2022年房地产开发项目可行性研究报告.docx

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1、2022房地产开发项目可行性研究报告以下这篇房地产开发项目可行性探讨报告范文由中国人才网供应，希望能帮到您。一、总 论1.项目建设背景南方A市B房地产开发公司开发的98佳园住宅小区 ，以高品质的开发建设，美丽的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满意A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面仔细的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，依据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近c民族园，与98佳园住宅小区相连的现A市b厂区内，开发中高档‘佳园二期住宅，与佳园一期连成÷片，建设继98佳园住宅小区之

2、后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可，由于佳园二期与98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不行多得的商机。依据A市城市规划发展须要以及白龙路片区限制性规划要求，B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。依据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。该项目初步方案设计已经完成，佳园二期项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2.项目概况(1)项目名称：佳园

3、二期项目。(2)建设地点：A市白龙路。(3)建设单位：B房地产开发公司。(4)企业性质：国有。(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、装饰材料、室内外装饰。(6)公司类别：专营企业。(7)资质等级：城市综合开发二级。(8)企业概况：B房地产开发公司是独资国有房地产开发企 业，成立于11013年。6年来，该公司胜利开发了关上中心区宏兴大厦、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98佳 园住宅小区等项目，总开发面积24万平方米，形成肯定的开发规模，积累了城市住宅小区开发阅历，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展

4、。佳园二期是该公司开发的高标准精品住宅小区。(9)工程概况： 佳园二期项目占地33333.5平方米，总建筑面积76101平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。(10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 依据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值(Ic=15%)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。3.可

5、行性探讨报告编制依据(1)省计委计投20xxX X号文关于佳园二期项目建议书的批复;(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同以及国有土地运用权转让合同;(3)A市规划设计院白龙路沿线限制性具体规划;(4)A市理工高校建筑工程学院设计探讨院佳园二期项目初步规划方案;(5)白龙寺片区地质勘探资料;(6)A市城市规划局A市土地运用变更通知书;(7)省审计事务所验资证明;(8)A市城市合作银行资金证明;(9)国家计委建设项目经济评价方法与参数(其次版);(10)建设部房地产开发项目经济评价方法。4.可行性探讨报告探讨范围依据佳园二期项目建议书批复和初步规划方案

6、，本探讨工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。5. 探讨结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，依据对A市住宅市场分析预料，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推动国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。从目前房地产市场分析，

7、商品住宅结构性的冲突还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要依据市场改变作出更为精确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。6.主要经济技术指标佳园二期’’项目主要经济技术指标见表31。表3-1 佳园二期项目主要经济技术指标序号 项目名称 单位 指标1 总占地面积 平方米 33333.52 总建筑面积 平方米 761013 建筑容积率 1.44 小区绿化率 % 40以上5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型101、B

8、型160联排低层住宅 平方米/户 2606 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950联排低层住宅 元/平方米 38508 地下停车库 元/位 75009 建设投资 万元 1762310 每平方米建设投资 元 231611 投资利润率 % 17.712 全部投资财务内部收益率(税前) % 18.713 全部投资财务净现值(税前) 万元 37914 全部投资投资回收期(税前) 年 2.9二、住宅市场分析与营销战略1、当前住宅市场现状进入20xx年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展

9、的态势。主要表现在：(1)商品房开发投资稳步回升。11012年房地产业超速发11013年下半年起宏观调控，至11015年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。11017年以后，商品房投资逐步增加，11018年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个一百零一分点以上。(2)在住房安排货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入快速增加，购房主动性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。(3)住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷快速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。(4)房地产二、三级市场联动效应突出，

10、三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃绽开，必将成为住宅市场的一个热点。2、A市商品房现状与市场需求A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积11018年达到了10.98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场隐藏着巨大的需求潜力。依据有关市场调查资料，A市目前有26%的市民住房是单位借房，约39%属房改房，19%是私房，只有16%的住房是居民购买的商品房。从以上现象可以看出，目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍旧很小，商品房的消费潜力和商

