二手房销售心得.docx

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1、二手房销售心得 现在各行各业的销售都须要有一个好的销售技巧与心态才能将销售做的更好，如网络销售技巧、电脑销售技巧等。以下为您介绍的是二手房销售技巧，可供参考。 谈起二手房销售技巧，不少客户总有这样一个概念：他似乎老在骗我，尤其是事后，当自己对已购买的房屋哪怕有一点点的不满足，这种感觉就会愈加深刻。而有些销售人员常因为对一些销售技巧的运用而深感内疚：我这样做原委对不对？ 任何一套房子也不行能十全十美，即使它地点好、规划好、房型好、得房率又高，环境也不错但它必定有一点让人无法接受，那就是价格高。因为没有一个开发商或房东会在房子畅销的状况下低价倾销的。同样，世界上也没有一套房子是卖不出去的，只要它的

2、价格足够低，能够与客户心理价位相一样，必定有它的市场。而不少销售人员往往觉得自己手中的房源不是最好的而认为竭力推销是不道德的，当房子销售不畅时运用销售技巧更加觉得是在“助纣为虐”，这是错误的想法。任何一套房子都有它所对应的价格，它所对应的客户，只要你为这样的产品找到这样的客户，销售技巧的运用是天经地义的事。 销售时，往往遇到这样的问题，客户对房子已经有70%认可度，但旁边地区有一套相像的房子让他迟疑不决，而且这套房子在某些方面的确优于我们。此时，作为一个销售人员该不该运用销售技巧举荐自己所拥有的这套房源呢？一般状况下，促销自己的房源是一件自然而然的事，但是这套房子与那套房子不行能有非常悬殊的差

3、别。选择这个或选择那个，并没有给客户带来太多的不同。况且，有时候这种差别是来自不同角色在主观上的理解。自然，假如两套房子相差很大，大到足以给客户带来自不待言的影响时，举荐好的产品是职业道德的基本要求。 必需特殊强调的是，对销售技巧的运用，始终是建立在客户对产品70%的认可程度上的，任何违反客户意愿，随意玩弄手法的行为必定会遭到惩处。同样，对销售技巧一味地忌讳，认为是洪水猛兽的想法也必定是可笑的。 谈判的技巧如何明确客人意向 在任何谈判起先之前，首先要明确客人的意向，客人是否明确自己的选择，是否还在比较，是否还须要你进行再次的确定。 1、善听善问 当客人不擅长表达自己的意向时，我们用什么方式去了

4、解他心目中的想法？我们通过以不同方式向客人发问，从中了解客人的意向和需求。 2、集中谈判多次确定 客：反正A单位25万我肯定可以落实。不过，上次看的B单位也不错，B单位现在卖多少钱 要落实客人的最终意向，假如客人还在比较，客人很快便会对全部单位都失去购买欲。在客人“落诚意金”后，不行将客人束之高阁，应多与客人沟通，确定他的选择，以免客人会懊悔并终止成交。 诚意金是我们成交的试金石，如何劝服客户交付“诚意金”： （1）如推盘的目的性很强，应在约睇楼周边期间为收取，“诚意金”作肯定的铺垫； （2）先向客人分析客人现时的回价是无法成交的； （3）只要有其他的客人出价比现有客人高均能成交； （4）业主

5、可以自行选择价高的买家； （5）诚意金可短暂将该单位封盘，削减竞争的机会，同时也避开业主反价； （6）诚意金能了解业主的底价，并能争取尽快成交； （7）诚意金是帮助客人低价购房的有效手段，而并非减轻中介工作的工具。 3、一次落实条件及要求先易后难 你认为在房屋交易中，除了楼价外，还有什么可成为你谈判的筹码？切忌条件分开多次落实，需一次性明确客人的要求。 税费；业主修理基金；交楼时间；租约；一次性付款；一次性付整年租约；免租期；是否已交楼，何时交接；产权是否可交易。当双方的交易价格各不退让的时候，我们可先落实其他的条件，如上述所提到的税费等。但这些条件必需在谈判之前以书面形式一次性落实好，以免在

