物业管理实务教程PPT课件.ppt

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1、（1）企业是一个完全的经济组织。）企业是一个完全的经济组织。（2）企业是一个具有自我组织、自我调节、自我约束和自我）企业是一个具有自我组织、自我调节、自我约束和自我发展的经济组织。发展的经济组织。（3）企业是以盈利为目的的独立经济实体。）企业是以盈利为目的的独立经济实体。（1 ）早期的管理思想，产生于）早期的管理思想，产生于19世纪末以前世纪末以前（2 ）古典的管理思想（）古典的管理思想（19 世纪末世纪末1930年）年）（3 ）中期的管理思想（）中期的管理思想（19301945）（4 ） 现代管理思想（始于现代管理思想（始于1945年）年）（1 1）管理观念的现代化）管理观念的现代化（2 2

2、）管理机构的现代化）管理机构的现代化 （3 3）管理方式和手段的现代化）管理方式和手段的现代化（4 4）管理人员素质的现代化）管理人员素质的现代化 没有战略也可以成功没有战略也可以成功战略就是做计划战略就是做计划战略是领导考虑的事战略是领导考虑的事战略是长期不变的计划战略是长期不变的计划 战略问题是任何一个组织都会面临的重大的战略问题是任何一个组织都会面临的重大的决策决策问题问题。战略中一般含着各种重要因素，决策者必须从中。战略中一般含着各种重要因素，决策者必须从中选择出哪些因素才是决定组织生死存亡的更现实的因素，选择出哪些因素才是决定组织生死存亡的更现实的因素，因而必须要综合考虑组织中存在的

3、各种人事的、技术的、因而必须要综合考虑组织中存在的各种人事的、技术的、资源的、产品与市场的以及社会方面的制约，考虑在制资源的、产品与市场的以及社会方面的制约，考虑在制定战略和方针时如何才能达到短期目标和长期目标的平定战略和方针时如何才能达到短期目标和长期目标的平衡，不仅要懂得利用各种分析方法去确定企业的目标制衡，不仅要懂得利用各种分析方法去确定企业的目标制定企业完成目标的重大方针政策，而且必须懂得如何更定企业完成目标的重大方针政策，而且必须懂得如何更准确地判断竞争对手的状况准确地判断竞争对手的状况。 为此，企业需要从大业务观点出发，在主动推动产业优为此，企业需要从大业务观点出发，在主动推动产业

4、优化进化的基础上建立起自己的灵活性和反应性，这一优势的化进化的基础上建立起自己的灵活性和反应性，这一优势的形成是建立在企业创造性功能的基础上的。形成是建立在企业创造性功能的基础上的。 从军事角度看，战略是指对战争全局的策划和指挥，即依据敌对双方的军事、政治、经济、地理等因素，遵从战争规律，照顾战争全局的各方面，所制定和采取的有关战争方针、政策和方法。 战略是军事指挥官在战争中利用军事手段达到战争目的的科学和艺术。战略的来源战略的来源 企业战略是以企业未来为基点，为寻企业战略是以企业未来为基点，为寻求和维持持久竞争优势而作出的有关全局的求和维持持久竞争优势而作出的有关全局的重大筹划和谋略。重大筹

5、划和谋略。 战略管理是根据企业所处的环境条件（包战略管理是根据企业所处的环境条件（包括外部环境和内部能力）确定企业发展方向和括外部环境和内部能力）确定企业发展方向和目标，并给予实施的整个管理过程。目标，并给予实施的整个管理过程。具体评价步骤：1、产品分类： 确定划分市场占有率和销售增长率高低的标准（以市场占有确定划分市场占有率和销售增长率高低的标准（以市场占有率率20%以上为高，销售增长率以上为高，销售增长率10%以上为高）根据企业各种产品以上为高）根据企业各种产品情况在情况在4个象限中定位，得到个象限中定位，得到名牌、问题、滞销、赢利名牌、问题、滞销、赢利4类产品。类产品。2、评价与对策：评

6、价：评价：市场占有率和销售增长率都比较高，企业在技术、资金、市场占有率和销售增长率都比较高，企业在技术、资金、设备等资源条件上予以重点倾斜，优先保证，巩固其名牌产品的设备等资源条件上予以重点倾斜，优先保证，巩固其名牌产品的地位。地位。策略：策略：以高投资保高质量，以高质量保高价格，以高价格维持中以高投资保高质量，以高质量保高价格，以高价格维持中等利率，以等利率，以50%市场占有率为目标。市场占有率为目标。（6）战略方案的设计具体设计方法：SWOT矩阵法 是是优势、劣势、机会、威胁优势、劣势、机会、威胁匹配矩阵法的简称。针匹配矩阵法的简称。针对企业内外环境条件中关键战略要素进行匹配，设计出对企业

