2022苏州吴中区苏蠡档案路项目定位跟企划提报-60资料.docx

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1、2022苏州吴中区苏蠡档案路项目定位跟企划提报-60资料 苏州吴中区苏蠡路项目定位及企划提报第一部分【项目定位分析及定位篇】一、项目立基分析1、 项目四至 东侧：紧邻城市主干道苏蠡路，该路沿线规划分布有众多的写字楼以及休闲消遣项目，为本项目供应了良好的商业环境。南侧：紧邻澄湖西路，南边目前为住宅区，将来将规划为居住、商业区，南不远即为蠡墅老镇区。西侧：紧邻规划次干道，西为蜜蜂城商业办公居住区，能很好的与本案融合成一体。北侧：紧邻居住区，以及不远处的金十六区休闲商务区 综合项目地块四至条件，本案周边商业办公氛围深厚，并具备良好的交通优势，非常适合商贸服务业的发展。2、 项目基本参数地块位置占地面

2、积( ) 用途容积率建筑面积( ) 吴中区苏蠡路西侧、澄湖路北侧 17711.4 商业 ≥ 3.5≤ 4.0 70846总体项目规划指标对于项目规划要求较高，结合地块位置，初步推断该项目易于打造成蠡墅板块地标性建筑，引领商业潮流。但好的项目设计应是与项目定位、业态组合相对应的，本报告在下面的阐述中会有重点的市场定位及规划定位建议。二、项目SWOT 分析优势与机会：l 本案处于蠡墅城市副中心商贸核心区，交通优势明显，并能有效连接市区与吴中及吴江等外围区域。l 项目更处于两条主干道交叉口，地段优势更加明显。l 项目周边政府规划方向明确，给项目的发展带来了良好的机遇。l 项目周边有众多写

3、字楼以及休闲消遣项目，为本项目供应了良好的商业、商贸商务环境。l 项目地块方正，并三面临路，项目的规划可塑性极强。l 区域内商业相对单一，并总体上商业状况较为落后、分散，对本案是个机会，有利于整合区域差异化资源，引领区域商业潮流，走集中特色化道路。总体而言，项目机会大于威逼，关键点是找准项目总体定位以及差异化路途，并迎合区域发展的要求。三、项目总体定位思路劣势与威逼：l 周边项目众多，以及吴中区类似项目较多，侧面上对本案构成了肯定的压力。l 两面临主干道，有肯定的环境不利影响。l 当前区域内市场不是很成熟，开发水准偏低，区域形象以及成熟度须要时间考量。l 9/27 新政对于商业以及商住项目的严

4、要求，对于本案将来的销售带来了压力。l 区域商业配套单一，整体商务、商贸气氛须要肯定时日，存在了肯定的不利影响。 总体定位思路原则：体现创新方向国际化趋势，商务办公理念市场的接受程度考验开发利润角度开发回款速度角度吴中城市副中心，轻轨沿线地标建筑总体定位：主力建议：商业+ 精装修酒店服务LOFT-SOHO 公寓+ 全装修办公四、办公物业定位依据及定位（一）、定位依据1、 地段导向：l 目前在吴中区首期规划发展区域（中心城区、经济开发区）内，主要沿东吴路以及苏蠡路、越湖路沿线分布。l 苏蠡路沿线系吴中城市副中心核心，已接连的分布了众多写字楼物业，将是将来商业、办公、酒店物业发展的重点。l 苏蠡路

5、为吴中新兴区域，借助其独特的区域地理交通等优势，城市副中心的角色将更加显现。2、 将来租住客源导向：l 目前区域写字楼市场供不应求，写字楼需求旺盛，但中高档写字楼稀缺，本案周边有大量企业，加上将来商业配套齐全。另外随着整个区域大蓬勃发展以及吴中城市副中心地位的不断塑造与建成，大大改善了项目周边的交通，若有合适的产品，将是这些企业的首选之地。l 目前吴中经济开发区内企业众多（如旺山工业园、吴中科技城以及东吴工业园等），且在进一步吸引投资，大量的企业须要符合其企业形象的中高档写字楼。吴中区对中高档写字楼的需求将进一步显现。l 同时与经济开发区企业及日益红火的房产企业发生关系的相关企业在不断增加，这