11、品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深化，住房安排货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，6080平方米的占33.8%，81101平方米的占14.82%，101120平方米的占8.02%，121140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在101平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境高雅，每套住宅面积在101平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，

12、住房的升级换代隐藏巨大的消费潜力。3.精品住宅的市场需求及发展人与自然和谐发展是21世纪对城市新型住宅小区的呼喊，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。依据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预料，这类精品住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。精品住宅’’的表现为：3.1 住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的

13、主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今日，一个楼盘吸引消费者的前提应当是启己别出心裁的特性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，A市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境美丽、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60%以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。3.2 商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买

14、方市场的今日，消费者对于商品房的关注将越来越详细全面，不仅要求住宅居住舒适、环境美丽、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会渐渐相识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一迷人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上，很多购房者已把询问的重点由价格区位转向开发商的品牌。佳园一期住宅的胜利开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的缘由，主要有：(1)先富者的市场潜力。A市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城

15、市中上水平，据有关资料统计，富有家庭约占3%左右，最近两年，富有家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富有家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易供应便利，并有可能使先富者对高档次 的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。(2)商业消费潜力。A市是面对东亚的国际性商贸旅游城市，发展商贸始终是A市经济发展的重点之一。由于几次博览 会的胜利举办，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市 经济发

16、展带来前所未有的机遇，商贸旅游旺盛，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种全部制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成肯定的市场需求，像 98佳园这样环境美丽、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。(3)项目区位市场潜力。佳园二期项目位于C民族园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不行多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并隐藏着巨大的区位市场潜力。3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑

17、材料的运用以及居室内部智能化设施的支配，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着将来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过一般的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是平安性方面，主要是结构平安和设备平安。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外

18、环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。3.5 住宅开发及开发商向规模化发展前几年，A市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前A市已有各类资质的房地产开发企业200多个，除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区外，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适

19、，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满意用户的要求。A市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看出这一改变，一批实力雄厚、具有丰富操作阅历的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着A市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，A市居民购房除干脆居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这

20、与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，11010年A市城镇居民人均收入为1579元，11015年为4384元，11016年汰到5151元，11017年达到6243元，11017年比11015年实际增长42.4%。在居民消费支出中恩格尔系数已由11010年的55.7%降到11016年的47.1%，最近几年这一系数又有新的下降，这标记着居民生活由温饱型向小康型的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必定的趋势。随着居民消费水平的提高和住房安排方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%10%，中

21、高收入家庭为13%16%，富有家庭占20%-30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由八五时期的28%增加到11017年的32%，目前这一比例已超过50%，并保持逐步上升的势头。从以上分析可以看出，佳园一期、北辰小区、阳光小区、金康园’’等的胜利开发，预示着将来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，佳园二期市场 定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。4，当前住宅市场面临的冲突和问题目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的冲突，结构性、阶段性、体制性供应过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要

22、表现在以下三个方面：(1) 商品房空置量接着上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，A市空置商品房已达80余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。(2) 住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。(3) 市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严峻不平衡。‘‘佳园二期住宅开发也面临住宅市场供大于求的冲突。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了肯定的基础，但目前结构性供应过剩与市场有效需求不

23、足的冲突非常突出，加上政府在20xx年后将建成1010万平方米的经济适用房，低档房市场供应量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有肯定的市场风险。5.营销战略依据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：5.1 确定项目整体形象‘‘佳园二期’’ 与98佳园地块相连。佳园小区已胜利开发，其品牌形象得到了A市市民和政府的认同，在A市房地产市场有肯定影响，建立了肯定信誉。佳园二期处于C民族园片区，地段位置优越，小区整体形象依据人与自然这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注意消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规

