基于发展权与功能损失的农村宅基地 流转增值收益分配研究 ——以义乌市集地券为例-朱从谋.pdf

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1、第31卷 第7期2017年7月Vol.31 No.7Jul.,2017中 国 土 地 科 学China Land Sciences第 卷 第 期年 月中 国 土 地 科 学doi: 10.11994/zgtdkx.20170807.092633基于发展权与功能损失的农村宅基地流转增值收益分配研究以义乌市“集地券”为例朱从谋1，2，苑韶峰1，2，李胜男1，2，夏 浩1，2（ 1.浙江工商大学中国土地与城市治理研究院，浙江 杭州 310018；2.浙江工商大学土地资源管理系，浙江 杭州 310018 ）摘要： 研究目的：从宅基地流转功能损失角度构建增值收益分配模型，探寻基于土地发展权的宅基地流转增

2、值收益分配方法。研究方法：综合分析法，模型测算法，实证分析法。研究结果：义乌市制定的“集地券”流转模式的实质是运用市场机制实现土地发展权空间转移，通过“集地券”形式获得的宅基地增值收益约为1152元/m2；宅基地流转过程中，政府应补偿宅基地居住保障、社会保障以及文化服务功能价值损失，约为234元/m2；基于发展权和功能损失角度，义乌市政府、村集体和农民分享宅基地流转增值收益的比例为40 11 49。研究结论：建立在基准地价基础上对宅基地的土地发展权价值进行分配，并结合宅基地功能损失补偿农民体现公平原则，也接近地方政策规定及实际分配比例，符合建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制的改革方

3、向。关键词： 土地制度；宅基地；增值收益分配；土地发展权；功能损失；“集地券”中图分类号： F301.1 文献标识码： A 文章编号： 1001-8158（ 2017） 07-0037-08Study on Incremental Revenue Distribution of Rural Residential Land based on Land Development Right and Function Loss: Taking the“Land Coupons” in Yiwu as an ExampleZHU Cong-mou1,2, YUAN Shao-feng1,2, LI S

4、heng-nan1,2, XIA Hao1,2（ 1. China Institute of Land and Urban Governance, Zhejiang Gongshang University, Hangzhou 310018, China; 2. Department of Land Resources Management, Zhejiang Gongshang University, Hangzhou 310018, China）Abstract: The purpose of this paper is to develop a model for the revenue

5、 distribution from the perspective of function loss, and explore a method for rationally distributing incremental revenue of rural residential land based on the land development right. Methods of comprehensive analysis, statistical model and empirical analysis are used. The results show that the ess

6、ence of “land coupons” mode is to realize the land development rights transfer through the market mechanism, and the incremental revenue of rural residential land is about 1152 yuan/m2through “land coupons”. The government 收稿日期： 2017-04-29； 修稿日期： 2017-06-26基金项目： 国 家自然科学基金项目 （ 41171151，41371188 ） ；浙江

7、省哲学社会科学重点研究基地浙商研究中心项目（17ZSJD04YB）；浙江省哲学社会科学规基金“基于多功能视角的农村宅基地价值估算” （ 18NDJC203YB） 。第一作者： 朱从谋 （ 1992-） ，男，湖北黄石人，研究生。主要研究方向土地资源管理。E mail: 通讯作者： 苑韶峰 （ 1975-） ，男，山西繁峙人，博士，教授，博士生导师。主要研究方向土地资源管理。E-mail: 万方数据 中国土地科学 2017年7月 第7期38 年 期should compensate for the loss of the functional value of residential secur

8、ity, social security and cultural services in the process of rural residential land right transfer, with a total value of 234 yuan/m2. Based on land development right and function loss, the proportions to incremental revenue distribution of rural residential land transfer among the government, the r

9、ural collective economic organization and the farmers are 40%, 11%, 49% respectively in Yiwu city. It is concluded that the land development rights should be allocated based on the standard land price for incremental revenue, the rural households should be compensated according to the function loss

