浅谈物业管理前期介入.docx

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1、浅谈物业管理前期介入 浅谈物业管理前期介入 建筑工程学院07物业管理班杨星星 摘要：物业管理早期介入指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参加该项目的可行性探讨，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性看法，充分反映住户要求和物业自身要求，力求运用户入住之前的各种前期工作与用户运用的实际须要及日后物业管理工作相适应。 关键词：前期物业管理物业管理早期介入前期介入立法意义 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订前期物业服务合同，由受聘的物业管理企业实施的物业管

2、理。前期物业管理一般包括早期介入、业主入住、装修管理、物业档案管理等内容。 一、物业管理前期介入的可行性 物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其非常必要，但在现实中是否可行呢？下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。 （一）、从经济效益角度看 任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必定要考虑经济效益，这是无可非议的。假如考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析： 1经济效益的可行性 从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的精确性，保证物业顺当地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。

3、弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费用由房地产开发商负责担当），假如物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中担当了肯定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应当支持物业管理前期介入。 2从物业管理公司的角度 物业管理公司从参加的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟识了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占据业务市场。不利的一方面是：可能增加成本费用（假如费用由物业管理公司担当）。 3从社会总体的角度 从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，削减了失误，把物业的不

4、足之处歼灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。 综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。 （二）、技术力气的保证 为了保证物业管理前期介入的胜利，物业管理公司应当选择并组织好一批人员参加前期介 入。由于物业开发周期长，物业管理公司不行能抽调出大批人员介入，所以应实行精兵简政的组 织构架，人员组成可实行两种方式：长期介入人员（23人），由房屋管理员、结构工程师和设 备工程师三人组成；短期介入人员（34人），由公司经理、部门经理和技术骨干组成。 长期介入人员就是从项目一起先，就进入角色，始终到项目结束，参加项目的全过程。介入 人员的素养与技术在很大程度上确定了

5、物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上肯定选择， 通常有一名阅历丰富、学问全面的管理人员（该同志应对物业状况非常熟识，并有相关阅历）来 参加物业管理的前期介入。还须要一名结构工程师和设备工程师来进行协作，分管土建工程和设 备安装的质量把关。 正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。 （三）、政府、法律制度的保证 政府的经济职能之一是保证公允、公正，维护公民的基本权利。在房地产开发的市场中，物 业管理以前期介入对将来业主是必需的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求 利润，却不情愿进行物业管理前期介入（物业管理前期介入，成本投资增加深）。政府应当介入。 政

6、府介入的方式主要在两个方面： 1.制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。现在中国很多城市如深圳、北京等 地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必需前期介入，从而在制度保证物业管 理前期介入的开发与实行。 2.政府托付行业协会成立监督机构，对房地产开发全过程进行监督。假如没有实行物业管理 介入，可进行肯定的惩处、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期 介入工作。纵观国内外各行业，都已成立了自己行业的行业协会。如中国的物业管理协会便是物 业管理业的行业协会，它的成立必将使中国的物业管理行业更加规范化、系统化、专业化。 二、物业管理前期介入的作用 随着中国

7、社会的发展，九十年头物业管理行业的兴起，物业管理机制在对建成物业的管理和 对运用人的服务上，发挥了原有房管体制没有的作用，得到了全社会的认可。从表面上看物业管 理是对物业的运用管理，因此，物业管理只要在物业交付运用时介入即可。然而，随着物业管理 的深化发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的须要。物业开 发建设是一次性的“买卖”，而物业管理则是长期伴随业主的事情。 许多人把物业管理看成是房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独 立行业。但是，总结物业管理多年的阅历，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，如常见的车 位拥挤，住房运用功能不全，空调位置未考

8、虑，脱排水管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交 通等配套方面存在的问题，给房产运用人和物业管理单位带来了诸多影响。随着物业管理行业的 不断发展，人们对物业管理的作用有了相当的相识和重视。能不能让物业管理提前介入物业建 设，在物业开发项目未竣工前，直至规划设计阶段即起先介入，从物业管理的角度及早发觉问题、 解决问题，避开出现入住后的管理、运用难题，引起了人们的广泛关注。 物业管理是一种对物业全程的管理，其首要环节即使物业的前期管理，物业前期管理是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段管理。具体来说，物业管理早期介入，指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运

9、作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性看法，并制定物业管理方案，以便以后物业管理工作打下良好的基础。 目前已经有一些富有远见的房地产开发商起先尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段起先提前介入，悉心听取来自物业管理单位的看法建议，完善物业建设，完备楼盘品质，得到了市场良好的回报，也理顺了后期管理的诸多事情，为正式投入运用后的物业管理奠定了良好的基础。本文试图从物业管理企业在前期介入方面的实践来谈前期介入的作用，目的在于探讨和促进物业管理前期介入。 现代建筑，设计困难，技术含量高，安装、施工难度大。各种新材料的不断投入运

10、用，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常运用和功能的发挥，须要物业管理企业的前期介入。目前，也有许多物业管理企业对物业项目实施前期介入，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期打算，而没有从实质上参加到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在肯定的缺陷，给后续的物业管理带来许多问题。从总体上看，物业管理的前期介入始终是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。 (一)、从项目设计起先提前介入，参加物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性看法，避开物业建成后的运用和管理问

