某商业街物业管理方案.docx

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1、某商业街物业管理方案某商业街物业管理方案 本文关键词：商业街，物业管理，方案某商业街物业管理方案 本文简介：上海派顿投资管理询问有限公司商业街物业管理方案2022-8-28商铺是指用于从事详细商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发某商业街物业管理方案 本文内容：上海派顿投资管理询问有限公司商业街物业管理方案2022-8-28商铺是指用于从事详细商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行

2、统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必需成立特地的商业管理公司对商铺进行管理，才能许久发展。目前国内商铺购买者有许多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种状况下，开发商对商铺的管理更为重要。假如商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。1.0商铺物业管理理念商铺是有安排的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区分于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求商铺必需由代表业主权利的、受业主、开发商托付的管理公

3、司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易供应场所，商铺的管理者不能干脆进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。1.1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应当约定承租户必需听从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。1.1.1“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产

4、品合格托付书（适用于批发代理商）、品牌代理托付书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权托付书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必需进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制，假如发生重大改变，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销担当的义务；承租人对停车场的运用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等1.1.2“统一的营销管理”有

5、助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应当为商铺策划好1年12个月的营销安排，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用根据承租户销售额的肯定比例进行分摊。假如商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。1.1.3“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：指导项目：店铺布置指导、促销活动支配；协调项目：协

6、调经营者之间的惊慌关系，增进经营者之间合作；服务项目：行政事务管理；监督项目：维护商铺的纪律、信誉，帮助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。1.1.4“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的运用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有安排的保养与修理，增加运用的平安性和耐久性。2.0商铺物业的管理特点2.1顾客流量大商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，平安保卫工作特别重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防平安不得有半点松懈。同时商场在发

7、生突发事务时，疏散相对较慢。平安管理应特殊慎重2.2服务要求高要物业管理服务面对商铺置业人和运用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为运用人和顾客营造一个平安、舒适、便捷、美丽的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则2.3管理点分散出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，须要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。2.4营业时间性强顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平常和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经

8、营的印象，对顾客产生不良的心理影响。2.5车辆管理难度大来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏干脆影响着商场物业管理水平的整体体现。3.0物业管理人员配备3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。3.1.1.1业户服务部设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、安排财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。3.1.1

9、.2维保服务部设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和修理工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地平安运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应依据商铺经营服务须要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。3.1.1.3保安服务部设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使平安防范与消防管理。详细作业人员依据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。3.1.1.4保洁绿化部设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。详细保洁和绿化作业人员依据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿

10、化面积进行支配。3.1.1.5经营服务部设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户托付给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是协作业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。4.0商铺的物业服务管理商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：4.1商铺业户服务管理4.2商铺装修服务管理4.3商铺设备、设施维保服务管理4.4商铺建筑物的养护及修理管理4.5商铺保安服务管理4.6商铺保洁服务管理4.7商铺绿化服务管理4.8商铺经营服务管理4.9商铺广告管理4.10商铺保险管理4.1商铺业户服务管理业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理

11、。4.1.1接待与联系接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客供应服务并与业户、顾客进行沟通的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和看法，接受投诉，支配修理和回访，收取管理费与内外联系等。4.1.2纠纷、投诉接待顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，全部投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一;4.1.3报修接待商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应快速做记录，填写修理任务单，即时派修理工到现场抢修；4.1.4走访回访接待员的走访内容包括三方面：一是听取业户和商铺方

12、对物业管理服务的看法、建议；二是对报修后的修理结果进行回访；三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一样的。4.1.5内外联系商铺内部联系：商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。商铺的外部联系商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。

13、4.2商铺装修服务管理4.2.1装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面对外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：建立周全、具体、便于操作的管理制度；专人负责对工程实行严格的监督；选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；对装修现场进行监督管理。4.2.3商业铺面制定装修管理规定的要点二次装修过程应遵守物业管理处制订的二次装修施工管理

14、规定；业户装修需运用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守商铺动火申请制度的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；装修完毕后，物业管理处依据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发觉有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种状况：凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增

15、建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的肯定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清晰显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细微环节）；排水系统的分布图（附由关细微环节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物

16、业管理处或商铺要求供应的建筑细微环节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等4.2.4装修现场监督管理在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员状况困难，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的限制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进

17、行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要刚好联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满足为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好具体记录，作为竣工验收时的证据或参考。等等4.3商铺设备、设施维保服务管理商业物业的日常养护标准较高，修理要求严，其内容同办公楼相像，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备运用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及修理管理的好坏干脆影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设

18、备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平常养护。商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中心空调、自动扶梯的正常运用。商铺供电须要肯定保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来担心全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异样状况刚好支配修理，确保电气和中心空调、自动扶梯正常运行。商铺设备设施维保管理的详细实施过程与办公项目类似，在此省略。4.4商铺建筑物的养护及修理管理4.4.1商铺修缮的安排、资金管理。为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮安排，支配年度修缮投资，经