10、of rural residential land to reflect the principle of fairness, and revenue distribution should be in accordance with policy regulations and the actual distribution outcomes, so as to establish a land incremental revenue distribution mechanism that considers the national, collective and individual i

11、nterests.Key words: land institution; rural residential land; incremental revenue distribution; land development right; function loss; land coupons宅基地作为面积最大、受众最广、利益影响最直接的农村集体建设用地，其流转收益分配格局是宅基地制度改革的核心问题。当前政府主导的宅基地退出过程中出现收益分配不公引发的社会问题突显1，亟需通过调控手段平衡宅基地流转过程中各权利主体的利益分配。中央政府高度重视失地农民的土地权益问题，十八届三中全会明确指出建立兼顾

12、国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。2017年国土资源部印发关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案明确到2018年年底，在试点地区建立城乡统一建设用地市场。如何改革现有利益分配机制，公平合理地让失地农民分享城市化、工业化带来的利益，已经成为理论界和实务界的迫切需要。已有研究表明，农村土地流转存在着边际产出的拉平效应2、交易收益效应，可以改善土地配置效率，其增值收益主要体现在所有权转移过程中“土地租金剩余”的资本化3。国内学者多采用增量收益资本化法4、成本收益法5以及实物期权模型6等方法测算土地流转增值收益，为土地增值收益分配提供科学依据。基于此类理论的影

13、响下，产生了涨价归公、涨价归私和私公共享的分配理论，随着理论研究的深入与地方实践的探索，建立“私公共享”的收益分配机制得到学术界和政府的认可，按要素贡献参与分配7、引入联盟分配机制以及依据私法自治原则等分配思路为构建兼顾国家与个人的收益分配机制起到积极作用8-9。实际上，中国土地增值收益分配不公问题的根源在于土地产权制度缺陷，农地所有权益主体的多元与模糊使得多元主体剥夺农民土地权益。宅基地的土地发展权缺位，使农户在利益分配格局中处于边缘化地位。在西方相关发展权研究的影响下，以发展权为理论依据的农民参与土地增值收益分配理念正在为越来越多的学者所接受10-11，但少有专门针对宅基地流转过程中的土地

14、发展权价值进行定量研究，现实中的增值收益分配亦没有考虑宅基地流转过程中的功能损失补偿。为此，本文以宅基地制度改革试点地区义乌市的“集地券”模式为例，基于土地发展权和宅基地功能损失角度，尝试构建宅基地流转增值收益分配机制，定量确定各权利主体之间宅基地流转增值收益分配比例,以期为中国农村土地制度改革提供参考。1 研究区概况与数据来源1.1 研究区概况义乌市地处浙江省中部，金衢盆地东部，是浙江省中部区域中心城市，也是全国唯一的县级市国家级综合改革试点。2015年末义乌市村庄用地为5967.55 hm2，人均宅基地面积不足110 m2，低于浙江省人均125 m2的标准，加上义乌市小商品经济发达，大量外

15、来务工人员的进入进一步加剧了城乡用地矛盾。自2015年义乌市被国务院确定为农村宅基地制度改革试点地区以来，义乌市积极探索农村宅基地退出机制，在借鉴城乡建设用地增减挂钩基础上，结合地方实际制定“集地券”制度，并于2016年底颁发第一本“集地券”证书。相较于城乡建设万方数据39朱从谋等：基于发展权与功能损失的农村宅基地流转增值收益分配研究以义乌市“集地券”为例 朱从谋等：基于发展权与功能损失的农村宅基地流转增值收益分配研究以义乌市“集地券”为例用地增减挂钩项目，其不同之处在于实行台账式登记，把分散的、零星的用地指标集中管理，建设项目需要时可在全市范围内统筹使用，充分利用存量的集体建设用地推进城乡统