7、内外环境条件中关键战略要素进行匹配，设计出以上以上4 4大类基本经营战略方案。大类基本经营战略方案。 战略管理战略管理 经营管理经营管理 复杂性 日常性 非日常性 整个组织范围 专业操作，经营性 重大事情 重大变化 小范围变化 以环境或期望为动力 以资源为动力4-5 （2 2）物业管理机制：）物业管理机制： 1.1. 深得社会的认可，有利于行业的发展；深得社会的认可，有利于行业的发展；2.2. 得到业主和使用人的拥护，增进投资者信心；得到业主和使用人的拥护，增进投资者信心；3.3. 吸引人才、留住人才，增强凝聚力；吸引人才、留住人才，增强凝聚力；4.4. 增强实力，占有竞争优势。增强实力，占有

8、竞争优势。价值规律、等价交换、公平竞争价值规律、等价交换、公平竞争早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。究阶段的介入。中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的介入。介入。晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。的介入。 寄发寄发“入伙通知书入伙通知书”物业管理企业在物业验物业管理企业在物业验收合格后通知业主或租户可以办理入住手续的文件。收合格后通知业主或租户可以办理入住手续的文件。 收楼须知收楼须知物业管理公司告知业主或租户在收楼物业管理公司告知业主或

9、租户在收楼时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、合同和费用的文件。合同和费用的文件。 入伙手续书入伙手续书物业管理工司为方便业主、让其知物业管理工司为方便业主、让其知晓办理入伙手续具体程序而制定的一个晓办理入伙手续具体程序而制定的一个 文件。文件。（一）、（一）、 楼宇交接书楼宇交接书在业主确认可在业主确认可以接受所购楼宇后，业主和发展商共同以接受所购楼宇后，业主和发展商共同签署的一个文件。签署的一个文件。（二）、（二）、 物业管理公约物业管理公约发展商与物业管理公司之间的关系发展商与物业管理公司之间的关系业主与物业管理公司的关

10、系业主与物业管理公司的关系物业管理物业管理 补充法规 建立自我约束机制（三）、（三）、 住户手册住户手册物业管理公司为物业管理公司为了使业主或租户更好地了解物业管理的了使业主或租户更好地了解物业管理的有关规定，以便以后管理的工作顺利开有关规定，以便以后管理的工作顺利开展，而准备的一种宣传材料。展，而准备的一种宣传材料。 装修的含义装修的含义 业主或使用人再办理完入伙手续以后，在正式业主或使用人再办理完入伙手续以后，在正式入住之前，根据自己的特点和要求，对所购（所租）入住之前，根据自己的特点和要求，对所购（所租）房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。 装修的

11、特点装修的特点 物业管理在装修过程中的职责物业管理在装修过程中的职责 大力宣传装修规定大力宣传装修规定加强装修监督管理加强装修监督管理积极参与室内装修积极参与室内装修 报批程序报批程序装修范围装修范围施工管理施工管理装修验收装修验收 物业产权指物业的所有权物业产权指物业的所有权 物业产籍指记载物业权属关系现状和历史情况的物业产籍指记载物业权属关系现状和历史情况的各种薄册资料的总称。各种薄册资料的总称。 物业产权产籍管理指房地产的管理部门按照法律物业产权产籍管理指房地产的管理部门按照法律规定的管理权限和原则，对物业所有权和行使所有权规定的管理权限和原则，对物业所有权和行使所有权以及登记造册所形成

12、的各种资料的管理以及登记造册所形成的各种资料的管理 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权权力主体一致权力主体一致 属地管理属地管理 保护业主或房地产权利人的合法权益保护业主或房地产权利人的合法权益 为房地产的开发、建设和使用奠定基础为房地产的开发、建设和使用奠定基础 为城市规划、建设、管理提供科学依据为城市规划、建设、管理提供科学依据物业所有权的管理、房屋所有权的管理物业所有权的管理、房屋所有权的管理产权登记产权登记审查确认产权审查确认产权产权转移、变更登记产权转移、变更登记核发产权证书核发产权证书产权档案产权档案1、图、图 物业或房屋分幅平面图是以城市独立

13、坐标系统物业或房屋分幅平面图是以城市独立坐标系统 为基础而绘制的要素平面图为基础而绘制的要素平面图 分房分丘平面图是以产权人为单位绘制的平面图分房分丘平面图是以产权人为单位绘制的平面图分层分间平面图是在一幢房屋内有多个产权人的情况分层分间平面图是在一幢房屋内有多个产权人的情况 下，按每个产权人的单位，分层次按自然间详细绘制下，按每个产权人的单位，分层次按自然间详细绘制房屋位置、尺寸、墙体归属等内容的房间平面图。房屋位置、尺寸、墙体归属等内容的房间平面图。2、档、档 调查档案调查档案 房产评估档案房产评估档案 房产登记档案房产登记档案 房产统计及征拨档案房产统计及征拨档案3、卡、卡 房屋卡片房屋