24、划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素养物业，开发继98佳园之后又一个精品住宅小区。5.2 卖点分析‘‘佳园二期住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的卖点主要是：(1) 小区规划不是简洁的绿化，而是按园林化概念规划建设，因此有突出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的佳园小区最胜利的卖点或销售的热点就在于此。(2)配套设施要能供应全面、综合的配套服务，注意消费者生活居住多方面的需求与沟通。(2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。(3) 小区住宅设计

25、引入智能化新概念，使住宅小区按精品化的标准档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区卖点还有消费者最为关切的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。5.3 营销推广策略高素养的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还须要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。依据本项目市场定位和开发特点，拟采纳以下营销推广策略：(1)广告宣扬策略。由于佳园小区的胜利开发与经营，B房地产开发公司已在A市消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。佳园二期项目要针对确定的目标群体，按安排、分阶段，系统地对小区的整体形象和卖点’&rs

26、quo;集中进行广告宣扬。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣扬资料、户外及路牌广告等，详细宜采纳的宣扬媒体和方式应依据其效果和费用而定，广告宣扬费用列入项目开发成本。(2)促销策略。1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：销售打算阶段;首次公开展销和跟进销售阶段;二次公开展销及跟进销售阶段;三次公开展销及跟进销售阶段;扫尾阶段销售。应依据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：拟更新换代商品房的消费者;收入较高或中、高收入的消费者;驻A市办事机构商用或商住;其他消费者。最佳销售时机依据小区广告宣扬效果和试销状况：以及

27、市场状况而定。3)促销手段。拟采纳多种促销手段，包括：广告宣扬;内部认购;人员直销;举办展销会;集团认购;有针对性(销售对象)的举办展销会;敏捷多样的付款方式;工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;售楼现场样板房促销(佳园小区效果很好);其他促销手段。5.4定价策略(1)价格定位。1)依据A市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表3-2。表3-2 楼盘销售价格状况表(20xx年1、2月)序号 名称 房屋类型 区位 地段 最低价(元/平方米) 最高价(元/平方米)1 红塔花园 多层住宅 市西区 高新开发区 2520 28802 阳光花园 高档商住 市南区

28、 滇池路 2480 38803 星河明居 高档住宅 市南区 交易会旁 3380 38804 宝海豪园 高档住宅 市南区 关上宝海公园 3160 37305 盛达花园 多层住宅 市南区 春城路北段 2650 30206 钻石豪苑 三层住宅 市东北 C民族园 3200 3900从A市20xx年1、2月楼盘销售状况分析，中高档住宅售价每平方米在24803880元之间;别墅式高级住宅每平方米3200-3900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。2)98佳园第一期销售价为20302580元/平方米，最高价为3、4楼，最低价是7楼。复式楼砖混结构为2380元/平方米，框架

29、结构为25803088元/平方米。佳园二期价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在28003000元之间，联排低层住宅每平方米定在35003900元之间，可研中分别取2950元和3850元，地下停车位每个75000元。(2)价格实惠策略。拟采纳以下策略：付款方式实惠; 集团购买实惠;选择购买实惠;特别消费对象实惠;其他实惠措施。(3)价格浮动策略。宜采纳浮动售价：展销会期促销实惠价;限期销售实惠浮动价;正常销售期段浮动价;其他浮动措施。(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区卖点和住宅小区内环境、地段位置、

30、楼层及朝向等购房因素的差异。三、项目选址及建设条件1.项目选址11019年以后，C民族园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后A市将严格限制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲消遣和较高档次的住宅为主，发展为A市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。C民族园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不行多得。‘‘佳园二期项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。2.建设条件2.1 位置优越佳园二期项目建设地块位于C民族园1公里处白龙路主干道西侧，空气清爽，水质优良，四周是龙华路、昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路一带的住宅区，是该市

31、较早开发的商品住宅片区，区内人口众多(仅新迎小区就有人口10万人)，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派旺盛景象，与C民族园片区优雅、清爽、和谐、安静的环境形成显明的对比。随着人与自然和谐发展居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托C民族园一流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。2.2 交通便利已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由A市的东、南、西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需10分钟，到火车站15分钟，到A市机场20分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达A市机场。由另一条主干