16、筹发展。“集地券”也可上市交易，允许银行质押，优先由镇街自行安排用于农民住房建设，不仅保障农民建房需求，也显化农民土地财产收益。1.2 数据来源社会经济数据来源于义乌市国民经济和社会发展统计公报 （ 2015） 以及义乌市统计年鉴 （ 2016） ；土地出让数据来源于义乌市国土资源局土地出让公告 （ 2015） ；基准地价以及土地“五通一平”开发成本数据来源于义乌市国土资源局公布的基准地价一览表 （ 2015） ；征地补偿数据来自于义乌市征地补偿、安置方案（ 2014） ；土地复垦数据由义乌市土地整理实践案例测算得来。2 宅基地流转增值收益测算2.1 宅基地综合价值构成土地价值取决于人类对土地

17、的需求和土地的产出，也取决于土地提供人类社会诸如经济、社会保障、生态景观等各项功能效用12。宅基地作为农民最重要的生产生活资料，不仅发挥居住和附属的生产功能，现阶段还承担着社会保障、政治稳定等功能13。宅基地价值既包括作为生产资料所实现的市场价值，也包括提供农民生存居住及保障的非市场价值。城镇化的不断推进依赖于城乡建设用地的调整使用，宅基地功能逐渐从过去的保障性功能向资产性功能转变，其作为生产资料的市场价值得到提升。宅基地的市场价值由农民利用状态下的价值和体现进行流转开发权利的土地发展权价值构成，其入市流转的本质是土地发展权价值的显化。2.2 “集地券”模式中的土地发展权剖析“集地券”模式是城

18、乡建设用地增减挂钩政策的升级版，其实质是土地发展权的空间转移，主要是将农村偏远地区闲置、零散宅基地复垦为符合要求的耕地，将其建设用地开发的权利统一转移到规划区内。不同于城乡建设用地增减挂钩政策只能依靠政府行政配置城乡土地，“集地券”则运用市场手段实现宅基地流转增值收益最大化。结合土地竞租模型以及土地发展权内涵14，在限制城乡土地流转情况下，位于远郊的宅基地的土地发展权价值为城市边界生地价值与宅基地市场价值之差 （ 图1 ） ，“集地券”的创新之处在于不限定拆旧区与建新区，扩大指标落地范围，通过挂牌或拍卖的市场方式在义乌产权交易所交易，形成“集地券”价格，由政府统筹安排各类项目使用“集地券”，打

19、通了城乡土地资源的互通渠道，也发挥城镇的地价优势，将释放的部分土地级差收益返还农村。2.3 宅基地流转增值收益测算方法 在宅基地流转过程中，远郊农民通过复垦宅基地获得建设用地指标“集地券”，并在土地市场中进行交易，待“集地券”落地后产生土地增值收益。宅基地流转增值收益体现为“集地券”落地后的土地价值与宅基地价值之差，并扣除宅基地复垦成本以及指标落地成本，具体为：图 1 “集地券” 模式下土地增值机理Fig.1 Land value increment mechanism under the “land coupons” mode万方数据 中国土地科学 2017年7月 第7期40 年 期R =

20、Vb - V a - K - L （ 1）式 （ 1） 中， R为宅基地流转增值收益， Vb为“集地券”落地后的土地价值， Va为宅基地价值， K为土地复垦成本， L为“集地券”落地成本。其中，“集地券”落地后的土地区块经过招拍挂形式进行出让，可用城市土地出让均价表示，城市土地供应结构主要分为商服、住宅、工业、公共设施以及交通运输用地，依据年度不同用途供应结构以及价格测算土地出让加权平均价格，指标落地成本包括征地补偿成本和土地开发成本，具体为：V a x a x a x a x a xL G T Cb 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5= + + + += + +（ 2）式 （ 2） 中，

21、 Vb为“集地券”落地后的土地价值， a1， a2， a3， a4， a5为商服、住宅、工业、公共设施以及交通运输用地供应比重， x1， x2， x3， x4， x5分别为不同用途单位土地出让价； L为“集地券”落地成本， G为土地取得成本，具体包括征地补偿费、安置补助费以及青苗补偿费； T为集体土地取得税，包括耕地占用税、耕地开垦费以及征地管理费， C为土地“五通一平”开发建设成本。类似于国有划拨土地，宅基地是村集体无偿划拨给农民进行住房建设的土地，具有无偿、无期限和权利有限性等特点15，在土地利用空间上，农村宅基地与国有划拨住宅用地无本质区别，可用剩余法测算远郊宅基地价值，为城市国有最低划