14、卡片土地卡片土地卡片4、册、册 登记收件薄登记收件薄 发证记录薄发证记录薄 房屋总册房屋总册 房屋产业目录等房屋产业目录等 狭义：仅指对房屋的养护和修缮狭义：仅指对房屋的养护和修缮 广义：包括对房屋的养护、修缮和改建广义：包括对房屋的养护、修缮和改建 自然因素自然因素 使用因素使用因素 生物因素生物因素 地理因素地理因素 灾害因素灾害因素 经济、合理、安全、实用经济、合理、安全、实用 为用户服务为用户服务 区别对待区别对待 预防为主，护、管、修相结合预防为主，护、管、修相结合 等价有偿等价有偿 （1）房屋的质量等级鉴定）房屋的质量等级鉴定（2）危险房屋的管理）危险房屋的管理制定划分危房的标准制

15、定划分危房的标准建立健全危险房屋的鉴定机构建立健全危险房屋的鉴定机构监督检查排险工作情况监督检查排险工作情况 选择维修施工队伍选择维修施工队伍 维修施工的组织准备维修施工的组织准备 维修施工的技术交底维修施工的技术交底 施工调度与管理施工调度与管理 房屋新建工程、维修工程竣工验收时的峻工图房屋新建工程、维修工程竣工验收时的峻工图及有关房屋的原始资料；及有关房屋的原始资料； 现有房屋及附属设备的技术资料和可能的产权现有房屋及附属设备的技术资料和可能的产权资料；资料； 技术档案资料技术档案资料 对房屋的维修活动和过程。对房屋的维修活动和过程。 项目多、范围广项目多、范围广 有严格的标准有严格的标准

16、 技术性较强技术性较强 翻修工程翻修工程 大修工程大修工程 中修工程中修工程 小修工程小修工程 综合维修工程综合维修工程 房屋完好率房屋完好率 房屋维修工程量房屋维修工程量 质量合格率质量合格率 小修养护及时率小修养护及时率 物业管理部门为确保房屋的正常使用所进行物业管理部门为确保房屋的正常使用所进行的经常性、持续性的小修养护和综合维修工作。的经常性、持续性的小修养护和综合维修工作。 小修养护小修养护 计划养护计划养护 季节养护季节养护 项目收集项目收集 计划编制计划编制 任务落实任务落实 定额指标定额指标 经费指标经费指标 服务指标服务指标 安全指标安全指标n 服务指标服务指标 1、走访查房

17、率、走访查房率 2、 养护计划率养护计划率 3、 养护及时率养护及时率 是对房屋内部附属的和相关的市政、公用各类是对房屋内部附属的和相关的市政、公用各类设备、设施的简称，是房屋建筑实体的组成部分。设备、设施的简称，是房屋建筑实体的组成部分。 1、卫生与机械设备、卫生与机械设备 2、电气工程设备、电气工程设备3、房屋新型设备、房屋新型设备 1、含义、含义 对房屋设备的使用、日常维护、维修对房屋设备的使用、日常维护、维修与更新的管理，或者说是指以一定的科学与更新的管理，或者说是指以一定的科学管理程序和制度，按照一定的质量和技术管理程序和制度，按照一定的质量和技术要求，对各种房屋设备进行的管理。要求

18、，对各种房屋设备进行的管理。根本目的：确保设备的完好率和正常使用。根本目的：确保设备的完好率和正常使用。2、内、内 容容 房屋建筑物内部附属的各种冷水、热水、开水房屋建筑物内部附属的各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设施的总称。供应和污水排放的工程设施的总称。不仅直接影响到人们的工作和生活，而且影不仅直接影响到人们的工作和生活，而且影响到物业功能能否得到发挥。响到物业功能能否得到发挥。1、重要性、重要性 供电部门把电力直接送到用户单位供电部门把电力直接送到用户单位 供电部门把高压电送到小区或高层楼宇，通过该地区变供电部门把高压电送到小区或高层楼宇，通过该地区变电站再送到各用户单位电站再送

19、到各用户单位2、方式、方式3、分工原、分工原则则1、重要性、重要性 热源热源 舒热舒热 散热散热2、组成、组成 区域锅炉房供热系统区域锅炉房供热系统 热电厂供热系统热电厂供热系统 分户供暖系统分户供暖系统3、方式与工作原理、方式与工作原理 含义：含义：电梯通称升降机，是由一台电动机拖动一个金属电梯通称升降机，是由一台电动机拖动一个金属制成的轿箱在建筑物的井道中并在专设的轨道上作垂直降升运制成的轿箱在建筑物的井道中并在专设的轨道上作垂直降升运动，达到乘人载物的目的。动，达到乘人载物的目的。 组成：组成： 传动设备、升降设备、安全设备、传动设备、升降设备、安全设备、 控制设备控制设备 持证上岗持证