6、些公司没有自己的生产基地，他们须要利用写字楼进行办公。这类企业的增多在肯定程度上促进了写字楼市场的发展，增加了市场需求量。l 另外在区域内本身办公的现有客群，考虑到公司发展与改善办公的目的，将有大量的需求被激发。l 大交通的改善，必将吸引众多的外区域的办公客群。3、吴中区浩大的企业支撑：民营文化企业工业企业种类个数（家）种类个数（家）书、报、刊印刷 6 营业收入超过 1000 万元 722 包装装潢及其他印刷 211 旅游文化服务 24 大中型工业企业 107 消遣化服务 4 文化产品出租与拍卖服务 15 其他 3383 广告和会展文化服务 56 文化用品生产 16 文化设备生产 1 相关文化

7、用品生产 145 文化用品销售 274 文化设备销售 12 相关文化用品销售 2 合计 766 合计 4212 4、区域竞争市场导向：供 应：区域内蠡墅板块将来写字楼供应量将会较大，但我们调研发觉，其中绝大部分为已经在开发项目，其开发水准较低，属于中档形态，而中高档形态为市场稀缺；另外打造中高档的项目只有恒润大厦以及蜜蜂城，恒润大厦的大部分将是自己公司办公，小部分用作对外销售，蜜蜂城写字楼只占少部分，故将来与本案真正能形成竞争的写字楼项目较少；探讨发觉，区域内越溪板块写字楼项目将较少，主要方向是为区域供应配套的商业形态，而这个区域内的众多开发区企业正是本案所处区域内办公楼的先天客群所在，在性价

8、比上可以与吴中南、北路写字楼项目形成优势竞争。差异化：当前周边写字楼项目大多为中档偏下档次，物业装备简洁，配套落后，物管简洁，不能满意区域内对于高品质办公环境要求的企业需求。随着市场的不断发展，客户也在不断成熟，在选择楼盘时更加谨慎。目前苏州的写字楼市场处于大众市场阶段， 随着市场的进一步发展，市场会渐渐细分，而每一个细分市场都有其自身的期望、观念、偏好以及购买标准。对客源的把握程度是写字楼操作中一个特别重要的因素。因此，我们进行写字楼调研的过程中特殊注意对客源的分析。 （二）、市场细分由于目前本案各类定位还未确定，我们从两方面去考虑客源，一方面是大面积销售如整层销售的客源；另一方面是相对零散

9、分割小面积销售的客源。 1 1 、大面积定位策略潜在客源分析：我们通过对苏州市场的不断跟踪，了解各个写字楼的大型客户成交案例，找寻到了大型客户的一些脉络。A、 政府机构转制出来的大集团（公司）以及将要转制的大集团（公司）。已经转制的公司经过数年的发展，具备了相当的实力，进而产生了对改善办公环境 的需求；苏州各企业的转制都比较胜利，预料将产生又一次比较大的写字楼需求效应。对我们的项目而言，这应是一次很好的机遇。B、 金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。事实上，通过我们对苏州写字楼的大客户的调查发觉，金融机构占到 35以上，是大型客户中最有潜力的行业。C、行政职能型政府机

10、构。通过对市场调研，许多智能型政府机构往往会占据很大的办公空间，如公积金中心、行政服务中心、人才市场等等这类机构，虽然有不少机构是政府行为单独建立办公场所，但仍有不少机构可能成为我们的客户。D、各类其他大型公司 此类客户是指一些大型生产型企业、房地产公司、以及各类大型外省企业、跨国公司，我们通过对市场上这类客户的调研，发觉他们许多都占据了比较大的办公空间。2 2 、小面积定位策略潜在客源分析：作为中小面积的客户，其实就是目前苏州写字楼的主流客源 A、外资企业、外地公司在苏州建立的商务分支机构 作为一个经济增长型城市，苏州的移民城市魅力凸显。一些国际跨国公司纷纷把目光瞄向苏州，他们在苏州设立总代

