2022年长沙市XX棚户区及环境整治工程项目建议书申请报告可行性研究报告.docx

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1、2022年长沙市XX棚户区及环境整治工程项目建议书申请报告可行性研究报告 长沙市南湖片棚户区及环境整治工程 可行性探讨报告 目 录 录 第一章 总论 . 1 一、项目概况 . 1 二、业主简介及项目负责人简介 . 2 三、报告编制依据 . 2 四、探讨内容 . 3 五、主要结论 . 3 六、项目技术经济指标. 4 其次章 项目建设背景及必要性 . 6 一、项目建设背景 . 6 二、项目建设的必要性. 9 第三章 市场需求分析 . 12 一、相关行业概述 . 12 二、产品市场需求分析. 15 第四章 建设规模及产品方案 . 17 一、建设规模及内容 . 17 二、产品方案 . 17 第五章 项

2、目选址及建设条件 . 18 一、厂址选择 . 18 二、自然条件 . 18 三、交通运输条件 . 20 四、公用设施应用条件. 21 五、施工条件 . 21 第六章 技术、设备与工程方案 . 22 一、技术方案 . 22 二、设备方案 . 26 三、工程方案 . 29 第七章 项目总图与公用工程 . 34 一、总图工程 . 34 二、公用工程 . 35 第八章 节能 . 39 一、设计依据 . 39 二、设计原则 . 39 三、能源种类 . 39 四、节能措施 . 39 五、节能效果评价 . 40 第九章 环境影响评价 . 41 一、设计依据 . 41 二、项目区环境现状 . 41 三、项目实

3、施导致的环境影响 . 42 四、项目环境绿化 . 43 五、项目综合环保评价. 43 第十章 劳动平安卫生 . 44 一、工程概述 . 44 二、劳动爱护及职业卫生要求 . 44 三、生产过程中存在的职业危害因素 . 45 四、设计中对职业平安卫生所实行的主要防范措施 . 45 五、工业卫生 . 46 六、平安急救及卫生保健 . 46 七、职业平安教化 . 47 八、预期效果及评价 . 47 第十一章 消防 . 48 一、设计依据 . 48 二、消防设计 . 48 三、消防评价 . 50 第十二章 组织机构及人力资源配置 . 51 一、组织机构 . 51 二、人力资源配置 . 51 三、人员培

4、训 . 53 第十三章 项目进度安排与招投标 . 54 一、项目进度安排 . 54 二、招投标方案 . 54 第十四章 投资估算及资金筹措 . 56 一、投资估算范围 . 56 二、投资估算依据 . 56 三、计算期 . 56 四、项目投资 . 57 五、资金筹措 . 60 第十五章 财务评价 . 62 一、评价原则、依据及参数 . 62 二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 . 62 三、成本费用估算 . 63 四、盈利实力分析 . 65 五、偿债实力分析 . 66 六、财务生存实力分析. 67 七、不确定性分析 . 67 八、财务评价结论 . 73 第十六章 风险分析 . 101 一、

5、市场风险 . 101 二、资源风险 . 101 三、技术风险 . 101 四、工程风险 . 101 五、资金风险 . 101 六、政策风险 . 101 七、外部协作条件风险. 101 八、社会风险 . 101 第十七章 社会效益评价 . 102 一、项目对社会的影响分析 . 102 二、项目与所在地互适性分析 . 103 三、社会风险分析 . 103 四、社会评价结论 . 103 第十八章 结论与建议 . 105 一、结论 . 105 二、建议 . 105 第一章 项目概况 一、项目名称及业主单位 1、项目名称 长沙市南湖片棚户区及环境整治工程 2、项目业主单位 业主单位：长沙市南湖新城建设开

6、发有限责任公司 二、任务依据和历史背景 长沙市是湖南省省会，经过改革开放 20 年来的发展，已经取得了令人瞩目的成就，也具备自身独特的发展优势。进入 21 世纪，处于历史性转折时期，面对新的国际国内形势，给长沙既带来了难得的机遇，又提出了严峻的挑战。随着国家全方位开放格局的形成和周边形势的改变，长沙正面临着巨大的竞争压力。全国各大城市出现了争先恐后的竞争格局，长沙必需营造新的优势，快速把自己做大做强，赢得发展的主动权。省委、省政府确定的一点一线和长株潭经济一体化战略，要求长沙尽快增加中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥龙头带动作用，这给长沙的发展带来了前所未有的推动力。但长沙中心城市的功能和作用