6、谈判过程中失利。 4、大胆还价 （1）还价先讲优点，再示意缺点； （2）还价要有理由； (3）多利用个案。 5、引导清楚 当客人明确自己的购买时，他希望对整个谈判及交易的过程有清楚的了解（即知情权），否则，他会对我们的流程产生设防。故此，在谈判过程中要客户明白我们的工作程序，削减客人不必要的恐惊和设防。当收了客人的诚意金后，应与客人保持联系。 营：陈先生，我会对你的出售条件进行书面上的确认以便客人了解你的意向，当条件达成共识后，我们便会邀请双方前来签署三方合约，然后由我们办理相关的交易手续。 客：哦！我明白了，现在我落实我的条件是吧 谈判的技巧如何劝服客人 6、利益汇总法 利益汇总法是在营销当

7、中最常用的方法。是把从前向客户介绍的各项利益，特殊是获得客户认同的那部分，一起汇总，扼要地再提示客户，在加重客户对利益的感受。同时向客户要求明确成交的意向。 营：吴生，这个单位景致好，房间的布局合理，地处滨江东豪宅氏，你之前也说这边楼价是最贵的，现在难得业主情愿蚀让，每平方比市价低了￥1500元，是个很得的机会，不如到我们公司看看我们为你做的投资方案，以作具体的预算！ 诫途劝服客人是，不要运用过多的专业述语，这样拉远你与客人的距离。 重复客人对你所详过后详，加强确定，突出成交的利益。 利益展示要详细化，将详细的数字展示给客人。 不要干脆向客人提出成交的要求，这会让客人迟疑，要帮客人圆场。 7、

8、讯息对比 （1）一手楼与二手楼对比 （2）二手楼与二手楼对比（如大单位一般单价较低，小单位一般总价较吸引） （3）行情对比（如东山区楼盘一般比较唐楼要贵一赔有多、租赁回报率等） （4）规划走势，新楼盘对周边楼盘的辐射。 对客人来说，最具劝服力的并非你本人，而是你所驾驭的资讯。 陈先生，现时楼价暴涨时期，许多客人都持观望看法，不太情愿睇楼，假如你情愿将楼价适当凹凸，可吸引多些客人睇楼，我们才有机会为你服务！ 刘先生，客人都会货比三家，前三天我的同事以25万购买了你所在花园的一个中层单位，带有标准的装修，你应当将价格高速一下，尽量接近市场价。 李太，这个花园在其他行家登报售价都要30万，举荐给你的

9、已经是笋盘了，假如你不去看看，便错过了一个大好机会。 客：但现在广告登那边一手也也只卖￥4000元/，各二手也差不多 营：你说XX花园二期，我昨天带客人去看过，￥4000元仅此一个4楼的单位，是向路面的毛坯房，如座向和户型较好的均价要￥4800元/。 8、自我认同 试想想，当你发觉某产品的存在的缺点，你是否仍旧乐于推介给他人呢？每位消费者的价值观和消费观都有所不同，作为专业的中介，应持着客观的看法去对待任何物业的缺点，并以专业的看法向你的客人作出推介。 9、化赖为零 陈先，既然你这么喜爱这个单位，不要差那么一点，每月月供才多一百几十块，就可以住一套好单位了。 将不到价的部分化为月供，让客人的价

10、格差距软化。 10、利益对比法 营：业主已经亏许多，赚少￥1000元可能无所谓，再亏多￥1000元会很惨的。 营：业主初初是放价￥40万元的，是经过半个月的不断游说才情愿以￥35万元出售，我们已经为你压了￥5万元了，陈先，我们始终在为你争取。 营：李太，随着楼龄增长，房屋会产生折旧，现时的小区建设越加完善，交通网络越加志向，旧的楼宇会加快快贬值的。 营：现时供款是先付息再付本，陈生，你现时供了两年，正处于付息阶段，如早两个月出售所省的利息都可以抵楼价啦！资金回笼后你可以利用其再投资，收益何止这一两万呀！ 11、煸情法 营：陈生，你都劳碌了这么久，是时候住这个好的单位享受下啦，你不为你着想，也为