11、理，不须要很大的私人空间， 但须要地段优越，交通便捷，品质高档，内部公共区域要求完善的商务配套、专业的物业管理，会议室、会客区域一应俱全，小面积、高档次、服务全的写字楼是他们的首选，但这个市场，苏州还存在着巨大的空缺。B、贸易公司 贸易公司一般没有自己的生产基地，这一点确定了他们须要租用写字楼作为办公场所，他们一般需求面积不大。苏州的外向型经济和大量外资企业的进驻苏州使苏州的贸易公司的数量不断增加，外地的贸易公司也纷纷在苏州设立自己的办 事处。目前，贸易公司在苏州的写字楼市场已经占据了特别重要的地位。C、民营、私营企业 苏州经济结构正在发生着巨大的改变。外向型经济的发展正催生着一大批为其做服务

12、、配套的相关小型企业，一些在园区、新区跨国公司工作的 IT 业、计算机高级白领，也纷纷自己当起了老板。而私人律师楼、个人工作室等小型公司，也如雨后春笋般诞生，这些新增小型公司都有意改善办公条件， 又不想大而全的办公司，也希望在拥有公共配套齐全的写字楼中占有一席之地。D、生产型企业 通过我们对吴中区几个写字楼的调研，发觉吴中区的不少生产型同样会租赁办公楼进行办公。随着苏州招商引资力度的加大，越来越多的生产型产业来苏办厂，他们的很大一部分可能够成为我们需求的重要客源。E、投资人士 在苏州投资房地产已经成为一个值得关注的焦点，从去年起先，就有越来越多的外地及苏州本地购房者将购置的物业作投资用途，与商

13、品房相比，定价影响因素图 21% 23% 9% 13% 13% 21% 位置 环境 交通 配套 规模 产品 同样的投入，商铺、写字楼的投资租金回报率更高，而在苏州经济处于上升的阶段，他的收益也相对稳定。正是基于此，许多有阅历的浙江、上海投资客起先向苏州的商用物业进军，而苏州住宅房价的持续高涨也使一些敏锐的苏州人把投资的眼光转向写字楼。依托于苏州经济的快速发展，这些客户大量存在，他们的需求远远没有得到满意，这是定位写字楼的一个契机。结合本案地块特别的地段以及将来市场的趋势，建议本案选择其次种方案，应锁定相对需求零散分割 小面积 的客源，并在空间上能兼顾第一种客群。建议面积主力限制在80- - 1

14、20平方米 ，可适当增加120- - 150平方米的户型，总体可分可合，弹性空间。（三）、价格建议案市场比较 此方法主要依据项目的主要竞争个案的位置、环境、产品等各因素的状况，与本案进行精确的对比。我们依据其详细状况，结合这些个案所对应的价格，对项目自身的价格进行初步的评估。以市场参照办公物业为例作价格评估， 可比实例的选择：依据项目所在区域市场状况及其自身的特点，我们选择以下楼盘作为可比实例：东吴大厦（a a）、南门商务中心（b b）、嘉福国际大厦（c c）、创世纪大厦（d d）。定价的基本原则： 结合市场需求及本公司开发阅历，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素养如下表：在影

15、响因素中，位置、产品和交通、配套是最主要的4 方面。详细的影响因素与所占比重如下：位置23区域认同度 14升值潜力 9 9 环境13购物环境 6 6 小区环境 4 4 自然景观 3 3 交通21通达程度 14公交网络 7 7 配套13学校、幼儿园 3 3 菜场、商场 3 3 医院、银行 7 7 规模9 9 开发商实力 4 4 面积 3 3 社会影响力 2 2 产品21建筑风格 5 5 景观规划 4 4 得房率 5 5 户型设计 5 5 车位 2 2 合计100各楼盘对项目影响的权重分析：说明：依据专业的统计调查，项目的比较楼盘对项目影响所占的权重比例如下：同 质 同区楼 盘40%-50% 异

