基于土地税收的土地利用效率计算方法研究-孟成.pdf

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1、第30卷 第7期2016年7月Vol.30 No.7Jul.,2016中 国 土 地 科 学China Land Sciencesdoi:10.11994/zgtdkx.20160817.132436基于土地税收的土地利用效率计算方法研究孟 成1，2，卢新海3，彭明军2，潘琛玲2（1.华中科技大学公共管理学院，湖北 武汉 430074；2.武汉市国土资源和规划信息中心，湖北 武汉 430014；3.华中师范大学公共管理学院，湖北 武汉 430079）摘要： 研究目的：提出一种基于土地税收的土地利用效率计算方法，解决土地利用效率计算中指标数据多源异构的问题，为土地资源集约节约评价提供方法。研究方

2、法：基于从土地征收到土地保有全生命周期各项税收信息，叠加用地单位累计土地面积、土地等级、全环节土地税征收政策，采用模型分析法建立基于土地税收、面向土地使用者的土地利用效率计算模型，并以武汉市为例进行了验证。研究结果：基于该方法建立了武汉市土地税源管理地理信息系统，截至2013年底，共清理闲置低效用地71宗，31家企业退出土地445亩。研究结论：该计算模型可定量计算用地单位累计土地利用效率，能够为闲置低效用地的清理提供手段，为土地资源的合理分配和高效集约利用提供方法。关键词： 土地利用；土地税收；集约利用中图分类号： F301.2 文献标识码： A 文章编号： 1001-8158（2016）07

3、-0056-08ResearchontheCalculationMethodofLandUseEfficiencybasedonLand TaxMENG Cheng1,2, LU Xin-hai3, PENG Ming-jun2, PAN Chen-lin2（1. College of Public Administration, Huazhong University of Science and Technology, Wuhan 430074, China; 2. Wuhan Land Resource and Urban Planning Information Center, Wuh

4、an 430014, China; 3. College of Public Administration, Central China Normal University, Wuhan 430079, China）Abstract: This paper proposed a calculation method of land use efficiency based on land tax, which could settle the problem of data heterogeneity occurring on land use efficiency calculation s

5、o as to provide approach for land intensive use appraisal. The enterprise-oriented calculation method takes land area, land grade, land tax and tax policy as parameters. This paper evaluated the land use efficiency of residential land, commercial land and industrial land in Wuhan from 2010 to 2013.

6、The result shows that 71 plots of inefficient land were cleaned, and 31 enterprises returned land which was totally up to 445 mu. It concludes that the method could calculate land use efficiency, and could provide a basis and approach to governance inefficient land use and to allocate land resources

7、 effectively.Key words: land use; land tax; land intensive utilization收稿日期： 2016-05-23； 修稿日期： 2016-06-25基金项目： 教育部人文社会科学研究项目青年基金（15YJC63009）；中央高校基本研究业务费，HUST（2014WZ008）；中国博士后科学基金项目（2015M582229）。第一作者： 孟成（1985-），男，湖北武汉人，博士。主要研究方向为土地资源管理、地理信息。E-mail: meng_通讯作者： 卢新海（1965-），男，湖北洪湖人，教授。主要研究方向为土地资源管理、城市管理。E

8、-mail: 57孟成等：基于土地税收的土地利用效率计算方法研究1 前言随着城镇化、工业化进程快速推进，建设用地需求日益增大。建设用地蔓延式扩张、圈占与闲置、低效与粗放利用，土壤污染、湖泊、湿地等生态用地被随意侵占、强征强拆的现象普遍存在，城镇化、工业化用地需求与耕地保护、生态保护、社会稳定之间的矛盾日益突出。2015年12月中央城市工作会明确提出了优化城市内部空间结构，促进城市紧凑发展，提高国土空间利用效率，增强城市可持续发展能力的要求。因此，研究城市土地的利用效率，对优化土地利用结构，合理调整各类用地布局，集约高效利用土地有着重要的指导和实践意义。目前国内外关于土地利用效率的研究主要从土地

