兰庭聊城市东昌府区卫育路

28、以东，济馆高速公路以南教育：水城中学、水城小学、建设路小学医院：第三人民医院超市：香江光彩大市场均价 4350 元/平86-126平米交 1 万抵 2 万；首付10% 可享 98 折优惠，首付 30% 可享 97 折优惠，全款96 折12 套金柱大学城东苑光岳路以东、长江路以南教育：外国语学校、 聊城二中、聊城大学、文苑小学医院：脑科医院、开发区医院、聊城大学医院超市：九洲农贸市场、 经济开发区华山路沿街商铺均价 4200 元/平米89 两室； 130、118 三室交 2 万抵 5 万，按揭99 折，全款 98 折70 套金柱大学城光岳路西、利民路南、陈口路北交通状况： 13 路、 k28 路

29、、134 路教育：文苑小学、聊城二中、聊城大学医院：聊大医院、脑科医院均价 4800 元/平91 两居室、123 左右三居室交 2 万抵 5 万；按揭99 折全款 98 折40 套昌泰公园里建设路与鲁化路交汇处东南方向交通状况： 4 路/11 路/27 路/345 路教育：滨河实验学校均价 4700 元80130 交 1 万抵 2 万，按揭可享受 99 折优惠、全款享受 98 折优惠8 套伟业中华御苑聊城市中心新东方广场西北200 米教育：北顺小学、东昌中学、聊城三中、水城中学医院：市人民医院、 第三人民医院超市：五星百货、金鼎商厦、购物中心、百货大楼5600-5700元/平80-164平总房

30、款优惠1 万，首付 30%98折， 全款是97 折， 7 天内付款每平米 50 元55 套精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 10 页，共 11 页 - - - - - - - - - - 11 香格里华粹园聊城市经开区黄山路与海河路交叉口西南角（脑科医院东行 1000米）教育：金色童年幼儿园， 外国语小学、 文轩中学、 开发区实验中学、东昌学院等名校环绕周围。医院：聊城脑科医院超市：振华购物中心均价 5100 元面积区间为 88108 交一万抵三万30 套莲湖花园柳园路北首（财校西邻）交通状

31、况： 7 路/17 路/138路/S7/23/138 教育：聊城市财政学校， 聊城市委党校医院：社区医院超市：亚太农都大市场项目沿街商业均价 4600-4800元/ 平88-140平米交 5 万抵 8 万，5000元家电大礼包，交运VIP666 元32 套四、总结市场层面：本月新入市房源达到为1417 套，环比上涨175% ；同比下降8%，聊城市几大代表项目均有推售。从市场成交上看，低价格，高品质的郊区大盘深受市场青睐；从成交面积上看，100 110 平米之间三居室是市场主力，不论是推售量还是销售量都是最高的；从成交价格上看，4300-4600元是最受欢迎价格区间，此价格基本接近聊城市区最底线

32、，从而反应出，低价还是最受市场关注的因素之首。不论从任何方面看，低价格、高品质、好户型是在聊城大卖的三大法宝。营销层面：进入 11 月份后，雾霾、雨雪等天气影响了各大售楼处的自然到访。从活动方面上看，各大开发商的热情并没受到天气等自然因素的过多干扰。11 月初，华建1 街区工地开放日活动，得到了业主们的一致称赞。暖场活动方面，恒大名都每周末的暖场活动持续进行中；华建1 街区 1 元起拍活动；当代国际广场的相亲会活动；昌润莲城车位抽奖活动等。从营销政策上看，各大开发商依然继续保持大力促销的态势。优惠形式多种多样，尤其是昌润莲城项目看盘当天6 重大礼，看的是眼花缭乱。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 11 页，共 11 页 - - - - - - - - - -