7、要得以有效发挥，还需付出艰苦的努力。 长沙市中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘了雄伟蓝图，指出要用 15 年左右的时间，把长沙建设成为旺盛、开放、文明、秀美的现代化中心城市，并进一步提出了建设长沙的量化指标。根据2022 年长沙建成区人口 310 万，用地 310 平方公里的城市规模重新调整 城市空间形态，加强环境治理、道路整治和绿化广场建设，把长沙建成一个结构合理、发展空间广袤、城乡一体的区域性现代化中心城市。 2022 年市建委将根据再掀新高潮，凸显新风貌的思路，仔细实行党的十六届六中全会和一省、市党代会精神，紧紧围绕推动长沙又好又快领先发展的战略目标，以科学发展观为指导，坚固树立

8、抓城市建设就是抓经济建设的理念，坚持项目建设与环境改善、品位提升、经济发展相结合，不断增加城市承载功能，进一步彰显城市文化内涵，为推动全市经济增设和社会发展作出新的贡献。 2022 年以至到十一五末期重成点抓好一洲两岸（枯子洲、湘江两岸）、三个入城口（月岛一四方坪片段、长沙大道高桥片段、长潭西线入城口片段）、四大新区（省府新区、市府新区、三角洲新区、武广站新区），十大项目（橘子洲、湘江风光带、三角洲设施、武广新站、湘江航电综合枢纽、引水及水质环境、金霞港港口物流枢纽、中信新城、河西滨江新区、南湖新区）建设。 长沙，国家级历史文化名城，人文历史底蕴深厚，拥有山水洲城独特的景观。湘江是长沙的母亲河

9、，是长沙的灵魂所在，是长沙最奇丽的风景线。 近年来，在市委市政府领导下，不断加大建设投入。湘江大道及潇湘大道等道路接连建成，湘江风光带已成长沙的标记性一景，并获全国人居环境示范奖。城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美 好长沙已成大家的共同心愿。 在新的历史机遇面前，今后几年，将根据市委市政府的总体部署，接着致力于滨江区域建设，城市滨水区建设将紧紧围绕提质改造下足功夫，充分发挥滨水区的土地资源价值。 一洲两岸建设主要包括滨江风光带工程与片区改造开发： 滨江风光带包括湘江风光带与潇湘风光带，片区包括南湖片区、湘江明珠金外滩片区

10、、三角洲五合垸片区、岳麓滨江新城片区及橘洲景区。 三、探讨依据及范围 1、探讨依据 长沙市中长期社会发展战略纲要 工业局与民用建筑可行性探讨深度要求 国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。 建设部建标2002205 号房地产开发项目经济评价方法。 其他有关专业设计规范。 建设单位供应其他各项基础资料。 （7）长沙市 20032022 年城市总体发展规划 （8）长沙市土地利用的总体规划 （9）南湖片区的控规 2、探讨范围 可行性探讨报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项 目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境爱护、投资估算

11、及资金筹措和经济效益、社会效益等进行探讨。 四、主要技术经济指标 1、 目前用地现状 南湖片区地处湘江东岸的长沙主城区核心地区南部，东临书院路、南临二环线、西临湘江、北临西湖路，该片区临湘江长约 5.3 公里。片区内现以居住、工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积的 35%左右、仓储和工业用地约占 42 左右，其它如公墓用地约占 10%。片区内现状道路主要有书院路、湘江大道（尚未完全拉通）、西湖路、劳动路和南湖路，但道路建设比较差。片区内局部地区洪涝灾难严峻、有些地方尚无市政供水。片区内共有拆迁单位 73 余个，居民住宅 9634 户，拆迁总建筑面积 112.101 万平方米。目前用地

12、现状如下表： 土地性质 亩数 占比（%） 容积率 备注 商业 44.55 0.82 2.0 住宅 930.45 17.05 1.5 工业用地 586.2 10.74 0.8 农用地 363.45 6.66 0.5 其他用地 3532.2 64.73 0.1 合计 5456.85 101 0.456 2、 规划用地状况 该片区规划总用地面积 363.79 公顷，其中可开发用地 127.12 公顷、道路广场市政基础设施及公共配套设施用地 105.44 公顷、不行开发用地 131.23 公顷。规划设计指标状况见下述二表： 技术经济指标表一 序号 名称 用地面积（公顷） 比例（%） 备注 1 总用地面