19、管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。4.4.2工程性质的确定。依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。大修工程是指建筑物主体结构的大部分严峻损坏，或有局部倒塌的危急；部分附属设施必需拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和平安的要求，通常是经营业户必需停止营业。因此，工期支配和开工前的筹备工作特别重要；中修工程是指建筑物部分损坏，在局部修理中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，商铺发生突法事务，保安、管理人

20、员应按应急事务处理规程操作。防止事态扩大，留意爱护现场，刚好向上级报告或呼叫救援车。应特殊强调，在发生恶性事务紧急疏散围观顾客时等等4.5.4监控中心管理监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售珍贵商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。如发觉可疑人员或突法事务、恶性事务的发生，监控人员应刚好录象，寸作查证。另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将供应证据、线索，有利破案等等这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作仔细、敬业。4.5.5消防管理商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对

21、面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；商品多（且大多是易燃品），火种简单快速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火扩散极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾覆盖。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置干脆与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到肯定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物

22、业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清晰；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。发觉监控屏幕有火灾报警号时，马上用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身平安，事故后作好调查分析报告并备案。发觉故障警报，应快速消退警铃使之还原，并马上通知维保部，帮助维保部尽快解除故障，并作好具体记录。定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清楚。对一些业户可能擅自增加电

23、气设备要仔细检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危急现象。在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会运用消防器具，驾驭火灾逃命学问，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。等等4.6商铺保洁服务管理商铺的环境有外部环境和内部环境。外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及四周的绿地、广场、停车场等；内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创建整齐美丽、和谐怡人的商业氛围，为业户供应一各志向的经营环境，为顾客供应一个轻松开心的购物环境。4.6.1商铺保

24、洁管理方法要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方须要保洁，然后定出清洁的标准，依据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作商业街商铺环境清洁的作业标准，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订商业街保洁服务作业规程，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。4.6.2商铺保洁管理的重点商铺

25、的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、美丽的购物环境；商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒适，应定时清洁以消退不洁现象；商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，刚好清理；雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时留意清洁卫生。对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考

26、虑儿童的平安，要放在摸不到的地方；为了平安也可以聘请专业队伍进行消杀工作；在商铺的营业时间内，保洁工不能运用长柄拖把，更不能运用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒损害事故；在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；提示业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。等等。4.7商铺绿化服务管理绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清爽、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使四周得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定具体的管理细则，指导养

27、护人员实行。4.7.1商铺绿地管理商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；保持绿地环境整齐；刚好清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；发觉病虫害要进行捕获或喷药，药物防治要留意平安，并挂警示标识；草坪要常常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等4.7.2商铺室内绿化管理花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；花卉上挂?名称牌”，简介花卉学

28、名、俗称、习性，宣扬养花的常识，争取业户和顾客的协作，共同创建幽雅清爽的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；花卉搬运时，留意爱护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，留意场地整齐；商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要常常检查，刚好修剪，清除黄叶，枯萎的花卉马上更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置；等等4.7.3检查督导部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡察，发觉问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发觉问题马上督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行惩罚。4.8商铺经营服务管理商铺方和物业管理公司所签订的托付

29、物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时托付给物业管理公司，以协作其商铺的经营管理作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。4.8.1租赁管理出租方式的管理主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；旁边商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采纳两种形式，一种先规定一个固定的月租金（依据面积），然后依据市场状况和货币升、贬值确定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后依据承租户销售总额按肯定的百分比收取租金。4.8.1.1竞标

30、租赁的留意事项：严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理阅历、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等；投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。4.8.1.2协议租金出租的留意事项：在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理阅历，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩状况及所经营品种是否符合行业的规定等；承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量是否有实力进行肯定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。4.8.1.3租金

31、条款租金制定的参考因素：要参考周边社区人口数目，流淌人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等状况：要参考商品经营的范围及类别、旁边区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等状况等：要参考四周区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。租金的组成要素：租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等4.8.2广告策划楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求

32、或制作，必需由物业管理公司统一安装在合理位置；广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣扬活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品运用演示等节日期间还可以相应地进行节日布置，既增加了商铺喧闹兴盛的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参加社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。4.8.3项目开发物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：开办商务中心，为业

33、户供应传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：开办茶座为顾客供应休憩，饮茶、品尝小吃的场地：举办舞会、卡拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：办好商铺内部食堂为业户供应清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客供应寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：为顾客，业户供应全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满意。等等4.9商铺广告管理业户为了树立企业形象，追求经济利益，必定实行很多宣扬和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最干脆的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告