9、结构效益、土地产出效益等方面，通过选取土地开发率、人均用地率、土地产出GDP等要素构建评价指标体系进行研究。如梁流涛通过DEA模型和分组比较法研究了全国地级以上城市土地利用效率空间分异特征1。刘海燕采用多因素综合评价法对北京市海淀科技园区进行了土地集约节约评价2。卢涛等通过变权模型和层次分析法研究了安徽省各地市土地可持续利用程度及时空格局特征3。张扬通过结合DEA模型和构建评价指标体系定量测度了武汉市东湖风景区土地利用集约状态，为该区域土地管控对策提供了决策依据4。以上这些研究从城市、功能区以及宗地3种空间尺度研究土地集约节约利用效率评价中的有关问题。研究城市和功能区尺度的评价体系主要从宏观的

10、层面研究土地利用情况，通过对其进行土地利用效率评价充分分析城市社会经济发展程度，揭示城市土地利用水平。研究宗地尺度的评价体系主要从微观的角度分析土地的利用情况，研究地块的使用效率，评价地块的利用程度，但这些研究存在以下两方面问题：（1）在评价特定用地单位的土地利用情况时，通常需要对该用地单位持有的多宗土地利用情况进行整体评价，这些土地往往分布在不同区域，所处的土地等级以及周边情况也不相同，因此基于城市、功能区和宗地尺度的评价方法不能完全满足研究需要；（2）在指标体系的构建中，存在指标要素来源不同，要素单位和基准不统一的问题，虽然可以通过标准化进行处理，但因为标准化方法不同，计算结果也不相同，结

11、果的可比性也较低。针对以上问题，本文将土地全环节税收作为指标要素，有效规避了要素来源、单位和基准不统一的问题，同时，通过构建基于土地税收的面向用地单位的土地利用效率的计算模型，评价用地单位的综合土地利用效率，辅助管理者定量评价用地单位的土地使用效率，为闲置低效用地清理提供依据，为土地资源的高效配置和合理布局提供科学方法。2 研究思路及方法2.1 土地税收政策研究土地税收是国家以土地为征税对象，凭借政治权利从土地所有者或土地使用者手中无偿、强制地取得部分土地收益的一种税收。土地税收主要包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等，不同税种对应于土地流转不同阶段，能够客观反应土地在自然、社会、经济

12、等方面的投入和产出。（1）土地全生命周期税收。在土地使用权转移的过程中，土地资源所处不同阶段对应不同的土地持有者，需要征收不同的税种，主要包括耕地占用税、契税、印花税、营业税、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税和城建税8项税收，每一税种适用于不用的征税情况，具有不同的计税依据。本文根据土地税收工作的实际，结合土地资源所处阶段不同，将土地资源的全生命周期划分为土地征收、土地出让、土地转让、土地开发、土地保有5个环节，每一环节对应国土部门不同的土地信息，对应地税部门不同的税种（表1）。（2）土地税收减免优惠政策。按照各项土地税收征收条例和实施细则的规定，对不同用途的土地实施不同的税收优惠减免政

13、策。如按照中华人民共和国耕地占用税暂行条例规定，军事设施、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地的免征耕地占用税，铁路、公路、飞机跑道、农村居民占用耕地新建住宅等情况减征耕地占用税。 中国土地科学 2016年7月 第7期58按照中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例规定，国家机关、人民团体、军队自用土地，由国家财政部门拨付事业经营的单位自用土地，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地，市政街道、广场、绿化地带等公共用地，直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地等实施免税城镇土地使用税。另外，依据2012年1月1日

14、期实施的城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），城市用地主要划分为居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公共设施用地、绿地与广场用地8大类，并细分为35个中类和43个小类。因此，本文将各种土地税种减免优惠政策与研究区域城市用地现状叠加分析，判定计算每一宗土地的理论税额。（3）土地税收等级。依据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例规定土地使用税依据土地等级划分，在全国范围内，不同等级的城市征税额不同，其中大城市1.530元/m2，中等城市1.224元/m2，小城市0.918元/m2，县城、建制镇、工矿区0.612元/