13、积 363.79 101 2 道路广场、市政基础设施、公共配套设施用地 105.44 28.101 3 可供开发用地 127.12 34.94 其 中 商业、办公公共设施用地 69.92 19.22 包括商业金融、办公等 居住用地 57.20 15.73 5 不行开发用地 131.23 36.08 包括保留用地、南郊公园、陵园等 技术经济指标表二 序 号 名称 数值 备注 1 总建筑面积（万 m 2 ） 502.7 其 中 保留建筑（万 m 2 ） 90.12 保留用地范围内建筑面积 新建建筑（万 m 2 ） 412.58 可开发用地建筑面积 381.37 万 m 2 ，中小学、市政等设施 3

14、1.21 万 m 2 2 容积率 1.7 可开发用地平均容积率 3.0 3 建筑密度 30% 4 绿地率 40% 五、探讨结论与建议 1、探讨结论 1) 项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总 的原则是接着保持投资总量的较快增长，主动扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发供应了政策上的支持。 2) 项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。 3) 依据投资估算，项目总投资 38.75 亿元，其中工程费用 8.349 亿元，征地拆迁费 27.125 亿元，建设期贷款利息 3.276 亿元。全部投资财务内部收益率

15、19.38%，所得税后全部投资回收期 4.37 年，所得税后财务净现值为 157333.77 万元。财务指标反映项目仅略有盈利。 4) 从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。 2、建议 1) 资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺当实施。 2) 从项目诸多方面的探讨表明，该项目的投资开发切实可行，建议有关部门赐予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺当实施。 其次章 长沙市概况 一、自然条件 1、地形 长沙市位于湖南省东北部，东经 111°55&prim

16、e;114°14′，北 纬 28°00′28°30′之间。湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。山地丘陵、平原岗地所占比率各约 50%。本次探讨区域为长沙市区554km 2 的区域。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山、谷山等，东部地势较为平坦。流入湘江的支流有浏阳河、捞刀河、靳江河等。 2、地质 据湖南省经济地图集（11019 年 10 月发行）记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来的砂、粘土、砾石等积累而成。西岸地区地质较为古老，主要由 11 亿年前地质作用形成的板岩、石英砂岩、白云石等构成。 3、水文 湘江发源于广西壮族

17、自治区灵川旁边，流经湖南省永州市、衡阳市、湘潭市、长沙市、洞庭湖、自岳阳流入长江，全长 856km（湖南省境内673km），流量 22,400m 3 /分（50 年一遇洪水时），流域面积 94,660km 2 （湖南省境内 85,383km 2 ），为湖南省最大的河流。 东侧 2 条、西侧 1 条共三条支流在长沙市区与湘江合流。浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河、小溪河等支流在浏阳合流而成，全长 222km，流量 3,400m 3 /分（1969 年实绩），流域面积 4,665km 2 。捞刀河发源于长沙市与岳阳市交界处，全长 141km，流域面积 2,543km 2 。位于西侧的另一

18、条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。 4、气象 长沙市属亚热带季风性潮湿气候区，四季分明。年平均气温16.817.3。最冷月 1 月平均气温 4.16.7，最热月 7 月平均气温26.929.8。夏季高温，湿度大，35以上天数超过 33 天。另一方面，冬季寒冷，最低气温在 0以下。 年降水量约 1,3961,824mm。一般 3 月起先进入雨季，到 7 月为止。特殊是雨季末期的 6 月，暴雨集中，常有洪水发生。 5、自然灾难 长沙市的自然灾难以长时间降雨引起的洪灾为主，每年一次。其次是干旱，由于冰雹、大雪、浓雾引起的灾难也偶有发生。几乎没有地震现象，但由于暴雨引起的滑坡、土石流等时有

19、发生。 长期暴雨引起的水灾主要集中在雨季后期的 6 月份，受灾面积广，涉及到长沙全域。 1542 年 6 月和 1639 年 4 月在市西北地区发生两次地震，强度为 4 3 / 4 。11010 年至 19101 年先后发生了 31 次地震，强度都微小。 二、社会经济 1、行政区划 长沙市是湖南省省会、省辖市。长沙市分为城区和县区 2 部分，这种区划依据须要进行调整，经国务院批准。11016 年 7 月，行政区域进行调整后，城区由原来的东、南、西、北、郊 5 区（总面积 376km 2 ）变成芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区 5 区，总面积扩大到 554km 2 。县区面积相应削减，由浏