20、上岗 制定安全操作规程制定安全操作规程 加强培训与考核工作加强培训与考核工作 物业管理公司对所管物业区域内环境的物业管理公司对所管物业区域内环境的管理。是指物业管理公司通过执法检查、履约监管理。是指物业管理公司通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育工作，防止和控制已经督、制度建设和宣传教育工作，防止和控制已经发生和可能发生的物业环境污染。发生和可能发生的物业环境污染。物业环境管理的原则物业环境管理的原则 物业绿化是指在物业管理公司管理的社区物业绿化是指在物业管理公司管理的社区区域内，种植树木花草，为居民创造一个安静、区域内，种植树木花草，为居民创造一个安静、清洁和优美的生活环境。清洁和优美

21、的生活环境。n 搞好停车场的建设搞好停车场的建设n 建立、健全车辆管理规章制度并严格执行建立、健全车辆管理规章制度并严格执行第一节第一节 物业安全管理概述物业安全管理概述第二节第二节 治安管理治安管理第三节第三节 消防管理消防管理 灭火：在起火后采取措施进行补救灭火：在起火后采取措施进行补救 防火：把工作做到前面，防患于未然防火：把工作做到前面，防患于未然立足于火灾的预防，尽量杜绝火灾发生的根立足于火灾的预防，尽量杜绝火灾发生的根源，同时从人力、物力、技术等多方面充分做好源，同时从人力、物力、技术等多方面充分做好准备，万一发生火灾能够迅速有效地加以预防。准备，万一发生火灾能够迅速有效地加以预防

22、。 预防火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，预防火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为业主、使用人的生产、生活提供安全的环境，为业主、使用人的生产、生活提供安全的环境，增强城市居民的安全感，保卫什生命和财产的增强城市居民的安全感，保卫什生命和财产的安全。安全。（1 1）建立高素质的专群结合的消防队伍）建立高素质的专群结合的消防队伍 专职消防管理队伍的建设专职消防管理队伍的建设 义务消防队的建立义务消防队的建立 消防训练于演习消防训练于演习（2 2）制定完善的消防管理规章制度）制定完善的消防管理规章制度 消防值班管理制度消防值班管理制度 消防档案管理制度消防档案管理制度 消防岗位责任制度消防岗位

23、责任制度 防火规定防火规定 （3 3）搞好消防设备的管理）搞好消防设备的管理（1 1）高层建筑消防的特点）高层建筑消防的特点 耐火极限低耐火极限低 火险因素多火险因素多 火势蔓延快火势蔓延快 疏散困难疏散困难 补救难度大补救难度大（2 2）主要措施）主要措施 作好防火分隔工作作好防火分隔工作 做好安全疏散的准备工作做好安全疏散的准备工作 设置自动报警设施和灭火装置设置自动报警设施和灭火装置 设置火灾事故照明和疏散标志设置火灾事故照明和疏散标志 提高消防自救能力，健全制约机制提高消防自救能力，健全制约机制（3 3）紧急情况下的疏散管理）紧急情况下的疏散管理 一、含一、含 义义物业公司为业主或使用

24、人提供的非要素性劳物业公司为业主或使用人提供的非要素性劳务服务，他以一种活劳动的形式，满足业主或使务服务，他以一种活劳动的形式，满足业主或使用人生活和工作的各种需要，以高效、优质、有用人生活和工作的各种需要，以高效、优质、有偿的服务，换取一定的劳务费的经营活动。偿的服务，换取一定的劳务费的经营活动。内内 涵涵二、特二、特 点点三、意义与作用三、意义与作用一、物业综合经营服务的条件一、物业综合经营服务的条件二、物业综合经营服务的类别二、物业综合经营服务的类别一、物业综合经营服务的市场预测一、物业综合经营服务的市场预测1. 1.市场预测的必要性市场预测的必要性2. 2.市场预测的主要内容市场预测的主要内容二、物业综合经营项目的选择过程二、物业综合经营项目的选择过程三、物业综合经营服务的注意事项三、物业综合经营服务的注意事项 产品质量产品质量 服务质量服务质量四、物业综合经营服务的管理四、物业综合经营服务的管理二、社区建设二、社区建设价值整合、规范整合价值整合、规范整合目标整合、利益整合目标整合、利益整合一、什么是社区管理一、什么是社区管理二、社区管理与物业管理的区别与联系二、社区管理与物业管理的区别与联系一、物业管理的公共关系一、物业管理的公共关系二、物业管理公共关系的协调二、物业管理公共关系的协调