15、m2，同一城市中不同土地等级所征收税额不同。如北京市区一等土地30元/m2，二等土地24元/m2，三等土地18元/m2等。武汉市中心城区一等土地20元/m2，二等土地16元/m2，三等土地12元/m2等，因此在计算土地的理论税收额时，需将研究的综合土地等级作为计算的因素之一。2.2 基于土地税收的土地利用效率计算方法土地税收以土地使用者为征收对象，能够反映土地使用者在社会经济活动中的行为，描述土地使用者在生态、社会、经济等方面投入和产出。本文面向土地使用者，以土地使用面积、土地等级、土地税收等因素为基础，建立面向土地使用者的土地利用效率计算模型，定量分析用地单位综合土地利用效率，如式（1）所示

16、。( , )EMA a M pknkn11#=/（1）表 1 土地全生命周期对应税种Tab.1 Tax on different stages of land use环节 土地信息 征收税种土地征收 建设用地批准书 耕地占用税土地出让土地出让合同 契税招拍挂 印花税土地转让 土地转让合同营业税企业所得税土地增值税印花税城市建设维护税土地开发建设用地规划许可证建设工程规划许可证营业税企业所得税土地增值税土地使用税印花税城市建设维护税土地保有 土地登记发证 土地使用税59孟成等：基于土地税收的土地利用效率计算方法研究式（1）中， E表示基于土地税收计算的企业土地利用效率， M表示用地单位所持有的每

17、宗土地面积， n表示该企业拥有地块总个数， k为累加计数， p为等级系数，以宗地所在土地综合等级为基础计算得到。 A（a， M）表示地块对应土地相关8类税收的总额，如式（2）所示。函数 A（a， M）的构建以8类税种征收的条例、实施细则等文件为依据，通过将税收的计费标准和减免优惠政策叠加得到，如式（3）所示。 a表示对应税种税率或单位面积税额， U为用地类型。A（a， M） = A耕地占用税+ A契税+ A印花税+ A营业税+ A企业所得税+ A土地增值税+ A土地使用税+ A城建税（2）A a a aMMM, , , nn1 212U U UUUUgh= hRTSSSSSVXWWWWW（3）

18、以武汉市为例，土地等级系数如表3所示，计算方法为将中心城区一等土地的土地系数记为1，将其他等级土地单位面积税额与一等土地单位面积税额的比值作为各等级系数。土地等级征税标准依据武汉市人民政府关于调整城镇土地使用税土地征税等级的通知。表 2 土地征税标准及土地等级系数 单位：元 /m2Tab.2 Landtaxstandardandlandgradecoefficient unit:元 /m2地区土地征税标准一等 二等 三等 四等 五等 六等 七等 八等 九等中心城区金额 20.0 16.0 12.0 8.0 5.0 4.0 3.5 3.0 2.5系数 1.0 0.8 0.6 0.4 0.25 0

19、.2 0.175 0.15 0.125远城区金额 4.0 3.0 2.0系数 0.2 0.15 0.13 数据分析及实证研究3.1 数据融合按照国家税务总局关于在全国范围内开展城镇土地使用税以地控税试点工作的通知、国家税务总局 国土资源部关于深化部门配合联合开展以地控税 以税节地试点工作的通知的要求，通过将国土部门权威的土地信息与地税部门纳税人基本信息和纳税人缴税信息进行比对关联，实现国土地税信息融合。纳税人基本信息和纳税人缴税信息主要以纳税人为单位，包含纳税人的组织机构代码、纳税人名称、登记的所持有土地的土地登记信息、应税税额和免税税额等信息；土地信息以地块为单位，主要包括地块的面积、土地坐