20、阳市、长沙县、望城县、宁乡县等 1 市 3 县组成。2022 年长沙市全域总面积 11819.5km 2 ，其中市区面积 556.33km 2 。 2、经济现状 省会长沙经过50年的建设，其社会经济各方面都取得了可喜的成就。长沙水陆交通地位重要，经济比较活跃。长沙地区矿产资源丰富，主要分布在宁乡、浏阳，以及望城北部。有煤、磷、硫、菊花石等 51 种，其中大中型矿床 27 处，小型矿床 56 处，矿点 356 处。储量居全国之首的有：海沧石、菊花石等；居全省之首的有：磷、硫、铜、锌等。全市生物资源较丰富，高等植物 326 科 881 属 11013 种；属国家重点爱护的有 14种，二、三级爱护的

21、 14 种。动物资源品种繁多，有驰名全国的宁乡猪、大围子猪。长沙的旅游资源、自然景观和人文景观都比较丰富，拥有全国重点文物爱护单位五处，省级文物爱护单位 45 处。 近十年来，长沙市经济发展较快，2022 年全市工农业总产值增长12.1%；居全省之首，详细状况详见表 2.2.2。长沙市现已初步形成了纺织、机械、电子、食品为主的综合工业体系，拥有一批国内、省内的拳头产品。长沙是全国四大米市之一，历来是闻名的鱼米之乡。长沙又是湖南科技和教化最发达的地区，全市拥有各类专业技术人员约 21 万人，有高等学校 20 所，中等专业学校 47 所。 三、社会经济展预料 1、城市人口与用地发展规模 依据长沙市

22、中长期经济社会发展战略纲要，长沙市区规模到 2022年，人口达到 310 万，建成区面积达到 310 平方公里。 2、社会经济发展规划目标 依据长沙市经济发展战略规划，长沙地区在 2022 年内主要经济规划目标如下表 2.2.3。 表 2.2.2 长沙市社会经济发展状况 年份（年） 项目 11015 19101 19101 2000 2002 2003 2004 2022 年未人口 万人 562.85 573.91 576.88 583.19 593.45 601.76 610.38 620.92 土地面积 （km） 11818 11819 11819 11819 11819 11819 11

23、819 11818 工业总产值 亿元 314.21 428.91 493.28 483.66 5101.22 734.78 217.33 1300.62 农业总产值 亿元 50.03 58.47 60.52 65.36 40.75 74.60 80.04 92.64 国内生产总值 亿元 1101.78 264.37 2101.61 656.41 792.95 929.49 1133.88 1519.90 社会零售总额 亿元 159.93 205.03 226.52 307.88 379.94 452 525.13 743.43 固定资产投资 亿元 87.60 95.11 107.26 202.

24、32 449.81 494.101 668.09 881.44 表 2.2.3 社会经济发展目标 年份及增长 速度 项 目 11010 年（实际） 2022 年（规划） 平均每年增长速度（%） 11015 年 （实际） 前 20 年 后 20 年 30年平均 国民生产总值 93.40 867.10 5.73 8.73 7.73 1101.78 社会总产值 190.60 1857.7 7.75 7.95 7.88 无 国民收入 73.50 649.08 7.15 7.77 7.56 109.78 工业总产值 86.40 1276.5 12.02 8.01 9.41 314.21 农业总产值 16

25、.73 53.82 4.94 3.50 3.101 50.23 货运量 6165 20000 4.96 3.52 3.101 6419 社会商品零售额 55.69 1035.3 12.81 8.96 10.24 121.101 外贸收购总额 4.22 38.23 7.87 7.50 7.62 无 能源消耗量（万吨煤标） 113.33 2330.9 16.40 7.82 10.68 151.30 备 注 以历年数据为基础，经回来分析，求得有关经济指标最满足的趋势预料模型见表 2.2.4。 表 2.2.5 长沙市国民经济指标预料（按 90 可比价格计算） 年度 总人口（万人） 工农业生产总值（亿元） 国内生产总值（亿元） 肯定数 年平均增长率 肯定数 年平均增长率 肯定数 年平均增长率 2022 年 152