32、道穿金路可连接A市城市南北方向交通动脉-北京路，并以东西方面交通干线-人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通非常便捷。2.3 建设厂区五通条件具备C民族园片区市政设施有;道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。供水;设施自来水管网供水。接入干管为DN300-DN800。从佳园一期预留口引入。供电：D厂有现成的变电所(2*315KV.A)，电源不需重新引入。煤气：佳园一期建有开闭所，从预留口接入。地质勘探：该地块与佳园一期相连，相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。通信：干脆由A市市话通信网接入场地：建设场地

33、为D厂内生产用地，土地平整，须要拆迁。2. 4 住宅小区商业及文化教化配套设施齐全佳园二期与’98佳园小区、云山小区、白龙小区、世界花苑构成白龙寺住宅片区，区内商业、教化设施完备，交行、农行、建行在该区均设有营业网点，龙聚商场、新世纪购物广场是小区的购物中心，旁边有白龙幼儿园、云山小学等初等教化园地，西南林学院、A市理工高校建筑学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化氛围。2. 5 土地征用状况开发土地以定点拆迁方式获得A市D厂生产用地33333.5平 方米，未用转让变更方式办理用地手续。四、建设规模及功能标准1. 建筑面积和内容依据省计委立项批复，佳园二期项目建设为商品住宅小区，

34、初步规划总建筑面积76101平方米，其中住宅建筑面积50960平方头，联排低层住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。2. 功能设施标准2.1建筑运用功能20xx年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分别居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有肯定发展;学校和托儿所与住宅距离较近，能满意服务半径步行距离的要求;公共服务设施逐步完善，满意居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。20xx年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现特性，其舒适、配套及与环境协调是发序势。套型

35、的敏捷性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。依据这一趋势，佳园二期住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。2.2 设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、平安防护等基本要求须符合X X省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。(1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。外墙：高级外墙涂料;内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉;顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉;地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪;门窗：高级塑钢窗带纱窗;分户门：复合防盗门;户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门;厨房设施：洗涤盆;卫生间设施

36、：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;阳台：铝合金封闭式阳台;其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。(2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。2.3 住宅户型规划依据佳园二期 区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下3种户型：多层住宅A户型： 每户建筑面积101平方米。多层住宅B户型： 每户建筑面积160平方米。联排低层住宅C户型： 每户建筑面积260平方米。多层住宅A、B两种户型各196套;联排低层住宅39套以上户型在下一步单体设计时，还应依据消(费对象需求，

37、综合考虑住宅运用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧房、起居室、厨房、卫生间、贮存室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间(卧房(单双人间)、起居室(厅)、厨房、卫生间)的运用面积满意规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能支配3.工程项目一览表依据初步规划方案，佳园二期’主要工程项目见表3-3表3-3主要工程量一览表序 号 项 目 名 称 说 明1 土建工程 建筑面积76101m21.1 1.2 1.3 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库 建筑面积50960m2建筑面积10140m2建筑面积15000m22 给排水工程 水箱、水池、

38、水泵机房3 一般消防系统 住宅区4 变配电工程(强电) 配电房变配电设备5 照明工程 小区照明6 通讯工程 一般申话配线(端子接单元口)7 火灾报警及平安监视 公共场所火灾报警，可视防盗门8 通风工程 地下停车库通风9 闭路电视 住宅区10 室外工程 室外绿化及部分道路场地五、建设方案1.建设场地环境1.1 地形建设场地为D厂厂区现状不规则矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。依据佳园一期 地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为1901.411902.42米，高程差为1米左右。1.2 场地自然条件(1)地貌：场地位于A市盆地东北部，地貌上属河流积累成因形成的积累准平原地貌，原始阶地地形明显