34、牌、条幅，张贴宣扬品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣扬策划的同时，必需加强商铺的广告宣扬管理。商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣扬广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必需经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。4.10商铺保险管理商铺的物业管理中保险管理是必不行少的。在商铺的修理施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成损害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都

35、有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应实行两种措施：工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以依据事故发生率的凹凸选择投保的金额。还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭遇火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面对商铺方（大业户）和各业户的投保减灾供应建设性看法。关键字商业街物业管理商铺篇2：星豪湾欧陆风情商业街推广方案星豪湾欧陆风情商业街推广方案 本文关键词：商业街，风情，推广，方案，星豪湾星豪湾欧陆风情商业街推广方案 本文简介：天马行空官方博客：星豪湾欧陆风情商

36、业街推广方案 本文内容：天马行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632星豪湾欧陆风情商业街推广方案书目：一、均安概况第2页二、均安商业物业总体概况第2-7页1、均安主要商圈分析2、各楼盘商铺租金、售价一览表3、商铺的供应量分析三、项目定位第7-12页1、形象定位2、经营路途定位3、功能分区定位4、价格、租金定位5、目标客户定位四、整合推广第12-15页1、推广策略2、媒体策略3、各阶段推广安排五、总结第15页一、均安概况：1、概况：均安镇地处珠江三角洲腹地，位于顺德市西南部，与中山、新会相邻，总面积81.3平方公里，下辖18个村委会和1个街道办事处，常往人口8万，流

37、淌人口4万多，旅居海外和港澳台的乡亲4万多。均安镇是省级旅游度假区、省民族民间艺术之乡。第三产业以旅游业、房地产业和专业化市场的开发为重点。以均安碧桂园高尔夫生活村、生态乐园、李小龙祖居为龙头的康体游、生态农业游、名人游蓬勃发展。均安现正主动树立牛仔纺织服装产业和旅游度假两大品牌。2、腾飞的其次工业目前全镇共有工业企业646家。其中，规模企业32家，三资企业63家，规模企业4家。工业区配套完善。近年来，均安新开发工业区15个，面积共2500多亩，投入资金达5000多万元，并重点规划了3个总面积5000亩的镇级大工业区，为均安工业发展打下了实的基础。3、蓬勃的教化事业教化事业蓬勃发展，全镇现有中

38、学7所，小学18所，幼儿园29所。二、均安商业物业总体概况：1、均安主要商圈分析：1）、以百安路为界，三华商业城、壹加贰商场和每天商场为中心，加上宏安路商铺组成的中心老商圈。A、三华商业城一层是拥有126个卡位（2/个）的菜市场，一个卡位租金200元/月左右，沿百安路的商铺租金在30元/左右，二层已经出租做了厂房；B、每天商场以经营小食品、日常用品为主，面积600，沿街商铺租金40-45元/，以经营小家电、摩配、文具为主；商场旁边的小商品市场经营低档服装、杂货，每个摊位租金180元/月；C、壹加贰商场较陈旧，以经营小食品、日常用品、低档服装鞋类为主，面积600左右；D、锦安路两边店铺林立，经营

39、小百货、文具、通讯器材、服装鞋类为主，租金价格在30元/左右，还有上升的趋势。点评：此商圈商业氛围较深厚，人流量大，位于均安镇中心，是满意均安人日常消费的老商圈，商业业态主要以关系民生的商业为主。沿建安路的碧海名居商铺售价在7150-15000元/，商铺租金价格为100元/，集中了一些中档的西餐厅、快餐厅、品牌服饰等，是全城商业物业售价、租金最贵的地方，也是人流相对集中的区域。2）、以富安国际牛仔城、万乐福购物广场为中心，加此区域百安路的商铺组成的商圈。A、万乐福一层为新建的中心菜市场，经营蔬菜、肉类，拥有200多个卡位（2/个），每个卡位租金350元/月，市场内铺位租金50元/;二层为面积1

40、200左右的购物商场，经营中低档服装、食品、日常用品为主，小电器、手机、烟酒、金银饰品为辅；B、富安牛仔城为均安牛仔服饰产业发展的产物，主要经营牛仔服饰配套行业。点评：此商圈毗邻均安旧商圈，是伴随均安牛仔纺织服装产业的发展而形成的，商业业态以牛仔纺织服装配套产业为主，如布料批发、服装批发等。3）、以嘉都商场、泰和市场和新华永丰菜市场、裕丰商场为两端中心，连接保安路、均榄路商铺组成的商圈；A、嘉都商场面积1500左右，以经营副食、日常用品、小家电、中档服饰（占据了商场近一半的面积）为主；B、泰和商场面积300左右，经营日常用品为主；C、新华永丰菜市场占地500左右，经营蔬菜和肉类，旁边的裕丰商场