16、质 同区楼 盘30%-40% 同 质 异区楼 盘10%-15% 异 质 异区楼 盘5%-10% 项目主要竞争个案各影响因素的详细得分状况如下表：权重因素项目名称本案东吴大厦（a a ）南门商务中心（b b ）嘉福国际（c c ）创世纪大厦（d d ）均价（元/ / 平方米）PxPa=7500Pb=6500Pc=8200Pd=6100位置23区域认同1417102113211422141812升值潜力9 9 7 7 8 8 7 7 8 8 6 6 环境13购物环境6 6 7 7 3 3 8 8 4 4 9 9 5 5 8 8 4 4 6 6 3 3 小区环境4 4 3 3 3 3 3 3 3 3

17、 2 2 自然景观3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 交通21通达程度1418131913211419131913公交网络7 7 5 5 6 6 7 7 6 6 6 6 配套13学校等3 3 4 4 1 1 112 2 112 2 113 3 7 7 2 2 菜场、商场3 3 1 1 2 2 3 3 2 2 1 1 银行等7 7 2 2 7 7 6 6 6 6 4 4 规模9 9 开发商实力4 4 7 7 3 3 8 8 3 3 6 6 2 2 8 8 3 3 8 8 4 4 面积3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 社会影响力2 2 1 1 2 2 1 1 2 2 1

18、1 产品21建筑风格5 5 174 4 144 4 144 4 154 4 164 4 景观规划4 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 得房率5 5 4 4 3 3 3 3 3 3 3 3 户型设计5 5 4 4 3 3 3 3 3 3 4 4 车位2 2 2 2 1 1 1 1 2 2 2 2合计Q 总 =100x=70Qa=76Qb=82Qc=83Qd=74备注：以上南门商务中心、嘉福国际大厦以及创世纪大厦均价为去除装修标准后的价格。项目价格的确定： 参考均价说明： 各案均价根据目前销售或对外公开价格取得以上均为按建筑面积计的均价 修正后各相关楼盘价格 Pi’Pi&rs

19、quo;= （ Qx/ Qi ）×Pi注：Pi为按揭均价Pa’=（Qx/Qa）×Pa =（70/81）×7500=6481.48（元/ 平方米）Pb’=（Qx/Qb）×Pb =（70/82）×6500=5548.78（元/ 平方米）Pc’=（Qx/Qc）×Pc =（70/83）×8200=6915.66（元/ 平方米）Pd’=（Qx/Qd）×Pd =（70/74）×6100=5770.27（元/ 平方米） 由上面各楼盘对项目影响的权重分析得

20、出：设各相关楼盘权重取值为Wi ，则：东吴大厦（a a ）：Wa ：50%南门商务中心（b b ）: Wb ：35%嘉福国际（c c ）: Wc ：10%创世纪大厦c c ）：5%由 Px=∑PiWi，得：Px= （Pa’Wa+ Pb’Wb+ Pc’Wc+ Pd’Wd）/（Wa+Wb+Wc+Wd）=（6481.48×50%+5548.78×35%+6915.66×10%+5770.27×5%）/（50%+35%+10%+5%）=6162.89 元/平方米 依据以上的市场比较法，结合将来市场走

21、势及项目特性，本项目毛坯的市场评估价建议如下：6700 元/ / 平方米，建议装修标准为800- -1000 元/ / 平方米，则市场平均价格可定位为7500- - 7800 元/ / 平方米 ，详细视状况再做调整。预估明年良好的市场走势，后期市场均价可上升到8000 元/ / 平方米 。五、酒店式公寓定位（一）、定位背景：从目前市场上真正入住客群来看，虽然这些项目是以公寓的形式出现的，但在实际的入住中，存在了很大部分的办公客群，市场占有率在 30-40%之间。从各个项目的立面上看不是写字楼又接近写字楼，从配置上看逊色于写字楼却高于住宅公寓，从功能上看，既可舒适的居家生活又可气派便捷的商务办公