39、。表层现况为建筑物及回填土层。(2)水文地质：依据佳园一期地质勘察结果，场区内地下水位高程为1900.601901.76米，地下水埋深-1.82 -0.81米。依据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。(3)地震烈度：依据建设部建抗(11013)13号关于执行中国地震烈度区划图(11010)有关规定的通知和省建抗(11013)44号关于抗震设防烈度有关规定的通知，本工程按A市地区标准，设防烈度要求为8度。(4)地基土工程地质评价：依据岩土工程勘察规范(GB5002194)、建筑地基基础设计规范(GBJ 789)、建筑抗震设计

40、规范(GBJll89)、土的分类标准(GBJl4590) 。依据佳园小区地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积(沼)相积累层组成，地质物理力学性质一般或较好，四周场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为类建筑场地。2.总体规划布局2.1 片区规划A市规划局已对白龙路沿线C民族园片区做过限制性具体划，以园林旅游、休闲消遣和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。2.2 小区整体规划设计原则(1)高绿化低密度;(2)综合服务配套设施齐全;(3)户型设计适应升级换代居住要求;(4)体现小区独特的整体建筑风格。2.3 总平面布局佳园二期总平

41、面略呈T形布局，由4个地块形态较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与98佳园小区内空间视觉相呼应，风格相协调。2.4 交通组织小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口和人口分别设于小区北面主出人口，紧接北面20米宽这域规划路。2.5 规划指标依据佳园二期初步方案及建设规模，规划指标见表3-4。3.建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃

42、气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。表3-4 佳园二期项目建筑技术经济指标序 号 项 目 指 标1 总用地面积 33333.5平方米2 总建筑面积 ?6101平方米3 地下建筑面积(地下停车场) 15000平方米4 地上建筑面积 61101平方米其中：多层住宅 50960平方米联排低层高档住宅 10140平方米5 建筑层数地上 27层地下 1层6 建筑总高 722米7 建筑层高地上 2.84米地下 3.6米8 建筑容积率 1.4米9 绿地率 40%以上10 停车 地上 不停车地下 500辆3.1 建筑方案总体构思建设地块紧连98传园

43、小区 ，背靠C民族园，位置居园区中北部。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握人与自然和谐发展这一中心主题，创建符合时代精神面貌的现代化建筑和美丽环境的精品住宿小区，并与98佳园小区 相呼应，与周边建筑环境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应留意不受传统风的影响或限制，拟采纳简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。3.2 平面设计(1)住宅。依据运用功能，住宅采纳框架结构大空间布局，条式结构可依据消费需求在设计时敏捷组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符

44、合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表3-5。表3-5 佳园二期项目住宅经济技术指标序 号 指标名称 单 位 指 标1 套内运用面积 平方米/套 80、128、2082 住宅标准层总运用面积 平方米 488803 住宅标准层总建筑面积 平方米 611014 住宅标准层运用系数 % 805 套内建筑面积5.15.25.3 多层住宅A型多层住宅 B型联排低层高档住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 101 160 2606 户内平均居住人数 人/户 3.27 居住户数 户 4318 居住人数 人 1379(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区

45、北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及平安防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范(JGJl00)的有关规定。物业管理睬所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。3.3 立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与佳园一期和四周城市环境协调，表现简洁明快，有肯定力度，使园区建筑轮廓线美丽和富于改变，并与规划区内优雅、和谐、安静的环境既协调统一，又具有显明的特性。4.结构设计依据佳园一期地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采纳以下类型：4.1 基础选型及处理(1)桩基础：桩基础应依据地基条件、软土层的分布、

46、桩的承载性质和成桩质量，并依据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。(2)深层搅拌桩：采纳深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。4.2 上部结构佳园二期建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高拦住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构;地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。5.公用设施方案本住宅区因与’98佳园相连，可利用部分佳园小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。5.1 供水排水 ’水源为城市自来水管网，进水管径为DN200DN800，由佳园小区预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：(1)用水标准和用水量。住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约231立方