22、拨住宅用地价格与土地开发成本之差，表示为：Va= Hz - C （ 3）式 （ 3） 中， Va为宅基地价值， Hz为国有划拨住宅用地最低价， C为土地“五通一平”开发成本。3 基于发展权与功能损失的土地增值收益分配3.1 土地发展权分配思路宅基地经过复垦形成“集地券”在土地市场进行指标交易，价值形态从远郊宅基地价值转化为落地后土地出让价值，其流转增值收益主要来源于土地发展权的转移及显化。对于土地发展权价值的设置和归属，依据学者普遍接受的“私公共享”原则，土地发展权的分配应在公有和私有之间取得平衡。借鉴农用地的土地发展权性质划分思路16，宅基地的土地发展权可以划分为宅基地发展权和市地发展权 （

23、 图2 ） 。宅基地发展权是区域内宅基地所有权人平等具有对农村建设用地进行开发的权利，在宅基地流转过程中应作为农民丧失宅基地转变为其他用地的机会成本补偿给农民17。城市基准地价包含了土地取得成本以及土地所有权收益，是根据城市土地市场及土地供求状况确定的待出让建设用地平均价格，可反映农民集体对当前宅基地开发建设的期望价格水平。市地发展权则是土地非农用途基础上继续进行开发建设的权利，其本质是由土地级差地租和垄断地租产生的增值，这些收益由外部性因素导致，应由政府收归公有，该价值等于“集地券”落地土地价值与基准价格之差。村集体作为宅基地所有权人，在宅基地流转过程中放弃了其法律上所拥有的土地所有权形成的

24、单位面积土地价值；农民作为宅基地的使用者，在宅基地流转过程中贡献了土地使用权、社会保障权形成的土地价值。基于“谁投资谁受益”的原则，在农民与村集体间进行宅基地发展权价值分配。3.2 宅基地流转功能损失补偿宅基地入市流转意味着农民以其现有的宅基地价值交换发展权价值，宅基地提供居住保障等方面的价值也随之永久消失，应从多方面考虑农民失去宅基地后产生的间接损失。依据“损失什么，补偿什么”的原则，在尚未形成城乡统一的社会福利制度情况下，政府应补偿宅基地社会保障方面的非市场价值，具体体现为居住保障、社会保障以及文化服务功能价值的损失18。万方数据41朱从谋等：基于发展权与功能损失的农村宅基地流转增值收益分

25、配研究以义乌市“集地券”为例 朱从谋等：基于发展权与功能损失的农村宅基地流转增值收益分配研究以义乌市“集地券”为例3.3 宅基地流转增值收益分配格局根据上述宅基地流转增值收益分配思路，政府在增值收益中获得宅基地的市地发展权，并补偿农民宅基地流转的功能损失价值，村集体与农民基于权利贡献度分配宅基地发展权，其中农民在获得部分宅基地发展权的同时得到宅基地功能损失补偿 （ 图3 ） 。图 2 土地发展权价值划分Fig.2 The value division of rural residential land development right宅基地综合价值居住保障价值市地发展权价值生产要素价值社会保

26、障价值文化服务价值农民集体 国家宅基地发展权价值图 3 宅基地流转增值收益分配模式Fig.3 The modes of incremental revenue distribution设流转宅基地的宅基地发展权和市地发展权为 F1， F2，城市土地加权平均基准地价为 P，宅基地市场价值为Va，对生地进行“五通一平”开发建设成本为 C，宅基地复垦成本为 K，则有：F1 = P- C - Va- K （ 4）F2 = R - F1 = Vb - L - （ P - C） （ 5）在宅基地流转过程中，村集体放弃的土地所有权价值可用征地区片综合地价 G表示19，农民作为宅基地使用者，其放弃了附着在使用