22、，从配套上看既有适合居住的生活环境又有便利的商务设施。导向：事实上，这类项目都是以居住类物业立项，最多也不过是带底商的公寓而已，但在产品设计和营销推广中，我们建议定位为以居住为主，并兼顾办公。由于立项非写字楼，所以土地出让和市政费用均低于真正的写字楼。另外我们必需考虑的是，由于新政的执行，这类物业在销售中总价优势以及办理按揭贷款方面的优势已不是很明显。但吴中区这个一个区域市场对于酒店式公寓的需求的确存在，故建议可以少量的规划以迎合需求。（二）、市场细分支撑点：l 市场差异化定位的有力支撑。l 城市副中心概念对于项目的定位有着充分的理由。l 商务公寓助阵事业起步者 为成长企业办按揭减负市场供需不

23、平衡，有很多成长型公司买不到既价低又风光的办公物业，这样一个产品的出现， 可商可居，为成长型企业带来了需求的满意。l 整个项目周边有许多写字楼项目，本身聚集了许多商务办公人士，给项目的定位供应了充分的客源。l 园区优越的环境以及独特的区位优势，也是吸引区域外以及外埠客源的重要基点。（三）、酒店式公寓定位：综合以上市场研判分 析，结合项目的实际状况，提出 酒店式服务LOFT- - SOHO 公寓 概念。主力面积建议：40- - 50 平方米，适当增加50- - 70 平方米的户型。（四）、酒店式公寓定位价格预算市场比较 此方法主要依据项目的主要竞争个案的位置、环境、产品等各因素的状况，与本案进行

24、精确的对比。我们依据其详细状况，结合这些个案所对应的价格，对项目自身的价格进行初步的评估。以市场参照办公物业为例作价格评估：可比实例的选择：依据项目所在区域市场状况及其自身的特点，我们选择以下楼盘作为可比实例：印象 19 （b b）、蓝调都汇（a a）、凯翔国际（c c）、新天翔广场（d d）。定价影响因素图 21% 23% 9% 13% 13% 21% 位置 环境 交通 配套 规模 产品 定价的基本原则：结合市场需求及本公司开发阅历，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素养如下表： 在影响因素中，位置、产品和交通是最主要的3 方面。权重因素项目名称本案蓝调都汇（a a ）印象19

25、 （b b ）凯翔国际（c c ）新天翔广场（d d ）均价（元/ / 平方米）PxPa=7000Pb=9000Pc=7300Pd=9500位置23区域认同1417101912211318112214升值潜力9 9 7 7 7 7 8 8 7 7 8 8 环境13购物环境6 6 7 7 3 3 8 8 4 4 9 9 5 5 8 8 4 4 9 9 4 4 小区环境4 4 3 3 3 3 3 3 2 2 3 3 自然景观3 3 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 交通21通达程度1418131812211419131712公交网络7 7 5 5 6 6 7 7 6 6 5 5 配套13学校

26、等3 3 4 4 1 1 8 8 2 2 102 2 9 9 3 3 102 2 菜场、商场3 3 1 1 2 2 3 3 2 2 2 2 银行等7 7 2 2 4 4 5 5 4 4 6 6 规模9 9 开发商实力4 4 7 7 3 3 8 8 3 3 9 9 4 4 7 7 3 3 7 7 3 3 面积3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 社会影响力2 2 1 1 2 2 2 2 1 1 1 1 产品21建筑风格5 5 174 4 154 4 164 4 154 4 164 4 景观规划4 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 得房率5 5 4 4 3 3 3 3 3 3

27、3 3 户型设计5 5 4 4 4 4 4 4 3 3 4 4 车位2 2 2 2 1 1 2 2 2 2 2 2 合计Q 总 =100x=70Qa=76Qb=86Qc=76Qd=81项目价格的确定： 参考均价说明：各案均价根据目前销售或对外公开价格取得以上均为按建筑面积计的均价 修正后各相关楼盘价格 Pi’Pi’= （ Qx/ Qi ）×Pi注：Pi为按揭均价Pa’=（Qx/Qa）×Pa =（70/76）×7000=6447.37（元/ 平方米）Pb’=（Qx/Qb）×Pb =（70/86）&ti

