企业资产证券化融资模式研究.docx

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1、企业资产证券化融资模式研究 摘要：作为关系国计民生的一项核心工程，保障性住房在改善居民生活条件，维护社会和谐稳定等方面意义重大，但是就目前而言，我国保障型住房中棚户区安置房的建设存在较大的资金缺口，单纯依靠财政拨款并不能满足实际需求，必须引入更加多元化的融资工具，如企业资产证券化融资模式。本文从保障性住房和企业资产证券化融资模式的概念出发，以棚户区安置房为例，对其可行性进行了研究。 关键词：保障性住房；企业资产证券化；融资模式；可行性 在城市化进程飞速加快的背景下，我国城市人地矛盾冲突变得越发紧张，进一步加快保障型住房建设，不仅能够改善民生，促进社会和谐，而且可以带动社会资金投入住房建设，推动

2、相关产业链的稳定发展。相关统计数据显示，棚户区安置房在我国保障性住房中占据了较大比例，不过其在建设过程中存在较大的资金缺口，现有的几种融资模式，如银行贷款、PPP模式等都存在监管限制，无法满足棚户区安置房建设的现实要求，需要有关部门尽快推进融资体制的改革。 一、保障性住房与企业资产证券化融资模式 保障性住房是我国政府部门针对中低收入住房困难家庭所提供的带有一定救助性质的住房，对建设标准、价格或者租金进行了限定，可以分为廉租住房、经济适用房以及定向安置房等，与市场形成价格的商品房存在很大区别，其在改善群众居住条件，促进房地产市场健康发展方面发挥着积极作用。企业资产证券化融资模式是一种以基础资产所

3、产生的现金流作为偿付支持，配合特殊目的载体(SPV)以及结构化方式，实现信用增级，然后经由现金流模型、资产重组和样本估值等相关技术，得到期限、规模和偿付顺序各不相同的分层劵种，再通过发行安置房资产支持证券的方式实现直接融资的融资方式1。将企业资产证券化融资模式应用到棚户区安置房建设中，需要经过以下流程：一是对基础资产进行明确，要求原始权益人在发起资产证券化的过程中，应该从自身的融资需求出发，通过筛选的方式，找出能够用于证券化的基础资产(安置房未来销售收益权)，构建起相应的资金池；二是应该从房地产行业周期波动的特点出发，结合相应的信托计划，逐步把基础资产转化为信托受益权；三是应该做好特殊目的载体

4、(SPV)的组建工作，由基金子公司或者证券公司发起一个安置房资产支持专项计划作为资产证券化融资的SPV，做好必要运营管理工作，管理的内容应该包括购买拟证券化的基础资产，以及发行安置房资产支持专项计划的证券份额2；四是对项目资产的“真实销售”进行构筑。完成SPV的组建之后，原始权益人可以通过签订合同的形式，将基础资产“真实出售”给SPV，通过这样的方式来将证券化所需的资产与其他资产进行隔离，在避免原始权益人丧失企业实际经营决策权力的同时，也不会导致所有权结构的变化；五是证券销售，需要先通过控股公司担保、担保结构担保或者原始权益人差额补偿等方式，完成信用增级，然后选择具备相关资质的专业评级机构，完

5、成基础资产信用评级工作，最后再由SPV管理层，将制定的资产支持计划面向投资者进行推广和销售；六是还本付息，在完成销售工作后，原始权益人需要严格依照相关合同的要求，向资产支持专项计划进行还本付息操作，再经专项计划管理人来实现收益的合理分配。 二、棚户区安置房建设运用企业资产证券化融资模式的优势及可行性 (一)优势。就目前来看，在保障型住房建设，尤其是棚户区安置房建设中，使用最多的融资模式包括发行企业债、银行(信托)贷款和PPP模式，这三种模式虽然有效，但是在实际应用中都存在一定的监管限制，因此并不能满足安置房建设的实际需求。与之相比，企业资产证券化融资模式本身的性质属于私募，配合相应的事后备案机

6、制，并不需要经过任何监管部门的审批，发行速度更快，尤其是国际企业资产证券化市场容量巨大，资金来源丰富，能够为大规模的资金募集提供可靠支撑3。相比较其他三种融资渠道，企业资产证券化融资模式的优势十分明显：首先，企业债虽然可以实现资金募集，但是其用途必须与募投项目存在密切关联，而且多数情况下都会集中存在于项目建设前期，与之相比，企业资产证券化需要有稳定的现金流为基础，而且这种融资模式适用于安置房接近竣工或者已经完工的情况，可以将其作为企业债融资的一种补充。同时，发行企业债的审核工作相对繁琐，不仅需要对债券进行评级，还必须考虑发行主体是否具备相关资质，而企业资产证券化融资模式中的信用评级只针对拟证券

7、化资产，对发行主体的资质没有要求，适用于一些自身资质不足但是具备实施证券化基础资产的融资主体；其次，银行(信托)贷款的时效短，规模有限，而且成本较高，相比之下，企业资产证券化融资模式的期限更长，规模可以根据实际情况确定，成本也更加低廉，而且不需要如同银行贷款融资一样将建设土地作为抵押物，而是利用企业应收账款开展质押担保和增信，因此并不会对安置房的销售收入造成任何不良影响；然后，PPP模式是最近几年才兴起的一种政府与社会资本合作模式，强调以某个工程项目为对象，由政府部门和企业相互合作进行建设，其本身也已经在实践中得到了应用，不过由于时间尚短，没有形成系统化的操作方法和完善的配套制度，缺乏对于社会

8、资本的吸引力。企业资产证券化融资模式则不同，其本身成熟的模式和优越的操作环境，使得相比较PPP模式有着融资规模方面的天然优势4。(二)可行性。自企业资产证券化融资模式产生，我国证监会等相关机构就十分重视，了一系列的法律法规来进行规范，如资产支持专项计划备案管理办法、证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定等，从市场发展的角度分析，企业资产证券化融资的环境优秀，风险防范措施完备，能够保证其实际效果。棚户区安置房的建设在前期对于资金需求较大，建设主体通常都需要同时采用多种不同的融资渠道来进行项目前期融资，不过由于棚户区安置房的建设周期偏长，伴随着项目的推进，前期的很多债务性融资都会逼近偿

9、还期限，在面对偿债压力时，建设主体可以通过企业资产证券化融资的方式，对前期债务进行偿还。事实上，在棚户区安置房建设中，已经有部分企业成功应用了企业资产证券化融资模式，能够为其他企业提供参考和借鉴。基于此，在棚户区安置房建设中运用企业资产证券化融资模式具有良好的可行性，可以采用分区域应用的原则，从经济发达地区逐步向经济欠发达地区推进5。 三、结语 总而言之，保障性住房关系着我国社会的稳定，尤其是其中的棚户区安置房建设，必须在现有政府财政及相关政策支持的基础上，对融资渠道进行拓展，解决资金缺口问题。企业资产证券化融资是一种成熟的融资工具，具有高效低风险的特点，能够有效满足棚户区安置房建设的需求，将其大规模运用到棚户区安置房建设中，有着一定的可行性，当然，也需要政府部门继续对相关法律法规进行完善，营造出良好的政策环境，以此来推动保障性住房的发展。 第7页 共7页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页