27、权上的宅基地功能价值，即居住保障价值 P11、社会保障价值 P21和文化服务价值P31。基于“谁投资谁受益”原则，则村集体在宅基地发展权价值的分配比例 Q为：QG P P PG11 21 31=+ + +（ 6）村集体、农民和政府分别获得土地增值收益 R1、 R2、 R3为：R1 = QF1（ 7）R2 = （ 1 - Q） F1 + P11 + P21 + P31（ 8）R3 = F2 - （ P11 + P21 + P31） （ 9）4 义乌市“集地券”模式下宅基地流转增值收益分配 4.1 宅基地流转增值收益测算义乌市2015年度国有土地出让结构为商服用地占比7.68%，工业用地15.97

28、%，住宅用地9.95%，公共服务用地3.99%，交通运输用地62.38%，根据不同用途出让地价，可得义乌市出让土地加权平均价格为1913.21元/m2。根据义乌市2015年调整后的基准地价公布结果，义乌市土地“五通一平”开发成本为185元/m2，结合义乌市土地征用安置方案及相关税费规定 （ 表1 ） ，由式 （ 2） 可计算义乌市“集地券”落地后土地价值为1526.06元/m2。万方数据 中国土地科学 2017年7月 第7期42 年 期表 1 义乌市土地取得费用标准表Tab.1 Land acquisition fee standard in Yiwu City成本来源 土地成本 税费标准（元

29、/ m2） 税费依据土地取得费征地补偿费 37.50义乌市征地补偿、安置方案安置补助费 46.50地上附着物补偿费 12.00相关税费耕地占用税 50.00浙江省人民政府关于做好耕地占用税征管工作的通知耕地开垦费 56.00征地管理费 0.15根据义乌市2015年调整后的基准地价公布结果，义乌市划拨住宅用地最低价格为420元/m2，除去土地“五通一平”开发成本，则义乌市远郊宅基地市场价值为235元/m2。根据义乌市已有土地复垦实践成果计算，义乌市土地复垦成本为138.81元/m2，由式 （ 1） 可测算出义乌市宅基地通过“集地券”形式产生的增值收益为1152.25元/m2。4.2 义乌市宅基地

30、流转功能损失估算4.2.1 居住保障价值测算 宅基地居住保障价值相当于城镇最低住房保障政策，给居民提供一种基本的居住保障权。以城镇低收入家庭公租房补贴为依据对宅基地住房保障价值进行测算，模型如下：D N aPrDbA121 1 1111 1 =（ 10）式 （ 10） 中， P11为单位宅基地居住保障价值 （ 元/m2） ， D1为人均公租房补贴 （ 元/人年 ） ， N1为人均公租房保障面积， a1为人均每月单位面积租金补贴 （ 元/人月 ） ； r为资本还原利率， A1为该地区农村总人口， b为该地区农村宅基地总面积。根据义乌市公租房补贴政策，义乌市公租房人均保障面积为18 m2，每月每平

31、方米补助4.35元，义乌市农村人均村庄用地153.11 m2， r取5年以上长期利率4.95%，由式 （ 10） 可知，单位宅基地居住保障价值为125.24元/m2。4.2.2 社会保障价值测算 与城镇居民相比，农村宅基地使用权无偿使用替代了部分本应由政府提供的社会保障资金，根据政府对城镇企业职工与城乡居民社会保障资金差额可推算农户宅基地社会保障价值，具体如下：Pr bVUI VRI21=-（ 11）式 （ 11） 中， P21为单位宅基地面积承载的社会保障功能价值 （ 元/m2） ， VUI为城镇职工养老保险中的非个人支出部分， VRI为农村居民养老保险政府补贴情况， r为贴现率， b为宅基