28、mes;9000=7325.58（元/ 平方米）Pc’=（Qx/Qc）×Pc =（70/76）×7300=6723.68（元/ 平方米）Pd’=（Qx/Qd）×Pd =（70/81）×9500=8209.88（元/ 平方米） 由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi ，则：印象19 （b b ）：Wa ：35%蓝调都汇（a a ）: Wb ：50%凯翔国际（c c ）: Wc ：10%新天翔广场c c ）：5%由 Px=∑PiWi，得： Px= （Pa’Wa+ Pb’

29、Wb+ Pc’Wc+ Pd’Wd）/（Wa+Wb+Wc+Wd）=（6447.37×50%+7325.58×35%+6723.68×10%+8209.88×5%）/（50%+35%+10%+5%）=6870.46 元/平方米 依据市场比较法推算出该酒店式公寓价格为：6870.46 元/ / 平方米。以上对比楼盘都为标准层高（3 3米左右 ）户型，结合项目挑高特性以及将来市场走势，本司初步建议市场价格为：8000- - 8500元/ / 平方米六、商业物业定位依据、定位及方案调整建议（一）、项目商业部分定位分析针对本项目的产品

30、定位，我司依据影响基地的环境范围大小所划分的区域级层次的一般因素、商圈层次的区域因素及其基地层次的个别因素，采纳的是三层次定位模式的定位方法执行，由整体到局部，由表及里地进行分析定位。观点：主题定位的复合性和可研展性是确定产品营销成败的基础因素之一。 项目定位方向1、 定位思索项目位于城市副中心最具潜力区域地段，将来最具影响力的商业、商贸核心之一，代表了一个城市的发展水平与消费去向，城市商业中心是交通密集、消费集中的区域，又是人口密度最大的区域之一。城市中心的最大商业点首先保证了往来人群的消费需求，商业资源的全配套和高标准为人群供应了便利性，也引导了人群的消费成熟度。对于吴中区蠡墅板块而言，

31、苏蠡路商业项目是启动吴中区新都市城市副中心商业建设的引擎项目之一，对于泛苏蠡路版块而言，本案是其中的领袖重点项目，对于区域而言，城市繁华位置集中式消费航母的方向定位是否完全体现项目的综合价值，是否在市场上拥有唯一性，是否能成为城市名片式项目，其所具有的超越区域商业本身的价值如何呈现？2、 定位依据综合分析 1) 区域规划及发展特征分析 蠡墅板块极力打造为苏州吴中城市副中心，将以商贸，中高档办公物业作为重点方向。2) 区域商业特征及趋势分析 蠡墅镇传统的商业已经饱和，现在主要缺少的是新型现代化的商业进驻与此，但是老镇区已经没有发展的空间，所以现在规划将镇区向北转移，把较大规模，比较有影响力的商业

32、放在现在正在规划建设的澄湖西路及苏蠡路， 澄湖西路商业规划东至苏蠡路，西至友新高架，主要规划为商业，办公楼，酒店式公寓。 3) 苏州市类似物业商业定位及规划分析按规划形态来分类阐述：a) 商业裙楼与写字楼独立设置，代表个案为锦亭大厦、星海国际中心 b) 纯写字楼，代表个案为华亭大厦 c) 商业裙楼与写字楼或酒店式公寓融合设置，代表个案为都市 E 站、自由之邑、商务大厦、高峰会、汇豪国际等 商业裙楼业态分布汇总分析表：编号区域分布名称业态组合代表商家主力消费人群1新区 CBD 汇豪国际 休闲咖啡、茶馆、餐饮医疗、美容美发 水天堂、美妙家宴、天艺发艺、天源齿科、必胜客星巴客、小肥羊、汇丰银行、三万