20、落、用地单位、证书编号、各类规划指标等信息。数据的关联融合采用立体式多级关联，首先通过计算机自动关联，对于关联不上的采用人工方式关联，在关联的过程中通过组织结构代码、土地证号、用地单位名称、用地位置等进行逐级关联，地税部门对关联比对后的信息进行核实，并将最终核实后的信息反馈给国土部门实现国土地税部门信息的融合。具体的比对关联流程如图1所示。图2表示国土、地税信息融合后结果，其中以江汉区某一地块为例，可以看到该地块国土、地税数据的融合信息，包括宗地面积、使用权类型、土地证号、应税面积、免税面积、年纳税额等。3.2 土地利用效率评价基于国土地税关联结果，并通过 A（a， M）函数计算，得到用地单位

21、的用地情况和土地税收贡献情况。表3为通过该模型得到的武汉房地产开发集团有限公司20102013年持有土地的情况、各项税收情况以及累计税 中国土地科学 2016年7月 第7期60图 1 国土地税部门信息关联流程Fig.1 Theflowchartoftheinformationlinkagebetweenlandresourcebureauandlocal taxation bureau图 2 国土地税信息融合和结果Fig.2 The result of land data and tax data fusion61孟成等：基于土地税收的土地利用效率计算方法研究收的情况，其中土地信息来源于武汉市

22、国土部门、税源登记信息来源于武汉地税部门。表 3 用地单位全环节土地税收 单 位：m2，元Tab.3 Land tax of land use enterprise unit: m2，yuan用地单位累计面积 年份耕地占用税土地使用税土地增值税契税 印花税 营业税 所得税 城建税武汉地产218645.542013 919277.20 4000000.00 155.00 1.50 863391.70 0.002012 586525.72 1926125.84 4202.30 9759188.13 25987.16 683143.162011 3272363.40 1368379.00 39566

23、121.11 2769628.462010 2894361.91 2018857.00 29055385.65 2033877.01采用同样的方法计算20102013年全市住宅、商业、工业 类用地单位的综合用地效率。表4为住宅、商业、工业3类用地中累计用地面积排名前10的30家单位的累计用地面积和累计税收。图3为30家用地单位的综合用地效率排名情况。表 4 用地单位累计土地税收 单 位：m2，104元Tab.4 Accumulative land tax of land use enterprise unit: m2，104yuan类型 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10居住名称武汉华侨

24、城武汉新城 福星惠誉 武汉保利 武汉林海 华润置地 武汉越秀武汉菩提金武汉中北房地产武汉奥山面积 771274.00 716019.11 476009.24 299954.72 290673.16 266813.17 255723.48 206823.93 195889.25 184169.11税收 47950.10 12101.77 108329.29 35084.29 50951.68 10173.35 11538.39 5011.76 40018.23 9495.67商业名称 英特宜家 万达 武汉地产 金联民生 福星惠誉武汉都市产业投资湖北保利普提金武汉红星美凯龙武汉TCL康城房地产武汉

25、朕宇房地产面积 300212.33 267037.94 218645.54 165539.75 143111.94 100785.59 85719.90 77546.49 73866.40 73442.13税收 1816.94 141320.97 10174.7 446.15 29395.87 676.96 281.57 80.94 38.72 91.14工业名称中国物资储运武汉燃气热力集团武汉鲁华粤达化工武汉宏程银湖科技武汉长利玻璃公司中石化武汉分公司湖北科信投资武汉亚太调味汉阳黄金口工业园武汉金牛有限公司面积 309549.00 222674.42 218960.44 206560.19

26、163749.87 150000.13 129447.75 42014.94 40225.63 39872.28税收 0.00 2252.76 2299.10 1867.80 1363.76 3842.98 99.72 8862.34 0.70 4797.40从结果可知，在居住用地中，土地利用效率排名前3的企业分别累计拿地面积排名为第3、第9、第5；在商业用地中，土地使用效率排名前3的企业累计拿地面积分别排名为第2、第5、第3；在工业用地中，土地使用效率排名前3位的企业累计拿地面积分别排名第6、第8、第10。通过将上述分析结果叠加各用地单位分项税收发现，住宅用地中土地增值税、营业税、企业所得税