32、地面积。 义乌市目前出台关于城乡新社区集聚建设社会保险补贴的实施意见，政府对参与土地流转人员的补贴标准为193.6元/月，补贴期限为50个月，可看做为宅基地社会保障价值，由式 （ 11） 可知，单位宅基地社会保障价值为63.22元/m2。4.2.3 文化服务价值测算 宅基地承担着农村居民的文化生活载体功能，是维持农村居民家庭休闲娱乐以及形成乡村文化的基础条件。参照已有研究采用的方法20，以城乡居民文教娱乐用品及服务的消费支出差额作为宅基地文化服务的理论价值，具体计算如下：VC VUC VRC yP VCbA1ii31= -=( )（ 12）万方数据43朱从谋等：基于发展权与功能损失的农村宅基地

33、流转增值收益分配研究以义乌市“集地券”为例 朱从谋等：基于发展权与功能损失的农村宅基地流转增值收益分配研究以义乌市“集地券”为例式 （ 12） 中， P31为单位面积宅基地承载的文化服务功能价值 （ 元/m2） ； VUC为城镇居民用于文教娱乐及服务的人均支出 （ 元/人年 ） ； VRC为农户用于文教娱乐用品及服务的人均支出 （ 元/人年 ） ； y为贴现率 （ %） ； A1为该地区农村总人口， b为该地区农村宅基地总面积。根据义乌市统计年鉴 （ 2016） ，义乌市城镇和农村居民文化娱乐支出分别为3149元/人、2807元/人，由式（ 12） 可知，单位宅基地文化服务价值为45.12元/

34、m2。由以上计算可得，单位宅基地流转后的功能价值损失总额为233.58元/m2。根据2015年义乌市最新调整的基准地价结果，义乌市商服住宅用地、工业用地、公共设施用地以及交通运输用地的平均基准地价分别为3077.14元/m2、630.71元/m2、580元/m2、560元/m2，结合2015年义乌市国有建设用地供应结构，可得全市出让土地加权平均基准地价为1015.70元/m2。由式 （ 4） 和式 （ 5） 可得宅基地发展权价值为456.89元/m2，市地发展权价值为695.36元/m2。义乌市农地征地区片价为87元/m2（ 含征地补偿费及青苗费 ） ，根据式 （ 6）和 式 （ 7） 可得，

35、村集体获得宅基地发展权价值为124元/m2，政府在宅基地流转增值收益中获得市地发展权，并补偿农民宅基地功能损失，其获得收益为461.78元/m2，农民获得部分宅基地发展权及宅基地功能损失，共566.48元/m2。政府、村集体与农民的土地增值收益分配比例为40 11 49。4.3 宅基地流转增值收益分配结果分析根据义乌市“集地券”管理细则规定，除市政府通过复垦、旧村改造等手段获取的“集地券”按照指导价 （ 成本价 ） 收购外，其余按照市场交易方式获得的收益，扣除土地整治成本后返还给权利人，即宅基地使用权人或村集体。根据本文估算的农民集体获得的宅基地流转增值收益为690.48元/m2，可作为“集地

36、券”市场交易指导价格。在宅基地增值收益分配上，管理细则规定村集体可计提纯收益的10%，本文估算的村集体获得宅基地收益约占宅基地流转增值总收益的11%，占“集地券”指导价格的18%，略高于规定比例；参照农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法规定，由政府收取的调节金按照集体经营性建设用地流转增值收益的20%50%征收，从地方实践看，根据义乌市2016年财政决算数据显示，2016年义乌市土地出让收入及其对应专项债务收入支出为441101万元，扣除大部分土地开发成本，其中城市建设支出与农业相关支出（ 征地拆迁补偿支出、农村基础设施支出及其他支出 ） 的分配比例为0.53 0.47

37、。这表明本文估算的政府与农民集体的增值收益分配方案与地方政策规定以及实际收益分配比例相接近。该种分配格局既防止政府对农民土地发展权的剥夺，也避免流转过程中出现的农民收益过高、政府财政失衡现象。5 结论与讨论宅基地流转实质是宅基地发展权价值的显化。本文通过测算“集地券”模式下宅基地的土地发展权价值，依据权利归属及农民宅基地功能损失构建宅基地流转增值收益分配机制。得出以下结论：（ 1） 义乌市“集地券”流转模式实质是运用市场机制实现土地发展权空间转移，远郊地区通过“集地券”形式获得的宅基地流转增值收益为1152.25元/m2，其中宅基地发展权价值为456.89元/m2，市地发展权价值为695.36