33、昌、龙马轩 周边商务人士、新区、市区企业中高级白领 2 金河国际 休闲咖啡、特色餐饮 商贸服务等 伊诺咖啡、火锅、银行、中介等 周边居住人群、 商务人士 3狮山丽晶 特色餐饮 特色餐饮 周边商务人士 4 金狮大厦 餐饮、中型银行 城市之光、华夏银行、招商银行、迪欧咖啡、酒吧 周边商务人士、新区、市区企业中高级白领 5 金阊区 都市 E 站 大型银行、休闲咖啡、健身等 招商银行、迪欧咖啡、宝迪健身中心、美容美体 市区商务人士、周边居住人群等 6 自由之邑 大型家具专业市场 奥克莱斯 市区居民 7 商务大厦 休闲类 新岛咖啡、百盛天地 市区商务人士 8 锦亭大厦 商贸服务、小型便利店等 中国移动、

34、可的、保险公司、花店、美容 周边居住人群、商务人士 9 时代晶华 卖场、中型超市、宾馆 五星电器、华润万家、168 周边居住人群、 新区、市区购物人群 10 园区 高峰会 银行、休闲消遣、特色餐饮 中国银行、星巴客、SPA、鲍翅宴、KTV 园区商务人群、周边居住人群 11 星海中心 银行、餐饮、休闲消遣、服务类 民生银行、张生记、KTV、齿科诊所 园区、市区企业中高级白领、周边居住人群 12 金融大厦 银行 农业银行、工商银行 周边商务人群 13 平江区 东锦大厦 卖场 国美电器 市区购物人群3、 定位战略 结合项目综合因素，以 铸就吴中区新城市副中心商业引擎 为战略目标，以吴中城市建设开发为

35、核心市场支持力，立足片区市场，辐射市区以及周边如吴江等区域，适度超前开发模式。4、 战略依据 顺应当区域发展走势 在将来吴中苏蠡路沿线商圈崛起的大好背景下，集中式的中高档次的休闲、餐饮、消遣、服务是整个吴中区的市场空缺。城区中心商业综合引擎扩容将来市场吸纳空间 一座城，一座位于都市最繁华位置的休闲、餐饮、消遣、服务商业城中城。一个实现苏州消费需求，能满意不断发展的城市消费趋势的商业区。一个有群体特性，有接纳业主多元业态、接纳顾客多元消费、接纳人群多元聚集目标的商业中心。一个能够承载苏州悠久文化背景，能表达现代时尚消费理念的商业组团。（二）、项目定位 项目整体核心定位 针对本项目的规模，地段等优

36、势，有以下 3 种定位方式作为战略延展：A 以开发理念为核心（如：中海的过程精品，万达的城市航母）B 以开发背景和战略目标为核心 C 以经营或生活方式为核心（如闻名的住宅地产南国奥林匹克花园运动在家门口）经过以上比较，结合综合全面的全局分析，瑞联行认为作为苏州城市中心的新都市 CBD 商业中心，其战略意义对于整个城市的总体形象，三产发展， 民众消费引导等很多方面而言均举足轻重，因此建立区域引领地位尤其重要，在以上 3 种定位延长上，我们确定其次种方式最符合本项目的发展战略， 定位为：具备区域人气领袖气质的综合休闲、餐饮、消遣、服务商区，包含多种消费业种，对城市规划与配套有影响力，顺应市民集中消

37、费的泛一站式商业组团。 产品功能定位 1、 瑞联行从消费心理（定向消费、不定性消费，消费的随机性，消费的趋同性）、供需悖论（供需平衡的把握、平衡的动态调整）、规模效应、消费利基四个方面动身，将产品功能定位如下：2、 以大型餐饮、休闲、银行等服务性行业为标记汇聚人气、以特色目的性消遣、特色服务性行业来滞留人流，以主流商业为聚焦点，以特色商业为消费动线，以品类齐全、规模成市的商业片区为面的点线面相集合的立体消费中心。写字楼立面处理建议写字楼部分建筑建议在造型及外立面处理上要雄伟、大气，能够展示开发商公司实力，树立吴中新城新地标性建筑形象；商业街外立面以现代元素为主，协作写字楼与公寓楼的造型设计 业