27、对土地利用效率影响较大；商业用地中土地增值税、营业税、企业所得税对土地利用效率影响较大；工业用地中企业所得税、城建税对土地利用效率影响较大。综上，影响土地利用效率高低的因素主要集中在土地出让和土地开发两个环节，只有用地单位盘活所持有土地资源，才能在这两个环节产生更大的效益，其土地利用效率也将越高。根据该方法，计算用地单位综合土地利用效率，定量评价用地单位的土地使用情况，也将为制定土地出让相关政策提供科学依据。3.3 决策平台实现及应用以本文提出的基于土地税收的土地利用效率评价计算模型为基础，构建决策支撑平台。平台采用前置交 中国土地科学 2016年7月 第7期62换的方式实现国土部门和地税部门

28、业务信息的联通共享，如图4所示。本文基于国土地税部门信息关联流程，采用地理信息、计算机、数据库、网络等技术，建立了武汉市土地税源管理地理信息系统，如图5（封二）所示。通过应用该平台，截至2013年底，武汉市共清理闲置低效用地71宗，31家企业由于土地综合利用效率低下，退出土地445亩，有效实现了土地的集约节约利用。4 结论本文以土地征收、土地出让、土地转让、土地开发、土地保有全环节的耕地占用税、契税、印花税、营业税、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税和城建税为评价土地利用效率的指标要素，通过叠加土地等级、用地性质和各项土地税收政策，设计了基于土地税收、面向用地单位的土地利用效率计算模型，基

29、于地理信息技图 3 居住、商业、工业用地面积前 10单位的土地利用效率Fig.3 Landuseefficiencyoftheresidential,commercialandindustriallanduseareaoftoptenenterprises63孟成等：基于土地税收的土地利用效率计算方法研究术研发了决策支持平台。通过该平台能够定量分析和计算各用地单位所持有土地的综合利用效率，能够为闲置低效用地清理提供手段，为决策者优先向土地利用效率较好的企业出让优质地块提供依据，实现土地闲置和低效利用风险前置。通过风险前置，有效化解闲置低效用地风险，提高土地综合利用效率，促进土地高效节约利用。下

30、一步，可在此研究基础上，利用GIS空间分析技术，建立项目空间分布模型，计算同一类型用地项目在不同区域（土地等级）的土地利用效率和同一区域上不同类型项目的土地利用效率，通过比较和模拟，寻找最优化、用地效率最高效合理的项目空间分布模式，优化城市用地结构，提高国土空间利用效率。参考文献 （ References） :1 梁流涛，赵庆良，陈聪.中国城市土地利用效率空间分异特征及优化路径分析基于287个地级以上城市的实证研究J .中国土地科学，2013，27（7）：48 - 54.2 刘海燕，方创琳，班茂盛.北京市海淀科技园区土地集约利用综合评价J .经济地理，2008，28（2）：291 - 296.

31、3 卢涛，周学武，王占岐，等.基于VW模型的土地可持续利用评价及时空特征分析以安徽省市域为例J .中国土地科学，2015，29（12）：60 - 67.4 张杨，严金明，石义.武汉市东湖风景区旅游用地的集约利用评价及管控对策J .中国土地科学，2014，28（4）：33 - 36，44，97.5 乔朝飞.大数据及其对测绘地理信息工作的启示J .测绘通报，2013，（1）：107 - 109.6 渠丽萍，张丽琴，胡伟艳.城市土地集约利用变化影响因素研究以武汉市为例J .资源科学，2010，32（5）：970 - 975.7 李翅，吕斌.城市土地集约利用的影响因素及用地模式探讨J .中国国土资源经济，2007，（8）：7 - 9.8 吴郁玲，曲福田.中国城市土地集约利用的影响机制：理论与实证研究J .资源科学，2007，29（6）：106 - 113.9 谢敏，郝晋岷，丁忠义，等.城市土地集约利用内涵及其评价指标体系研究J .中国农业大学学报，2006，11（5）：117 - 120.10 赵鹏军，彭建.城市土地高效集约化利用及其评价指标体系J .资源科学，2001，23（5）：23 - 27.（本文责编：陈美景）图 4 系统架构图Fig.4 Architecture diagram of the decision analysis platform