38、元/m2。（ 2） 义乌市宅基地流转过程中的功能损失为宅基地居住保障价值、社会保障价值以及文化服务价值，功能价值损失总额为233.58元/m2，该部分价值损失由政府在增值收益中进行补偿。（ 3） 基于发展权利归属以及农户宅基地功能损失角度，估算得出政府获得461.78元/m2。依据“谁投资谁受益”原则，村集体与农民分享宅基地发展权，最终村集体获得124元/m2，农民获得566.48元/m2。政府、村集体与农民的土地增值收益分配比例为40 11 49。本文探索一种基于土地发展权分享土地增值收益的方法，同时考虑农户宅基地流转功能损失补偿，这样的土地增值分配方案体现了产权利益维护、补偿公平的基本原则

39、。研究表明，建立在基准地价基础上对土地发展万方数据 中国土地科学 2017年7月 第7期44 年 期权进行划分，结合功能损失进行的土地增值收益分配与政策规定及实际比例接近，符合运用市场机制补偿失地农民的改革方向。“集地券”交易价值包含宅基地发展权价值及功能损失，远高于征地补偿标准，有利于提升农民自愿退出并复垦宅基地的积极性。本文测算的宅基地流转增值收益与政府对“集地券”指标落地区域的土地征收制度密切相关，可考虑补偿指标落地区的农用地发展权价值。同时，本文基于发展权和功能损失分析义乌市“集地券”模式下宅基地增值收益分配方案是基于理论层面的整体估算，在实际中可以按照这种思路去理解和考量宅基地流转增

40、值收益分配问题，现实层面不同区域采取不同流转模式的宅基地增值收益分配还有待进一步研究。参考文献 （ References）：1 王兆林，杨庆媛，李斌. 农户农村土地退出风险认知及其影响因素分析：重庆的实证J . 中国土地科学，2015，29 （ 7） ：81 - 88. 2 Besley, T. Property rights and investment incentives theory and evidence from GhanaJ . The Journal of Political Economy, 1995，103（ 5） : 903 - 937. 3 谭永忠，王庆日，冯敬俊，等

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43、Transfer of development rights in theory and practice: The restructuring of TDR to incentivize developmentJ . Land Use Policy, 2016，（ 51） : 162 - 171. 12 李翠珍，孔祥斌，孙宪海. 北京市耕地资源价值体系及价值估算方法J . 地理学报，2008，63 （ 3） ：321 - 329. 13 “基于农村空心化背景的农村宅基地制度研究”课题组. 城镇化过程中农村宅基地的功能重构J . 农村经济，2016， （ 4） ：15 - 19. 14 张占录

44、，赵茜宇，李蒴. 中国土地发展权的经济分析与配置设计以北京市平谷区为例J . 地域研究与开发，2015，34（ 2） ：137 - 14115 王瑷玲，李波，田启霞. 划拨土地使用权入市增值测算方法探讨以山东省龙口市东城区为例J . 地域研究与开发，2016， 35 （ 3） ：114 - 118. 16 朱一中，曹裕. 农地非农化过程中的土地增值收益分配研究基于土地发展权的视角J . 经济地理，2012，32 （ 10） ：133 - 138. 17 钱凤魁. 基于发展权理论的土地增值收益分配研究J . 现代城市研究，2015， （ 6） ：59 - 63. 18 胡银根，张曼，魏西云. 农村宅基地退出的补偿测算以商丘市农村地区为例J . 中国土地科学，2013，27 （ 3） ：29 - 35. 19 阮梅洪. 宅基地价值化一个义乌样本的观察与思考M . 上海：同济大学出版社，2010：78. 20 马文君. 基于土地价值的城乡建设用地增减挂钩收益分配研究以福建省为例J . 现代农业科技，2012， （ 12） ：331 - 336. （ 本文责编：陈美景 ）万方数据