11、题。 物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不行能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期运用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主须要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清晰的了解，其前期介入，可以从业主和管理者的角度参加规划设计方案的探讨，完善设计细微环节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后

12、的运用和管理，可以有效的避开因设计的缺陷或不足而给业主运用和物业管理带来的麻烦。 如2000年投入运用的某大厦，其绝大部分设计工作是96年内完成的，若全部根据设计图纸建设，则与后期运用和经营管理要求就有肯定距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，主动组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深化细致的调研，参加设备、材料的选型及供应商的考察选用，到有关生产厂家进行了实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细微环节、更好地搞好本大厦的经营的角度提出了一系列建议，并提出了需补充和完善的项目。这些项目经同开发商和业主方沟通后,最终都做出了更加合理的方案并付

13、诸实施，取得了很好的效果。 (二)、主动参加工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监 控，及早发觉问题，及早解决问题，避开物业建成后给运用和管理服务带来的缺憾。 国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制，这样，一批专业工程监理公司便应运而生。尽管如此，由于物业管理公司在物业的管理和运用方面拥有第一手资料，并作为潜在业主的楼宇验收接管代理，在物业的建设过程中参加监理，可以加强房屋建立质量管理。这样，在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，不仅强化了房屋建立中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织

14、措施，从而确保房屋建立质量。 在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的缘由忽视对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线状况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟识物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的便利，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满足，物业管理顺当双赢效果打下了基础。 许多物业质量不如人意，今日厕浴间漏，明天屋面漏，后天屋里

15、长磨菇，严峻影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了“替罪羊”。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，却在肯定程度上很好地解决了这个问题。避开了物业建成后给运用和管理维护服务带来的缺憾。 (三)、提前熟识所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一起先投入运用即能为业主供应良好的物业管理服务。 在接管验收阶段，开发商往往只注意物业整体的交付运用，而很少考虑到物业公司接管后微小全面的须要，给物业建成后的运用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺当、刚好地为业主供应良好的管理服务带来影

16、响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密协作，使其用心开发建设。物业管理公司可以依据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从运用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入运用住前就能正常运行。 由于早期介入物业开发，物业管理公司对该物业的整体状况相当熟识，这对物业的管理、养护、修理，可以说带来很多便利。一是便利了物业管理中修理保养安排的支配；二是便利了物业管理中的检修，特殊是可以缩短检修时间；三是能够或比较简单保证修理质量等。全部这一切，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户供应良好的服务打下了基础。 早期介入可以做

17、好财务预算和业主公约、物业运用守则的制定。通过初期设计建立全过程的现场跟踪管理，能有事实依据较精确的进行财务预算分析，较好的限制日后的管理成本，依据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效运用，达到最佳效果。 此外，早期介入有利于平安防范和人才培训。平安工作在物业管理中占有重要地位，也是业 主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付运用时做到没有漏洞，平安系统设施完好无损，须要时刚好投入运用，把小区平安纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，那些物业投入时才进入的

18、物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致许多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素养的管理人才，在物业交付运用时刚好供应于相适应的优质服务。 实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的运用期间顺当的维护保养等方面，有无可替代的重要作用。但是，由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的相识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上变更人们对物业管理的概念，要相识到，物业建设相比物业管理之下只是短期行为，而物业管

19、理则是长期的过程。做好物业管理工作对于提高物业质量，延长物业的运用寿命，有着重要的作用。而物业管理前期介入是首要的环节，假如在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期介入纳入法规，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用，其意义将是及其重大深远的。 三、前期介入的立法意义 实践证明,让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质量和顺当维护保养等方面,有无可替代的重要作用。但是,由于目前设计飞建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的相识重视不够,致使物业管理行为滞后,给后期物业管理带来诸多不便。假如从法律的高度

20、,规定全部物业开发建设项目必需有符合肯定资质条件的专业物业管理单位介入,那么,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用,其意义将是深远的。 1、法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。 假如让具有肯定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目,那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段起先,从物业管理的角度,对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动限制,更加确保物业建设质量。 2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。当前,许多物业(特殊是老旧物业)的管理服务质量不能令人满足,其关键

21、因素不全是物业管理单位的管理服务水平不高,其设计开发建设质量不符合物业管理的要求,也是影响物业管理服务质量的重要因素。假如有良好的物业管理前期介入,就可以避开或削减那些影响物业管理质量的因素,从而使业主在居住运用的舒适度、满足度等方面将会有更大的飞跃,保证物业管理的服务质量才有基础。 3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。 随着经济持续增长,我国每年建设的物业数量相当浩大,然而,从物业管理的角度去考察,真正符合物业管理要求,或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是全部。这一方面与全国物业管理普及发展的不平衡有关,另一方面与物业设计、建 设单位缺乏物业管理意识也很有关。从法规

22、上规定物业管理前期介入,对提高我国物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。在当前物业管理发展不平衡的状况下,对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用。 实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量和顺当维护保养等方面，有无可替代的重要作用。 参考文献：中国物业管理 物业管理 物业管理实物 机械工业出版社 物业管理前期介入 物业管理前期介入 物业管理的前期介入 物业管理前期介入方案 浅谈物业管理前期介入 物业管理前期介入探析 商业物业管理前期介入 物业管理前期介入心得 物业管理前期介入合同 物业管理前期介入的作用 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第16页 共16页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页