11、你家人着想下，你想想，楼下的小区又有游乐场，你的儿子在下面玩多快乐呀！ 12、建议危机 营：陈生，我刚和业主谈过了，但对我似乎很冷谈，字里行间说过有其他中介给了个好价，所以对我的还没什么反应。 营：客人过后懊悔！ 13、擅长部署（针对有差额的状况） 要懂得多跑几个来回，让客人感觉到你在不断为他争取利益。 不要期望你的一个电话，可使你的客人有较大的让步。在谈判中做好部署，都会使谈判在你的驾驭之内，最终水到渠成。 客：这个单位我比较满足，但要33万才考虑，佣金我只给2%。 业主底价32万，1%的佣金 营：陈先生，（客），这样吧，你先落实购买的条件。我尽量帮你争取你要的价钱 营：李阿姨（业主），假如

12、我们帮你争取多5000元楼价，你可否考虑给足2的佣金呢？ 营：陈先生，我们公司规定买方胜利交易是要给3的佣金的，现在你只给2，我很难向公司交待，这样吧，不如你确认一下，假如我能帮你争取到32.5万，你情愿给3，那就说明是你情愿给的，只是看我们有没有实力要，好吗？ 谈判的技巧如何要求成交 1、多次成交（成交的原则） 很少交易在第一次尝试成交就取得胜利，聪慧的你应打算好几次成交的步骤，一般来说，应当至少尝试五次成交，因为每位客户面临重要选择时，都有举步为艰的感觉，心情始终摇摆不定，所以应当给他五次下确定的机会，但必需留意： 1、敏捷改变。不要重复相同的成交方法，这样使客人感到厌烦，须要用不同的成交

13、技巧，提出不同的问题。 2、运用激励故事。可以运用已成交客户的回馈，甚至以前的客人对你的感谢等，使他设身处地的思索。 2、逐点成交法 在众多案例中不难发觉，营业员特别谨慎，对双方的每一次让步都以书面的形式进行落实。作为专业的中介，应养成良好的工作习惯，否则，一切皆可能成空。 营：.陈生，不如每人让一步，取个折中价，然后我再努力帮你争取。 营：李生，不如你先落实出售的条件，好让我们和客人说，客人都希望知道你的意向。 3、摸索成交 假设谈判至某阶段，客户应当已情愿成交，而用摸索的方式企图成交，只要认为时机成熟，就可实行“摸索成交”，因为若摸索不胜利，客户必定会说出目前仍不能同意成交的理由（即异议）

14、，此时，可运用异议的技巧，进一步解除隐藏在客户的内心的异议，能让你早日达至成交。 营：现时此楼盘有不少客户希望复睇，因为价钱比较笋。陈生，你和你太太是否运用公积金贷款多少钱，我帮你请评估公司过来做初步的估计？ 客：我正考虑是否可以不给首期，不如你先帮我问问好吗？ 营：我很乐意这样做，不如我多找几家银行，看那一间的评估会高些！这样就能解决你的须要了！ 要求做评估是间接要求客人确定成交的时间 要表示你乐意为客人解决问题，并供应有利的解决方法 不要干脆针对客人的观点：没可能给太多的首期，可换一个方式说，让客人不会过于尴尬。 4、以客为先 不要一味强调成交，而忽视了客人所提出的异议，否则，客人会感觉到

15、你的最终目的的只是佣金，而非服务。切勿如此： 客：小张，房子我只看了一次，我先生还没看过，还是等他看了再定吧。 营：不用了，你看了了不就等于他看了，都一样，你先签了合同，否则就没了。 5、双方面谈 当双方的条件条件仍须要僵持不下，无法达成共识。我们很可能邀请双方到公司进行谈判，希望能争取最终的机会成交。但这样做会使我们的境况特别被动。因为当双方达成共识后，很可能会联合起来要求减低佣金的收费。而当谈判挫败我们应提高警觉，要求双方当场签定放弃购买/出售的协议，以确保我方利益。 一、谈判中的异议处理 推销的每一个步骤，客户都有可能提出异议；愈是懂得异议处理的技巧，你愈能冷静、坦然地化解客户的异议，每化解一个异议，就摒除你与客户的一个障碍，你就愈接近客户一步。请牢记推销是从客户的拒绝起先的！ 二手房销售心得 二手房销售技巧 二手房 二手房 二手房 二手房销售实习报告 二手房的销售技巧 二手房电话销售技巧 二手房电话销售技巧 二手房销售托付协议 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第13页 共13页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页