41、经营小百货，面积在300左右；D、保安路近均安大桥的商铺租金约40-45元/，均榄路商铺租金价格在20-25元/。点评：此商圈以康乐路为界，均榄路两旁集中了70-80家小规模的服装厂、绣花厂，保安路靠近嘉都商场集中了一些关系民生的低档商业业态5。本地居民和厂里的工人形成此区域的消费主力，此区域亦是最靠近本案的区域，商业氛围差，商业业态较单一、原始，迫切须要一个新的上档次的消费中心。2、各楼盘商铺售价、租金一览表楼盘名称售价租金备注丽雅苑5380-10800元/未定12月31号交楼怡华园二期4100-5488元/未定12月交楼丽景阁5500元/35元/打桩阶段碧海名居7150-15000元/45

42、-100元/现楼鸿俊轩只租不售40元/现楼，建行租沿百安路四间鸿逸轩10000元/40元/现楼牛仔城二期7000-10000元/28元/（夹层3元/）现楼牛仔城一期4200元/（靠内街）3、商铺的供应量分析:随着均安经济的不断发展，商业物业市场竞争将更加激烈，供应量亦在原有的基础上接着增大。详见下表：楼盘名称数量（套）备注怡华苑一期25现楼汇福豪庭24现楼牛仔城一期400现楼牛仔城二期105现楼盈翠轩21现楼碧海名居12现楼聚丽豪庭26（商场）怡华苑二期80新建丽雅苑27新建鸿俊轩9新建鸿逸轩11新建鸿信轩3新建帝豪湾154新建丽景阁16新建分析：1）、均安镇今年商铺新增供应量达到了300套，

43、其中已经销售了近60套。鸿球地产11套不售，丽景阁17套全部售罄、丽雅苑已售12套。市场仍旧有足够的容纳量消化剩余货量。2）、本案推出后，将与牛仔城二期、怡华苑二期商铺形成“三足鼎立”局势，共同占有绝大部分市场份额，然而本案与牛仔城和怡华苑二期的位置、经营定位、经营内容、推广策略上面有很大区分，所以本案建成后必将成为均安新的商业中心，消费新坐标。三、项目定位：一）、形象定位：均安第一品牌商业步行街-缔造东区尖沙咀，引领均安新时尚；集购物、美食、文化、休闲消遣为一体综合性的欧陆风情商业步行街。二）、经营路途定位：走差异化、互补性道路，引进知名品牌，专做中档精品，突出与均安目前的商业不同的经营线路

44、。三）、功能分区定位：1、功能分区依据：1）、依据项目整体形象定位的需求：项目要塑造东区尖沙咀，均安消费新坐标的形象。是均安唯一的至大的集购物、餐饮、休闲消遣、文化于一体的综合性欧陆风情商业步行街；2）、依据发展商城市运营商的角色定位：发展商促进东西区协调发展，打造东区高档住宅小区，均安第一商业街，起到城市运营商的角色；3）、依据公司后期发展的须要：公司后期项目的开发主要集中在商业物业部分。前期商业街的定位以及经营的好坏干脆影响到后期项目的开发。从后期项目开发的角度来讲，步行街只许胜利。2、功能分区：1、超级市场区：1）、位置：A座商铺（A11A171除外）2）、目标商家：本土有肯定影响力的综

45、合性超市，经营内容要有别于目前均安的各个商场。例如：信和商场3）、理由：大商家对位置、人流的要求比较严格，A座紧邻公路、河堤公园，将来人流比较旺盛；若主力商家招商失败，可考虑进行组合招商，例如：屈臣氏、中型家电连锁超市、通讯器材连锁店、珠宝店、银行等。A座的位置、人流方面均可以满意这些商业业态的需求。2、中西美食区：1）、位置：B座商铺（、B17号-B31号商铺除外）2）、目标商家：大型酒楼、中档西餐厅或者自助餐厅、美食街、饼屋等例如：一层引进一家大的酒楼、中档西餐厅或者咖啡馆像绿茵阁西餐厅、彩蝶轩等，二层做各地小吃美食街或者自助餐厅、酒吧、咖啡馆等。3）、理由：紧邻公路，商家须要；饮食行业的油烟问题不会影响到小区居民的生活起居；对面的河堤公园建成后环境美丽，为商家揽客供应便利；3、品牌店一条街1）、位置：内街A11号A17号、B17号B31；1座131座24号、2座1号2座17。2）、目标商家：中档次的休闲、运动类品牌服饰、鞋类、窗帘布艺、床上用品等特色品牌店。例如：千色、华伦天奴、百丽、安踏、德尔惠、以纯、啄木鸟等品牌。3）、理由：A1号A12号位置偏，形成不了连续性，故解除在外；两边商铺，真正步行街感觉；4、休闲精品区1）、位置：1座铺位二层2）、目标商家：美容养颜、康体店、美发店、精品饰品店等例如：