38、态组成定位及项目租售建议 商业区域商业区域细分定位主题详细业态表现楼层分布备注 A 区A 区目的性休闲类业态为主 健身、量贩式卡拉 OK 消遣、SPA 生活馆等1-2F 建议商业裙楼三楼局部为物业用房，局部镂空 ，该部分前期主要作招商招租用 B 区B1 区 综合类：餐饮、休闲、零售类 餐饮类：特色餐饮、美食、商务套餐休闲类：咖啡、茶馆、休闲会所 零售类：小型便利店、通信、数码、花店 1-2F 1-3F 该部分设置为外街商业形态， 面积组合敏捷，可大可小。主要作边招商边出售B2 区中小型商业、商贸服务类旅游公司、小型法律等询问公司、医疗等 1-2F 1-3F 该部分设置为外街商业形态， 面积组合

39、敏捷，可大可小。主要作边招商边出售B3 区 主力餐饮、商贸服务、消遣类中大型餐饮、银行、消遣城等1-3F 1-2F 该部分设置为外街商业形态， 面积较大，视招商状况及商 家要求，可敏捷覆盖 B 区的大部分的 2-3 层；该部分前期主要作招商招租用；可 兼并B2、B4 区，视招商 状况定B4 区 综合类：餐饮、休闲、零售类 餐饮类：特色餐饮、美食、商务套餐休闲类：咖啡、茶馆、休闲会所 零售类：便利店、通信、数码类、洗衣等 1-2F 1-3F 该部分设置为外街商业形态， 面积组合敏捷，可大可小。主要作边招商边出售 B5 区 综合类：餐饮、休闲类 餐饮类：特色餐饮、美食、商务套餐 1F 设置为内街特

40、色商业街区形休闲类：咖啡、茶馆、美容美发、酒吧、休闲会所等 1-2F 态，面积组合敏捷，可大可 小。主要作边招商边出售C 区C1 区综合类：休闲、商贸服务类 休闲类：咖啡、茶馆、SPA 馆商贸服务类：中大型通信、银行1-3F 该部分设置为外街商业形态， 面积组合敏捷，可大可小。主要作边招商边出售C2 区综合类：餐饮、休闲类 餐饮类：特色餐饮、美食、商务套餐 休闲类：咖啡、茶馆、美容美发、酒吧、休闲会所等1-2F 设置为 2F 内街特色商业街区形态，面积组合敏捷，可大可小。主要作边招商边出 售（四）、价格建议市场比较 此方法主要依据项目的主要竞争个案的位置、环境、产品等各因素的状况，与本案进行精

41、确的对比。我们依据其详细状况，结合这些个案所对应的价格，对项目自身的价格进行初步的评估。以1 1- - 3 层沿街商铺为例作价格评估：可比实例的选择：依据项目所在区域市场状况及其自身的特点，我们选择以下楼盘作为可比实例：群联商务楼（a a）、南苏州生活广场（b b）、第三大街（c c）、瑞基花园底商（d d）。 定价的基本原则：结合市场需求及本公司开发阅历，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素养如下表：定价影响因素图 21% 23% 9% 13% 在影响因素中，位置、产品和交通是最主要的3 方面。详细的影响因素与所占比重如下：得房率 5 5 户型设计 5 5 车位 2 2 合计100各楼盘对项目影响的权重分析：说明：依据专业的统计调查，项目的比较楼盘对项目影响所占的权重比例如下：同 质 同区楼 盘40%-50% 异 质 同区楼 盘30%-40% 同 质 异区楼 盘10%-15% 异 质 异区楼 盘5%-10% 项目主要竞争个案各影响因素的详细得分状况如下表：权重因素项目名称本案群联商务楼（a a ）南苏州生活广场（b b ）第三大街（c c ）瑞基花园底商（d d ）均价（元/ / 平方米）PxPa=12000Pb=11600Pc=12000Pd=26000位置23