衡阳市湘鹏房地产开发有限公司成本管理优化方案.docx

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1、衡阳市湘鹏房地产开发有限公司成本管理优化方案 2014181004 班 彭雪雯 摘要 成本领先是 现代 企业在竞争中取胜的关键战略之一，成本控制是所有企业都必须面对的一个重要管理课题。企业无论采取何种改革、激励措施都代替不了强化 成本管理 、 降低成本 这一工作，它是企业成功最重要的方面。有效的成本控制管理是每个企业都必须重视的问题，抓住它就可以带动全局。 本设计通过对衡阳市湘鹏房地产开发有限公司成本管理中所存在的问题，提出优化方案，希望对该公司的成本管理起到积极作用。 关键词 衡阳市湘鹏房地产开发有限公司 成本管理 问题 优化方案 一、公司基本情况 衡阳市湘鹏房地产开发有限公司创立于 200

2、6 年 11 月，位于衡阳市珠晖区衡茶路 1 号，公司注册资金为贰仟万元，开发资质三级，独立的一级法人企业，现有专业技术人员三十余人。公司下设工程部、策划部、营销部、财务部及办公室等职能部门 ， 并有全资子公司衡阳和美物业管理服务有限公司，独资企业新民小五金市场。 二、 公司成本管理中存在的问题 （一）缺乏规范的成本管理制度和体系 公司虽然很重视成本管理，但由于缺乏经验，公司内部一直没有建立起规范的成本管理体系，包括各类规章制度、岗位职责、控制流程等，也没有设立专门的成本管理部门。久而久之，这样的情况会让公司在成本管理方面产生许多弊端。比如，缺少合理、充分的项目可行性研究和成本精细测算，项目可

3、行性研究和成本精细测算与实际运行情况偏差较大；公司的好几个房地产项目都由公司少数领导参与决策，项目评审的环节不严密，甚至有的项目在前期已经投入大量资金的情况之下，因后期开发风险的加大而面临放弃的局面。 （二）临时售楼中心的装修过于豪华 公司某项目的临时售楼中心的室内装修工程由于设计不合理（精装修设计过于华丽，装修方面费用投入过高）导致最后的总造价高达 150 万元，比普通装修设计的造价高 15%，这还不包括临时售楼中心的建设费用。但按照规定，公司要在该项目销售完成后自行拆除临时售楼中心，拆除总面积为 237.17 。这样下来，再加上拆除费用，整个项目完成后的成本增加很多。 （三）工程签证管理混

4、乱造成造价突破 公司某些监理工程师对合同、预算和有关规定不熟悉，不应签证的项目盲目签证。一些施工单位有意将签证化整为零，达到蒙混过关的目的 。“银湖星城”的排水排污工程所签的承包合同价为 151 万元，在合同内签订了除完成图纸中的内容外，还包含了施工场地周围障碍物拆除与修复、地质变化等问题，这些都是固定价合同，但结算时发生现场签证增加 72万元的情况。经审查，当时的现场签证是盲目的，比如，投标预算报价及施工方案考虑了拆围墙及石方的运输、引水沟的开挖情况等，而在签证单上却重复产生拆围墙、石方运输的签证。 在施工现场签证工作中，公司的现场管理人员和项目监理人员常常缺乏工程造价方面知识，对预算规则和

5、定额的有关规定不熟悉，而施工方就利用这个空子，为谋取 额外利润，签证时巧立名目，有的以多报少，有的高估冒算等等。 （四）缺乏有效的成本管理事后评价 成本管理事后评价是对项目开发过程中各个阶段成本管理问题的分析和评估，找出各个阶段成本管理工作的得失。而公司成本管控对于成本管理事后评价并不重视，在一个项目开发完毕后没有组织相关部门对整个项目的成本管理进行差异分析，这样不利于成本管理工作的提升。公司的“银湖星城”项目拟定的目标成本为 61328 万元，实际发生成本为 69237万元，实际发生成本超出目标成本 7909 万元，其中建安费用偏差为 1316 万元、财务费 用偏差为 1785 万元，由此可

6、见，要想解决后续开发类似项目时发生超目标成本现象这一问题，就必须要进行成本管理事后评估，分析项目开发过程中成本管理存在的问题、总结经验。 三、公司成本管理的优化方案 （一）成本管理组织和控制体系的建立与健全 1.成立成本管理委员会。成本管理委员会由总工程师、财务总监、预算经理组成，它在公司成本控制工作中起决策和领导作用，对公司成本控制工作的具体指导性意见由成本管理委员会提出，向公司总经理负责，直接决定公司成本控制工作。 2.建立成本管理小组。在总经理和公司成本管理委员会的指导下建立成本管理小组，它是公司成本控制工作的日常工作机构，进行公司成本控制的日常工作，各部门负责成本控制的相关人员是成本管

7、理小组的成员，对其制定工作细则，可以保证公司成本控制工作的顺利进行，使公司的利益得到很好的维护。 3.激励机制、监督机制和约束机制的建立与相互配合。公司可以规定项目相关工作人员只要达到了项目成本控制目标就有相应奖励，否则进行处罚，其原则就是“奖罚对等”。这样可以充分调动各相关部门人员工作的积极性，实现优势互补且互相监督与制约，各部门之间的 推诿和扯皮现象也可以避免。 4.设立成本管理工作的标准和程序，用以明确成本管理人员成本管理工作的标准和工作程序，规范成本管理人员的行为。 （二）加强设计阶段的管理工作 1.公司领导应积极参加项目相关的设计评审会、协调会，知悉项目动态情况并予以参考意见。如果在

8、临时售楼中心的装修工程开始之前，公司领导有积极参与相关的设计评审会或协调会，那么大家必定会通力合作决定出更好的设计方案，让临时售楼中心最后的装修成果既能吸引客户进行购房，又能有效地节约项目成本。 2.推行设计招标，择优选择设计单位。公司应积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，采用多家竞投方式，组织有关专家综合评比，这样既可以优选出好的设计单位，又可促进设计单位在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 3.限额设计。让设计人员在设计之初就有一个大概的费用概念，在一定的约束条件下利用自己的专业知识设计图纸，而不是任凭自己的经验不考虑经济因素。设计人员与成本管理

9、人员需密切配合。一方面，从经济层面不断的改进总的设计方案。另一方面，及时的根据设计图纸去进行造价分析，不断的调整总体的管理方略，以达到动态的成本控制的目的。项目的限额设计的一般步骤是：确定项目的总成本限额，按照工作量或工作分项进行成本逐层分解，确定每个单项工程的成本设计限额，作为初步设计的限额标准；按照对应的部门和工作进行细化，作为施工图设计的 限额标准；最后，在整体经济技术指标的比对后，确定项目详细施工图设计。 （三）完善工程签证管理制度 1.公司可以挑选业务精、素质高的项目负责人。项目工程的负责人肩负着重大的责任，所以必须选择诚实可靠的人员来担任。项目负责人要努力提高自己的综合素质、爱岗敬

10、业、精通业务、遵守法律法规，在合同条款规定范围内，正确使用手中权力，努力维护公司的利益，确保投资总目标能顺利实现。 2.明确签证的权限。在合同中应约定项目负责人的签证权限，对超过规定限额的签证应由更高级的主管来确认。 (四）加强成本管理事后控制 1.进行 成本费用分析。成本费用分析要以施工管理强弱、技术管理高低、材料费用节超、人工费用多少、机械使用费用大小、其他直接费用支出情况、管理费用增减、预算收入余缺等为切入点。成本费用分析内容、数据必须真实准确，常用因素分析法进行分析对比，找出偏差原因，改进成本管理工作，以提高公司的经济效益。 2.展开项目责任成本执行情况考核。必须落实项目责任，做到“完

11、工一个、清理一个、考核一个、奖惩一个”。 四、结论 随着中国房地产市场的发展由成长期步入成熟期，房地产行业的竞争逐步规范化。项目成本管理是项目开发企业管理的 核心之一，成本管理的效果直接关系到企业的经济效益，通过成本管理可以减少企业中的浪费现象。如果湘鹏房地产开发有限公司能在严格执行工作程序、注重工作中的环节、不断改善工作方法、持续提高工作质量的条件下运行，我想它的成长、发展应是健康的、稳健的。本文仅仅是通过对衡阳市湘鹏房地产开发有限公司的成本管理现状做出的一个优化方案设计。本设计提出的优化方案仍然有很多需要改进的地方，留待实践中完善，希望该设计能对本公司的经营活动有所帮助。 主要参考文献： 1沙利军 .浅谈房地产开发造价控制 J.当代经济， 2011， (22):29-30 2王利 .对中国房产公司房地产成本管理控制的探讨 J.当代经济， 2011， (14)： 20-21 3王庆春 .房地产开发概论 M.大连：东北财经大学出版社， 2014